In Tianjin, a "bonus area" for the National College Entrance Examination, the purchase restrictions have also been lifted.
在小红书上搜索“天津，转学”，可以看到大量的经验帖，评论区也有激烈的讨论。
“外地人”在分享转学和生活经验。当地人则在“劝退”那些转学到天津的人，尤其是“北漂”（在北京工作但没有北京户口的人）和来自“环泰山黄河四省”的高考移民。
据天津当地人说，这种冲突不仅在网上出现，线下也存在。天津当地人经常到相关部门反映“高考移民”扰乱了教育公平。
这种现象长期存在的原因是，与周边的“环泰山黄河四省”相比，天津在教育资源方面是绝对的“加分区域”，重点大学的录取率高出一个以上的层次。
据统计，在 2024 年全国高考 985/211 录取率排名中，985 录取率最高的三个省市是：
- 第一，天津：5.81%
- 第二，上海：5.33%
- 第三，北京：4.29%
211 录取率最高的三个省市是：
- 第一，北京：13.99%
- 第二，上海：13.58%
- 第三，西藏：12.77%
天津以 12.68%排名第四。是高考大省河南的 3.5 倍。
因此，天津一直是北方“高考移民”的主要目的地之一。
“新天津居民”的另一支主力军是“北漂”。由于北京一直在控制人口并收紧落户政策，许多无法获得户口指标的“北漂”会选择在天津落户，并在有孩子后将孩子送到天津接受教育，作为 B 计划。
由于以上两个原因，近年来天津高考考生人数和生育率的曲线呈现出相反的趋势：
天津市常住人口出生率趋势
2019 年至 2024 年天津市高考考生人数
从 2019 年到 2024 年，天津市常住人口生育率从 6.7‰下降到 4.5‰，而高考考生人数从 56,000 人增加到 70,800 人。
在一降一升的背景下：天津市常住人口基数甚至在缩小，自 2019 年以来减少了约 20 万人。
正因如此，天津在解除住房政策限制的过程中一直相当“犹豫”。
在今年 5 月 17 日新政前后，杭州等重点二线城市已全面解除限购，但天津仍在六个城区保留限购措施，成为除一线城市外仅有的两个限购区域之一。
4 月 30 日天津市调整的限购政策
但就在刚才，这个二线城市限购的最后一个硬骨头也松动了。
2024 年 10 月 16 日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求的若干措施》，宣布全面解除住房限购措施。
限购和限价一并解除。
官方公告
同时，天津的新政策还包括以下支持房地产市场的重点：
在需求端：
1. 商业性个人住房贷款不再区分首套和二套，最低首付款比例统一不低于 15%；
2. 优化个人住房贷款利率定价，最低利率可根据借款人信用状况和风险水平等因素协商确定。
在供给端：
1. 加大房地产“白名单”项目贷款发放力度，督促商业银行尽快落实已批准的贷款资金，提高新增融资贷款发放比例。
2. 进一步优化完善住房设计规范和标准，支持房地产开发企业积极探索建设更多“好房子”，不断满足居民多样化、改善型住房需求。（放宽容积率和公摊面积限制，大量零公摊房屋即将出现）
不仅如此，上周，天津市滨海新区公安局发布关于征求《滨海新区户籍制度实施细则》公众意见的公告，提出在滨海新区持有有效居住证 2 年（在天津市正常连续缴纳社会保险近 1 年且同期在其他省市无社会保险缴费记录），在滨海新区有合法产权住房（不能登记高中及以下学籍），支持其在滨海新区合法产权住房落户。在北京工作且在北京累计缴纳社会保险 3 年以上（不含补缴），年龄在 40 周岁以下，具有全日制大专及以上学历，本人或配偶在滨海新区购买 90 平方米及以上新建商品住房的，可申请在合法产权住房落户。
换句话说，“北漂”只要在北京连续缴纳社会保险 3 年，年龄在 40 岁以下，具有本科及以上学历，就可以直接在滨海新区买房落户。
半年内，天津两次调整购房限购政策。房地产政策转向“止跌企稳”后，限购终于解除，预计将吸引大量“外地人”在六个城区购房。
据《天津日报》报道，在天津市新房市场各类购房者比例中，非本地购房者比例为 30.8%，新天津居民（即后续迁入天津的人口）在全市购房比例中占 26.1%。在滨海新区等部分地区，非本地购房者比例高达约 70%，是支撑房地产市场的主要力量。
和平等六个城区的非本地购房者需求强劲，但因限购因素受到抑制。此次限购取消可能成为新的市场上扬点。
事实上，今年天津房地产市场的成交量并不差。官方统计显示，今年 1 至 8 月，天津市新建商品房销售面积 802.84 万平方米，同比增长 1.7%，在全国 31 个省、自治区、直辖市中排名第二；1 至 8 月，天津市房地产开发投资 822.96 亿元，同比增长 1.3%，在全国 31 个省、自治区、直辖市中仅次于上海。
在克而瑞的统计中，天津新房市场短期内甚至出现供不应求的情况。今年前 8 个月，天津市商品房供销比为 0.82，即每供应 0.82 平方米的房子，就有 1 平方米的房子售出。
天津真正糟糕的是二手房市场。截至今年 6 月底，挂牌二手房数量已升至 42.5 万套，创历史新高，而成交量同比下降 12%。（数据来源：中原地产）
在库存的巨大压力下，出现了“踩踏式”抛售。过去三年，天津二手房平均价格每平方米下降约 3000 元，至每平方米 10844 元。（数据来源：中原地产）
在周边郊区，二手房价格普遍下降 30%以上。武清等地的一些项目甚至被媒体比作“北京周边的鹤岗”。
新房市场供不应求是由于供应迅速减少。据中原地产统计，2024 年上半年，天津市商品房供应面积 292 万平方米，同比下降 23%，处于历史低位。
在二手房降价的挤压下，天津市房地产市场二手房交易占比不断提高。今年前 8 个月，已升至 68%，较三年前快速增长 14 个百分点，达到与一线城市相同的水平。
来源：天津 365 淘房
因此，天津的土地市场也经历了一个低成交期。
据克而瑞监测统计，截至 8 月 31 日，典型城市计划经营性用地（住宅及商办）平均完成率仅为 24%，天津略高于平均水平，为 26%。
来源：克而瑞
今年前三季度，天津市住宅用地土地出让金总额为 136 亿元，约为去年全年的三分之一，为近年来历史新低。
作为直辖市，天津对土地财政的依赖度一直不高，在土地市场低谷期甚至降至 11%。
然而，随着北京限购政策的放宽，此前北京市场对周边城市的需求挤压效应可能会转变为虹吸效应。在“止跌企稳”的宏观政策号召下，面对房价持续下跌的天津，也到了房地产市场政策进入新阶段的时候了。