Die "Bonuszone" für die Hochschulaufnahmeprüfung, Tianjin, hat ebenfalls die Kaufbeschränkungen aufgehoben.

Wenn man auf Xiaohongshu nach "Tianjin, Schulwechsel" sucht, findet man zahlreiche Erfahrungsberichte und hitzige Diskussionen in den Kommentaren.

"Auswärtige" teilen ihre Erfahrungen mit Schulwechseln und dem Leben. Einheimische raten von einem Schulwechsel nach Tianjin ab, insbesondere für "Beijing-Migranten" und Optimisten aus den "vier Provinzen". 

Laut Einheimischen in Tianjin treten diese Konflikte nicht nur online auf, sondern es gibt auch oft Beschwerden von Einheimischen bei den zuständigen Behörden über "Bildungsmigranten", die die Bildungsgerechtigkeit stören. 

Der Grund, warum dieses Phänomen schon lange existiert, liegt darin, dass Tianjin im Vergleich zu den umliegenden "vier Provinzen" ein absoluter Bildungsressourcen-"Profitbereich" ist, und die Zulassungsrate an Spitzenuniversitäten mehr als eine Stufe höher ist. 

Laut Statistik gehört Tianjin im Jahr 2024 zu den drei besten Provinzen und Städten mit der höchsten Aufnahmequote für 985/211-Universitäten:

• Erster Tianjin: 5,81%
• Zweiter Shanghai: 5,33%
• Dritter Beijing: 4,29%

Die drei Städte mit der höchsten 211-Aufnahmequote sind:

• Erster Beijing: 13,99%
• Zweiter Shanghai: 13,58%
• Dritter Tibet: 12,77%

Tianjin liegt mit 12,68% auf dem vierten Platz, insgesamt das 3,5-fache der großen Prüfungsprovinz Henan. 

Daher ist Tianjin seit jeher eines der Hauptziele für "Bildungsmigranten" aus dem Norden. 

Ein weiterer Hauptanteil der "neuen Tianjin-Bewohner" sind die "Beijing-Migranten". Da Peking weiterhin die Bevölkerung kontrolliert und das Aufenthaltsrecht einschränkt, wählen viele ohne gültige Aufenthaltsgenehmigung Option B, ihre Kinder in Tianjin anzusiedeln und auszubilden. 

Aus den beiden oben genannten Gründen zeigen die Kurven der Teilnehmerzahlen für die Hochschulaufnahmeprüfung und der Geburtenrate in Tianjin in den letzten Jahren einen entgegengesetzten Trend:

Geburtenrate der ständigen Bevölkerung von Tianjin

Anzahl der Teilnehmer an der Hochschulaufnahmeprüfung in Tianjin 2019-2024

Von 2019 bis 2024 sank die Geburtenrate der ständigen Bevölkerung von Tianjin von 6,7‱ auf 4,5‱, während die Zahl der Teilnehmer an der Hochschulaufnahmeprüfung von 56.000 auf 70.800 stieg. 

Der Hintergrund der sinkenden und steigenden Zahlen: Die Gesamtzahl der ständigen Bevölkerung in Tianjin hat sich sogar verringert und ist seit 2019 um etwa 200.000 zurückgegangen. 

Aus diesem Grund hat Tianjin beim Abbau der Beschränkungen für Wohnraum immer etwas gezögert. 

In diesem Jahr haben Städte wie Hangzhou vor und nach der neuen Politik von 517 alle Beschränkungen aufgehoben, aber Tianjin behielt die Beschränkungen in den sechs Stadtbezirken bei, was es neben den Erstklassenstädten zu einem der wenigen Gebiete mit Beschränkungen machte. 

Die nach dem 30. April angepasste Beschränkungspolitik in Tianjin 

Gerade erst hat auch die letzte Barriere für die Beschränkungen in dieser zweitklassigen Stadt nachgegeben. 

Am 16. Oktober 2024 veröffentlichte das Büro der Stadtregierung von Tianjin das Dokument „Einige Maßnahmen zur weiteren Optimierung der Immobilienpolitik zur besseren Befriedigung der vernünftigen Wohnbedürfnisse der Einwohner“, das die vollständige Aufhebung der Wohnraumbegrenzungen ankündigte. 

Alle Beschränkungen und Preisgrenzen wurden auf einmal aufgehoben. 

Offizielle Ankündigung

 Gleichzeitig umfasst die neue Politik von Tianjin die folgenden Hauptpunkte zur Unterstützung des Immobilienmarktes: 

Auf der Nachfrageseite:

1. Bei kommerziellen Hypotheken wird nicht mehr zwischen Erst- und Zweithaus unterschieden, der Mindestzahlungsanteil wird einheitlich auf mindestens 15% festgelegt; 

2. Die Preisgestaltung der Hypothekenzinsen kann optimiert werden, und die Mindestzinsen können je nach Bonität und Risikostufe des Kreditnehmers vereinbart werden. 

Auf der Angebotsseite:

1. Die Kreditvergabe für Immobilienprojekte mit „weißer Liste“ wird verstärkt, um die Geschäftsbanken zur schnellen Umsetzung bereits genehmigter Kreditfazilitäten anzuregen und den Anteil neu geschaffener Finanzierungsdarlehen zu erhöhen. 

2. Weiterhin werden die Normen und Standards für Wohnungsdesign optimiert und verbessert, um Immobilienentwickler bei der Erkundung und dem Bau von mehr „guten Häusern“ zu unterstützen, die die vielfältigen Verbesserungsbedürfnisse der Einwohner erfüllen (Lockerung von Beschränkungen wie der Flächenzahl und der Allgemeinfläche, null Allgemeinfläche wird in großem Umfang erscheinen). 

Nicht nur das, letzte Woche veröffentlichte die Polizeidienststelle des Tianjin Binhai New District eine Ankündigung zur öffentlichen Stellungnahme über die „Durchführungsrichtlinie zur Registrierung im Binhai New District“, die vorsieht, dass Antragsteller, die seit mindestens zwei Jahren einen gültigen Wohnsitz im Binhai New District haben (in dem letzten Jahr regelmäßige Sozialversicherungszahlungen in Tianjin, ohne gleichzeitige Sozialversicherungszahlungen in einer anderen Provinz/stadt), und im Binhai New District Wohnraum im rechtmäßigen Eigentum besitzen (keine Registrierung von Realschulen oder darunter), unterstützt werden können, sich dort anzumelden. Beschäftigte in Beijing, die insgesamt seit mehr als drei Jahren Sozialversicherungsbeiträge in Beijing gezahlt haben (ausgenommen Nachzahlungen), und unter 40 Jahre alt sind, Vollzeitausbildung auf Hochschulniveau oder höher besitzen, können eine Wohnung mit einem einzigen Eigentum von 90 Quadratmetern oder mehr im Binhai New District erwerben, um sich dort niederlassen zu können. 

Das bedeutet, dass „Beijing-Migranten“ mit einer durchgehenden Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen für drei Jahre in Beijing, jünger als 40 Jahre und mit einem Bachelor-Abschluss oder höher, in Binhai New District eine Immobilie erwerben und sich anmelden können.

Innerhalb eines halben Jahres hat Tianjin zweimal die Wohnungsbegrenzungspolitik angepasst. Nach der Verschiebung der Immobilienpolitik auf „Stabilisierung nach dem Rückgang“ wurden die Begrenzungen schließlich aufgehoben, was voraussichtlich eine große Anzahl „auswärtiger“ Käufer in den sechs Stadtkreisen anziehen wird. 

Laut der Zeitung Tianjin Daily macht der Anteil der Käufer auswärtiger Käufer auf dem neuen Wohnungsmarkt in Tianjin 30,8% aus, während neue Tianjin-Bewohner (Menschen, die später den Wohnsitz in Tianjin annehmen) 26,1% aller Käufer in der Stadt ausmachen. In einigen Bereichen wie dem Binhai New District beträgt der Anteil der Käufer auswärtiger Käufer in Tianjin bis zu 70% und ist somit eine wichtige Stütze des Immobilienmarktes. 

In den Sechs-Stadtkreisen wie Hexi ist die Nachfrage nach dem Kauf von auswärtigen Bewohnern hoch, wurde jedoch durch restriktive Maßnahmen beeinflusst. Die jüngste Aufhebung könnte einen neuen Aufschwung im Markt signalisieren. 

Tatsächlich hat der Immobilienmarkt von Tianjin in diesem Jahr keine schlechten Verkaufszahlen vorzuweisen. Laut offiziellen Statistiken betrug der Verkauf von Neubauwohnungen in Tianjin von Januar bis August dieses Jahres 8,02 Millionen Quadratmeter, was einem Wachstum von 1,7% entspricht. Das Wachstum rangiert unter den 31 Provinzen, autonomen Gebieten und direkt verwalteten Städten des Landes auf Platz zwei. Von Januar bis August betrugen die Investitionen in die Immobilienentwicklung in Tianjin 82,296 Milliarden Yuan, ein Wachstum von 1,3%, das landesweit nur Shanghai unterlegen ist. 

Laut den Statistiken von CRIC gibt es sogar einen leichten Mangel im neuen Wohnungsmarkt in Tianjin. In den ersten acht Monaten dieses Jahres betrug das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage für Wohnimmobilien in Tianjin 0,82, was bedeutet, dass 0,82 Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden für jeden Quadratmeter, der angeboten wurde. 

Der wirklich herausfordernde Markt in Tianjin ist der Markt für bestehende Wohnungen. Bis Ende Juni dieses Jahres stieg die Anzahl der zum Verkauf stehenden Bestandswohnungen auf 425.000 Einheiten, ein noch nie dagewesenes Hoch, während das Verkaufsvolumen im Jahresvergleich um 12% fiel. (Daten von Zhongyuan Real Estate) 

Aufgrund des gewaltigen Bestandsdrucks kam es zu einem „Panikverkauf“. Über die letzten drei Jahre hinweg sind die durchschnittlichen Preise für Bestandswohnungen in Tianjin um etwa 3.000 Yuan pro Quadratmeter gesunken, um 10.844 Yuan pro Quadratmeter. (Daten von Zhongyuan Real Estate) 

Und in äußeren Vororten sind die Preise für Bestandswohnungen um mehr als 30% gefallen. Einige Projekte in Bezirk WuQing wurden sogar in den Medien mit „rural Groud“ verglichen, einer Stadt in der Nähe von Peking. 

Der Engpass im neuen Hausmarkt resultiert aus einem schnellen Rückgang des Angebots. Laut den Statistiken von Zhongyuan Real Estate wurden in der ersten Jahreshälfte 2024 in Tianjin 2,92 Millionen Quadratmeter Wohnimmobilien angeboten, ein Rückgang von 23% im Vergleich zum Vorjahr und auf historischem Tiefstand. 

Unter dem Druck sinkender Bestandsimmobilienpreise stieg der Anteil der verkauften Bestandswohnungen am Gesamtwohnungsmarkt in Tianjin kontinuierlich an und erreichte in den ersten acht Monaten dieses Jahres 68%, 14 Prozentpunkte mehr als vor drei Jahren. Damit liegt er auf einem ähnlichen Niveau wie in erstklassigen Städten. 

Bildquelle: Tianjin 365 ToHousing

 Daher erlebt auch der Bodenmarkt in Tianjin eine Phase der Stagnation.

Laut den Überwachungsergebnissen von CRIC hatten bis zum 31. August nur 24% der Bauflächen für Wohn- und Geschäftszwecke in typischen Städten eine durchschnittliche Fertigstellungsrate, und Tianjin lag mit 26% etwas über dem Durchschnitt. 

Bildquelle: CRIC 

In den ersten drei Quartalen dieses Jahres belief sich der Gesamtbetrag der für Wohngebiete gezahlten Landgebühren in Tianjin auf 13,6 Milliarden Yuan, was etwa ein Drittel des gesamten Jahresbetrags des letzten Jahres entspricht und der niedrigste Wert in den letzten Jahren ist. 

Als von der Zentralregierung verwaltete Stadt war Tianjins Abhängigkeit von der Landfinanzierung nie hoch, und im Rahmen der gegenwärtigen Flaute auf dem Bodenmarkt hat sich dieser Wert weiter auf 11% verringert. 

Mit der Lockerung der Beschränkungspolitik in Peking könnte der Abzugseffekt der Nachfrage auf umliegende Städte umgekehrt werden, und Tianjin könnte angesichts sinkender Immobilienpreise und unter dem Aufruf zur „Stabilisierung nach dem Rückgang“ in die neue Phase der Immobilienpolitik eintreten.