Hainan hat die Richtlinien für den Verkauf von bezugsfertigen kommerziellen Wohnimmobilien klargestellt, die Anzahlung für bezugsfertige Wohnungen darf grundsätzlich nicht mehr als 5 % des Gesamtpreises betragen.
Am 5. November haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung der Provinz Hainan, das Ministerium für natürliche Ressourcen und Planung der Provinz Hainan sowie die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsverwaltung für Hainan gemeinsam eine Mitteilung herausgegeben, um die Anforderungen der Mitteilung des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung und drei weiterer Abteilungen *Über die Vervollständigung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien* umzusetzen und detaillierte Regelungen für den Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen und die Verwaltung des Vorverkaufs von Wohnimmobilien festzulegen.
Im Bereich des Verkaufs bezugsfertiger Wohnungen gelten für Wohnimmobilienprojekte auf neu vergebenen Grundstücken nach dem 28. August 2026 weiterhin die Regelungen für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen. Für Projekte auf Grundstücken, die zwischen dem 8. März 2020 und dem 28. August 2026 vergeben wurden, gelten die Bestimmungen der bisherigen Politik. Projekte auf Grundstücken, die vor diesem Zeitpunkt vergeben wurden, können weiterhin den Vorverkauf durchführen.
Die Mitteilung klärt, dass Projekte, die den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen durchführen, nach Erhalt der Baugenehmigung für Bauwerke Anzahlungsverträge mit Käufern abschließen, um Anzahlungen zu erheben. Grundsätzlich darf die Anzahlung 5 % des Gesamtpreises der Wohnung nicht übersteigen. Die gesamte Anzahlung muss auf ein reguliertes Anzahlungskonto eingezahlt werden und darf während der Regulierungsdauer nicht verwendet werden.
Im Bereich der Vorverkaufsverwaltung müssen bei Wohnimmobilienprojekten auf neu vergebenen Grundstücken nach dem 28. August, die den Vorverkauf durchführen dürfen, die Hauptstruktur der einzelnen Gebäude vollständig abgeschlossen sein. Für Projekte auf bereits vor dem 28. August vergebenen Grundstücken, die bereits die Genehmigung für die Bauwerksplanung erhalten haben, gelten die bisherigen Bestimmungen; Projekte, die diese Genehmigung noch nicht erhalten haben, wenden grundsätzlich die neuen Vorverkaufsregeln an.
Bei der Kapitalregulierung müssen alle Kaufgelder, die die Käufer zahlen, wie die Anzahlung und private Wohnungsbaukredite, vollständig auf das regulierte Kapitalkonto eingezahlt werden. Die Regulierung wird aufgehoben, nachdem das Projekt die Abschlussabnahme und Registrierung abgeschlossen hat und die Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme die Lieferbedingungen erfüllen.
Die Mitteilung verlangt, dass für die Entwicklung und den Bau von Wohnimmobilien das System der projektbezogenen Entwicklungsgesellschaft angewendet wird. Vor der Abschlussabnahme und Registrierung des Projekts ist es Investoren strengstens verboten, Gelder wie Verkaufs- und Finanzierungsmittel der projektbezogenen Entwicklungsgesellschaft abzuziehen, Kapital zu entziehen oder Dividenden vorzeitig auszuschütten.
Im Bereich der Grundstücksversorgung müssen Immobilienentwicklungsunternehmen Grundstücke mit eigenen Mitteln erwerben. Für Wohnimmobiliengrundstücke, für die nach dem 28. August eine Ausschreibungsmitteilung veröffentlicht wurde, muss die Anzahlung innerhalb von 30 Kalendertagen ab dem Tag der Unterzeichnung des Vergabevertrags gezahlt werden, wobei der Anteil nicht weniger als 50 % des Gesamtpreises beträgt. Der Restbetrag kann höchstens innerhalb von zwei Jahren vollständig gezahlt werden, für Ratenzahlungen werden keine Zinsen berechnet.
Im Bereich der Wohnungstypen können Wohnimmobilienprojekte, die nach der Herausgabe der Mitteilung mit dem Bau beginnen, Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 100 Quadratmetern bauen, aber grundsätzlich darf die Fläche nicht weniger als 80 Quadratmeter betragen. Diese Mitteilung tritt am Tag ihrer Herausgabe in Kraft.
Im Folgenden der vollständige Text der Mitteilung:
Mitteilung zur Umsetzung der *Mitteilung über die Vervollständigung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien*
An die Büros für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, die Büros für natürliche Ressourcen und Planung aller Städte, Kreise und autonomen Kreise, alle Finanzaufsichtsfilialen und Finanzaufsichtsämter:
Um die Anforderungen der *Mitteilung des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, des Ministeriums für natürliche Ressourcen und der Finanzaufsichtsverwaltung über die Vervollständigung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien* (Jianfang Gui [2026] Nr. 3, im Folgenden als "Dokument Nr. 3" bezeichnet) umzusetzen, ein neues Entwicklungsmodell für die Immobilienbranche zügig aufzubauen, die Reform des Verkaufssystems für Wohnimmobilien stetig voranzutreiben und die hochwertige Entwicklung des Immobilienmarktes unserer Provinz zu fördern, teilen wir unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten unserer Provinz die folgenden Angelegenheiten mit:
I. Vervollständigung der Verwaltung des Verkaufs bezugsfertiger Wohnimmobilien
(1) Fortführung des Systems für den Verkauf bezugsfertiger Wohnimmobilien. Für Wohnimmobilienprojekte auf neu vergebenen Grundstücken nach dem 28. August 2026 (einschließlich dieses Tages, im Folgenden gleichermaßen) gilt weiterhin der Verkauf bezugsfertiger Wohnungen.
Für Wohnimmobilienprojekte auf Grundstücken, die zwischen dem 8. März 2020 (einschließlich dieses Tages, im Folgenden gleichermaßen) und dem 28. August 2026 vergeben wurden, gelten die Bedingungen für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen und andere Bestimmungen nach den bisherigen Richtlinien. Wohnimmobilienprojekte auf Grundstücken, die vor dem 8. März 2020 vergeben wurden, können weiterhin den Vorverkauf durchführen, und die Wahl des Verkaufs bezugsfertiger Wohnungen wird gefördert.
Stadtumbauprojekte, die von der Regierung der Städte und Kreise genehmigt wurden und Wohnimmobilien als Zusatzausstattung enthalten, können weiterhin nach dem Vorverkaufssystem durchgeführt werden.
(2) Strenge Einhaltung der Bedingungen für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen. Bei Wohnimmobilienprojekten, die den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen durchführen, muss das Immobilienentwicklungsunternehmen nach Abschluss der Abschlussabnahme und Registrierung des Projekts und nachdem die Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom und Gas die Lieferbedingungen erfüllen, den Verkaufsplan für bezugsfertige Wohnungen und relevante Nachweise bei der Abteilung für Wohnungsbau und Stadtentwicklung der Stadt oder des Kreises, in der sich das Projekt befindet, zur Registrierung einreichen.
Es wird gefördert, dass Immobilienentwicklungsunternehmen nach Abschluss der ersten Registrierung der Wohnungen die Genehmigung für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen beantragen, um das Modell "Übergabe der Wohnung gleichzeitig mit der Übergabe des Eigentumsnachweises" vollständig umzusetzen. Immobilienentwicklungsunternehmen müssen nach dem Verkaufsplan für bezugsfertige Wohnungen verkaufen. Die verkauften Wohnungen und das Nutzungsrecht an dem Bauland dürfen keine Transaktionsbeschränkungen wie Hypotheken oder Beschlagnahmungen aufweisen, um klare Eigentumsverhältnisse für Grund und Wohnung zu gewährleisten. Wenn das Immobilienentwicklungsunternehmen und der Hypothekengeber vereinbart haben, dass der Verkauf der hypothekierten Wohnung zugelassen ist, muss bei der Beantragung des Registrierungszertifikats für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen das Nachweisdokument vorgelegt werden, das der Hypothekengeber dem Verkauf zustimmt. Immobilienentwicklungsunternehmen müssen den Hypotheken- und Beschlagnahmestatus der zum Verkauf stehenden Immobilien des Projekts öffentlich bekannt geben. Die Registrierungsverfahren für den Vertrag können erst abgeschlossen werden, nachdem die Beschränkungen wie die Löschung der Hypothek pro Wohnung oder die Aufhebung der Beschlagnahmung aufgehoben wurden.
Wenn die projektbezogene Immobilienentwicklungsgesellschaft mit dem im Bau befindlichen Bauwerk als Hypothek einen Entwicklungsdarlehen beantragt, muss die Hypothek auf der Grundlage der gesammelten Nutzungsrechte an dem Grundstück für jede einzelne Wohnung eingerichtet werden.
(3) Einführung der Anzahlung für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen. Bei Wohnimmobilienprojekten, die den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen durchführen, kann das Immobilienentwicklungsunternehmen nach Erhalt der Baugenehmigung für Bauwerke Anzahlungsverträge mit Käufern abschließen und rechtmäßig eine geringe Anzahlung erheben, die grundsätzlich 5 % des Gesamtpreises der Wohnung nicht übersteigt. Der Anzahlungsvertrag für Wohnungen muss Angaben wie die Höhe der Anzahlung, den Verkaufspreis der Wohnimmobilie, den Liefertermin und die Verantwortung bei nicht fristgerechter Erfüllung der Verpflichtungen enthalten.
Die Behörde für die Regulierung von Wohnungsgeldern übernimmt die Arbeit der Anzahlungsregulierung und eröffnet ein reguliertes Anzahlungskonto bei der Hauptbank des Projekts. Die Behörde für die Regulierung von Wohnungsgeldern wird von den Städten und Kreisen entsprechend den tatsächlichen Gegebenheiten selbst festgelegt. Die Anzahlung, die der Käufer für die bezugsfertige Wohnung zahlt, muss vollständig auf das regulierte Anzahlungskonto eingezahlt werden. Während der Regulierungsdauer darf die Anzahlung nicht verwendet werden. Nach Abschluss der Abschlussabnahme und Registrierung des Projekts und nachdem die Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom und Gas die Lieferbedingungen erfüllen, wird die Regulierung der Projektanzahlung aufgehoben.
II. Strenge Verwaltung des Vorverkaufs von Wohnimmobilien
(4) Klärung der Vorverkaufsbedingungen nach Kategorien
1. Projekte mit neu erworbenem Grundstück. Bei Wohnimmobilienprojekten auf neu vergebenen Grundstücken nach dem 28. August 2026, die den Vorverkauf durchführen dürfen, muss die Hauptstruktur der einzelnen Gebäude vollständig abgeschlossen sein. Die Regulierung des Vorverkaufskapitals und andere Angelegenheiten richten sich nach den relevanten Bestimmungen des "Dokuments Nr. 3".
2. Laufende Projekte. Für Wohnimmobilienprojekte auf bereits vor dem 28. August 2026 vergebenen Grundstücken, die den Vorverkauf durchführen dürfen, gelten die folgenden Bestimmungen:
Für Projekte, die bereits die Genehmigung für die Bauwerksplanung erhalten haben, gelten die Vorverkaufsbedingungen, die Regulierung des Vorverkaufskapitals und andere Angelegenheiten nach den bisherigen Bestimmungen. Alle Städte und Kreise müssen den Schwellenwert für die Schwerpunktregulierung angemessen festlegen, der alle Baukosten des Projekts abdecken muss. Wenn die Genehmigung für die Bauwerksplanung geändert wurde, gilt der Zeitpunkt der ersten Erteilung der Genehmigung für die Bauwerksplanung.
Für Projekte, die die Genehmigung für die Bauwerksplanung noch nicht erhalten haben, gelten grundsätzlich die neuen Vorverkaufsrichtlinien nach den relevanten Bestimmungen des "Dokuments Nr. 3".
(5) Verstärkung der Regulierung des Vorverkaufskapitals. Die Behörde für die Regulierung von Wohnungsgeldern muss mit dem Immobilienentwicklungsunternehmen eine Vereinbarung über die Kapitalregulierung abschließen und ein reguliertes Kapitalkonto bei der Hauptbank des Projekts eröffnen. Alle Kaufgelder, die die Käufer zahlen, wie die Anzahlung und private Wohnungsbaukredite, müssen vollständig auf das regulierte Kapitalkonto eingezahlt werden. Nach Abschluss der Abschlussabnahme und Registrierung des Wohnimmobilienprojekts und nachdem die Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme die Lieferbedingungen erfüllen, wird die Kapitalregulierung aufgehoben. Die entsprechenden Maßnahmen werden separat festgelegt.
III. Umsetzung des Systems der projektbezogenen Entwicklungsgesellschaft für Immobilienprojekte
(6) Für die Entwicklung und den Bau von Wohnimmobilien wird das System der projektbezogenen Entwicklungsgesellschaft angewendet. Vor der Abschlussabnahme und Registrierung des Projekts ist es Investoren strengstens verboten, Gelder wie Verkaufs- und Finanzierungsmittel der projektbezogenen Entwicklungsgesellschaft abzuziehen, Kapital zu entziehen oder Dividenden vorzeitig auszuschütten. Die Gründung der projektbezogenen Entwicklungsgesellschaft wird auf der Grundlage des Grundstücksvergabevertrags (jeweiliges Grundstück) festgelegt. Derselbe Projektentwickler kann die Entwicklung und den Bau desselben Grundstücks in Phasen durchführen. Bei Stadtumbauprojekten können mehrere Grundstücke innerhalb desselben Stadtumbauprojekts koordiniert und die Entwicklung und der Bau in Phasen durchgeführt werden.
IV. Einführung des Systems der Hauptbank für Immobilienprojekte
(7) Immobilienentwicklungsunternehmen und Hauptbank wählen sich gegenseitig aus, und für ein Projekt wird eine einzige Hauptbank festgelegt. Bei Wohnimmobilienprojekten, für die nach dem 28. August 2026 ein Entwicklungsdarlehensvertrag unterzeichnet wurde, ist die kreditgebende Bank die Hauptbank, wenn sie das Entwicklungsdarlehen allein bereitstellt; wenn die kreditgebende Bank ein Bankenkonsortium zur Bereitstellung des Darlehens bildet, ist die federführende Bank des Konsortialdarlehens die Hauptbank.
(8) Das Immobilienentwicklungsunternehmen eröffnet ein Kapitalkonto bei der Hauptbank. Während der Laufzeit des Projekts werden alle mit dem Projekt verbundenen Gelder wie Entwicklungsdarlehen, eigene Mittel des Projekts und Einnahmen aus dem Verkauf bezugsfertiger Wohnungen in die Verwaltung des Kapitalkontos einbezogen, mit Ausnahme des nach den Bestimmungen regulierten Vorverkaufskapitals und der Anzahlung. Für Projekte, die den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen und den Vorverkauf durchführen, werden die angemessenen Finanzierungsanforderungen des Projekts nach marktwirtschaftlichen Prinzipien erfüllt. Die kreditgebende Bank muss die Darlehenslaufzeit angemessen festlegen, basierend auf dem Zyklus von Bau und Verkauf des Projekts sowie dem Risikoniveau.
V. Optimierung der Verwaltung der Grundstücksversorgung
(9) Planung der Grundstücke für Wohnimmobilien koordiniert und mit angemessener Verteilung, Optimierung des Grundstücksvergabeverfahrens, die Vergabe kann zusammen mit dem Planungsplan durchgeführt werden. Für die Grundstücke von Wohnimmobilienprojekten muss streng die Vergabe von erschlossenem Grundstück umgesetzt werden, und die städtischen Versorgungseinrichtungen in der Umgebung des Grundstücks müssen vervollständigt werden.
(10) Immobilienentwicklungsunternehmen müssen Grundstücke mit eigenen Mitteln erwerben. Für Wohnimmobiliengrundstücke, für die nach dem 28. August 2026 eine Ausschreibungsmitteilung veröffentlicht wurde, kann der Vergabepreis nach den staatlichen Bestimmungen in Raten gezahlt werden. Die Anzahlung wird innerhalb von 30 Kalendertagen ab dem Tag der Unterzeichnung des Vergabevertrags gezahlt, wobei der Anteil nicht weniger als 50 % des Gesamtpreises beträgt. Der Restbetrag kann höchstens innerhalb von zwei Jahren nach Unterzeichnung des Vergabevertrags vollständig gezahlt werden. Bei Ratenzahlungen werden keine Zinsen berechnet. Die Einzelheiten werden von den Städten und Kreisen in der Ausschreibungsmitteilung und dem Grundstücksvergabevertrag festgelegt.
VI. Verstärkung der Koordination von politischen Maßnahmen
(11) Die Unterstützung von Projekten bei der Durchführung der Abschlussabnahme und Registrierung in Chargen nach der kleinsten Einheit, die Lieferung darf erst erfolgen, nachdem Wasser, Strom, Gas und die städtischen Versorgungseinrichtungen vollständig vorhanden sind.
(12) Befriedigung vielfältiger Wohnbedürfnisse: Wohnimmobilienprojekte, die nach der Herausgabe dieser Mitteilung mit dem Bau beginnen, können Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 100 Quadratmetern bauen, aber grundsätzlich darf die Fläche nicht weniger als 80 Quadratmeter betragen.
(13) Unter der Voraussetzung, dass das System für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen eingehalten wird, die vollständige Ausstattung der Wohnungen bei Lieferung sichergestellt ist und die Risiken kontrollierbar sind, kann das Entwicklungsunternehmen des Wohnimmobilienprojekts unter Berücksichtigung der Marktsituation, der Verkaufserwartung des Projekts und des Baufortschritts bei der zuständigen Behörde die vorzeitige Bearbeitung der