Xiaomi hat sich als Bauträger betätigt, der durchschnittliche Preis liegt bei etwa 13.900 Yuan pro Quadratmeter.

Am 25. Oktober wurde das erste Wohnprojekt für Mitarbeiter von Xiaomi, „Guanggu Dream Home“, in Wuhan Optics Valley offiziell auf den Markt gebracht. Ein Technologieunternehmen, das für Mobiltelefone, Autos und Smart-Home-Produkte bekannt ist, steht nun im Scheinwerferlicht des Verkaufsbüros für Immobilien.

Das Projekt liegt etwa 700 Meter vom Xiaomi Wuhan Wissenschaftspark entfernt, südlich der Gaoxin 4. Straße und östlich der Baoxi Straße. Es hat eine Gesamtbaufläche von etwa 57.000 Quadratmetern und umfasst 4 Gebäude mit insgesamt 297 Wohneinheiten.

Laut den Vorverkaufsinformationen des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung von Wuhan erhielt das Projekt am 16. Oktober dieses Jahres vier Vorverkaufsgenehmigungen auf einmal, der durchschnittliche registrierte Preis beträgt etwa 13.900 Yuan pro Quadratmeter. Der geplante Fertigstellungstermin ist März 2028, der geplante Übergabetermin ist Mai 2028.

Der Entwickler des Projekts, Misk Space Wuhan Information Technology Co., Ltd., ist ein verbundenes Unternehmen der Xiaomi Group. Die Umsetzung wird vom Wuhan Optics Valley Central City Construction and Service Center überwacht, das von der Verwaltung des Ost-Seen-Hightech-Zone bestimmt wurde.

Dies ist das erste Projekt von Xiaomi, das den gesamten Prozess eines Immobilienentwicklers vollständig durchlaufen hat – von der Landnahme über die Genehmigungsbeschaffung und Preisgestaltung bis zur Markteinführung. Die Abläufe unterscheiden sich nicht von denen marktorientierter Immobilienunternehmen. Der Unterschied besteht darin, dass die Verkaufsziele auf das Unternehmen beschränkt sind: Die Wohnungen werden nur an fest angestellte Mitarbeiter verkauft, die einen Arbeitsvertrag mit einem Unternehmen der Xiaomi Group unterzeichnet haben und Sozialversicherungsbeiträge zahlen.

Dass Technologieunternehmen selbst Wohnungen bauen, ist im aktuellen Kontext der Immobilienbranche ein Vorgang, der ernst genommen werden muss. Die Immobilienbranche durchlebt eine tiefgreifende Anpassung, der Verkauf von Wohnimmobilien steht unter Druck, während führende Technologieunternehmen ihre Aktivitäten nun auch auf den Bau und Verkauf von Wohnungen ausweiten.

Bemerkenswert ist, dass die Geschichte des selbst gebauten Mitarbeiterwohnraums durch Technologieunternehmen von Einzelfällen zu einem Branchenphänomen wird. Um dieses Phänomen zu verstehen, muss man mit dem Rollenwandel von Xiaomi selbst beginnen.

Vom Vermieter zum internen Verkäufer

Blickt man auf die Maßnahmen von Xiaomi im Bereich Wohnen, gründete Xiaomi im August 2021 die hundertprozentige Tochtergesellschaft „Mi Apartment“ (später umbenannt in „Mi Xingchen“), was den Grundstein für seine Rolle als Vermieter legte.

Ende Juni 2025 wurden laut dem offiziellen WeChat-Account der Verwaltung von Xiaomi bereits Jugendapartments in Peking und Nanjing eingeführt, mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 1999 Yuan pro Monat. Anschließend klärte Lei Jun klar, dass diese Apartments für junge Ingenieure konzipiert sind und Neueinsteiger bevorzugt werden.

Betrachtet man die Projekte getrennt, liegt das Peking-Projekt an der Ding-Si-Straße in Changping und umfasst insgesamt 2658 Wohneinheiten mit einer Hauptwohnfläche von 29 Quadratmetern. Die Mietdauer reicht von Juli 2025 bis Juni 2028, wobei Vanke Puyun den gesamten Betriebs- und Verwaltungsservice übernimmt.

Das Nanjing-Projekt ist relativ kleiner und umfasst 566 Wohneinheiten mit einer Hauptwohnfläche von 55 Quadratmetern. Es liegt weniger als 100 Meter vom Xiaomi Nanjing Wissenschaftspark entfernt, die günstigste Wohneinheit hat eine Monatsmiete von 1599 Yuan.

Im Juli desselben Jahres wurden die beiden Jugendapartment-Projekte in Peking und Nanjing nacheinander in Betrieb genommen. Nach der Marktreaktion waren die 566 Wohneinheiten des Nanjing-Projekts innerhalb von 3 Tagen nach Öffnung der Reservierung vollständig ausgebucht.

Das Peking-Projekt gibt die Wohneinheiten schrittweise frei. Obwohl es keine hektische Kaufwelle gab, zog das Projekt aufgrund seiner relativ niedrigen Mieten, der vollständigen Ausstattung und der hohen Knappheit eine große Anzahl von Neueinsteigern zur Reservierung an.

Im Juli dieses Jahres nahm Xiaomi das Wuhan Jugendapartment offiziell in Betrieb, das insgesamt 990 Wohneinheiten umfasst. Die Hauptwohnfläche beträgt 26 Quadratmeter, die Monatsmiete liegt bei etwa 1099 Yuan, inklusive zentraler Heizung und Internetgebühren. Puyun übernimmt weiterhin den Betrieb im Auftrag.

Bei einer eingehenden Analyse dieser Maßnahme ist die Logik des Mietmodells einfach: Das Unternehmen hält die Immobilien, die Mitarbeiter zahlen Mieten, die weit unter dem Marktniveau liegen, und erhalten einen stabilen vorübergehenden Wohnort.

Dieses Modell löst zwar das individuelle Wohnungsproblem der Mitarbeiter, kann aber das Problem der Fluktuation der Unternehmensmitarbeiter nicht gut lösen.

Außerdem ist Wuhan aus einer anderen Perspektive für Xiaomi von besonderer Bedeutung.

Xiaomi ließ sich 2017 in Optics Valley nieder. Derzeit ist Wuhan neben dem Hauptsitz in Peking der größte Forschungs- und Entwicklungs- sowie intelligente Fertigungsstandort von Xiaomi, mit etwa 8000 Mitarbeitern in Wuhan, von denen über 60 % Forscher sind. Ein Forschungszentrum für 10.000 Mitarbeiter wird derzeit gebaut.

Die Planung des Forschungszentrums für 10.000 Mitarbeiter bedeutet, dass Xiaomi keine vorübergehenden Gäste braucht, sondern Kernkräfte, die sich hier niederlassen. Das ist wahrscheinlich der geschäftliche Ausgangspunkt des Projekts „Guanggu Dream Home“.

Das Projekt hat eine Gesamtbaufläche von etwa 57.000 Quadratmetern mit einer Geschossflächenzahl von 2,0. Die Wohnungstypen umfassen Drei-Zimmer-Wohnungen mit zwei Badezimmern auf etwa 110 Quadratmetern und 122 bis 125 Quadratmetern sowie Vier-Zimmer-Wohnungen mit zwei Badezimmern auf 143 Quadratmetern.

Das Projekt wurde nach dem Standard der vierten Wohngeneration entworfen und verfügt über Hanggärten und überdachte Gänge bei schlechtem Wetter. Im Wohngebiet gibt es ein Fitnessstudio, einen Yogaraum, einen Wellnessbereich, einen Billardraum und einen Empfangsraum. Die angegliederten Gewerbeflächen im Wohngebiet werden gezielt nach den Bedürfnissen der Mitarbeiter vermietet.

In Bezug auf die Lage liegt das Projekt etwa 700 Meter vom Xiaomi Wuhan Wissenschaftspark entfernt, so dass man zu Fuß pendeln kann. Man erreicht die Station Gaoxin 4. Straße der Optics Valley Sky Train in 5 Gehminuten. In der Umgebung gibt es Einrichtungen wie den Baozixi-Park und die Optics Valley-Abteilung des Wuhan Kinderkrankenhauses.

Das Bild stammt aus dem offiziellen WeChat-Account „Wuhan Optics Valley“.

Auf Preisebene liegt der durchschnittliche registrierte Preis von „Guanggu Dream Home“ bei 13.900 Yuan pro Quadratmeter, was im unteren Mittelfeld der derzeit zum Verkauf stehenden neuen Wohnprojekte in der Umgebung liegt. Laut Daten beträgt der neueste durchschnittliche Preis für Zweitwohnungen im Finanzgebiet, in dem sich das Projekt befindet, etwa 12.000 Yuan pro Quadratmeter.

Beobachtungen zufolge hat der Einstiegspreis von mindestens 1,5 Millionen Yuan offensichtlich den Charakter einer internen Wohlfahrtsleistung und ist für die Forscher in Wuhan nicht unerreichbar.

Von dem Vermieter, der Mieten einnimmt, zum zertifizierten Verkäufer hat Xiaomi einen Rollenwechsel vollzogen. Dahinter steckt ein Wandel der Logik des Unternehmens zur Mitarbeiterbindung, der mit der Rückkehr des Trends von selbst gebauten Mitarbeiterwohnungen durch chinesische Unternehmen einhergeht.

Die Rückkehr des Trends von selbst gebauten Mitarbeiterwohnungen

Die Geschichte der selbst gebauten Mitarbeiterwohnungen durch chinesische Unternehmen reicht bis in die Zeit des Einheitssystems der Arbeitseinheiten zurück. In der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts bauten staatseigene Unternehmen und große Fabriken allgemein Wohnheime für Mitarbeiter und Wohnviertel für Familien, die das gesamte Lebenssystem von Wohnungen bis zu Schulen und Krankenhäusern umfassten.

Unter den damaligen Bedingungen wurden Wohnungen von den Arbeitseinheiten zugeteilt, die Mitarbeiter wohnten zu extrem niedrigen Mieten, und die Wohnungen kamen fast nie in den Handel.

Nach der Wohnungsreform 1998 verschwand die Wohlfahrtszuteilung von Wohnungen, der monetarisierte Wohnungskauf wurde zum Mainstream. Der kollektive Wohnungsbau durch Arbeitseinheiten wurde um 2006 herum streng durch Richtlinien eingeschränkt, der Kanal für den direkten Wohnungsbau durch Unternehmen war im Wesentlichen geschlossen. In den folgenden mehr als zehn Jahren lösten Unternehmen das Wohnungsproblem ihrer Mitarbeiter hauptsächlich durch Zuschüsse, Darlehen und Gruppenkäufe.

Der Wendepunkt kam in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre. Ab 2015 erwarb Huawei als typischstes Beispiel nacheinander mehrere Grundstücke für Talentwohnungen in Songshanhu, Dongguan. Die Wohnungen des Seegartens wurden mit Ausstattung zu 8500 Yuan pro Quadratmeter verkauft, während der durchschnittliche Preis in der Umgebung damals etwa 25.000 Yuan betrug.

Diese Art von Wohnungen hat strenge Beschränkungen für den Handel: In den ersten 5 Jahren werden sie vermietet, nach Ablauf der Frist können die Mitarbeiter sie kaufen, und 5 Jahre nach Erhalt des Eigentumsrechts können sie übertragen werden. Tatsächlich dauert es etwa 10 Jahre, bis sie auf den Markt kommen.

Gree Electric ging einen anderen Weg. 2018 versprach Dong Mingzhu öffentlich, jedem der 80.000 Mitarbeiter eine Wohnung zu geben. 2021 wurden die ersten 3700 Wohneinheiten übergeben, die vorrangig an herausragende Mitarbeiter zugeteilt wurden, und gleichzeitig wurde das interne Antragssystem für Wohnungen in Betrieb genommen.

Neben dem selbst gebauten Eigentum, das an Mitarbeiter verkauft wird, neigen mehr Unternehmen dazu, Apartments an Mitarbeiter zu vermieten.

Zum Beispiel baute JD in Peking mit großen Investitionen den Jugendstadt, der fast 4000 selbst gehaltene Mietwohnungen für Mitarbeiter umfasst. Die Apartments von Tencent auf der Pinguin-Insel in Shenzhen sind ebenfalls Mietwohnungen für Mitarbeiter und Ökosystempartner. Die Jugendapartments, die Xiaomi zuvor an mehreren Orten eingeführt hat, sind ebenfalls als Wohlfahrtswohnungen definiert, die nur vermietet und nicht verkauft werden.

Dieses Phänomen wird hauptsächlich von zwei Aspekten beeinflusst: der Richtlinienattribute und der Vermögensanordnung. Einerseits haben die meisten Grundstücke, die Unternehmen für den Bau von Mitarbeiterapartments nutzen, strenge Mietattribute. Wenn sie zum Verkauf von Eigentumsrechten umgewandelt werden, könnte dies die regulatorische Grenze berühren.

Andererseits sind diese zur Vermietung bestimmten Apartments für Unternehmen langfristige Vermögenswerte, die immer im Besitz bleiben. Selbst wenn sie in Zukunft nicht mehr als Mitarbeiterwohlfahrt dienen, können die Kosten schrittweise durch marktorientierte Vermietung oder REITs zurückgewonnen werden.

Im Vergleich dazu werden die Gewinne, die Unternehmen erzielen können, oder die schweren Vermögenswerte, die sie in Händen halten, verringert, wenn sie die Wohnungen zu günstigen Preisen unter dem Marktniveau an Mitarbeiter verkaufen. Warum sind Unternehmen trotzdem bereit, dies zu tun?

Seit vielen Jahren ist das Verhältnis von Wohnungspreisen zu Einkommen stetig hoch, die Wohnungskosten sind zu einem Teil der Personalkosten von Unternehmen geworden. Wie Ren Zhengfei schon früh darauf hinwies, erhöhen hohe Wohnungspreise die Kosten für Angestellte und werden letztendlich die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen schwächen.

Die tiefergehende Funktion des selbst gebauten Wohnraums besteht darin, die Dienstzeit der Mitarbeiter durch Eigentumsrechte oder langfristige Nutzungsrechte zu binden und die Abwanderungsrate von Kernkräften zu senken. Die Klauseln der beschränkten Übertragung und des beschränkten Handels der Wohnungen binden den beruflichen Lebenszyklus der Mitarbeiter tief an das Unternehmen. Dies ist eine Investition zur Mitarbeiterbindung, die praktikabler und kostengünstiger ist als Gehaltserhöhungen.

Man darf nicht übersehen, dass die Regierung in diesem Prozess eine treibende Rolle spielt. Städte wie Dongguan, Zhuhai und Wuhan unterstützen Unternehmen beim Bau von Talentwohnungen durch gezielte Zuteilung von Grundstücken und niedrige Grundstückspreise. Das ist im Wesentlichen eine Erweiterung des Wettbewerbs um Investitionsförderung zwischen den Städten, wobei beide Seiten ihre Bedürfnisse erfüllen.

Zurück zum Fall von Xiaomi: Wuhan Optics Valley braucht die Ansiedlung des Forschungszentrums für 10.000 Mitarbeiter, Xiaomi braucht den langfristigen Verbleib der Forscher, und die Mitarbeiter brauchen erschwingliche Wohnungen. Die Interessen der drei Seiten treffen sich in „Guanggu Dream Home“, was ein Mikrokosmos der aktuellen Beziehung zwischen Unternehmen und Städten ist.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.