Die Preise für gebrauchte Wohnimmobilien in Shanghai "stoppen den Rückgang"

Als die Preisdaten für Wohnimmobilien in 70 Städten im September veröffentlicht wurden, stand Shanghai erneut im Rampenlicht.

Nach 32 Monaten war Shanghai die erste der 70 großen und mittelgroßen Städte im ganzen Land, bei der die Preise für Zweithäuser im Jahresvergleich wieder positiv wurden. Dies ist ein seltenes Signal für die Markterholung.

Aus den von Pure Intelligence überwachten Transaktionsdaten für gebrauchte Wohnungen geht hervor, dass der Zweithausmarkt in Shanghai im dritten Quartal dieses Jahres deutliche Merkmale einer Stabilisierung aufweist: Der durchschnittliche Transaktionspreis hat im Jahresvergleich praktisch aufgehört zu fallen, die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern nähern sich allmählich an, und die ersten Immobilien, deren Preise sich stabilisieren, sind diejenigen mit dem niedrigsten Gesamtpreis und der kleinsten Fläche.

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Im dritten Quartal dieses Jahres betrug der durchschnittliche Transaktionspreis für gebrauchte Wohnungen in Shanghai 44527 Yuan pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 1% im Jahresvergleich und einem Rückgang von 0,1% im Quartalsvergleich entspricht und praktisch unverändert ist.

Im Vergleich zum Vorjahr ist der Trend der Preisstabilisierung noch deutlicher: Im dritten Quartal 2025 betrug der Rückgang im Jahresvergleich 11,3%. Innerhalb eines Jahres ist der Rückgang von zweistelligen Werten auf etwa 1% gesunken, was bedeutet, dass der Abwärtstrend gestoppt ist.

Aus der Sicht des monatlichen durchschnittlichen Transaktionspreises steigt er bereits seit drei Quartalen langsam an: Im Dezember 2025 fiel der durchschnittliche Transaktionspreis für Zweithäuser auf einen vorübergehenden Tiefststand von 41670 Yuan pro Quadratmeter, und im September erreichte er 44518 Yuan pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 6,8% gegenüber dem Tiefststand im Dezember letzten Jahres entspricht.

Im Gegensatz zum durchschnittlichen Transaktionspreis sinkt der durchschnittliche Angebotspreis weiterhin einseitig. Im dritten Quartal betrug der durchschnittliche Angebotspreis für gebrauchte Wohnungen 53751 Yuan pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 6,6% im Jahresvergleich und einem Rückgang von 1,6% im Quartalsvergleich entspricht.

Auf der einen Seite gibt der durchschnittliche Angebotspreis weiter nach, auf der anderen Seite hat der durchschnittliche Transaktionspreis den Rückgang gestoppt. Der Preisunterschied zwischen beiden hat sich schnell verkleinert, von 12552 Yuan pro Quadratmeter im dritten Quartal 2025 auf 9224 Yuan pro Quadratmeter im aktuellen dritten Quartal, was einer Verkleinerung um 26,5% entspricht.

Aus der Sicht des durchschnittlichen Transaktionspreises in jedem Gesamtpreisbereich hat sich der Transaktionspreis für Zweithäuser im dritten Quartal insgesamt stabilisiert: Der Bereich unter 3 Millionen Yuan blieb unverändert; der Bereich von 3 Millionen bis 5 Millionen Yuan sank um 0,3% im Quartalsvergleich; der Bereich von 5 Millionen bis 7 Millionen Yuan stieg um 2,2% im Quartalsvergleich; der Bereich von 7 Millionen bis 10 Millionen Yuan sank um 0,4% im Quartalsvergleich.

Unterteilt nach Flächenbereichen steigen die kleinen Flächen leicht an und die großen Flächen sinken leicht, insgesamt schwanken sie in einem engen Bereich: Der durchschnittliche Transaktionspreis für Immobilien unter 70 Quadratmetern stieg um 1,9% im Quartalsvergleich; der Bereich von 90 bis 110 Quadratmetern stieg um 1,6% im Quartalsvergleich; der Bereich von 110 bis 144 Quadratmetern sank um 2,7% im Quartalsvergleich; der Bereich über 200 Quadratmetern sank um 2,1% im Quartalsvergleich.

Im Vergleich zum umfassenden Preisrückgang im Jahr 2025 war der Rückgang bei Immobilien mit niedrigem Gesamtpreis umso größer: Von dem ersten Quartal bis zum vierten Quartal sank der Bereich unter 3 Millionen Yuan kumulativ um 9,4%, der Bereich von 3 Millionen bis 5 Millionen Yuan sank um 4,5%. Immobilien mit niedrigem Gesamtpreis haben durch größere Preisnachlässe schnelle Transaktionen erreicht, was auch der grundlegende Grund dafür ist, dass der Anteil der Transaktionen von Immobilien mit niedrigem Gesamtpreis im gleichen Zeitraum schnell gestiegen ist. In diesem Jahr haben die Preise der Immobilien mit dem niedrigsten Gesamtpreis und der kleinsten Fläche als erste stabilisiert.

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Um zu beurteilen, ob sich die Preiserwartungen für Zweithäuser stabilisiert haben, ist der Rabattsatz (durchschnittlicher Transaktionspreis / durchschnittlicher Angebotspreis) empfindlicher als der durchschnittliche Transaktionspreis.

Der Rabattsatz für gebrauchte Wohnungen in Shanghai erreichte im Oktober 2025 einen Tiefststand von 71,9%, was bedeutet, dass man das Haus mit einem Rabatt von fast 28% verkaufen musste. Bis September dieses Jahres ist diese Zahl auf 82,4% zurückgekehrt, was einem Anstieg von fast 11 Prozentpunkten in weniger als einem Jahr entspricht. Der Durchschnittswert im dritten Quartal stieg um 4,7 Prozentpunkte von 78% im dritten Quartal letzten Jahres auf 83%.

Die intuitiveren Veränderungen liegen in drei Transaktionsdetails verborgen.

Erstens senken die Vermieter die Preise nicht mehr wiederholt. Im dritten Quartal gab es durchschnittlich 4537 Preisänderungen pro Monat bei angebotenen Immobilien, was einem starken Rückgang von 63% im Jahresvergleich entspricht und das niedrigste Niveau seit 2024 ist.

Zweitens ist die Effizienz der Besichtigungen gestiegen. Im dritten Quartal gab es durchschnittlich 114.000 Begleitbesichtigungen pro Monat, was einem Rückgang von 41% im Jahresvergleich entspricht. Gleichzeitig ist die Anzahl der transaktierten gebrauchten Wohnungen im Jahresvergleich positiv gestiegen, was bedeutet, dass die Umwandlungseffizienz pro Begleitbesichtigung deutlich gestiegen ist und Käufer nicht mehr wiederholt Preise vergleichen müssen.

Drittens ist die Transaktionsgeschwindigkeit gestiegen. Im dritten Quartal betrug die durchschnittliche Transaktionsdauer für gebrauchte Wohnungen 106,3 Tage, was einer Verkürzung um 4% im Jahresvergleich und 14% im Quartalsvergleich entspricht. Im September betrug die monatliche Transaktionsdauer 100 Tage, der kürzeste monatliche Rekord seit Januar 2024. Dies zeigt, dass die Verhandlungsdauer für den Abschluss einer Transaktion verkürzt wird.

Diese drei Veränderungen sind Signale für die Marktstabilisierung, die vor dem Transaktionsvolumen auftreten.

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Aus der Sicht der Transaktionsstruktur lautet das Kernwort für gebrauchte Wohnungen in Shanghai im dritten Quartal nur eines: Stabilität.

Dies zeigt sich auf Datenebene: Der Transaktionsanteil von bedarfsorientierten Immobilien mit einem Gesamtpreis von unter 3 Millionen Yuan ist von 70,4% im ersten Quartal über 69,3% im zweiten Quartal auf 69,1% im dritten Quartal leicht gesunken und hat sich praktisch auf einem Niveau von etwa 70% stabilisiert.

Was wirklich bemerkenswert ist, ist die marginale Rückkehr des Verbesserungsbedarfs.

Der Gesamtanteil von Immobilien über 110 Quadratmeter ist auf 17,5% gestiegen, der höchste Stand seit dem vierten Quartal 2024. Davon beträgt der Anteil über 200 Quadratmeter 1,9% und der Anteil von 160 bis 180 Quadratmetern 1,2%, beide liegen auf einem hohen Niveau der letzten zwei Jahre.

Das gesamte Transaktionsvolumen von Zweithäusern in Shanghai im dritten Quartal sank um 14,9% im Quartalsvergleich, aber der Rückgang in jedem Flächenbereich nimmt mit zunehmender Fläche ab: Der Bereich unter 70 Quadratmetern sank um 16,9%, der Bereich von 160 bis 180 Quadratmetern sank nur um 9,4%. Bei der Korrektur nach der konzentrierten Freigabe im zweiten Quartal sind die großen Flächen deutlich widerstandsfähiger gegen Preisrückgänge als die kleinen Flächen, was ein Signal für die substanzielle Rückkehr des Verbesserungsbedarfs ist.

Hinter der Stabilisierung auf der Transaktionsseite finden auf der Angebotsseite strukturelle Veränderungen statt. Die angebotenen Zweithäuser in Shanghai werden immer kleiner und gleichzeitig immer teurer.

Auf Datenebene betrug die durchschnittliche Fläche pro angebotener Wohnung in Shanghai im dritten Quartal 96,9 Quadratmeter und der durchschnittliche Gesamtpreis pro Wohnung 5,209 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 12,5% bzw. 18,2% im Jahresvergleich entspricht. Im September lagen die Werte bei 94,6 Quadratmetern und 5,111 Millionen Yuan, beide erreichten den niedrigsten Stand seit 2024.

Wenn man die angebotenen Immobilien in verschiedenen Gesamtpreisbereichen im September zerlegt, weisen fast alle das Merkmal „steigender Angebotspreis pro Quadratmeter, schrumpfende durchschnittliche Fläche pro Wohnung“ auf. Darunter ist der Anstieg des Angebotspreises pro Quadratmeter im Bereich unter 3 Millionen Yuan im Jahresvergleich am höchsten und erreicht 11,8%, die durchschnittliche Fläche pro Wohnung schrumpfte von 70,2 Quadratmetern auf 66,4 Quadratmeter. Bei den angebotenen Immobilien im Bereich von 3 Millionen bis 5 Millionen Yuan ist die durchschnittliche Fläche pro Wohnung am deutlichsten geschrumpft und erreicht 7,7%, während der durchschnittliche Angebotspreis um 6,5% gestiegen ist.

Mit anderen Worten: Mit dem gleichen Budget ist die Fläche des Hauses, das man jetzt kaufen kann, möglicherweise kleiner. Die „Schnäppchenimmobilien“ mit niedrigerem Preis pro Quadratmeter und größerer Fläche verschwinden allmählich aus dem Angebotspool. Für Käufer schließt sich das Fenster, „weniger Geld auszugeben, um eine größere Fläche zu kaufen“ langsam.

Insgesamt betrachtet lautet das Stichwort für den Zweithausmarkt in Shanghai im dritten Quartal Stabilisierung auf niedrigem Niveau, keine Trendumkehr. Als erste Stadt im ganzen Land, bei der der Preis für Zweithäuser im Jahresvergleich wieder positiv wurde, ist die Stabilisierung des Zweithausmarktes in Shanghai ein Boden, der der Markt schrittweise erarbeitet hat.

Wie wird sich der Zweithausmarkt in Shanghai im letzten Quartal 2026 entwickeln? Es gibt drei Schlüsselpunkte:

Erstens wird der Preis höchstwahrscheinlich weiterhin in einem engen Bereich schwanken, und der durchschnittliche Transaktionspreis wird voraussichtlich im Jahresvergleich positiv werden, während der Preisunterschied zum durchschnittlichen Angebotspreis weiter schrumpft.

Zweitens steht das Transaktionsvolumen von Zweithäusern unter Druck im Quartalsvergleich: Im dritten Quartal ist es bereits um 14,9% im Quartalsvergleich gesunken, während die Anzahl der Preisänderungen und der Begleitbesichtigungen gleichzeitig stark zurückgegangen sind, was bedeutet, dass das aktive Angebot auf der Angebotsseite schrumpft und es im vierten Quartal keine neuen Quellen für ein Volumenwachstum gibt.

Drittens wird die marginale Erholung des Verbesserungsbedarfs andauern, aber in begrenztem Umfang, der Anteil von bedarfsorientierten Immobilien mit niedrigem Gesamtpreis wird weiterhin auf etwa 70% bleiben.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyus Bewertung zum Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, Pure Research, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.