Die ersten detaillierten Vorschriften für Städte der dritten und vierten Ebene sind in Kraft getreten, und es ergeben sich drei zentrale Kernveränderungen!
Am 21. Oktober 2026 haben das Amt für Wohnungswesen und Stadterneuerung von Shiyan, das Amt für Natürliche Ressourcen und Stadt- und Dorfbau von Shiyan sowie die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsbehörde in Shiyan gemeinsam den „Umsetzungsvorschlag zur Umsetzung der „Mitteilung zur Vervollständigung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien““ herausgegeben. Der Vorschlag umfasst sechs Teile mit 19 Bestimmungen und tritt am Tag seiner Veröffentlichung in Kraft. Damit ist Shiyan die erste Stadt der dritten und vierten Ebene, die detaillierten Durchführungsbestimmungen umgesetzt hat.
Nach der neuen Politik vom 28. August haben bisher 9 Städte im ganzen Land detaillierte Durchführungsbestimmungen erlassen. Im Vergleich zu den bereits erlassenen Städten enthält Shiyians Durchführungsbestimmungen mehrere neue Maßnahmen, die in Aspekten wie der Bearbeitung von fortgeführten Projekten, den Ausstattungsstandards für öffentliche Nebenanlagen und dem Zeitpunkt der Gewährung von privaten Wohnungsbaukrediten lokale differenzierte Regelungen aufweisen.
Unterschied 1: Fortgeführte Projekte werden separat aufgeführt. Projekte, die vor dem 28. August die Baugenehmigung erhalten haben, aber noch keine Vorverkaufsgenehmigung, können nach der ursprünglichen privaten Kreditrichtlinie durchgeführt werden
Shiyan unterteilt die Projekte vor dem 28. August weiter und klärt entsprechende Bestimmungen. Es wird klargestellt, dass die vor dem 28. August erworbenen Projekte in vier Kategorien unterteilt werden: „Bestandsprojekte, fortgeführte Projekte, laufende Projekte und Altlastenprojekte“. Die „fortgeführten Projekte“ beziehen sich auf Wohnimmobilienprojekte, bei denen teilweise die Baugenehmigung für Bauwerke erteilt wurde, aber noch keine Vorverkaufsgenehmigung beantragt wurde. Die Regierungen aller Kreise (Städte, Bezirke) werden aufgefordert, die rechtzeitige Fertigstellung und Übergabe sicherzustellen, und unter der Bedingung der Verstärkung der Überwachung der Vorverkaufsmittel die ursprünglichen Richtlinien für Vorverkaufsverwaltung, Mittelüberwachung, Genehmigung und Abnahme sowie private Kredite weiter anzuwenden.
Im Vergleich dazu haben Städte wie Peking, Shanghai, Guangzhou und Wuhan klargestellt, dass Projekte, bei denen die Baugenehmigung für Bauwerke (einschließlich teilweise erteilter) erworben wurde, nach den ursprünglichen Richtlinien für Vorverkaufsbedingungen und Überwachung der Vorverkaufsmittel durchgeführt werden, ohne Vorbedingungen festzulegen. Shiyan listet die „fortgeführten Projekte“ separat auf und fügt zwei Schwellen hinzu: „Regierung gewährleistet die Übergabe + Verstärkung der Mittelüberwachung“, um zusätzliche Bedingungen für Bestandsprojekte zu klären, bei denen die Baugenehmigung erteilt wurde, aber keine Vorverkaufsgenehmigung beantragt wurde. Es ist auch die einzige Stadt, die klargestellt hat, dass die private Kreditrichtlinie auch nach der ursprünglichen Richtlinie durchgeführt werden kann (die ursprüngliche Richtlinie Dokument Nr. 47 [2023] des Zehn-Bau-Amtes: Wenn Käufer Wohnimmobilien per Hypothekarkredit erwerben, muss die Hypothekenbank die Hypothekarkredite direkt auf das im Kaufvertrag für Wohnimmobilien angegebene Überwachungskonto überweisen, nachdem bestätigt wurde, dass der Kaufvertrag für Wohnimmobilien registriert wurde).
Die Bearbeitung laufender Projekte zeigt die Ausrichtung noch deutlicher. Shiyan klärt direkt fest: „Der Verkauf von fertigen Immobilien wird vorrangig gewählt; wenn der Vorverkauf weiter beantragt wird, muss die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein“. Nach der Anmeldung bei der städtischen Abteilung für Immobilienverwaltung kann der Vorverkauf bis Ende 2027 nach der ursprünglichen Vorverkaufsrichtlinie beantragt werden. Shiyan verlegt die „vorrangige Wahl des Verkaufs von fertigen Immobilien“ aus dem zentralen Dokument für neu vergebene Grundstücke auf laufende Projekte. Unter den Städten, die bisher detaillierte Durchführungsbestimmungen erlassen haben, ist Shiyians Tendenz, Bestandsprojekte zum Verkauf von fertigen Immobilien zu lenken, deutlicher.
Unterschied 2: Für neu vergebene Projekte wird keine separate Anforderung für den Abschluss der Hauptstruktur vor dem Vorverkauf aufgeführt, der Verkauf von fertigen Immobilien hat Vorrang
Shiyan betont die Anforderung „die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes muss vollständig abgeschlossen sein“ nur in der Kategorie „Weiterer Antrag auf Vorverkauf“ bei laufenden Projekten. Für Projekte, die nach dem 28. August neue Grundstücke erwerben, wird nur festgelegt, dass „der Verkauf von fertigen Immobilien vorrangig gewählt wird, und die durchgehenden Steuerungsanforderungen wie die Registrierung des Verkaufs von fertigen Immobilien, die Überwachung der Anzahlung und die Übergabe des Eigentumsnachweises bei der Wohnungsübergabe streng umgesetzt werden“. Es werden keine separaten Anforderungen an den Fortschritt des Vorverkaufs aufgeführt, was darauf hindeuten könnte, dass neu vergebene Projekte mit höherer Wahrscheinlichkeit den Verkauf von fertigen Immobilien umsetzen.
Andere Städte, die bereits Umsetzungsvorschläge erlassen haben, haben in neu vergebenen oder neu angekündigten Projekten klargestellt, dass „bei Vorverkäufen die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein muss“.
Dabei definiert Peking den Abschluss der Hauptstruktur als die vollständige Betonierung der Decke des Gebäudes, der Dachkonstruktionen und der Nebenanlagen, und verlangt zudem die Ausstellung des „Abnahmeprotokolls für die Teilarbeit der Hauptstruktur“ durch fünf Parteien. Ningbo erlaubt es, das einzelne Gebäude als kleinste Verkaufseinheit zu nutzen, aber alle Gebäude dieser Vorverkaufscharge müssen vollständig abgeschlossen sein. Shenzhen und Wuhan klären, dass die Betonierung der Dachschichtstruktur abgeschlossen sein muss, und legen jeweils vor, das von vier Einheiten unterzeichnet und gestempelte Abnahmeprotokoll vorzulegen und die Vor-Ort-Prüfung durch die Bezirksabteilung für Wohnungsverwaltung durchzuführen.
Unterschied 3: Bei den öffentlichen Nebenanlagen wird eine „Verkürzung“ vorgenommen, die Ausstattung von Wohnungen für Fachkräfte wird aufgehoben, für kleine Grundstücke muss kein Kindergarten ausgestattet werden
Shiyan klärt fest, dass für die Wohnimmobilienflächen, für die nach dem 28. August der Vergabevertrag unterzeichnet wird, die Planungsbedingungen nach der neuen Richtlinie umgesetzt werden: Die Ausstattung von Wohnungen für Fachkräfte wird aufgehoben; wenn die geplante Wohnnutzfläche weniger als 150.000 Quadratmeter beträgt, muss kein Kindergarten ausgestattet werden. Unter den detaillierten Bestimmungen aller Orte ist Shiyan die einzige Stadt, die Bestimmungen zur Senkung der Ausstattungsanforderungen für öffentliche Nebenanlagen erlassen hat. Die Grundstücksversorgungsbestimmungen der anderen Städte konzentrieren sich auf Aspekte wie Ratenzahlung des Preises, Vergabe mit Plan, Standard des reinen Grundstücks und getrennte Hypothek für einzelne Wohnungen im Bereich von Kapital und Eigentumsrecht, ohne die Ausstattungspflicht zu berühren. Die Verringerung der öffentlichen Ausstattung wird dazu beitragen, den Wertaufbau der Projekte zu verbessern und die Entwicklungskosten von Immobilienunternehmen effektiv zu senken.
Darüber hinaus haben weder Shiyan noch Wuhan Anforderungen an den Zeitpunkt der Gewährung von privaten Wohnungsbaukrediten für Projekte klargestellt, die nach dem 28. August eine neue Vorverkaufsgenehmigung erhalten haben. Ob diese Veränderung bedeutet, dass es in verschiedenen Orten auch einen gewissen Anpassungsspielraum für die Politik je nach Stadt bei der Hypothekenauszahlung gibt, verdient besondere Aufmerksamkeit.
Insgesamt stimmt die Richtung der Umsetzungsbestimmungen von Shiyan größtenteils mit den der Städte überein, die bereits detaillierte Bestimmungen erlassen haben, aber es wurden auch mehrere detaillierte Regelungen mit lokalen Merkmalen festgelegt. Erstens sind die Regelungen für Übergangsprojekte detaillierter. Es wird klargestellt, dass für Projekte, die vor dem 28. August die Baugenehmigung erhalten haben, aber keine Vorverkaufsgenehmigung, unter der Bedingung der Verstärkung der Mittelüberwachung die private Kreditrichtlinie nach der ursprünglichen Richtlinie durchgeführt wird. Dies zeigt, dass der Zeitpunkt der Hypothekenauszahlung früher liegt als die Auszahlung nach der Fertigstellung und Abnahme des Gebäudes.
Zweitens wird für neu vergebene Projekte keine Anforderung an den Fortschritt des Vorverkaufs klargestellt, sondern der „vorrangige Verkauf von fertigen Immobilien“ wird betont. Dies könnte die Wahl von mehr Städten mit großem Bestand an unverkauften Immobilien werden.
Drittens wird bei der Grundstücksversorgung die Ausstattung von Wohnungen für Fachkräfte aufgehoben, und für kleine Grundstücke muss kein Kindergarten ausgestattet werden. Dies trägt stärker dazu bei, die Entwicklungskosten von Immobilienunternehmen zu senken. Die Optimierung der Ausstattungsanforderungen könnte zu einer Referenzrichtung für mehr Städte werden. Als erste Stadt der dritten und vierten Ebene, die detaillierte Durchführungsbestimmungen erlassen hat, gewährt Shiyan der Politik einen größeren Flexibilitätsspielraum und bietet auch eine Referenz für mehr Städte mit niedrigerer Ebene.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „China Index Academy“, Autor: China Index Research, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.