Die Stadterneuerung in Shanghai wird beschleunigt.

Die neueste Runde des dreijährigen Aktionsplans für die Stadterneuerung in Shanghai ist offiziell in Kraft getreten.

Am 21. Oktober hat Shanghai den „Dreijährigen Aktionsplan für die Stadterneuerung in Shanghai (2026–2028)“ veröffentlicht.

Dieser Plan wurde im Juli herausgegeben und erscheint fast gleichzeitig mit dem „15. Fünfjahresplan“ für die Stadterneuerung und Wohnungsentwicklung in Shanghai. Er ist tatsächlich die Umsetzungsanleitung für die Ziele der Stadterneuerung Shanghais im „15. Fünfjahreszeitraum“.

Zusammen beantworten die beiden Dokumente eine Frage: Wie wird die Stadterneuerung in Shanghai in den nächsten fünf Jahren konkret umgesetzt?

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Bei genauer Betrachtung dieses dreijährigen Aktionsplans ist der Informationsgehalt nach wie vor sehr groß. Es wird ausdrücklich erwähnt, dass Shanghai von 2026 bis 2028 die Umgestaltung von Dörfern in der Stadt beschleunigen und ausweiten wird, um die Umsiedlung der gesamten Umgestaltungsprojekte (hauptsächlich Abriss- und Neubauprojekte) termingerecht abzuschließen. In der ersten Hälfte des Jahres 2026 wurden alle 131 Umgestaltungsprojekte von Dörfern in der Stadt in der gesamten Stadt vollständig anerkannt.

Aus Sicht der wichtigsten quantitativen Indikatoren wird Shanghai in den nächsten drei Jahren die Umgestaltung von etwa 24 Millionen Quadratmetern alter Wohnviertel durchführen und etwa 50 Quadratkilometer ineffizient genutzter Industrieflächen reaktivieren, wobei nicht weniger als 300 Erneuerungsprojekte in Schlüsselgebieten umgesetzt werden.

Wenn man den dreijährigen Plan mit den Zielen des „15. Fünfjahresplans“ zusammen betrachtet, ist die Priorität der Stadterneuerung in Shanghai klar ersichtlich:

Die Reaktivierung von Industrieflächen schreitet am schnellsten voran: In drei Jahren werden 50 Quadratkilometer reaktiviert, was 67 % des Gesamtziels von 75 Quadratkilometern im „15. Fünfjahreszeitraum“ entspricht und zu den Indikatoren mit der stärksten Förderung gehört.

Die Erneuerung von Gewerbe- und Geschäftsgebäuden wird gleichzeitig intensiviert: Geplant ist die Erneuerung von nicht weniger als 90 Gewerbegebäuden und mehr als 3 Millionen Quadratmetern Geschäftseinrichtungen, was jeweils 60 % der Ziele im „15. Fünfjahreszeitraum“ entspricht. Die Erneuerungsgeschwindigkeit von Kernhandelsvierteln und bestehenden Gebäuden wird umfassend beschleunigt.

Die Umgestaltung des Wohnungsbaus schreitet stetig voran: Die Umgestaltung von 24 Millionen Quadratmetern alter Wohnviertel deckt 60 % bis 80 % des Ziels im „15. Fünfjahreszeitraum“ ab; die vollständige Umgestaltung von 700.000 Quadratmetern alter Wohnungen erfüllt etwa 58,3 % der Fünfjahresaufgabe.

Die Erneuerungsprojekte in den Gebieten stimmen mit den Fünfjahreszielen überein: Nicht weniger als 300 Erneuerungsprojekte in Schlüsselgebieten stimmen im Wesentlichen mit den Zielen im „15. Fünfjahreszeitraum“ überein, was bedeutet, dass die umfassende Erneuerung auf Gebietsebene das Kernumsetzungsmodell sein wird, das die nächsten fünf Jahre durchzieht.

Hinter dieser Datengruppe ist zu erkennen, dass die Wertschöpfung aus bestehenden Flächen an eine vordere Position gerückt wurde. Gleichzeitig bedeutet dies, dass die Stadterneuerung in Shanghai von der punktuellen Umgestaltung zur umfassenden regionalen Erneuerung und komplexen Verbesserung übergegangen ist.

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Betrachtet man die Grundstücksverkäufe in den Kernstädten seit diesem Jahr, so tragen die Grundstücke für die Stadterneuerung bereits die Grundmasse.

Laut den Überwachungsdaten von Puru Digital Intelligence sind unter den 10 teuersten Wohngrundstücken mit dem höchsten Gesamtpreis in 10 Beispielsstädten seit 2026, mit Ausnahme von 2 Grundstücken im Kerngebiet von Shenzhen, die restlichen 8 Grundstücke vollständig mit Eigenschaften der Stadterneuerung ausgestattet, was einem Anteil von 80 % entspricht. Die marktaufmerksamsten Vorzeigegrundstücke wie Yangpu Binjiang in Shanghai und Huangpu Science City in Guangzhou sind alle hochwertige Wohngrundstücke, die durch die Stadterneuerung freigesetzt wurden.

Tatsächlich wird im Landverwaltungsplan Shanghais für den „15. Fünfjahreszeitraum“ ausdrücklich festgelegt, dass der Versorgungsanteil bestehender Grundstücke in der gesamten Stadt bis 2030 auf 70 % angestrebt wird; im Versorgungsplan für staatliche Bauflächen für das Jahr 2026 wird ebenfalls festgelegt, dass der Anteil der bestehenden Bauflächen nicht weniger als 70 % beträgt.

Das bedeutet, dass von jeweils 10 verkauften Grundstücken in Shanghai 7 aus der Reaktivierung bestehender Flächen stammen.

In den Innenstadtbezirken liegt dieser Anteil noch höher. In der Innenstadt innerhalb des inneren Rings Shanghais gibt es seit vielen Jahren keine neuen Umwandlungsquoten für landwirtschaftliche Flächen mehr. Fast jede öffentlich verkaufte Wohngrundstück in Kerngebieten wie Huangpu, Jing'an, Xuhui und Hongkou stammt aus Kanälen der Stadterneuerung wie dem Abschluss der Altbauumgestaltung, der Umgestaltung von Dörfern in der Stadt und der Umwandlung ineffizient genutzter Flächen. Wir haben die seit diesem Jahr auf dem öffentlichen Markt verkauften wohnbezogenen Grundstücke statistisch erfasst. Die meisten der 10 Grundstücke mit dem höchsten Gesamtpreis befinden sich in den Kerngebieten der Innenstadt, und diese Grundstücke stammen alle aus den Erneuerungsgebieten der Stadterneuerung.

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In den Kategorien der Stadterneuerung wird die Umwandlung ineffizient genutzter Flächen alter Fabriken zur Kernquelle der Versorgung mit Wohngrundstücken in der Hauptstadt Shanghais in den nächsten fünf Jahren.

Dies ist auch das am leichtesten zu übersehende Signal für die Versorgung mit Wohngrundstücken im dreijährigen Plan: Shanghai wird in den nächsten fünf Jahren 75 Quadratkilometer ineffizient genutzter Industrieflächen reaktivieren, und in den ersten drei Jahren werden 50 Quadratkilometer der Reaktivierung abgeschlossen.

Die groß angelegte Reaktivierung von Industrieflächen gibt nicht nur Industrieflächen frei, sondern setzt durch Planungsanpassungen und Funktionsumwandlungen nachhaltig vielfältige Flächen für Wohnen, Gewerbe und andere Zwecke frei.

Die Übertragung der politischen Vorteile auf den Markt hat sich bereits gezeigt.

Viele der seit diesem Jahr in Shanghai verkauften Kernwohngrundstücke waren früher Industrie- oder industrielle Nebenanlagenflächen. Ein typisches Beispiel ist das Grundstück am Guilin-Park in Kangjian, Xuhui, das in dem sechsten Losverkauf angeboten wurde. Es befand sich auf dem Gelände der ehemaligen Lebensmittelfabrik Guanshengyuan und wurde durch Planungsanpassung von einem Industriegrundstück in ein gemischtes Wohn- und Gewerbegrundstück umgewandelt, wodurch die dreijährige Lücke in der Wohnraumversorgung des Gebiets direkt geschlossen wurde.

Das kombinierte Grundstück in Badaitou, Yangpu, ist noch repräsentativer. Das Gebiet an der Ost-Yangpu-Uferpromenade, in dem es sich befindet, ist eines der größten und am stetigsten voranschreitenden Umwandlungsgebiete alter Fabriken in der Innenstadt. Das Gebiet besteht größtenteils aus zusammenhängenden Industriefabrikgebäuden und Lagerflächen entlang der Yangshupu-Straße. Nach mehr als zehn Jahren kontinuierlicher Erneuerung wurde es schrittweise zu einem hochwertigen Wohn- und öffentlichen Aktivitätsgebiet an der Uferpromenade aufgewertet. Die Grundstückspreise und Wohnungspreise des Gebiets sind beide auf eine neue Stufe gestiegen. Beim Verkauf des kombinierten Grundstücks in Badaitou, Yangpu in diesem Jahr überschritt der kombinierte Bodenpreis 100.000 Yuan pro Quadratmeter; der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohngebäuden an der Ost-Uferpromenade stieg von 96.000 Yuan pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 123.000 Yuan pro Quadratmeter im Jahr 2026, was einem kumulierten Anstieg von 28 % entspricht.

Mit der Verbesserung des industriellen Niveaus der Region und der Vervollständigung der unterstützenden Ressourcen wird der Gesamtwert des Gebiets weiter steigen, was direkt zur Wertrealisierung hochwertiger neuer Wohnprojekte in der Umgebung beiträgt.

Insgesamt betrachtet hat dieser dreijährige Aktionsplan die Beschleunigungstaste für die Stadterneuerung in Shanghai gedrückt. In Zukunft wird die Erneuerung bestehender Flächen zur Hauptquelle der Grundstücksversorgung werden, und die Erneuerung von alten Fabriken wird zur Kernquelle der Versorgung mit Wohngrundstücken in der Innenstadt.

Die Beschleunigung der Stadterneuerung in Shanghai ist im Wesentlichen der umfassende Beginn des Zeitalters der Bestandsflächen. Für Immobilienunternehmen ist die Stadterneuerung bereits zu einer notwendigen Option geworden, um die Kerngebiete der Städte zu erschließen. In Zukunft wird die Zugangsschwelle für die Teilnahme am Sektor der Stadterneuerung weiter steigen. Das von staatlichen Unternehmen dominierte Muster wird langfristig fortbestehen, und das Kooperationsmodell aus „zentralem Staatsunternehmen + lokalem Staatsunternehmen“ ist der optimale Weg, um in diesem Stadium in den Sektor einzusteigen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.