In Shenzhen hat der Grundstückspreis pro Quadratmeter der bebauten Fläche wiederholt die Marke von 100.000 Yuan überschritten, und einige Eigentümer von gebrauchten Wohnungen haben ihre Verkaufspreise um 1,5 Millionen Yuan angehoben.
Auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen in Shenzhen steigen und fallen die Preise gleichzeitig.
In derselben Wohnanlage hat ein Eigentümer zum Beginn der „Goldenen Neun“ seine Angebotspreis um 1,5 Millionen Yuan angehoben; ein anderer Eigentümer hat nach zweijähriger Vermarktung den Preis von 23 Millionen Yuan auf 20 Millionen Yuan gesenkt. Die Spaltung auf der Käuferseite ist ebenso deutlich: Einige warten noch ab und fürchten, dass der Preis nach dem Kauf weiter sinkt, andere sind bereit, 1 Million Yuan mehr zu zahlen, um eine seltene Wohnungstyp zu erwerben.
Ein bemerkenswerter Hintergrund ist, dass Shenzhen seit diesem Jahr nacheinander hochpreisige Wohnbaugrundstücke versteigert hat. Der Bodenpreis pro Quadratmeter einiger Grundstücke übersteigt 90.000 Yuan, der höchste liegt über 100.000 Yuan pro Quadratmeter.
Hochpreisige Grundstücke haben die Markterwartungen für die Preise neuer Wohnungen in der Zukunft angehoben und lassen auch einige Eigentümer von gebrauchten Wohnungen mehr Hoffnung für die zukünftige Marktlage schöpfen.
Gleichzeitig schrumpft das Angebot an neuen Wohnungen in Shenzhen kontinuierlich. In den ersten 9 Monaten dieses Jahres betrug das neue Angebot an neu gebauten kommerziellen Wohnungen in Shenzhen etwa 20.400 Einheiten, das Gesamtjahresangebot wird voraussichtlich um etwa 10.000 Einheiten niedriger sein als im Vorjahr. Mit der Umsetzung der Politik zum Verkauf von fertigen Wohnungen werden auch die Finanzplanung und der Entwicklungsrhythmus der Immobilienunternehmen angepasst.
Wenn die Landkosten stetig steigen und das Angebot an neuen Wohnungen weiter zurückgehen könnte, können die Entwickler die hochpreisigen Grundstücke in hohe Verkaufspreise umwandeln? Wer wird das bezahlen?
Käufer zahlen 1 Million Yuan mehr für die gewünschte Wohnung, der Anteil der Preiserhöhungen steigt auf 15 %
Nach Beobachtungen von XIAO Xiaoping, Direktor des Instituts für Immobilienforschung von Shell in Shenzhen, sind die neuesten Transaktionspreise einiger neuer Wohnanlagen in Qianhai gegenüber dem Beginn des Jahres um etwa 10 % gestiegen. Ihrer Meinung nach hängt dies mit den aufeinanderfolgenden hochpreisigen Grundstücken in Qianhai und Baozhong sowie den Nachfrageerwartungen durch die Umsiedlung von Tencent zusammen.
Im Juni dieses Jahres hat Jianfa Real Estate ein Wohnbaugrundstück in Guiwan, Qianhai, für 3,525 Milliarden Yuan erworben, mit einem Prämiensatz von 114,29 % und einem Transaktionsbodenpreis von etwa 95.900 Yuan pro Quadratmeter. Nach Berechnungen von Haodiwang ist der tatsächliche Bodenpreis des Jianfa-Grundstücks um 9906 Yuan pro Quadratmeter höher als der des angrenzenden Grundstücks Haiyanfu, das im Juli 2025 von China Merchants Shekou erworben wurde, was einem Anstieg von etwa 11 % entspricht.
Die Auswirkungen hochpreisiger Grundstücke auf den Markt für gebrauchte Wohnungen zeigen sich zuerst in der Reaktion der Käufer bei der Besichtigung von Wohnungen.
„Nachdem Jianfa das Grundstück erworben hat, haben wir in unserem Geschäft durchschnittlich zwei bis drei Gruppen von Kunden pro Woche, die sich erkundigen oder Wohnungen besichtigen“, sagt YU Lang, Geschäftsführer des Geschäftsviertels des Qianhai-Flagship-Stores von Lianjia in Shenzhen. Einige Kunden erwähnen bei der Besichtigung von Wohnungen aktiv das hochpreisige Grundstück, das Jianfa erworben hat.
YU Lang ist der Meinung, dass die erwarteten zukünftigen Verkaufspreise der neu vergebenen Grundstücke einen neuen Preisreferenzpunkt für die umliegenden gebrauchten Wohnungen liefern. „Bei so hohen Landakquisitionskosten von Jianfa denken die Leute, dass das Projekt in Zukunft wahrscheinlich relativ teuer verkauft wird, und die Preiserwartungen steigen.“
Diese Erwartungen spiegeln sich bereits in den Angebotspreisen einiger Wohnungen wider.
Laut YU Lang sind die Preise einiger Wohnungen in den neueren Wohnanlagen Runfengfu und Tianjing im Gebiet von Qianhai im Vergleich zum Beginn des Jahres um etwa 7 % bis 13 % gestiegen, wobei Wohnungen mit seltenen Grundrissen und guter Aussicht mehr Aufmerksamkeit erhalten.
Zum Beispiel hat ein Wohnungstyp in Runfengfu ein zusätzliches Fenster im Wohnzimmer, und in mittleren und oberen Stockwerken kann man das Meer sehen. Da die Anzahl solcher Wohnungen begrenzt ist, ist ihr Preis normalerweise höher als der anderer Wohnungstypen in der Anlage. Im März dieses Jahres hat das Geschäft von YU einmal eine solche Wohnung für 11,6 Millionen Yuan verkauft. „Jetzt bitten uns Kunden, nach demselben Wohnungstyp zu suchen, und sie akzeptieren auch einen Aufschlag von 1 Million Yuan.“
Neben Erwartungen, Wohnungstypen und Aussichten beeinflussen auch Transaktionskosten die Wahl der Käufer. Am Beispiel von Runfengfu: Einige Wohnungen, deren Eigentumsurkunde bereits früher ausgestellt wurde, erfüllen die Bedingung, dass die Transaktion zwei Jahre lang abgeschlossen ist, sodass die Mehrwertsteuerbefreit werden kann, sodass für eine einzelne Wohnung mehr als 300.000 Yuan an Steuern eingespart werden können.
Die Veränderung der Preiserwartungen beeinflusst auch die Verkaufsbereitschaft einiger Eigentümer. „Einige Eigentümer, die wir betreut haben, hatten ursprünglich zugestimmt, die Mehrwertsteuer zu übernehmen, haben aber nach der Grundstücksversteigerung ihre Meinung geändert und verlangen nun, dass der Käufer diese Kosten trägt. Ähnliche Fälle sind in mehreren Wohnanlagen in Qianhai aufgetreten, sodass einige Transaktionen in eine Sackgasse geraten sind“, sagt YU Lang.
Dennoch bleibt die Preissenkung die beliebtere Wahl unter den Eigentümern.
Eine 3-Zimmer-Wohnung in Runfengfu mit einer Gebäudefläche von etwa 110 Quadratmetern wurde im September letzten Jahres für 12,8 Millionen Yuan angeboten, am 18. Oktober dieses Jahres wurde der Preis auf 12,5 Millionen Yuan gesenkt; eine andere 4-Zimmer-Wohnung mit einer Gebäudefläche von etwa 151 Quadratmetern wurde im Oktober 2024 für 23 Millionen Yuan angeboten, der Preis wurde in den letzten sechs Monaten zweimal angepasst und liegt derzeit bei 20 Millionen Yuan. Eine 3-Zimmer-Wohnung in Tianjing mit einer Gebäudefläche von etwa 122 Quadratmetern wurde im November 2025 für 15 Millionen Yuan angeboten, der neueste Preis vom 11. Oktober dieses Jahres wurde auf 12,88 Millionen Yuan gesenkt.
Ende Mai dieses Jahres hat Shell ein System zur Preisanpassung eingeführt, in 4 Monaten gab es insgesamt mehr als 62.000 Preisanpassungen. Der Anteil der Preiserhöhungen im September betrug etwa 15 %, höher als 12 % im Juli und August, aber Preissenkungen bleiben die vorherrschende Maßnahme.
4 hochpreisige Grundstücke wurden verkauft, die Toleranz der Kunden gegenüber Aufschlägen ist stark gesunken
Einige Eigentümer von gebrauchten Wohnungen haben die Vorteile der lebhaften Grundstücksversteigerungen genossen, aber die Entwickler, die die Grundstücke erworben haben, stehen nicht in einer günstigen Situation. Ihr Problem lautet: Wie können die teuer erworbenen Grundstücke zu ausreichend hohen Preisen verkauft werden?
Im Juni dieses Jahres wurden die Rekorde für den Bodenpreis von wohnbaubezogenen Grundstücken in Nanshan, Qianhai und Bao'an nacheinander gebrochen. Das Grundstück in Yuehai, Nanshan, das von Poly Real Estate erworben wurde, hat einen tatsächlichen Bodenpreis von 114.478 Yuan pro Quadratmeter erreicht und den Rekord für den höchsten Grundstückspreis bei Grundstücksversteigerungen in Shenzhen gebrochen; der tatsächliche Bodenpreis des Qianhai-Grundstücks von Jianfa und des Baozhong-Grundstücks von Poly Development übersteigt jeweils 96.000 Yuan pro Quadratmeter. Am 10. September hat China Overseas Land & Investment das Grundstück in Antuoshan, Futian, für 2,55 Milliarden Yuan erworben, mit einem tatsächlichen Bodenpreis von 100.808 Yuan pro Quadratmeter und einem Prämiensatz von 125 %.
Im Allgemeinen führt der Anstieg des Bodenpreises direkt zu einer Erhöhung der Verkaufsschwelle des Projekts.
Nach Berechnungen von Haodiwang muss der Verkaufspreis des Projekts bei einer Baukosten von 15.000 Yuan pro Quadratmeter (einschließlich Einrichtung) für das Yuehai-Grundstück über 160.000 Yuan pro Quadratmeter liegen, um die Kosten zu decken.
Das Qianhai-Grundstück von Jianfa steht ebenfalls vor einer Preisprüfung. Ein Branchenkenner ist der Meinung, dass das Projekt nach dem aktuellen Preisniveau in der Umgebung in Zukunft etwa 170.000 Yuan pro Quadratmeter verkaufen muss, um die erwarteten Gewinne zu erzielen.
Aus den Rückmeldungen des Marktes geht hervor, dass die Käufer in Shenzhen immer noch eine gewisse Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen haben.
Am Beispiel des neuen Wohnprojekts China Merchants Haiyanfu in Qianhai: Die maximale Gebäudehöhe des Projekts beträgt 80 Meter, die Geschossfläche beträgt 3,1, und die Wohnungen haben eine Fläche von 139 bis 194 Quadratmetern. Es wird berichtet, dass der durchschnittliche registrierte Preis von Haiyanfu etwa 142.000 Yuan pro Quadratmeter beträgt, und die Verkaufsrate über 90 % liegt.
Das Wohnprojekt Guanchao Fu im angrenzenden Gebiet Baozhong wurde seit April dieses Jahres viermal auf den Markt gebracht, insgesamt wurden 408 Wohnungen angeboten, der durchschnittliche registrierte Preis liegt zwischen 146.800 und 166.300 Yuan pro Quadratmeter, und die Verkaufsraten betragen 96 %, 90 %, 83 % bzw. 73 %.
ZHANG Yun (Pseudonym), ein Marketingmitarbeiter eines bekannten Immobilienunternehmens, der derzeit Wohnprojekte im Kerngebiet von Shenzhen verkauft, erklärt, dass die Kunden, die derzeit im Projekt empfangen werden, hauptsächlich selbstnutzende Käufer mit Verbesserungsbedarf sind, darunter Führungskräfte aus der Finanzbranche und dem Bereich professioneller Dienstleistungen, Unternehmer sowie Familien, die in Hongkong arbeiten und täglich zwischen den beiden Orten pendeln müssen. „Die Denkweise der Leute beim Kauf von Wohnungen hat sich geändert, sie denken nicht mehr daran, kurzfristig mit Immobilienspekulationen Preisunterschiede zu erzielen.“
Nach Beobachtungen von ZHANG sind die Kunden im Vergleich zu den vor zwei Jahren jetzt viel empfindlicher auf das Preis-Leistungs-Verhältnis und die Nutzfläche der Wohnung. Sie sind bereit, Geld für praktische Wohnungstypen und eine ausgereifte Infrastruktur auszugeben, aber ihre Toleranz gegenüber Aufschlägen ist stark gesunken, sie sind viel pragmatischer geworden. „Früher haben viele Kunden zuerst große Wohnungen über 170 Quadratmeter bevorzugt, jetzt sind 4-Zimmer-Wohnungen mit 105 bis 123 Quadratmetern am beliebtesten, die Leute erfüllen zuerst die praktischen Bedürfnisse ihrer Familien und wollen kein Geld für ungenutzte zusätzliche Fläche ausgeben.“
Das Angebot an neuen Wohnungen könnte um 10.000 Einheiten sinken, der Verkauf fertiger Wohnungen verändert den Entwicklungsrhythmus
Auf der anderen Seite der häufigen Entstehung hochpreisiger Grundstücke schrumpft das Angebot an neuen Wohnungen in Shenzhen.
Daten des Instituts für Immobilienforschung von Shell in Shenzhen zeigen, dass das Angebot an neu gebauten kommerziellen Wohnungen in Shenzhen im Jahr 2023 seinen Höhepunkt mit fast 72.800 Einheiten erreichte; im Jahr 2025 betrug das Gesamtjahresangebot etwa 36.600 Einheiten. Von Januar bis September dieses Jahres betrug das neue Angebot etwa 20.400 Einheiten.
Quelle: Institut für Immobilienforschung von Shell in Shenzhen
Nach Angaben des Wohnungsbauamts von Shenzhen vom 8. Oktober beträgt das Angebot an neu gebauten kommerziellen Wohnungen im vierten Quartal dieses Jahres 5880 Einheiten. Nach dieser Schätzung könnte das Gesamtangebot an neuen Wohnungen in Shenzhen in diesem Jahr bei 26.000 Einheiten liegen, selbst wenn alle diese Projekte wie geplant auf den Markt kommen, was etwa 10.000 Einheiten weniger ist als im Vorjahr.
Der Trend des schrumpfenden Angebots könnte sich in den nächsten Jahren fortsetzen.
XIAO Xiaoping weist darauf hin, dass die Fläche der in diesem Jahr bisher in Shenzhen verkauften wohnbaubezogenen Grundstücke etwa 290.000 Quadratmeter beträgt, etwas höher als im gesamten letzten Jahr, aber die Bedingungen für die Grundstücksentwicklung haben sich geändert. Unter Planungsvorgaben wie einer maximalen Gebäudehöhe von 80 Metern und einer sinkenden Geschossfläche können die Wohngebäudefläche und die Anzahl der Wohnungen, die von gleich großen Grundstücken bereitgestellt werden, sinken. Das bedeutet, dass selbst wenn das Grundstücksangebot etwas steigt, die Anzahl der letztendlich zu neuen Wohnungen umgewandelten Einheiten nicht unbedingt synchron steigt. Sie erwartet, dass das Angebot an neuen Wohnungen in Shenzhen in den nächsten zwei bis drei Jahren weiter schrumpfen könnte.
Gleichzeitig wird auch das Verkaufssystem für kommerzielle Wohnungen in Shenzhen angepasst.
Am 15. Oktober haben drei Abteilungen, darunter das Wohnungsbauamt von Shenzhen, gemeinsam eine Durchführungsverordnung herausgegeben und umgesetzt, die klar festlegt, dass die Verwaltung der Immobilienentwicklung in sechs Aspekten verbessert wird: die Verbesserung der Vorverkaufsverwaltung, die geordnete Förderung des Verkaufs fertiger Wohnungen, die Einführung des Systems der federführenden Bank, die Verstärkung der Finanzierungsunterstützung und die Optimierung der Verwaltung des Grundstücksangebots. Mit der Umsetzung der lokalen Durchführungsbestimmungen in Shenzhen haben alle vier ersten Städte Chinas entsprechende Richtlinien herausgegeben.
Für Immobilienunternehmen bedeutet der Verkauf fertiger Wohnungen nicht nur eine Verzögerung des Verkaufszeitpunkts, sondern betrifft auch die Kapitalbindung und die Entscheidungen zum Erwerb von Grundstücken.
Gemäßen Aussagen von Gemild an Times Finance bedeutet der Verkauf fertiger Wohnungen, dass der Zyklus der Kapitalbindung länger wird. Die Logik der Berechnungen für den Erwerb von Grundstücken bei Immobilienunternehmen wird neu angepasst, sodass sie vorsichtiger bei dem Erwerb von Grundstücken vorgehen und sich stärker auf Kerngebiete konzentrieren werden.
Für Käufer bedeutet der Verkauf fertiger Wohnungen, dass sie nach der Fertigstellung des Gebäudes die Wohnqualität und die Umgebung der Wohnanlage intuitiver beurteilen und die Unsicherheit bei der Übergabe des Projekts verringern können. Gemäßen Aussagen von Gemild beseitigt das System des Verkaufs fertiger Wohnungen die Fähigkeit, Geschichten über unfertige Wohnungen zu erzählen. Projekte mit bereits sicherer Übergabe werden leichter von Kunden akzeptiert. Bei dem eigenen Projekt Qiyao in Longhua ist die Anzahl der Besucher während des Nationalfeiertags im Vergleich zur Vorwoche um 204 % gestiegen, und die Anzahl der Transaktionen ist im Vergleich zur Vorwoche um 320 % gestiegen.
Dennoch bedeutet das schrumpf