Die detaillierten Regelungen von Shenzhen und Hangzhou treten am selben Tag in Kraft, und die Finanzkonten der Immobilienunternehmen zeigen ein kontrastierendes Bild von Anspannung und Lockerung.

Am 15. Oktober traten die Umsetzungsbestimmungen für den Verkauf von bereits fertiggestellten Wohnungen in Shenzhen und Hangzhou gleichzeitig in Kraft.

Damit ist die Zahl der Städte, in denen die Einzelbestimmungen der „828-Neuregelung“ in Kraft getreten sind, auf 7 gestiegen.

Obwohl die beiden Städte Shenzhen und Hangzhou die Bestimmungen am selben Tag veröffentlicht haben, gehen sie in unterschiedliche Richtungen. In Shenzhen liegt der Kernpunkt in der Verschärfung der Obergrenzen (Höchstbetrag der Anzahlung von 3 %) und der Verlagerung der Aufsicht auf die Bezirksebene. In Hangzhou liegt der Kernpunkt darin, Optionen, Kanäle und Fristen zur Verfügung zu stellen.

Vergleicht man die 7 Städte, so ist der Rahmen vollständig einheitlich, es wurden nur bei quantifizierbaren Punkten unterschiedliche Entscheidungen getroffen: Wie hoch die Anzahlung sein darf, bis zu welchem Tag die Übergangsfrist läuft, über wie viele Jahre der Grundstückspreis gezahlt werden kann und wer dieses Geld verwaltet. Diese Unterschiede bestimmen das Rhythmus des Wohnungsneubauangebots jeder Stadt nach 2027 und auch die Cashflow-Kurve, die Immobilienunternehmen bei der Entwicklung desselben Projekts in verschiedenen Städten zu tragen haben.

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Am 15. Oktober haben das Amt für Wohnen und Bauwesen von Shenzhen, das Amt für Planung und Naturressourcen von Shenzhen und die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsbehörde Shenzhen gemeinsam die „Umsetzungsrichtlinien zur Umsetzung der „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien““ herausgegeben, die insgesamt sechs Teile umfasst und deren Struktur im Wesentlichen mit der von Shanghai und Guangzhou übereinstimmt. Aus den konkreten Inhalten ergeben sich folgende Hauptmerkmale für Shenzhen:

1. Der Standard für die Fertigstellung der Tragstruktur ist festgelegt

Shenzhen hat klargestellt, dass der Standard für die Fertigstellung der Tragstruktur darin besteht, dass der Betonguss der Dachschicht des Gebäudes, für das die Vorverkaufsgenehmigung beantragt wird, abgeschlossen ist, und das „Protokoll zur Qualitätsprüfung der Teilarbeit der Tragstruktur“ vorgelegt wird, das von der Projektentwicklungsfirma, dem Planungsunternehmen, dem Bauunternehmen und der Überwachungsfirma unterzeichnet und abgestempelt wurde. Damit wird der Spielraum für die Beantragung einer Vorverkaufsgenehmigung mit teilweiser Fertigstellung blockiert.

2. Die Höchstgrenze der Anzahlung beträgt 3 %

Shenzhen regelt, dass bei Projekten mit Verkauf von fertiggestellten Wohnungen, für die bereits die Baugenehmigung für die Tragstruktur des Wohngebäudes erteilt wurde, die Entwicklungsfirma mit den Käufern einen Anzahlungsvertrag für Wohnimmobilien abschließen kann, wobei die Anzahlung in der Regel 3 % des Gesamtkaufpreises nicht übersteigt. Unter den vier ersten Tier-Städten ist Peking mit 1 % am strengsten und Guangzhou mit 5 % am großzügigsten. Shenzhen hat sich nach der Lockerung in Guangzhou dafür entschieden, die Obergrenze auf 3 % zu senken und damit mit Shanghai übereinzustimmen.

3. Der Grundstückspreis ist grundsätzlich innerhalb eines Jahres vollständig zu zahlen

Shenzhen verlangt, dass bei Ratenzahlung des Grundstücksübergangspreises der Restbetrag grundsätzlich innerhalb eines Jahres vollständig gezahlt wird. Bei besonderen Projekten kann der Betrag nach kollektiver Entscheidung des Koordinations- und Entscheidungsgremiums für Grundstücksübergänge innerhalb von zwei Jahren vollständig gezahlt werden. Peking hat direkt festgelegt, dass die Zahlung innerhalb von zwei Jahren zu erfolgen hat, Shanghai und Guangzhou sehen ein Jahr plus eine Verlängerungsmöglichkeit um ein weiteres Jahr vor. Unter den ersten Tier-Städten hat nur Shenzhen die Zweijahresfrist zu einer Ausnahmeregelung gemacht.

4. Die Geldaufsicht wird auf die Bezirksebene verlagert

Shenzhen hat klargestellt, dass die Wohnungsbauämter der einzelnen Bezirke die Aufsichtsaufsicht über die Vorverkaufsmittel in ihrem jeweiligen Verwaltungsbereich übernehmen, während die konkreten täglichen Aufsichtsaufgaben von der Stadtverwaltung für Wohnungsfonds wahrgenommen werden, die ein Aufsichtskonto für die Mittel bei der führenden Bank eröffnet. Shenzhen ist die einzige Stadt unter den ersten Tier-Städten, die eine doppelte Struktur aus örtlicher Aufsicht auf Bezirksebene und Durchführung durch eine städtische Einrichtung anwendet.

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Am 15. Oktober haben das Amt für Wohnversorgung und Immobilienverwaltung von Hangzhou, das Amt für Planung und Naturressourcen von Hangzhou, das Amt für Stadt- und Landbau von Hangzhou und die Aufsichtsbehörde der Staatlichen Finanzaufsichtsbehörde Zhejiang gemeinsam die „Umsetzungsrichtlinien zur Umsetzung der „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien (Probeausführung)““ herausgegeben.

Das Dokument von Hangzhou ist das einzige der sieben Städte, das mit dem Hinweis „Probeausführung“ versehen ist. Am selben Tag hat das Büro des Führungsgremiums für die hochwertige Förderung der städtischen Bauverwaltung von Hangzhou auch die „Mitteilung zur Förderung der hochwertigen Entwicklung der Immobilienbranche in unserer Stadt“ herausgegeben, wobei die beiden Dokumente gemeinsam in Kraft treten. Aus den konkreten Inhalten ergeben sich folgende Hauptmerkmale für Hangzhou:

1. Die Wahlfreiheit wird an die Unternehmen zurückgegeben

Hangzhou hat klargestellt, dass außer Projekten, für die in der Grundstücksübergangsankündigung ausdrücklich der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen festgelegt ist, Immobilienentwicklungsunternehmen selbstständig zwischen Vorverkauf und Verkauf von fertiggestellten Wohnungen wählen können. Obwohl diese Formulierung in der begleitenden „Mitteilung zur Förderung der hochwertigen Entwicklung der Immobilienbranche in unserer Stadt“ und nicht im Haupttext der Umsetzungsrichtlinien steht, ist die Richtung klar: Mit der Flexibilität der Wahl auf der Angebotsseite wird die Stabilität während des Systemwechsels erreicht.

2. Der Verkaufszeitpunkt wird nach vorne verlegt und der Kanal für den Verkauf mit bestehender Hypothek wird geöffnet

Hangzhou regelt, dass bei Projekten, für die nach dem 28. August das Grundstücksrecht erworben wurde und die als Verkauf von fertiggestellten Wohnungen durchgeführt werden, der Verkauf stattfinden kann, nachdem die Fertigstellungsregistrierung abgeschlossen ist, die Voraussetzungen für die Übergabe erfüllt sind und die Anmeldung bei den Immobilienverwaltungsbehörden der Stadt und des Bezirks erfolgt ist, ohne dass die erstmalige Registrierung der Wohnung zwingend abgeschlossen sein muss. Unter den sieben Städten haben nur Hangzhou und Guangzhou das Verkaufsfenster auf den Zeitpunkt der Fertigstellungsregistrierung vorverlegt, die übrigen fünf Städte verlangen, dass die erstmalige Registrierung vorher erfolgt.

Der Verkauf mit bestehender Hypothek ist ein einzigartiges Merkmal von Hangzhou. Alle sieben Städte verlangen, dass die Wohnungen und das Nutzungsrecht an dem Bauland frei von Hypotheken und Pfändungen sind. Hangzhou hat hier eine Ausnahme gemacht: Nach Vereinbarung mit dem Hypothekengläubiger und dessen Zustimmung zum Verkauf, Vorlage der Zustimmungsbescheinigung, Veröffentlichung des Hypothekenstatus sowie ausdrücklicher Angabe des Hypothekenstatus im Zeichnungsvertrag und Zusage der Frist für die Löschung der Hypothek kann die Registrierung des Vertrags erst abgeschlossen werden, nachdem die Hypothek der Wohnung und des Nutzungsrechts am Bauland gelöscht wurde. Die Entwicklungsfirma muss nicht mehr einmalig Überbrückungsmittel aufbringen, um das gesamte Projekt von der Hypothek zu befreien, sondern kann die Hypothek wohnungsweise löschen und gleichzeitig die Wohnungen verkaufen.

3. Große Projekte werden in kleine Teile unterteilt, sodass fertiggestellte Gebäude zuerst auf den Markt kommen können

Hangzhou unterstützt die schrittweise Bearbeitung der Baugenehmigung für Bauwerke, der Baugenehmigung, der Vorverkaufsgenehmigung und der Fertigstellungsregistrierung. Bei schrittweise entwickelten Projekten kann nach Erhalt der Baugenehmigung die Nummer der Immobilienregistrierungseinheit vorab zugewiesen und die Vorregistrierungsbescheinigung für Immobilien beantragt werden. Mit der Vorregistrierungsbescheinigung können die Verkaufsverfahren für die Wohnungen, für die der Grundstücksübergangspreis vollständig gezahlt wurde, schrittweise und gebäudeweise bearbeitet werden; gleichzeitig wird die schrittweise Bearbeitung der Hypothekenregistrierung für Entwicklungsdarlehen nach der Sammlung der wohnungsweisen Nutzungsrechte am Bauland erforscht.

Diese beiden Maßnahmen lösen gemeinsam ein und dasselbe Problem: Große Projekte müssen nicht warten, bis das gesamte Grundstück vollständig entwickelt ist, und die Hypothek muss nicht einmalig für das gesamte Grundstück freigegeben werden. Sobald eine Gruppe von Gebäuden fertiggestellt ist, kann diese zuerst verkauft werden.

4. Die Übergangsfrist und die Regelungen zum Grundstückspreis werden auf das großzügigste Niveau festgelegt

Hangzhou unterteilt die Abgrenzung zwischen alten und neuen Regelungen in vier Kategorien. Bei der letzten Kategorie, nämlich Immobilienprojekten mit historischen Altlasten, für die vor dem 28. August das Nutzungsrecht an staatlichem Bauland erworben wurde, kann nach Risikobewertung durch die Regierung des jeweiligen Bezirks und Anmeldung bei der städtischen Immobilienverwaltungsbehörde bis Ende 2028 die Vorverkaufsgenehmigung nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen beantragt werden. Dies ist zusammen mit Wuhan die längste Frist unter den sieben Städten, wobei der Geltungsbereich breiter ist.

Die Anzahlung für den Grundstückspreis beträgt innerhalb von 30 natürlichen Tagen nach Vertragsunterzeichnung nicht weniger als 50 %, der Restbetrag kann innerhalb von zwei Jahren ohne Zinsen gezahlt werden. Dies ist zusammen mit Peking die großzügigste Regelung ohne zusätzliche Entscheidungsvoraussetzungen.

Zusammengefasst sind die Einzelbestimmungen von Hangzhou das derzeit umgesetzte Konzept, das die Cashflows der Immobilienunternehmen am stärksten begünstigt.

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Bis heute haben insgesamt 7 Städte die Einzelbestimmungen der „828-Neuregelung“ in Kraft gesetzt, nämlich Peking, Shanghai, Guangzhou, Wuhan, Tianjin, Hangzhou und Shenzhen.

Alle nehmen den 28. August 2026 als Trennpunkt zwischen alten und neuen Regelungen. Für neu veräußerte Grundstücke wird vorrangig der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen angewendet, die Schwelle für den Vorverkauf wird auf die Fertigstellung der Tragstruktur angehoben, die Auszahlung der Hypothekendarlehen wird auf den Zeitpunkt nach der Fertigstellungsregistrierung verlegt, und die Mittel des Projekts werden durch das System der führenden Banken geschlossen verwaltet. Die oberste Planung der Zentralregierung wurde auf lokaler Ebene nicht abgeschwächt.

Die wirklich informativen Inhalte befinden sich in den konkreten Einzelbestimmungen. Am wichtigsten sind die Höchstgrenze der Anzahlung und die Länge der Übergangsfrist. Die Höchstgrenze der Anzahlung reicht von 1 % bis 5 %, wobei die sieben Städte drei Stufen unterteilen: Peking mit 1 %, Shanghai und Shenzhen mit 3 %, Guangzhou, Wuhan, Tianjin und Hangzhou mit 5 %. Die allgemeine Übergangsfrist läuft in allen sieben Städten bis Ende 2027, nur Shenzhen hat sie genau auf den 31. Dezember 2027 festgelegt. Bei Projekten mit historischen Altlasten gewähren Wuhan und Hangzhou eine Frist bis Ende 2028, die übrigen fünf Städte wenden die Regelungen für laufende Projekte an oder überlassen die weitere Regelung späteren Untersuchungen.

Gemessen an der Höchstgrenze der Anzahlung und der Länge der Übergangsfrist ist Peking unter den 7 Städten am strengsten, Wuhan und Hangzhou am großzügigsten, wobei die Großzügigkeit der beiden Städte auf unterschiedlichen Bereichen liegt.

Da die Einzelbestimmungen für die ersten Tier-Städte nun alle in Kraft getreten sind, gehen wir davon aus, dass künftig die zweiten Tier-Städte höchstwahrscheinlich eine Kombination aus dem Wuhan-Modell und dem Hangzhou-Modell wählen werden.

Der Kern des Wuhan-Modells ist die längste Übergangsfrist in Kombination mit dem größten Spielraum für gestundete Zahlungen. Der Kern des Hangzhou-Modells ist der früheste Registrierungszeitpunkt in Kombination mit den umfassendsten zyklischen Instrumenten. Beide Modelle zielen darauf ab, die Reibungskosten des Systemwechsels zu senken. Für zweite und dritte Tier-Städte mit einem relativ langen Abbauzyklus für Lagerbestände und einer hohen Abhängigkeit von Einnahmen aus Grundstücksverkäufen sind die Kopierkosten dieser beiden Kombinationen am niedrigsten und sie können am besten die Kontinuität des Grundstückshandels und die Stabilität des Immobilienmarktes berücksichtigen.

Die Umsetzung der Einzelbestimmungen in den sieben Städten bedeutet, dass die „828-Neuregelung“ in den ersten Tier-Städten und den fortgeschrittenen zweiten Tier-Städten von der institutionellen Rahmenphase in die Umsetzungsphase eingetreten ist. Die Unterschiede der Einzelbestimmungen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Höchstgrenze der Anzahlung, den Endzeitpunkt der Übergangsfrist, die Ratenzahlungsdauer des Grundstückspreises und die Aufsichtsbehörde für die Mittel. Ihre tatsächliche Umsetzungswirkung wird im Genehmigungsverfahren der ersten Projekte nach den neuen Regeln im Jahr 2027 geprüft.

Nach Berechnungen des Pury Research Center reichen die Projekte, die vor der „828-Neuregelung“ bereits Genehmigungen erhalten haben und bereits im Bau sind, aus, um die eineinhalbjährige Übergangsfrist zu überdauern. In den ersten Tier-Städten wird es sogar zu einem Anstieg des Angebots kommen, sodass kurzfristig kein Mangel an Wohnungen besteht (Einzelheiten siehe „Logikumbau 丨 Angebot: Das Angebot ist in den ersten drei Quartalen um 31,4 % gesunken, aber gibt es kurzfristig keinen Wohnungsmangel?“).

Künftig werden Projektkooperationen und gemeinsame Grundstückserwerbe durch Konsortien zu einer allgemeineren Wahl werden (Einzelheiten siehe „Nach der 828-Neuregelung beginnen Immobilienunternehmen, sich zum gemeinsamen Grundstückserwerb zusammenzuschließen“).

Die Richtung der Einzelbestimmungen in den großen Städten besteht im Wesentlichen darin, einen Gleichgewichtspunkt zwischen der Aufrechterhaltung der Kontinuität des Grundstückshandels und der Erhaltung der Stabilität des Immobilienmarktes zu finden, anstatt den Markt einfach aufzuwärmen oder abzukühlen.

Für die Unternehmen sind in der Ära des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen die Effizienz der Fertigstellungsregistrierung und die Produktqualität die echten wirksamen Maßnahmen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyus Bewertung des Immobilienmarktes“, Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung