Es gibt neue Maßnahmen zur Aktivierung des vorhandenen Grundstücksbestands!

Am 9. Oktober veranstaltete das Presseamt der Volksregierung der Provinz Hunan eine Pressekonferenz zur Erläuterung der Politik „Mehrere Maßnahmen zur Unterstützung der Aktivierung und Effizienzsteigerung von Bestandsflächen zur Förderung der qualitativ hochwertigen Entwicklung“ (Xiang Zheng Ban Fa [2026] Nr. 44), um das Dokument systematisch zu erläutern. Das Dokument wurde am 25. August veröffentlicht und ist das erste Politikdokument zur Aktivierung von Bestandsflächen, das im Namen des Büros der Volksregierung einer gesamten Provinz erlassen wurde. Es tritt am Tag seiner Veröffentlichung in Kraft und ist 5 Jahre gültig.

Das Dokument umfasst insgesamt 18 Maßnahmen, die 40 spezifische Politikpunkte abdecken. Seine Kerninhalte lassen sich wie folgt zusammenfassen: Erstens flexible Anpassung der Planung, Einführung einer „Positivliste“ für gemischt genutzte Flächen, die die Übertragung von Baumaßstabsindikatoren zwischen verschiedenen Parzellen und verschiedenen Subjekten innerhalb desselben Verwaltungsbereichs erlaubt; zweitens Unterstützung der Stadterneuerung, bei der Erneuerungsprojekte technische Standards wie Grünflächenanteil und Gebäudedichte nach dem Prinzip „nicht unter dem aktuellen Zustand“ gelockert werden können, und eine Ausnahmeliste für Planungsgenehmigungen von Mikro-Erneuerungsprojekten erstellt wird; drittens vielfältige Aktivierungsmethoden, die die selbstständige Integration und freiwillige Umverteilung von Flächen durch die Rechtsinhaber unterstützen, die Übertragung von Flächen über Vorausanmeldung und geteilte Eigentumsübertragung ermöglichen und verschiedene Modelle wie kurzfristige Entwicklung und kombinierte Nutzung umsetzen, um Flächen zu aktivieren; viertens Stärkung der Zusammenarbeit zwischen Behörden und Gerichten, bei der für beschlagnahmte Flächen die Übertragung von Eigentum unter Beibehaltung der Beschlagnahme erforscht und die Planungsbedingungen vor der Versteigerung angepasst werden. Gleichzeitig werden Maßnahmen wie Flächenzuteilung entlang der Industriekette, Rabatte auf den Mindestpreis und Erhöhung der Kapazität ohne zusätzliche Grundstückskosten ergriffen, um die Qualitäts- und Effizienzsteigerung von Industrieflächen zu fördern.

Flexible Anpassung der Planung, „Positivliste“ direkt ohne Planungsänderung, Baumaßstabsindikatoren können zwischen verschiedenen Subjekten übertragen und gehandelt werden

Angesichts von Problemen wie unzureichender Anpassungsfähigkeit detaillierter Planungen und komplexen Planungsänderungsverfahren schlägt diese Politik eine „Kombinationsmaßnahme“ für Planungsanpassungen vor: Einerseits wird die Durchführung technischer Korrekturen und lokaler optimierender Anpassungen der Planung unterstützt, um Planungsänderungen einfacher und flexibler zu gestalten; andererseits wird die gemischte Entwicklung und Nutzung gefördert, wobei klargestellt wird, dass Projekte, die der Positivliste entsprechen, als den detaillierten Planungen entsprechend angesehen werden und kein weiteres Planungsänderungsverfahren durchlaufen müssen. Gleichzeitig wird die Übertragung von Baumaßstabsindikatoren zwischen veräußerten Flächen mit gleicher Nutzung innerhalb desselben Verwaltungsbereichs erlaubt, sowohl zwischen bereits erworbenen Parzellen desselben Nutzungsberechtigten als auch zwischen bereits veräußerten Parzellen verschiedener Nutzungsberechtigungen nach dem Prinzip fairer und offener Transaktionen, wobei der gesamte Baumaßstab des Verwaltungsbereichs nach der Anpassung nicht überschritten werden darf.

Die in verschiedenen Regionen übliche „Indikatorenübertragung“ ist meist auf den von der Regierung geführten Rahmen der Erneuerungskoordinierung oder das Innere desselben Subjekts beschränkt. Hunan hat „verschiedene Nutzungsberechtigte“ und das „Prinzip fairer und offener Transaktionen“ in das Politikdokument aufgenommen, was den Weg für die Anpassung von Baumaßstabsindikatoren zwischen verschiedenen Nutzungsberechtigten öffnet und eine Innovation der koordinierten Indikatorenanpassung unter der Führung der Regierung darstellt.

Die Lockerung auf Planungsebene senkt direkt die Einstiegshürden für Bestandsprojekte, die Befreiung von Planungsänderungen verkürzt die Vorlaufzeit und reduziert die Unsicherheit von Projekten. Die Übertragbarkeit von Baumaßstabsindikatoren zwischen Parzellen ermöglicht die gegenseitige Ergänzung von Indikatoren ungenutzter und zu entwickelnder Parzellen und aktiviert das ungenutzte Entwicklungsvolumen. Laut Angaben auf der Pressekonferenz haben die beiden Projekte Grünflächen-Huxing-Zentrum und Luyun International im Hunan Xiangjiang Neuen Bezirk bereits die Wiederaufnahme der Arbeiten durch die koordinierte Anpassung von 39.000 Quadratmetern Baumaßstab gefördert.

Unterstützung der Stadterneuerung, Beschleunigung der Umgestaltung von Bestandsräumen

Diese Politik konzentriert sich auf die Stadterneuerung und die Schaffung lebensfreundlicher Räume. Sie erlaubt es, bei Stadterneuerungsprojekten nach ausreichender Begründung nach dem Prinzip „nicht unter dem aktuellen Zustand“ technische Standards wie Gebäudeabstand, Gebäude-Rückstandsabstand, Gebäudebreite, Gebäudedichte, Sonnenscheinstärke, Grünflächenanteil und Verhältnis von Pkw-Stellplätzen angemessen zu lockern, um das Problem zu lösen, dass die Umgestaltung von Altstädten und alten Wohnsiedlungen aufgrund geltender technischer Vorschriften schwer umzusetzen ist. Gleichzeitig wird eine Ausnahmeliste für Planungsgenehmigungen erstellt, sodass für kleine Mikro-Erneuerungsprojekte keine Planungsgenehmigungsverfahren mehr durchgeführt werden müssen; zudem wird der ursprüngliche Abriss und Wiederaufbau sowie die selbstständige Erneuerung alter Wohnungen unterstützt.

Auswirkungen betrachtet führen die angemessene Lockerung technischer Standards nach dem Prinzip „nicht unter dem aktuellen Zustand“ und die Befreiung von Genehmigungen für Mikro-Erneuerungen direkt zur Umsetzungsfähigkeit der Umgestaltung von alten Wohnsiedlungen und gefährlichen Wohngebäuden. Die Durchführbarkeit und Umsetzungseffizienz von Umgestaltungsprojekten werden deutlich verbessert, was der Beschleunigung der Stadterneuerung und der Neugestaltung der Funktionen von Bestandsräumen zugutekommt.

Vielfältige Aktivierungsmethoden, regulierte Behandlung von Verstößen gegen Fertigstellungsfristen, Beseitigung der Bedenken der Nutzungsberechtigten

Diese Politik bietet flexible und vielfältige Aktivierungsmethoden und reguliert die Behandlung von Verstößen gegen Fertigstellungsfristen angesichts der Bedenken der Marktsubjekte, die die Flächen aktivieren wollen, aber nicht zu handeln wagen. Dies umfasst hauptsächlich:

Erstens Unterstützung der selbstständigen Integration und freiwilligen Umverteilung. Die Rechtsinhaber werden unterstützt, Bestandsflächen selbstständig oder durch Übertragung, Vermietung, Kapitalbeteiligung, Gemeinschaftsbetrieb und andere Methoden zu aktivieren, und die Zusammenlegung benachbarter Parzellen zur Gesamtentwicklung wird unterstützt; die Umverteilung von Bauland nach dem Prinzip „gleiche Nutzung, gleicher Wert, beiderseitige Freiwilligkeit“ wird erlaubt.

Zweitens Förderung der kurzfristigen Entwicklung und Nutzung sowie der kombinierten Raumnutzung. Bei der Nutzung von Bestandsflächen und Immobilien zur Entwicklung staatlich unterstützter Branchen wie Bildung, Gesundheitswesen, Altenpflege, Wissenschaftsforschung, Kultur und Tourismus sowie Sport kann eine Übergangsfrist von maximal 5 Jahren in Anspruch genommen werden, während derer die Nutzungssubjekte und Planungsbedingungen nicht geändert werden; bei der Entwicklung neuer Industrien und neuer Geschäftsformen können flexible Versorgungsmethoden wie langfristige Vermietung, Vermietung vor Veräußerung und Veräußerung mit flexiblen Laufzeiten umgesetzt werden. Gleichzeitig wird die koordinierte Nutzung von ober- und unterirdischem Raum gefördert, und ein Mechanismus für schichtweise Festlegung, schichtweise Versorgung und schichtweise Anmeldung des Nutzungsrechts an Bauland wird etabliert.

Drittens Unterstützung der Übertragung per Vorausanmeldung und der geteilten Übertragung. Wenn die Entwicklungsinvestition weniger als 25 % des Gesamtbetrags beträgt und eine Übertragungsabsicht besteht, kann zuerst eine Vorausanmeldung durchgeführt werden, und nach Erreichen der Übertragungsbedingungen kann die Übertragungsanmeldung beantragt werden; bei Bestandsflächen mit unabhängigen Entwicklungsbedingungen ist unter der Voraussetzung, dass keine Eigentumsstreitigkeiten vorliegen, die geteilte Anmeldung und Übertragung pro Parzelle oder pro Einheit wie Gebäude, Etage, Wohnung (Zimmer) erlaubt.

Viertens regulierte Behandlung von Verstößen gegen Fertigstellungsfristen. Für unentwickelte Flächen mit einer Verspätung von unter einem Jahr kann bei Unternehmen, die sich zur fristgerechten Arbeitsaufnahme verpflichten, eine Zusatzvereinbarung unterzeichnet werden, um die Fertigstellungstermine und die Zahlungsbedingungen für Vertragsstrafen neu festzulegen; bei Bauprojekten, die tatsächlich abgenommen wurden, werden keine Vertragsstrafen für Verstöße gegen Fertigstellungsfristen mehr verhängt.

Die oben genannten Methoden decken verschiedene Fälle wie „Fortsetzung der Entwicklung, kooperative Entwicklung, vorübergehende Nichtentwicklung, schichtweise Entwicklung, vorzeitige Übertragung und geteilte Übertragung“ ab, sodass die Rechtsinhaber den passenden Weg entsprechend ihrer eigenen Situation wählen können; die Befreiung von Vertragsstrafen und die Neufestlegung von Vereinbarungen beseitigen die Bedenken der Unternehmen, die die Arbeit wieder aufnehmen wollen, aber eine Bestrafung fürchten, was der Beschleunigung der Übertragung und Abwicklung von Bestandsprojekten zugutekommt.

Stärkung der Zusammenarbeit zwischen Behörden und Gerichten, Förderung der Aktivierung von verpfändeten und beschlagnahmten Flächen

Angesichts der Schwierigkeiten bei der Behandlung von verpfändeten und beschlagnahmten Flächen klärt diese Politik den Aufbau eines regelmäßigen Informationsaustausch- und Beratungsmechanismus zwischen Gerichten sowie Behörden für natürliche Ressourcen, Industrie und Informationstechnologie. Unter der Voraussetzung der einvernehmlichen Absprache mit den Pfandgläubigern wird die „Veräußerung unter Beibehaltung der Verpfändung, Eigentumsübertragung unter Beibehaltung der Verpfändung, Eigentumsübertragung unter Beibehaltung der Beschlagnahme“ unterstützt. Gleichzeitig wird das dynamische Anpassungsmodus für Planungsbedingungen innoviert: Bei Projekten, die in das gerichtliche Versteigerungsverfahren eingetreten sind, wird auf der Grundlage der Gewährleistung der Rechte aller Parteien und der Erzielung einer Wertaufteilungsvereinbarung die Parzellenplanung in Kombination mit regionaler Planung und Marktnachfrage optimiert, um den Marktwert und die Anpassungsfähigkeit der beschlagnahmten Flächen zu steigern; für Industrieflächen wird gleichzeitig der Mechanismus zur Unterzeichnung von Investitionsvereinbarungen für die Ansiedlung in Industrieparks während der Versteigerung gefördert.

Die Kombination aus „Eigentumsübertragung unter Beibehaltung der Verpfändung, Veräußerung unter Beibehaltung der Verpfändung“ und „Wertsteigerung durch Planungsänderung + Eigentumsübertragung unter Beibehaltung der Beschlagnahme + Festlegung der Nutzung durch Vereinbarung“ beseitigt die gerichtlichen und administrativen Barrieren für die Aktivierung von Bestandsflächen. Es wird erwartet, dass die zusammenhängenden Engpässe wie Schwierigkeiten bei der Aufhebung der Flächenbeschlagnahme, der Eigentumsübertragung und der Finanzierung wirksam gelöst werden und der Aktivierungszyklus von verpfändeten und beschlagnahmten Flächen deutlich verkürzt wird.

Weitere bemerkenswerte Politik-Highlights

Neben den oben genannten vier Kategorien schlägt diese Politik auch mehrere wichtige Maßnahmen in Bereichen wie Qualitätssteigerung von Industrieflächen, kombinierte Konfiguration von Ressourcen und Vermögenswerten, Behandlung von historischen Altlasten sowie unterstützenden Sicherheitsmechanismen vor.

Beispielsweise wird im Rahmen der Hauptindustrien der Industrieparks die „Flächenzuteilung entlang der Industriekette“ erforscht. Bei Projekten, die dem Leitfaden für die Hauptindustrien von provinzialen und höherrangigen Industrieparks und den Anforderungen der Entwicklung neuer produktiver Kräfte entsprechen, kann der Mindestpreis für die Veräußerung nicht unter 70 % des Referenzgrundstückspreises liegen. Bei Erhöhung der Kapazität von eigenen Industrieflächen werden keine zusätzlichen Grundstückskosten erhoben, was eine direkte Anziehungskraft für die Umsetzung von Industrieprojekten hat. Es wird gefördert, Bestandsflächen mit mehreren Kategorien von Ressourcen und Vermögenswerten wie Nutzungsrechten für Kultur- und Tourismusbetrieb sowie Nutzungsrechten für Parkgrünflächen kombiniert zu konfigurieren und insgesamt zu betreiben. Die verhandlungsmäßige Rücknahme von ineffizient genutzten Industrieflächen durch „Austausch von Flächen gegen Wohnungen“, „Austausch von Flächen gegen Aktien“ und „Austausch von Flächen gegen Flächen“ wird unterstützt. Historische Altlasten werden klassifiziert behandelt, und eine Ausnahmeliste für geringfügige Rechtsverstöße wird erstellt. Zudem wird die Sicherheitsgewährleistung in vier Aspekten gestärkt: kollektive Entscheidung, Informationsaustausch, Bewertung und Registrierung von Reformen sowie Unterstützung durch Finanzkredite.

Insgesamt weist diese Politik deutliche Merkmale auf: Erstens ist sie die erste Politik zur Aktivierung von Bestandsflächen, die im Namen des Büros der Volksregierung einer gesamten Provinz erlassen wurde. Zweitens ist ihr System relativ vollständig, von flexibler Planungsanpassung, regulierter Behandlung von Vertragsverstößen, erleichterter Übertragung bis zur Zusammenarbeit zwischen Behörden und Gerichten bildet sie ein systematisches Instrumentenkasten für Regelungen. Drittens werden ursprünglich verstreute und vereinzelte Praktiken wie die Übertragung von Baumaßstabsindikatoren zwischen verschiedenen Subjekten, Eigentumsübertragung unter Beibehaltung der Beschlagnahme, Übertragung per Vorausanmeldung und Erhöhung der Kapazität ohne zusätzliche Grundstückskosten erstmals auf Provinzebene institutionalisiert und allgemein gültig gemacht. Die Politik von Hunan ist stark replizierbar und bietet eine nützliche Referenz für andere Provinzen und Städte zur Verbesserung der Politik zur Aktivierung von Bestandsflächen und zur Förderung der Reform der marktwirtschaftlichen Konfiguration von Landfaktoren.

Diese Politik wird die Sicherung von Landfaktoren in der Provinz Hunan von „Erweiterung durch Zuwachs“ zu „Potenzialerschließung durch Bestand“ lenken, die Aktivierung und Abwicklung von genehmigten, aber nicht bereitgestellten, ungenutzten und ineffizient genutzten Flächen beschleunigen und die Effizienz der Landressourcenkonfiguration optimieren. Für Unternehmen bedeutet dies, dass Subjekte, die Bestandsflächen besitzen, auch bei Situationen wie Vertragsverstößen, Verpfändung, Beschlagnahme und nicht erreichten 25 % Investitionsvolumen einen regelkonformen Weg zur Aktivierung und zum Ausstieg haben. Es wird erwartet, dass die Bereitschaft und das Vertrauen zur Beteiligung an der Entwicklung von Bestandsprojekten zunehmen werden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „China Index Academy“, Autor: China Index Academy, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.