Die „Doppel-Zehntausend-Städte“ im Yangtze-Flussdelta wollen nicht mehr das „Niedriggebiet“ sein.

Hefei hat innerhalb von zehn Jahren durch Investitionen BOE und NIO hervorgebracht, schafft es aber nicht, einen erstklassigen kommerziellen IP zu entwickeln. Diese leicht ironische Bemerkung beschreibt die aktuelle Situation von Hefei treffend.

Als vierte „Stadt mit zwei Werten über 1 Billion“ im Jangtse-Delta – mit einem BIP von über 1,4 Billionen Yuan und einer ständigen Einwohnerzahl von über 10 Millionen, deren Wirtschaftswachstum unter den Städten mit einem BIP von über 1 Billion Yuan stetig an der Spitze liegt – ist die „harte Stärke“ von Hefei tadellos.

Wenn man es aber in das kommerzielle Koordinatensystem des Jangtse-Deltas einordnet, besteht zwischen Hefei und Shanghai, Suzhou, Nanjing sowie Hangzhou bei hochkarätigem Gewerbe und internationalen Konsumszenen noch eine sichtbare Lücke.

Die neueste Entwicklung bezieht sich auf das seit langem kursierende Taikoo-Li-Projekt in Hefei: Nach Angaben des Handelsamts von Hefei wird Hefei im dritten Quartal dieses Jahres gezielte Investitionsförderung für eine Reihe von führenden kommerziellen Markenprojekten durchführen, wobei ausdrücklich erwähnt wird, dass große kommerzielle Projekte wie Taikoo Li „kontinuierlich verfolgt werden“.

Taikoo Li gilt seit jeher als Referenzprojekt im inländischen Gewerbeimmobilienbereich. Wenn eine Stadt von Taikoo Li ausgewählt wird, bedeutet dies in der Regel die Ansiedlung einer Reihe von internationalen Luxusmarken und die Entstehung eines Ankerpunkts für ein internationales Geschäftsviertel. Unter den derzeit sechs Taikoo-Li-Projekten (einschließlich der im Bau befindlichen) im ganzen Land gibt es im Jangtse-Delta nur das Taikoo Li Qiantan in Shanghai. Auch in Hangzhou gab es einst Gerüchte über die Ansiedlung von Taikoo Li, die aber schließlich im Sande verliefen.

Laut lokalen Medien hält Hefei an dieser „Besessenheit“ gegenüber Taikoo Li bereits seit mindestens zwei Jahren fest, und seine Bedeutung geht längst über den reinen Gewerbebereich hinaus. Im Entwurf des „15. Fünfjahresplans“ von Hefei wurde „die Agglomeration vielfältiger Geschäftsformen, Szenen und Dienstleistungen sowie die Beschleunigung der Entwicklung von Komplexen mit einem Umsatz von über 10 Milliarden Yuan“ ausdrücklich festgeschrieben – hinter dieser Formulierung verbirgt sich eine realistischere Fragestellung: In diesen Jahren hat Hefei in der Industrie stetig „Durchbrüche“ erzielt, aber Konsum und städtische Funktionen konnten nicht rechtzeitig Schritt halten.

Mit dem Ziel von Taikoo Li: Kann Hefei, das „nicht mehr das Rückzugsgebiet sein will“, diese Hürde überwinden?

Der Nachzügler im Gewerbebereich

In den letzten Jahren, da der Ruf als „Risikokapital-Stadt“ immer lauter wird, steht das Streben von Hefei nach Gewerbeentwicklung immer stärker im Rampenlicht.

Das letzte Luxuskaufhaus, dem Hefei einen „Olivenzweig“ ausgestreckt hat, ist SKP. Bereits 2021 veröffentlichte der offizielle WeChat-Offizielle Account der Volksregierung von Hefei einen Artikel, in dem es hieß, dass Hefei im folgenden Jahr den Baubeginn von Projekten wie SKP vorantreiben werde. Gleichzeitig veröffentlichten mehrere Bezirke unter der Verwaltung von Hefei Informationen wie „Zusammenarbeit mit dem SKP-Kaufhaus“ und „Förderung der Einführung von SKP“, und das gemunkelte „Hefei-SKP-Projekt“ schien bereits in die Standortauswahlphase eingetreten zu sein.

Damals war SKP auf dem Höhepunkt seines Erfolgs: Nicht nur Peking SKP stand dauerhaft an der Spitze der Umsatzliste der Kaufhäuser im ganzen Land, sondern auch der Umsatz von Xi'an SKP stieg innerhalb von 5 Jahren nach seiner Eröffnung stetig an. Außerdem wurde das dritte in Chengdu angesiedelte SKP sofort nach seiner Eröffnung von der Branche als inländisches Gewerbe-Referenzprojekt eingestuft. In kurzer Zeit entwickelte sich die Diskussion darüber, dass „das nächste SKP im ganzen Land voraussichtlich in Hefei angesiedelt wird“, stetig weiter.

Ein Grund dafür ist, dass Luxuskaufhäuser seit jeher eine Schwachstelle von Hefei darstellen. Wie ein früherer Analyseartikel von Winshang.com feststellte, eröffnete das erste Gucci in der Provinz Anhui im Wanjin-Kaufhaus des Wanda-Geschäftskomplexes im Bezirk Baohe im Jahr 2011, womit die Geschichte endete, in der es in Hefei und sogar in der ganzen Provinz Anhui keine echten internationalen erstklassigen Luxusmarken gab. Das 2012 eröffnete Yintai Center Hefei ist bis heute das einzige Gewerbeobjekt mit Luxusausrichtung in der Provinz Anhui.

Allerdings gibt es in der Öffentlichkeit unterschiedliche Meinungen dazu, ob Hefei Luxuskaufhäuser braucht. Kritiker sind der Ansicht, dass Hefei die Grundlagen für den hochwertigen Konsum fehlen, während Städte wie Shanghai und Nanjing herausragende Vorteile bei der Versorgung mit hochwertigen Konsumgütern haben, sodass es für Hefei allein schwierig ist, einen ausreichend großen Marktraum zu schaffen.

Inmitten der Diskussion entwickelte sich die Gewerbelandschaft im Jangtse-Delta weiter. Hefei erhielt keine weiteren Nachrichten über SKP, und sein Gewerbeniveau wurde von den Provinzhauptstädten der Nachbarprovinzen noch weiter abgehängt.

In den letzten 5 Jahren war Hangzhou zweifellos der „Gewinner“ im Wettbewerb um Luxuskaufhäuser. Ganz zu schweigen davon, dass Hangzhou SKP bereits Ende 2021 mit dem Bau begann, während Hefei noch auf den richtigen Zeitpunkt wartet, und derzeit nach dem erwarteten Ziel der Eröffnung im nächsten Jahr voranschreitet. Die neu eröffneten Luxuskaufhäuser breiten sich in Hangzhou zudem überall aus.

Das 2023 vorgestellte Hangzhou Center brachte die ersten Filialen von Marken wie Vivienne Westwood, MARC JAOCBS und Patagonia in der Provinz Zhejiang mit. Das in diesem Jahr eröffnete Heng Long Plaza ging einen anderen Weg: Es stieg mit erlebnisorientiertem Gewerbe in den Markt ein und brachte auf einen Schlag mehr als 80 erstklassige Filialen auf städtischer und höherer Ebene ein.

Das Gewerbe in Nanjing stieg weiter in die „Spitzenklasse“ auf. Im Jahr 2024 überstieg das Deji-Plaza-Kaufhaus in Nanjing mit einem Umsatz von 24,5 Milliarden Yuan das Peking SKP und wurde zum ersten Mal weltweiter Spitzenreiter beim Umsatz eines einzelnen Kaufhauses.

In diesem Jahr hat Hefei, das „einen Schritt zu spät kam“, weitere Anstrengungen unternommen. Vor 5 Jahren tauchte K11, das zusammen mit SKP auf der Liste der zu fördernden Projekte in Hefei stand, nun neue Fortschritte auf: Vor kurzem veröffentlichte der Bezirk Yaohai in Hefei Informationen über eine strategische Zusammenarbeit mit der K11 by AC Group. Das Hauptprodukt der Gruppe ist K11 Select, und die Öffentlichkeit spekuliert, dass das Projekt in Hefei das achte im ganzen Land sein könnte.

„Hefei Taikoo Li“ bietet noch mehr Vorstellungsraum. Zuvor gab es in Hangzhou mehrmals Gerüchte über die Ansiedlung eines Taikoo-Li-Projekts. Nach SKP stehen die beiden Städte nun wieder auf der gleichen „Laufbahn“.

Eine „K-förmige Stadt“?

Warum ist Hefei so „beharrlich“ bei der Entwicklung von hochwertigem Gewerbe? Der Konsum könnte einer der zentralen Gründe sein.

In der ersten Hälfte dieses Jahres erregte eine Gruppe von etwas „widersprüchlichen“ Daten aus Hefei öffentliche Aufmerksamkeit: Auf der einen Seite erzielte das BIP von Hefei ein Wachstum von 6,8 % und lag damit unter den 20 führenden Städten an der Spitze, wobei der Wachstumsanstieg der Wertschöpfung der industriellen Großbeträge sogar 25,6 % erreichte. Auf der anderen Seite lag das Wachstum des Einzelhandelsumsatzes nur bei 0,6 %, unter dem nationalen Durchschnitt von 1,3 %. Nach Abzug der CPI-Steigerung lag das tatsächliche Konsumwachstum bei nur etwa -0,4 %. Daher beschreiben einige Leute es in der Öffentlichkeit als „K-förmige Stadt“.

Das „extreme Gegenteil“ von Industrie und Konsum in Hefei ist nicht über Nacht entstanden. Eine Gruppe von immer wieder zitierten Daten zeigt, dass der Wachstumsanstieg des Einzelhandelsumsatzes in Hefei von 2023 bis 2025 5,0 %, 4,2 % und 3,2 % betrug und Jahr für Jahr sank. Die Differenz zum BIP-Wachstum stieg stetig an und betrug in den drei Jahren 0,8, 1,9 und 2,9 Prozentpunkte. Im Vergleich zum nationalen Wachstum des Einzelhandelsumsatzes von 7,2 %, 3,5 % und 3,7 % im gleichen Zeitraum konnte Hefei in zwei Jahren nicht mit dem nationalen Durchschnitt mithalten.

Wenn man es weiter mit Nanjing und Hangzhou vergleicht, zeigt sich die Konsumschwäche von Hefei noch deutlicher: Bei der ständigen Einwohnerzahl hat Hefei die Marke von 10 Millionen überschritten und erreichte Ende letzten Jahres 10,013 Millionen Menschen, während Nanjing nur 9,57 Millionen Einwohner hat. Aber Nanjing lag mit einem Einzelhandelsumsatz von 813,59 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum weit über dem Wert von Hefei mit 532,09 Milliarden Yuan. Beim Vergleich der Pro-Kopf-Konsumausgaben im Jahr 2024 liegt Nanjing (45.000 Yuan) ebenfalls weit über dem Wert von Hefei (32.000 Yuan).

Warum konnte das industrielle Wachstum von Hefei nicht in Konsumwachstum umgewandelt werden? Das Gewerbeimmobilien-Forschungsinstitut des bekannten Beratungsunternehmens RET hat einmal in einem Artikel analysiert, dass industrielles Wachstum nicht automatisch zu kommerzieller Blüte führt. Zwischen den beiden besteht ein Übertragungsmechanismus, dessen Effektivität von mehreren Faktoren abhängt, darunter offensichtliche Faktoren wie Bevölkerungsstruktur und Konsumfähigkeit.

Einfach ausgedrückt: „Die industrielle Ebene ist sehr hoch, aber wenn die Beschäftigungsdichte niedrig ist, wird die Bevölkerungsseite geschwächt. Der Zustrom von Einwohnern ist sehr groß, aber wenn die Mehrheit der Beschäftigten Arbeiter in Produktionslinien sind, ist die Konsumstruktur eher grundlegend. Die Konsumbereitschaft ist sehr hoch, aber wenn die Konsumszenen stetig abwandern – nach Shanghai, Peking oder Tokio – entstehen auf der Gewerbeseite Verluste“.

Die Auswirkungen der ersten beiden Aspekte sind in Hefei sehr deutlich. Eine Untersuchung lokaler Medien ergab, dass das Wachstum einiger hochbezahlter Stellen die langsamen Einkommenszuwächse der meisten gewöhnlichen Stellen nicht vollständig ausgleichen kann. Das frei verfügbare Einkommen der örtlichen Fabrikarbeiter ist nach wie vor begrenzt. Daraus lässt sich schließen: Wenn das Wachstum einer Stadt hauptsächlich auf der Expansion einiger kapitalintensiver Unternehmen beruht, dauert es länger, bis der Anstieg des Produktionswerts auf die Konsumseite der gewöhnlichen Einwohner übergeht.

Wenn sich die Einkommensstruktur kurzfristig nicht ändern lässt, kann man durch die Gestaltung von Konsumszenen den Konsum so weit wie möglich halten und sogar das Konsumwachstum fördern?

Matrix „Industriegrundlage – Gewerbeebene“ für 8 Städte in China © Sortiert vom Gewerbeimmobilien-Forschungsinstitut von RET

Daten zeigen, dass es in Hefei derzeit kein Kaufhaus mit einem Umsatz von über 10 Milliarden Yuan gibt, während es in dem angrenzenden Hangzhou bereits 2 solcher Objekte und in Nanjing 1 gibt. Eine weitere Untersuchung lokaler Medien erwähnt, dass der Grund für den großen Umsatzunterschied in Hefei das Fehlen von Luxusmarken ist: Unter den sechs Top-Luxusmarken gibt es in Hefei keine Hermès, Chanel und Dior, die alle in Nanjing und Hangzhou angesiedelt sind. Daher wird Taikoo Li als „Sprungbrett“ zur Verbesserung des Ansiedlungsniveaus von Luxusmarken in Hefei angesehen.

Die Schwierigkeiten bei der Transformation

Für Hefei ist es noch ungewiss, ob man durch die Einführung eines Luxuskaufhauses den Konsum wirklich ankurbeln kann.

Betrachtet man die führenden hochwertigen Gewerbeobjekte, so sind die Erfolgsbedingungen sehr streng. Wie Zhou Yanbin, Präsident von Winshang Co., Ltd., bereits analysierte, ist die Betriebsschwelle für Luxuskaufhäuser sehr hoch. Sie können sich nur durch bestimmte Kernlagen in der Stadt, historische Gelegenheiten oder langjährige Bemühungen der Eigentümer vor Ort etablieren, und ihre Betriebserfahrung lässt sich nicht in großem Maßstab kopieren.

Mit anderen Worten: Hochwertiges Gewerbe und städtischer Konsum wählen sich gegenseitig aus und ergänzen sich. Tatsächlich nannte Peng Guobang, Global CEO von Swire Properties, bei der Frage nach den Kriterien für die Auswahl von Städten mehrere wichtige Referenzfaktoren, darunter die Konsumkraft der Stadt, die Lage des Projekts, die Erreichbarkeit des Grundstücks sowie die Unterstützung von Partnern und lokalen Regierungen. Darunter ist „die Konsumkraft einer Stadt ein sehr wichtiger Indikator bei der Auswahl neuer Projekte“.

Man sollte auch nicht übersehen, dass sich die Konsumgewohnheiten der Öffentlichkeit verändern. Erlebnisorientierter Konsum, der auf Preis-Leistungs-Verhältnis und persönliche Zufriedenheit setzt, wird zunehmend zu einem wichtigen Treiber für das Konsumwachstum.

Einige Analysen weisen darauf hin, dass Hefei den „Glauben an große Volumina“ aufgeben und sich auf strukturelle Lücken und Szenenerlebnisse konzentrieren sollte. Die Verbraucher brauchen kein weiteres „großes Einkaufszentrum“, sondern gezielte Gewerbeangebote, die den Bedürfnissen junger Gruppen nach Sozialkontakt, Sport, Familienaktivitäten und Nachtleben entsprechen.

Taikoo Li Chengdu Bildquelle: Foto von Zhang Jian

Aber ein „Taikoo Li“ kann Hefei nicht nur beim Konsum helfen.

Die Stadt, die am stärksten mit Taikoo Li verbunden ist, ist zweifellos Chengdu.