Über 20 Milliarden Yuan an Hotelvermögen strömen in REITs, und für Hotelinvestitionen gibt es endlich einen Ausstiegskanal.

Hotelvermögen strömt in hoher Dichte in den REIT-Markt.

Ende September hat der Huatai Huazhu Anzhu REIT die Preisermittlung abgeschlossen, der endgültige Zeichnungspreis wurde auf 2,329 Yuan pro Anteil festgelegt. Nach Berechnung mit 500 Millionen ausgegebenen Anteilen wird ein erwarteter Mittelaufnahme von 1,1645 Milliarden Yuan erwartet.

Die zugrunde liegenden Vermögenswerte sind drei Hotels: das Mercure am Tianhe Sportzentrum in Guangzhou, das All Seasons und das Orange Crystal im Wanda-Viertel Jiangqiao in Shanghai. Der Fonds hat die Registrierungsgenehmigung der China Securities Regulatory Commission erhalten und plant, vom 19. bis 20. Oktober die Zeichnung durch nicht öffentliche und private Anleger durchzuführen.

Am 30. September wurde auch der CICC Kaiyuan Tourismus Gewerbe-REIT offiziell genehmigt. Die Gesamtzahl der ausgegebenen Fondsanteile beträgt 600 Millionen, in die drei Kaiyuan Mingdu Hotels in Hangzhou, Wenzhou und Shengzhou eingebracht sind. Die neuesten veröffentlichten Daten zeigen, dass der bewertete Wert der drei Hotels zusammen etwa 1,613 Milliarden Yuan beträgt.

Kaiyuan Mingdu Hotel Shengzhou

Aber die Hotelvermögen, die in diesem Jahr in den REIT-Markt eintreten, gehen weit über diese wenigen hinaus.

Ende Juni hat der Huaan Jinjiang Gewerbe-REIT die Preisermittlung abgeschlossen, der Zeichnungspreis wurde auf 2,672 Yuan pro Anteil festgelegt, die erste ausgegebene Anzahl von Anteilen beträgt 700 Millionen, und der erwartete Mittelaufnahme liegt bei etwa 1,87 Milliarden Yuan.

Seine zugrunde liegenden Vermögenswerte sind 21 Jinjiang Metropolis-Hotels, die in 18 Städten im ganzen Land verteilt sind und über mehr als 3000 Zimmer verfügen. Es ist auch das erste öffentliche gewerbliche REIT in China, das rein auf Hotelvermögen als zugrunde liegende Vermögenswerte basiert.

Ein größeres Projekt stammt aus Sanya.

Dieses Jahr im März wurde der Guolian An Fosun Gewerbe-REIT, dessen zugrunde liegendes Vermögen das Atlantis Sanya ist, von der Shanghai Stock Exchange angenommen, und die geplante Mittelaufnahme erreicht 13,928 Milliarden Yuan.

Das Projekt umfasst das Atlantis Hotel und den Wasserpark, wobei die Gebäudefläche des Hotelbereichs etwa 250.000 Quadratmeter beträgt und 81,04 % der gesamten Gebäudefläche des Projekts ausmacht. Wenn die Ausgabe reibungslos verläuft, wird es zu einem der gewerblichen Immobilien-REIT mit der größten bisher angemeldeten Größe.

Atlantis Hotel Sanya

Einige lokale staatliche Unternehmen beginnen ebenfalls, Hotels in den REIT-Markt einzubringen.

Im Juni wurde der Guangfa Haizhu Chengfa Gewerbe-REIT von der Shenzhen Stock Exchange angenommen, das Vermögen ist das Langham Hotel Guangzhou im Kerngebiet des Pazhou Ausstellungszentrums mit 488 Zimmern, und die geplante Mittelaufnahme beträgt 1,425 Milliarden Yuan.

Der zwischeninstitutionelle REIT beschleunigt ebenfalls seinen Fortschritt.

Im Juli wurde das spezielle Vermögensunterstützungsplan für immobilienbesitzende Hotels des Caitong Asset Management – Yuanzhou Group von der Shanghai Stock Exchange genehmigt. Die geplante Ausgabe beträgt 2,151 Milliarden Yuan, die zugrunde liegenden Vermögenswerte sind die selbst gehaltenen Hotelimmobilien der Yuanzhou Group, und es wurde zum ersten hotelbezogenen zwischeninstitutionellen REIT in China, der den gesamten Prüfprozess der Börse abgeschlossen hat.

Im August kündigte Changchun Gaoxin erneut an, dass es plant, das InterContinental Hotel Changchun High-Tech, das Holiday Inn Changchun High-Tech und die Tiefgarage als zugrunde liegende Vermögenswerte zu verwenden, um einen zwischeninstitutionellen REIT anzumelden, mit einer geplanten Ausgabe von 1,194 Milliarden Yuan.

Diese Projekte befinden sich in unterschiedlichen Phasen, und die Produktstrukturen des öffentlichen REIT und des zwischeninstitutionellen REIT sind nicht vollständig identisch.

Aber wenn nur die sechs bereits veröffentlichten Projekte Jinjiang, Huazhu, Fosun Atlantis, Langham Guangzhou, Yuanzhou und Changchun Gaoxin mit klarer Ausgabegröße oder geplanter Mittelaufnahme gezählt werden, überschreitet die Größe bereits 21,7 Milliarden Yuan, wobei Kaiyuan, das die Ausgabepreisgestaltung noch nicht abgeschlossen hat, nicht mitgerechnet ist.

Hotel-REIT hat sich von wenigen vereinzelten Versuchen schnell zu einer konzentrierten Einbringung von Vermögenswerten entwickelt.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 überstieg das Transaktionsvolumen von Hotelinvestitionen im chinesischen Festland 9,9 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 155,4 % im Vergleich zum Vorjahr.

Was wirklich bemerkenswert ist, ist dass eine Schwierigkeit, die die Investition in vermögensintensive Hotels in der Vergangenheit lange geplagt hat, eine neue Antwort erhält:

Das Kapital von Hotels hat nun die Möglichkeit, über den Kapitalmarkt auszusteigen.

InterContinental Hotel Changchun High-Tech

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Der schwierigste Teil der Hotelinvestition ist der Ausstieg

Ob ein Hotel ein gutes Geschäft ist, in der Vergangenheit berechnete die Branche gerne die Investitionsrendite, aber bei vermögensintensiven Hotels wird oft eine letzte Rechnung übersehen:

Genau der Ausstieg.

Das ist auch der größte Unterschied zwischen Hotels und vielen gewöhnlichen Franchise-Geschäften.

Wenn man in ein Franchise-Hotel investiert, kann man nach Ablauf des Mietvertrags den Standort verlassen. Wenn man wirklich ein ganzes Gebäude als Hotel kauft, fließen mehrere hundert Millionen oder sogar über eine Milliarde Yuan an Kapital ein, und der Investitionszyklus kann mehr als ein Jahrzehnt oder sogar Jahrzehnte betragen.

Hotels sind wiederum eine sehr spezielle Art von Immobilien.

Wohnimmobilien können einzeln verkauft werden, Bürogebäude können als Ganzes oder etagenweise gehandelt werden, und für gewerbliche Projekte gibt es einen relativ ausgereiften Markt für institutionelle Investoren. Der Wert der Hotelimmobilie ist jedoch stark an Marke, Betriebskapazität, Gästestruktur und Cashflow gebunden.

Im selben Gebäude, in dem das Hotel im Jahr 30 Millionen Yuan oder 50 Millionen Yuan verdient, ist der endgültige entsprechende Vermögenswert völlig unterschiedlich.

Das führt auch zu einem langjährigen Widerspruch auf dem chinesischen Hotelinvestitionsmarkt: Es gibt viele Vermögenswerte, aber nur wenige sind wirklich leicht zu verkaufen.

Daten von JLL zeigen, dass von 2015 bis 2024 das kumulierte Transaktionsvolumen von Hotelinvestitionen im chinesischen Festland etwa 168,54 Milliarden Yuan betrug, mit einem Jahresdurchschnitt von etwa 13,94 Milliarden Yuan.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 überstieg das Transaktionsvolumen 9,9 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 155,4 % im Vergleich zum Vorjahr, und die großen Hoteltransaktionen erholen sich deutlich.

Aber die Präferenz des Kapitals ist sehr konzentriert.

In der ersten Hälfte dieses Jahres waren die beliebtesten Hotelprojekte auf dem Markt Projekte mit einem Wert von unter 500 Millionen Yuan. Hochvermögende Personen sind zu wichtigen Käufern von Hotelvermögen geworden, und kleine Projekte in erstklassigen Städten, an zentralen Standorten und mit stabilem Cashflow werden leichter gehandelt.

Auf der anderen Seite ist es für eine große Anzahl von Hotels mit durchschnittlichem Betrieb, gewöhnlicher Lage und zu hohem Gesamtwert immer noch schwierig, Käufer zu finden, selbst wenn sie auf den Transaktionsmarkt kommen.

Der traditionelle Ausstieg aus Hotelvermögen hat im Großen und Ganzen nur wenige Wege: den gesamten Immobilienverkauf, die Übertragung von Aktien, den Verkauf an institutionelle Investoren wie Fonds oder Versicherungen oder das weitere langfristige Halten.

Jede dieser Methoden erfordert die Suche nach einem Käufer, der bereit ist, das gesamte Vermögen auf einmal zu übernehmen.

Aber REIT hat diese Transaktionsstruktur verändert.

Am 31. Dezember 2025 hat die China Securities Regulatory Commission offiziell das Pilotprojekt für gewerbliche Immobilien-REIT eingeführt, und Hotels wurden ausdrücklich in die Arten von zugrunde liegenden Vermögenswerten für gewerbliche Immobilien aufgenommen. Die Shanghai Stock Exchange hat anschließend ebenfalls klargestellt, dass sie vor allem die Anmeldung und Ausgabe von gewerblichen Immobilien wie Hotels mit klaren Eigentumsverhältnissen, ausgereiftem Betriebsmodus und kontinuierlich stabilem Cashflow für gewerbliche REIT unterstützt.

Ein halbes Jahr später wurden die ersten vier gewerblichen Immobilien-REIT an der Shanghai Stock Exchange notiert, mit einem gesamten aufgenommenen Kapital von etwa 20,3 Milliarden Yuan.

Ein Hotel, für das ursprünglich ein einzelner Käufer gesucht werden musste, kann nun in ein öffentlich gehandeltes Fonds Produkt eingebracht werden.

In der Vergangenheit hat die Hotelbranche die Probleme von Marke, Betrieb, Franchise, Lieferkette und sogar Mitgliederverkehr gelöst, aber es fehlte immer an einem ausreichend ausgereiften Markt für den Ausstieg von Vermögenswerten.

REIT beginnt, diese Lücke zu schließen.

Mercure Hotel am Tianhe Sportzentrum Guangzhou, All Seasons Hotel

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Jinjiang, Huazhu und Kaiyuan sind alle eingetreten,

Hotels beginnen, neu bewertet zu werden

Das Interessanteste an dieser Runde von Hotel-REIT ist nicht nur, dass es immer mehr Projekte gibt, sondern dass die Hotels, die in den Kapitalmarkt eintreten, deutliche Unterschiede aufweisen.

Jinjiang liefert ein sehr typisches Beispiel.

Der Huaan Jinjiang Gewerbe-REIT hat 21 Jinjiang Metropolis-Hotels auf einmal eingebracht, die in 18 Städten wie Guangzhou, Changsha, Wuhan, Hefei, Fuzhou und Nanchang verteilt sind, und der bewertete Wert der Immobilien beträgt etwa 1,684 Milliarden Yuan.

Dieses Projekt von Jinjiang hängt nicht von einem markanten Wahrzeichen Gebäude ab, sondern bildet einen Vermögensportfolio durch 21 standardisierte mittel- bis gehobene Hotels, und reduziert die Schwankungen einzelner Immobilien durch Stadtverteilung und Markenstandardisierung.

Das bedeutet, dass das Hotelvermögen, das in den REIT eintreten kann, nicht unbedingt „luxuriös“ sein muss.

Standardisierung, Skalierung und kontinuierlicher Cashflow können ebenfalls einen vom Kapitalmarkt anerkannten Vermögenswert bilden.

Jinjiang Metropolis Hotel

Der Huatai Huazhu Anzhu REIT hat ebenfalls keine traditionellen Luxushotels gewählt.

Das Projekt in Guangzhou besteht aus Mercure und All Seasons, das Projekt in Shanghai ist ein Orange Crystal Hotel, die drei Hotels haben insgesamt 1044 Zimmer und sind alle ausgereifte Projekte, die 2022 eröffnet wurden. Der bewertete Wert des angepassten Vermögenspakets beträgt etwa 1,494 Milliarden Yuan.

Dabei befindet sich das Projekt in Guangzhou im zentralen Geschäftsviertel Tianhe, das Projekt in Shanghai in der Nähe von Wanda Jiangqiao, das die Geschäftsbedürfnisse des Hongqiao Verkehrsknotenpunkts und des Nationalen Ausstellungszentrums abdecken kann.

Was der Kapitalmarkt zuerst betrachtet, ist, ob dieses Vermögen stabil Geld verdienen kann.

Das steht in gewisser Übereinstimmung mit dem Betriebsmodus, den Huazhu in den letzten Jahrzehnten aufgebaut hat.

Bis Ende Juni 2026 betreibt Huazhu weltweit 13539 Hotels mit 1,335 Millionen Zimmern, wobei 93 % der Zimmer nach dem Management-Franchise- und Lizenzmodell betrieben werden, und das Miet- und Eigentumsmodell nur 7 % ausmacht.

Die Hotelgruppen selbst werden immer vermögensärmer, aber der Cashflow aus ausgereiften Hotelimmobilien kann trotzdem separat bewertet werden.

Bereits 2013 hat Kaiyuan in Hongkong einen Hotel-REIT ausgegeben, in den zunächst 5 Hotels eingebracht wurden, und danach wurden nach und nach weitere Hotelvermögen hinzugefügt.

2021 hat der Kaiyuan Industrie Trust den Hongkonger Kapitalmarkt verlassen. Über ein Jahrzehnt später ist Kaiyuan wieder in den REIT-Markt zurückgekehrt.

Dieses Mal sind in den gewerblichen Immobilien-REIT des chinesischen Festlands das Kaiyuan Mingdu Hangzhou, das Kaiyuan Mingdu Wenzhou und das Kaiyuan Mingdu Shengzhou eingebracht, mit insgesamt 1428 Zimmern