Institutionelle Neugestaltung: Wo liegt der Ansatzpunkt der Immobilienmarktpolitik?

Im dritten Quartal dieses Jahres behält die Immobilienpolitik den Grundton der „Stabilisierung des Immobilienmarktes“ bei. Mehrere zentrale Behörden haben eine Reihe von Dokumenten zur Reform des Immobiliensystems verabschiedet, um die grundlegenden Systeme für Immobilienentwicklung, Finanzierung und Vertrieb neu zu gestalten und die Umsetzung des Systems des Vertriebs von fertiggestellten Wohnungen, des Projektgesellschaftssystems und des Hauptbankensystems voranzutreiben. Gleichzeitig wurde die systematische Überarbeitung der „Verwaltungsvorschriften für Wohnungsbaukredite“ abgeschlossen, um den Umfang der Entnahme und Nutzung zu erweitern und die Abdeckung des Systems auszuweiten. Im dritten Quartal haben alle Regionen die Immobilienpolitik aktiv optimiert. Nach den Überwachungsdaten von Zhongzhi wurden im dritten Quartal landesweit mehr als 280 optimierte Richtlinien veröffentlicht, deren Schwerpunkt auf der Förderung der Nachfragefreisetzung, der Optimierung des Angebots und der Stadterneuerung liegt. Mit Blick auf das vierte Quartal wird erwartet, dass alle Regionen die Umsetzungsbestimmungen im Zusammenhang mit der Reform des Immobiliensystems beschleunigen und die Politik zur Stabilisierung des Marktes sowohl auf Angebots- als auch auf Nachfrageseite verbessern werden. Auf der Nachfrageseite wird die Optimierung der Wohnungsbaukreditrichtlinien beschleunigt, und mehr Städte werden die „Alt-gegen-Neu“-Regelung für Wohnungen vertiefen und die Kaufzuschüsse für Wohnungen erhöhen. Auf der Angebotsseite wird bei der strengen Kontrolle des neuen Landangebots gleichzeitig große Anstrengungen unternommen, um den Bestand zu aktivieren und die Politik zur Verlängerung des Nutzungsrechts an gewerblichen und industriellen Grundstücken umzusetzen. Darüber hinaus werden die begleitenden Politiken für die Stadterneuerung auch der Schwerpunkt der politischen Maßnahmen in allen Regionen sein. 

Tabelle: Zusammenfassung der Inhalte zur Positionierung der Immobilien in wichtigen Sitzungen auf zentraler Ebene seit 2026

Quelle: Synthetische Zusammenfassung der China Index Academy, CI Buddy

Auf zentraler Ebene konzentriert sich die Immobilienpolitik im dritten Quartal dieses Jahres hauptsächlich auf drei Dimensionen: Erstens die Beibehaltung der Grundposition „Marktstabilisierung“. Das Politbüro des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas betonte auf seiner Sitzung am 30. Juli erneut die „Stabilisierung des Immobilienmarktes“ und integrierte die Immobilienbranche in den Rahmen der „wirksamen Festigung von Sicherheitsbarrieren“, wodurch die Bedeutung der Stabilisierung des Immobilienmarktes im Gesamtrahmen weiter hervorgehoben wird.

Zweitens werden wichtige Dokumente zur Reform des Immobiliensystems umgesetzt, und es wurden substanzielle Fortschritte bei der Beschleunigung des Aufbaus eines neuen Modells der Immobilienentwicklung erzielt. Am 28. August haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen, die Generalverwaltung für Finanzaufsicht und andere Abteilungen intensiv die „1+2+5“-Politikdokumente veröffentlicht, um die grundlegenden Systeme für Immobilienentwicklung, Finanzierung und Vertrieb vom Vertrieb über Kredite bis zur Kapitalmarktfinanzierung umfassend neu zu gestalten. Das alte Modell der Immobilienentwicklung geht zu Ende, und das neue Modell wird beschleunigt aufgebaut.

Drittens wird die überarbeitete „Verwaltungsvorschriften für Wohnungsbaukredite“ umgesetzt, und die Wohnungsbaukredite wandeln sich weiter hin zur Unterstützung des gesamten Zyklus des Wohnungsverbrauchs. Am 18. August wurde der „Beschluss des Staatsrates zur Änderung der Verwaltungsvorschriften für Wohnungsbaukredite“ veröffentlicht, der insgesamt 20 Punkte umfasst und hauptsächlich die Erweiterung des Umfangs der Entnahme und Nutzung, die Verbesserung der Effizienz von Verwaltungsdienstleistungen, die Verstärkung der Risikoprävention und -kontrolle sowie die Ausweitung der Abdeckung des Systems umfasst.

Darüber hinaus ist die Erwähnungshäufigkeit der Stadterneuerung im dritten Quartal nach der Umsetzung des Fünfjahresplans für die Stadterneuerung im Juni ebenfalls hoch. Am 15. Juli betonte Generalsekretär Xi Jinping bei seiner Untersuchung in Shanghai, dass die qualitativ hochwertige Förderung der Stadterneuerung ein wichtiger Ansatzpunkt für die moderne Stadtentwicklung ist. Am 8. September hielt der Staatsrat ein spezielles Lernforum ab, und Premierminister Li Qiang betonte, dass „die Stadterneuerung zu einem wichtigen Ansatzpunkt der städtischen Arbeit in der aktuellen Phase geworden ist“ und dass „die menschenorientierte qualitativ hochwertige Förderung der Stadterneuerung beibehalten werden soll“. Am 18. September betonte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung auf der Pressekonferenz des Informationsbüros des Staatsrates erneut, dass „die Stadterneuerung energisch umgesetzt wird“.

Auf lokaler Ebene behalten die politischen Maßnahmen in allen Regionen eine hohe Veröffentlichungshäufigkeit bei. Nach den Überwachungsdaten von Zhongzhi wurden bis zum 24. September landesweit mehr als 870 immobilienspezifische Richtlinien veröffentlicht, davon im dritten Quartal mehr als 280. Dies entspricht dem Trend der häufigen Umsetzung von Richtlinien im ersten Halbjahr. Die lokalen Politikmaßnahmen konzentrieren sich hauptsächlich auf drei Richtungen: Aktivierung der Nachfrage, Optimierung des Angebots und Stadterneuerung, die hauptsächlich die Optimierung restriktiver Richtlinien, die Anpassung der Wohnungsbaukreditrichtlinien, die Gewährung von Wohnungskaufzuschüssen, die Aktivierung von Bestandswohnungen, den Bau von „guten Wohnungen“ und die Umsetzung begleitender Politiken für die Stadterneuerung umfassen.

Abbildung: Häufigkeit der stadtangepassten Politikmaßnahmen in verschiedenen Regionen seit 2024

Tabelle: Vergleich der Veröffentlichungshäufigkeit der wichtigsten Politiktypen seit 2026 (Stand: 24. September)

Anmerkung: Eine einzelne Richtlinie in der Summenspalte kann mehrere Dimensionen abdecken. Quelle: Synthetische Zusammenfassung der China Index Academy

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Die Reform des Immobiliensystems wird am 28. August umgesetzt, und die begleitenden Umsetzungsbestimmungen in allen Regionen müssen noch verankert werden

Am 28. August veröffentlichten das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen, die Generalverwaltung für Finanzaufsicht und andere Abteilungen die „1+2+5“-Politikdokumente, um die grundlegenden Systeme für Immobilienentwicklung, Finanzierung und Vertrieb umfassend neu zu gestalten und den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung zu beschleunigen. Dabei löst das Projektgesellschaftssystem die Frage „Wer ist der unabhängige Durchführungsträger des Projekts“, das Hauptbankensystem die Frage „Wer stellt die Projektfinanzierung bereit“ und das System des Vertriebs von fertiggestellten Wohnungen die Frage „Geld gegen Wohnung“. Die drei Systeme werden gemeinsam vorangetrieben. Aus Sicht der Kernveränderungen der Politik:

Erstens die Reform des Vertriebssystems, einschließlich der Erhöhung der Schwelle für den Vorverkauf, der Verstärkung der Geldaufsicht und der klassengebundenen Förderung des Vertriebs von fertiggestellten Wohnungen. Die Vorverkaufsbedingungen werden einheitlich auf die Fertigstellung der Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes angehoben, wobei die spezifischen Bedingungen von allen Regionen entsprechend der tatsächlichen Situation festgelegt werden. Gleichzeitig werden alle Wohnungskaufgelder wie die Anzahlung der Käufer und die privaten Wohnungsbaukredite vollständig auf das Geldaufsichtskonto eingezogen. Die Aufsicht wird erst aufgehoben, wenn das Projekt abgenommen ist und die Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme die Lieferbedingungen erfüllen. In Bezug auf den Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen werden neu veräußerte Grundstücke und Wohnbauprojekte auf bereits veräußerten Grundstücken, für die noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, vorrangig für den Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen ausgewählt. Für Wohnbauprojekte, für die bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde, wird die Umsetzung gefördert, ohne eine „Einheitslösung“ anzuwenden. Gleichzeitig wird die Registrierungsverwaltung für den Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen umgesetzt und das Anzahlungssystem eingeführt. Für einen reibungslosen Übergang ist in der Politik klar festgelegt, dass für Projekte, für die vor dem Inkrafttreten der Richtlinie bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde, die Vorverkaufsbedingungen und die Aufsicht über die Vorverkaufsgelder nach den ursprünglichen Richtlinien umgesetzt werden.

Zweitens die Reform des Kreditmanagements, die private Wohnungsbaukredite und Entwicklungsdarlehen umfassend optimiert. Bei privaten Wohnungsbaukrediten wird die maximale Kreditlaufzeit von 30 Jahren auf 40 Jahre verlängert, das Verhältnis der monatlichen Gesamtausgaben für Schulden zum Einkommen wird von maximal 55 % auf maximal 60 % gelockert, und der Zeitpunkt der Kreditvergabe ist an den Fortschritt der Projektlieferung gebunden. Für Projekte mit Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen wird der Kredit nach der Vertriebsregistrierung vergeben, für Vorverkaufsprojekte nach der Fertigstellungsregistrierung, sodass das Prinzip „Erst Wohnung erhalten, dann Kredit zurückzahlen“ realisiert wird. Bei Wohnungsentwicklungsdarlehen wird das Hauptbankensystem umgesetzt: Für ein Projekt wird eine Hauptbank festgelegt, und die zugehörigen Gelder werden geschlossen verwaltet. Die Kreditlaufzeit ist an den Bau- und Vertriebszyklus angepasst: Für Vorverkaufsprojekte beträgt sie im Prinzip nicht mehr als 3 Jahre, maximal nicht mehr als 5 Jahre, für Projekte mit Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen im Prinzip nicht mehr als 5 Jahre, maximal nicht mehr als 7 Jahre.

Drittens die Reform der Kapitalmarktfinanzierung, bei der die Finanzierung auf die Projektkreditwürdigkeit umgestellt wird. Die China Securities Regulatory Commission hat erstmals in einem speziellen Dokument systematisch die Unterstützung des Kapitalmarkts für den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung angeordnet, um die Finanzierung von Immobilienunternehmen von der Abhängigkeit von der Kreditwürdigkeit des Hauptunternehmens auf die Grundlage der Projektsituation umzustellen. Sie unterstützt die Refinanzierung und Fusionen und Übernahmen von börsennotierten Immobilienunternehmen, unterstützt die Aktivierung von Bestandsvermögen durch CMBS und Immobilien-ABS, fördert umsichtig die REITs für gewerbliche Immobilien und erlaubt die rollierende Verlängerung von Bestandsunternehmensanleihen.

Tabelle: Hauptinhalte der Politikdokumente vom 28. August

Quelle: Synthetische Zusammenfassung der China Index Academy, CI Buddy

Am 18. September klärte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung auf der Pressekonferenz der Reihe „Start der 15. Fünfjahresplan-Periode“, dass in der Immobilienbranche „zwei Veränderungen“ stattgefunden haben: Erstens hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt erheblich verändert, zweitens ist die Immobilienbranche in die Ära des Bestands eingetreten. Aus Sicht des neuen Modells der Immobilienentwicklung hat das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung erstmals die Konnotation von „1234“ klargestellt: „1“ steht für den festen Punkt, die Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen, „2“ für die Vervollständigung der zwei Systeme von Sicherung und Markt, „3“ für die drei Systeme von Projektgesellschaft, Hauptbank und Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen, „4“ für die Förderung der Vernetzung der vier Elemente „Menschen, Grundstücke, Wohnungen und Kapital“. Gleichzeitig betonte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, dass „mit aller Kraft die Umsetzung der drei grundlegenden Immobiliensysteme vorangetrieben wird“. Derzeit lässt die Politik den lokalen Behörden einen gewissen Spielraum für stadtangepasste Maßnahmen, und die spezifische Umsetzung muss noch durch die lokalen Umsetzungsbestimmungen klargestellt werden.

Einige Provinzen und Städte haben begleitende Maßnahmen veröffentlicht. Am 24. September hat Peking als Erste die Umsetzungsbestimmungen veröffentlicht und klargestellt, dass Projekte, für die vor dem 28. August Grundstücke erworben wurden, aber noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, im Prinzip nach den neuen Vorverkaufsrichtlinien umgesetzt werden. Gleichzeitig wird für jeden Bezirk ein gewisser flexibler Spielraum festgelegt und eine Übergangsregelung getroffen: Wenn die Bezirksregierungen sicherstellen, dass die Projekte termingerecht fertiggestellt und übergeben werden können, können sie bis Ende 2027 nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen vorverkaufen, aber die Bedingungen für die Hypothekenvergabe werden nach den neuen Richtlinien umgesetzt. Es wird klargestellt, dass die Anzahlung im Allgemeinen nicht mehr als 1 % des Gesamtwohnungspreises beträgt, und dass für Projekte, die nach dem 28. August ausgeschrieben werden, der Grundstückspreis in Raten gezahlt werden kann: Innerhalb von 30 Tagen sind mindestens 50 % des Gesamtpreises zu zahlen, der Restbetrag ist innerhalb von zwei Jahren ohne Zinsen zu begleichen. Anfang September veröffentlichte Henan die „Mehreren Maßnahmen zur koordinierten Förderung der Kontrolle des Zuwachses, der Beseitigung des Bestands und der Optimierung des Angebots zur Stabilisierung des Immobilienmarktes“, die klar festlegen, dass für Immobilienprojekte mit gestaffeltem Vorverkauf aber niedriger Verkaufsrate die Genehmigungsgeschwindigkeit für nachfolgende Vorverkaufsgenehmigungen streng kontrolliert wird, die Vorverkaufsschwelle unter Berücksichtigung der tatsächlichen Marktangebots- und Nachfragesituation weiter angehoben wird und der Vertrieb von fertiggestellten Wohnungen gefördert wird. Changchun hat die „Mitteilung über mehrere Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilien