Der Anteil der Transaktionen von gebrauchten Wohnimmobilien hat bereits 52 % erreicht.

Der Immobilienmarkt ist in die Ära des Bestandsmarktes eingetreten.

Daten des Nationalen Statistikamts zeigen, dass der Anteil der Transaktionen von Zweitwohnungen von 27 % im Jahr 2020 auf 46 % im Jahr 2025 gestiegen ist. Bis zu den ersten acht Monaten des Jahres 2026 hat der Anteil der Transaktionen von Zweitwohnungen bereits 52 % erreicht. Dieser Anteil ist um 1,6 Prozentpunkte gegenüber dem Stand von 50,4 % im ersten Halbjahr weiter gestiegen.

Ein Anteil von mehr als der Hälfte bedeutet, dass die Hauptachse der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt offiziell von Neubauwohnungen auf Zweitwohnungen umgestellt wurde.

Konzentriert man sich auf die Kernstädte, so zeigen die Überwachungsdaten von PTI Puruishu Zhi, dass 15 typische Städte bereits tief in der Bestandsmarktphase verankert sind.

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Mit der anhaltenden Anpassung des chinesischen Immobilienmarktes unterliegen sich die Transaktionsstruktur und das Gesamtvolumen der Immobilientransaktionen tiefgreifenden Veränderungen.

Das traditionelle, auf den Verkauf von Neubauwohnungen ausgerichtete Transaktionsmuster der Neuzugänge wandelt sich rasch zu einem Muster, bei dem Neubauwohnungen und Zweitwohnungen gleichermaßen berücksichtigt werden. Laut den Cloud-Daten von PTI Puruishu Zhi wurden in den 15 typischen Städten in den ersten acht Monaten des Jahres 2026 insgesamt 100997300 Quadratmeter Zweitwohnungen verkauft, was einem Anstieg von 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Demgegenüber belief sich das Verkaufsvolumen von Neubauwohnungen auf 50032500 Quadratmeter, was einem Rückgang von 11 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Hinter diesem Anstieg und Rückgang bleibt das Gesamtvolumen der Transaktionen von Neubau- und Zweitwohnungen stabil. In den ersten acht Monaten wurden in den 15 Städten insgesamt 150 Millionen Quadratmeter Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 1 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2025 entspricht.

Gemessen am Marktanteil erreichte der Anteil der verkauften Zweitwohnungen in den 15 typischen Städten in den ersten acht Monaten dieses Jahres 67 %, was 5 Prozentpunkte über dem Gesamtwert des Jahres 2025 und 11 Prozentpunkte über dem Wert des Jahres 2024 liegt.

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Städte mit früher und schneller Immobilienentwicklung sind bereits in die Ära der Bestandstransaktionen eingetreten.

Shanghai ist die Stadt mit der tiefsten Bestandsmarktverankerung. Von 2024 bis zu den ersten acht Monaten des Jahres 2026 ist der Anteil der Zweitwohnungsverkäufe von 72 % auf 81 % gestiegen, womit sie die einzige Stadt unter den 15 Städten ist, deren Anteil über 80 % liegt.

Aus Sicht der Verkaufsseite von Zweitwohnungen zeigt der Markt in Shanghai eine ausgeprägte Widerstandsfähigkeit: Seit November 2025 hat der monatliche Verkauf von Zweitwohnungen in Shanghai mit Ausnahme des Frühlingsfestmonats neun Monate in Folge die Marke von 20000 Einheiten überschritten.

Darüber hinaus haben Städte wie Guangzhou, Shenzhen, Nanjing und Wuhan in den ersten acht Monaten einen neuen Höchstwert bei den Verkäufen von Zweitwohnungen im Vergleich zum gleichen Zeitraum der letzten drei Jahre erreicht. Zum Beispiel belief sich die Verkaufsfläche von Zweitwohnungen in Wuhan auf 7,8 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 78 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das Wachstum des Verkaufsvolumens von Zweitwohnungen wird hauptsächlich durch begleitende Richtlinien wie die landesweite Umsetzung der Übertragung von Wohnungen mit bestehender Hypothek, die Steuererstattung für den persönlichen Einkommensteuer beim Wohnungstausch, die Senkung der Mehrwertsteuer für Zweitwohnungen und die Unterstützung der Wohnbaukasse für den Wohnungsaustausch gefördert. Die Transaktionskosten für Zweitwohnungen sind stark gesunken, der Zyklus des Wohnungsaustauschs wurde geöffnet, die Zirkulationsdynamik der Bestandswohnungen wird kontinuierlich aktiviert, was das Transaktionsvolumen von Zweitwohnungen direkt ankurbelt.

Demgegenüber hat der Anteil der Zweitwohnungsverkäufe in Wuhan den größten Anstieg unter den 15 Städten verzeichnet. In den ersten acht Monaten des Jahres 2026 lag der Anteil der Zweitwohnungen bei 66 %, was 11 Prozentpunkte über dem Gesamtwert des Jahres 2025 und sogar 28 Prozentpunkte über dem Wert des Jahres 2024 liegt.

Natürlich gibt es auch Ausnahmen. Shenzhen ist die einzige Stadt, deren Anteil der Zweitwohnungsverkäufe zurückgegangen ist, von 68 % im Jahr 2025 auf 65 % in den ersten acht Monaten. Chongqing ist die einzige Stadt unter den 15 Städten, deren Anteil der Zweitwohnungen noch nicht die Hälfte überschritten hat. In den ersten acht Monaten lag er bei 48 %, der Markt wird noch von Neubauwohnungen dominiert. Auch wenn die Hälfte nicht überschritten ist, ist der Anteil der Zweitwohnungen in Chongqing innerhalb von zwei Jahren um 10 Prozentpunkte gestiegen.

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In der Ära des Bestandsmarktes wird das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt neu gestaltet.

Seit der Branchenanpassung im Jahr 2021 hat das Angebot an Neubauwohnungen kontinuierlich abgenommen, und das Ausmaß des Rückgangs ist größer als das des Verkaufsvolumens.

Laut den Überwachungsdaten von Puruishu Zhi ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage von neu gebauten kommerziellen Wohnungen in den 15 Schwerpunktstädten (Fläche des neuen Angebots / Verkaufsfläche) seit 2024 kontinuierlich gesunken und liegt insgesamt unter 1. In den ersten acht Monaten dieses Jahres belief sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nur auf 0,76, wobei 13 von 15 Städten einen Wert unter 1 aufweisen.

Der Rückgang von Neubauwohnungen ist hauptsächlich ein passiver Rückgang, der durch das Angebot beeinflusst wird. Einerseits besteht zwischen ihnen und Zweitwohnungen ein Ablenkungseffekt durch die Substitution des Angebots, wichtiger ist aber, dass der Markt für Neubauwohnungen die Nachfrage nach verbessertem Wohnraum aufnimmt, sodass beide einen positiven Zyklus bilden, der durch den Wohnungstausch angetrieben wird.

Die Aktivierung der Zirkulation von Zweitwohnungen fördert die Nachfrage nach verbesserten Neubauwohnungen und bildet eine positive Übertragungskette von „Wachsendem Volumen von Zweitwohnungen – Wohnungstausch der Eigentümer – Verkauf von verbesserten Neubauwohnungen“. Derzeit ist die Hauptnachfrage auf dem Markt für Neubauwohnungen die Nachfrage nach verbessertem Wohnraum. Käufer müssen ihre ursprüngliche Wohnung verkaufen, um die Anzahlung und die Mittel für den Wohnungstausch zu erhalten. Je höher die Zirkulationseffizienz von Zweitwohnungen ist, desto reibungsloser verläuft die Kette des Wohnungstauschs und desto besser verkaufen sich die verbesserten Neubauwohnungen in den Kerngebieten der Städte.

Darüber hinaus wird die aktive Transaktion von Zweitwohnungen in gewissem Maße die kontinuierliche Iteration und Verbesserung von Neubauwohnungen zu „guten Wohnungen“ fördern. Im Vergleich zu Neubauwohnungen haben Zweitwohnungen oft Vorteile wie eine ausgereifte Lage, sofortige Beziehbarkeit und ausreichende Verhandlungsspielräume, die die Nachfrage ablenken, was die Vermarktung von Neubauwohnungen für Erstbedarf in den Vororten verlangsamt. Andererseits wird dies die Unternehmen dazu anregen, die Produktinnovation ständig zu verbessern und das Angebot an „guten Wohnungen“ zu erhöhen, um die Nachfrage der Erstbedarfsgruppen zurückzugewinnen.

Der allgemeine Anstieg des Anteils der Zweitwohnungsverkäufe auf über 50 % und der kontinuierliche Anstieg des Anteils der Zweitwohnungsverkäufe in typischen Städten ist ein unvermeidliches Ergebnis in der mittleren und späten Phase der Urbanisierung, wenn das Volumen des Wohnungsbestandes stetig wächst.

Nach zwanzig Jahren groß angelegter Entwicklung von kommerziellen Wohnungen auf dem Immobilienmarkt ist die Ära des Wohnungsmangels in den chinesischen Städten zu Ende. Das Volumen der neuen Erstbedarfnachfrage schrumpft kontinuierlich, und der Wohnungstausch zur Verbesserung der Wohnverhältnisse wird zum Hauptteil der Wohnungsnachfrage. Der Markt durchläuft einen strukturellen Wandel und tritt in einen neuen Entwicklungszyklus ein, bei dem die Zirkulation von Bestandswohnungen im Mittelpunkt steht. Aus Sicht des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage bilden Zweitwohnungen und Neubauwohnungen ein bidirektionales Interaktionsmuster mit positivem Zyklus des Wohnungstauschs und Ablenkung durch Substitution für den Erstbedarf, sodass das Gesamtvolumen der Wohnungstransaktionen stabil bleibt. „Neubauwohnungen als Ergänzung, Zweitwohnungen als Hauptteil“ wird zu einem langfristigen Normalzustand auf dem Immobilienmarkt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.