Nach zwanzig Jahren, in denen sie vom E-Commerce stark beeinträchtigt wurden, sind die Einkaufszentren in den USA wieder zu neuem Leben erwacht.

Einkaufszentren in den USA sind wieder wertvoll.

Daten des auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Forschungsinstituts Green Street zeigen, dass der Immobilienwert von Einkaufszentren in den USA im vergangenen Jahr um 13 % gestiegen ist, was die beste Leistung unter den zehn von ihm verfolgten Kategorien von Gewerbeimmobilien darstellt.

Die Aktie von Simon Property Group, dem größten Betreiber von Einkaufszentren in den USA, hat in diesem Jahr ebenfalls ein Allzeithoch erreicht.

Das französische Gewerbeimmobilienunternehmen URW, das vor einigen Jahren noch seine US-Vermögenswerte verkaufte und eine Schrumpfung plante, hat in diesem Jahr fast 1 Milliarde US-Dollar ausgegeben, um die Anteile an zwei US-Einkaufszentren zurückzukaufen.

Vor zehn Jahren war dieses Szenario kaum vorstellbar.

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Denn nach dem Aufstieg von Amazon waren US-amerikanische Warenhäuser und Einkaufszentren die beiden Arten des physischen Handels, die am stärksten vom E-Commerce betroffen waren. Im Jahr 2018 ging Sears in Konkurs; danach schlossen auch Macy's und JCPenney fortlaufend Filialen.

Das „Ende des Einzelhandels“ war einst ein gebräuchlicher Begriff in den US-Medien, um den physischen Handel zu beschreiben. Seit 2008 wurden in den USA etwa 200 Einkaufszentren geschlossen.

Aber die Einkaufszentren sind nicht vollständig verschwunden, wie viele Menschen erwartet hatten.

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In den USA werden seit vielen Jahren keine neuen geschlossenen Einkaufszentren in großem Maßstab gebaut.

Im Jahr 2025 sank die neu hinzugefügte Fläche von Einkaufszentren in den USA auf ein historisches Tief, und die im Bau befindlichen Projekte machten nur 0,3 % des bestehenden Bestands aus. Auf der einen Seite entstehen kaum noch neue Einkaufszentren, auf der anderen Seite ziehen sich schlecht geführte alte Einkaufszentren weiter zurück. Die verbleibenden guten Einkaufszentren werden zu knappen Vermögenswerten.

Die aktuelle Preissteigerung der Einkaufszentrumsvermögenswerte ist daher keine allgemeine „Wiederbelebung der Einkaufszentren“.

Zum Beispiel hatte das San Francisco Zentrum in der Innenstadt von San Francisco vor zehn Jahren einen Schätzwert von etwa 1,2 Milliarden US-Dollar, heute geht der Markt davon aus, dass der Verkaufspreis möglicherweise weniger als 130 Millionen US-Dollar beträgt.

Nach zwanzig Jahren, in denen sie vom E-Commerce betroffen waren, sind die USA nicht in eine Ära zurückgekehrt, in der Einkaufszentren überall Gewinne erzielen. Stattdessen sind weniger, aber wertvollere Einkaufszentren übrig geblieben.

Diese verbleibenden Einkaufszentren unterscheiden sich auch stark von denen vor zwanzig Jahren.

Im Brea Mall in Orange County, Kalifornien, befand sich einst ein riesiges Sears-Warenhaus.

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Dies war die typischste Kombination älterer Generationen von Einkaufszentren in den USA. Warenhäuser nahmen die größten Verkaufsflächen ein und konzentrierten Kleidung, Haushaltsgeräte, Möbel und Alltagsprodukte in einem Gebäude. Die Verbraucher kamen wegen dieser Waren in die Einkaufszentren, und die kleinen Geschäfte in der Umgebung profitierten von dem Kundenstrom, den die Warenhäuser brachten.

Nach dem Konkurs von Sears wurde auch dieses Geschäft geschlossen.

Vor einigen Jahren riss Simon Property Group das ursprüngliche Gebäude von Sears ab und begann eine Umgestaltung im Wert von etwa 300 Millionen US-Dollar. Heute befindet sich in diesem Bereich ein hochwertiges Fitnessstudio mit einer Fläche von über 10.000 Quadratmetern, 377 Wohneinheiten befinden sich im Bau, und neue Außenbereiche, Restaurants und Geschäfte ziehen nacheinander ein, darunter auch die chinesische Gastronomiemarke Din Tai Fung.

Dies ist nicht die Wahl nur eines Einkaufszentrums in Brea.

In den letzten zehn Jahren haben US-Einkaufszentren ständig Gastronomie, Fitness und Unterhaltung hinzugefügt. Eine Studie des International Council of Shopping Centers hat ergeben, dass die Fläche, die den Lebensmitteln und der Gastronomie in Einkaufszentren gewidmet ist, in etwa zehn Jahren von rund 5 % auf 10 % bis 15 % gestiegen ist. Früher waren Restaurants nur eine Ergänzung der Einkaufszentren, und die Verbraucher aßen zufällig, wenn sie müde vom Einkaufen waren; heute sind einige Restaurants selbst der Grund, warum Verbraucher in die Einkaufszentren gehen.

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Chinesische Gastronomieunternehmen beginnen ebenfalls, in dieses neue Einkaufszentrumsystem der USA einzutreten.

Im September dieses Jahres eröffnete Fei Da Chu sein erstes Geschäft in den USA. Es wählte nicht das Chinatown, sondern zog in das Westfield UTC Einkaufszentrum in San Diego ein. In seiner Umgebung gibt es bereits asiatische Restaurants wie Din Tai Fung und Haidilao.

Die wichtigsten Ankermieter von US-Einkaufszentren waren einst Warenhäuser wie Sears und Macy's. Natürlich kann ein Restaurant heute kein Warenhaus mit einer Fläche von mehreren zehntausend Quadratfuß ersetzen, aber die Einkaufszentren müssen nicht mehr so große Flächen für Warenhausprodukte reservieren.

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Supermärkte stellen eine weitere Veränderung dar.

Im Prickett Preserve, einem Einkaufszentrum, das in den letzten Jahren in Pennsylvania gebaut wurde, ist der größte Ankermieter kein Warenhaus, sondern die US-amerikanische Supermarktkette Wegmans. Die gesamte Vermietungsrate des Projekts liegt derzeit bei etwa 98 %, wobei Wegmans allein etwa 38 % der Mieteinnahmen beisteuert und der Mietvertrag noch über mehr als zwanzig Jahre läuft.

Als dieses Projekt in diesem Jahr auf den Transaktionsmarkt kam, stellte JLL, das für den Verkauf verantwortlich war, Wegmans an die Spitze der Investitionsvorteile.

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Es ist nicht schwer zu verstehen, warum Supermärkte bei Investoren beliebt sind.

Eine Familie wechselt ihren Fernseher nur alle paar Jahre, kauft vielleicht mehrmals im Quartal Kleidung, aber Lebensmittel werden jede Woche gekauft. Für ein Einkaufszentrum bedeutet dies eine viel stabilere Besuchsfrequenz. Wenn die Verbraucher zum Supermarkt gehen, um Milch und Gemüse zu kaufen, werden sie auch nebenan einen Kaffee trinken, essen oder andere Geschäfte besuchen.

Auf dem US-Gewerbeimmobilienmarkt hat sich daher ein interessanter Kontrast herausgebildet.

Einer der wichtigsten Ankermieter vor zwanzig Jahren waren Warenhäuser, heute sind Gemeinschaftseinkaufszentren mit Supermärkten als Ankermieter die Einzelhandelsimmobilien, die Investoren am liebsten kaufen.

Auch der US-Einzelhandel mit Lebensmitteln war nicht frei von den Auswirkungen des E-Commerce.

US-Verbraucher sind es längst gewohnt, Lebensmittel online über Instacart, Amazon und Walmart zu bestellen, und große Supermärkte bieten allgemein Lieferung und Abholung im Geschäft an. Aber nach Jahren der Entwicklung des Lebensmittel-E-Commerce sind Offline-Supermärkte nicht in großem Umfang verschwunden wie Warenhäuser.

Die Supermärkte selbst verändern sich auch.

Supermärkte wie Wegmans fügen ständig Fertiggerichte, Backwaren, sofort verzehrbare Speisen und Vor-Ort-Gastronomie hinzu. Die Verbraucher können Lebensmittel für eine ganze Woche kaufen oder eine Mahlzeit für den Abend mitnehmen. Die Filialen dienen gleichzeitig als Kommissionier- und Erfüllungsort für Online-Bestellungen.

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Das Gleiche gilt für die Gastronomie. Lieferservices können eine Portion Xiaolongbao nach Hause liefern, aber das macht es nicht unnötig, dass Din Tai Fung große Geschäfte eröffnet. Die Verbraucher kaufen nicht immer nur ein Produkt, das zugestellt werden kann, sondern manchmal auch das Erlebnis, wo und mit wem sie eine Mahlzeit einnehmen.

Was nach zwanzig Jahren, in denen US-Einkaufszentren vom E-Commerce betroffen waren, übrig geblieben ist, sind immer mehr solcher Geschäfte.

Die Einkaufszentren haben die Verbraucher, die bereits zum Online-Konsum gewechselt sind, nicht zurückgewonnen. Sie haben nur mehr Flächen an Geschäfte vergeben, bei denen die Verbraucher vor Ort anwesend sein müssen.

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Dies ist auch die aktuelle Veränderung der US-Einkaufszentren, die für China aufschlussreich ist.

In den letzten Jahren haben die chinesischen physischen Händler zunehmend Kritik am E-Commerce geübt. Preiskriege, Plattformsubventionen, Traffic-Gebühren und Rückgaberichtlinien verändern ständig das ursprüngliche Betriebsumfeld der physischen Geschäfte.

Die Auswirkungen auf die Lebensmittelindustrie sind komplexer als in vielen anderen Branchen.

Taobao, JD und Pinduoduo haben zunächst eine große Anzahl standardisierter Produkte wie verpackte Lebensmittel, Getränke, Getreide und Öl online verlegt; Lieferservices haben einen Teil des Essens im Restaurant nach Hause verlegt; jetzt haben Meituan, Taobao Flash Purchase und JD den Wettbewerb auf frische Lebensmittel, Obst, Getränke, Snacks und Produkte von Convenience-Stores ausgeweitet.

Der traditionelle E-Commerce löst die Frage „Ist es notwendig, in den Laden zu gehen, um zu kaufen?“, der sofortige Einzelhandel geht noch einen Schritt weiter.

Früher war ein Convenience-Store, der 200 Meter von den Verbrauchern entfernt war, schon ein Wettbewerbsvorteil. Egal wie billig eine Flasche Bier online ist, wenn man sie jetzt trinken möchte, ist es am schnellsten, nach unten zu gehen und sie zu kaufen.

Jetzt können Lieferfahrer diese 200 Meter für die Verbraucher erledigen.

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Dies ist auch das neue Problem, mit dem chinesische physische Lebensmittelhändler heute konfrontiert sind. Der hochfrequente und sofortige Konsum, der früher am schwersten vom traditionellen E-Commerce übernommen werden konnte, beginnt nun ebenfalls, in die Liefernetzwerke der Plattformen einzutreten.

Die USA haben keine völlig identische Phase durchlaufen. Die Bevölkerungsdichte in US-Städten ist niedriger, die Lieferkosten sind höher. Das Ausmaß und die Wettbewerbsintensität des halbstündigen Einzelhandels in China heute lassen sich nicht direkt mit den USA vergleichen.

Aber was in den USA in den letzten zwanzig Jahren passiert ist, zeigt zumindest ein Ergebnis nach dem Einfluss des E-Commerce auf den physischen Handel.

Etwa 200 Einkaufszentren sind verschwunden, Warenhäuser wie Sears sind untergegangen, und weitere schlecht geführte Einkaufszentren ziehen sich zurück. Gleichzeitig werden die verbleibenden guten Einkaufszentren immer wertvoller, und Restaurants, Supermärkte, Fitness und Unterhaltung nehmen mehr Platz ein.

Der E-Commerce hat den physischen Handel nicht in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Er hat ihn auch nicht vollständig ersetzt. Er hat nur die Logik verändert, warum Verbraucher noch in einem physischen Geschäft einkaufen gehen.

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Die USA haben zwanzig Jahre gebraucht, bis eine Reihe von Einkaufszentren die Antwort wiedergefunden haben.

Diese Runde der Anpassung des chinesischen physischen Handels hat möglicherweise gerade erst begonnen.