Werden dual markierte Luxushotels die neue Wahl für großvolumige Immobilien sein?

Peking wird bald ein neues Luxushotel-Projekt mit zwei Marken erhalten.

Das Beijing Beichen Marriott Marquis hat bereits seine Türen für Gäste geöffnet, und das angrenzende Beijing Beichen The Ritz-Carlton wird Ende des Jahres eröffnet. Dies ist ein Luxushotel-Projekt mit zwei Marken im Kernbereich von Peking.

In den letzten Jahren hat die Zahl der Projekte mit zwei Hotelmarken in China allmählich zugenommen, aber es gibt nur sehr wenige echte Luxusprojekte mit zwei Marken.

Viele Eigentümer versuchen, die umliegenden Gästepotenziale vollständig auszuschöpfen, daher sind Projekte mit zwei Marken in der Kombination aus „hoch und niedrig“ sowie „lang- und kurzfristige Vermietung“ häufiger anzutreffen.

Die Konfiguration aus Marriott Marquis und The Ritz-Carlton unterteilt die Luxusgäste offensichtlich weiter.

Dieses Zwei-Marken-Projekt verdient die Aufmerksamkeit der Branche: Warum startet die Beichen Group gleichzeitig zwei Luxusmarken? Wie wird der zukünftige Betrieb verlaufen? Wird dieses Luxus-Zwei-Marken-Projekt zu einer neuen Wahl für Immobilien mit großer Fläche?

Die Luxushotels mit zwei Marken kommen

Das Beichen Marriott Marquis Hotel hat vor kurzem seinen offiziellen Betrieb aufgenommen.

Dieses Projekt befindet sich im Komplex der zweiten Phase des Nationalen Konferenzzentrums im Olympischen Gebiet von Peking, am nördlichen Ende der zentralen Achse der Stadt Peking, in der Nähe von Wahrzeichen wie dem Vogelnest und dem Wasserwürfel. Es ist der zentrale Träger für die Abwicklung von nationalen Konferenzen, großen Messen und hochwertigen Geschäftsveranstaltungen.

Viele Menschen sind Marriott Marquis möglicherweise etwas fremd. Es ist eine luxuriöse Flaggschiffmarke im Marriott-System, deren zentralstes Merkmal die „große Anzahl an Zimmern“ ist. Es zeichnet sich durch große Konferenz- und Banketteinrichtungen sowie moderne luxuriöse Räume aus und richtet sich an Gäste von großen Messen, Führungskräften von Unternehmen und hochkarätigen Geschäftsveranstaltungen.

Beijing Beichen Marriott Marquis Hotel Quelle: Xiaohongshu

Zum Beispiel verfügt das Beijing Beichen Marriott Marquis über 671 Gästezimmer; das Shanghai Luneng JW Marriott Marquis hat 514 Gästezimmer.

Dies ist nur ein Teil des Luxushotel-Projekts mit zwei Marken, ein weiteres Luxushotel – das Beichen The Ritz-Carlton – wird bald eröffnet.

Dies ist das dritte The Ritz-Carlton Hotel in Peking, das 282 Gästezimmer und Suiten plant. Es handelt sich um ein Luxushotel-Projekt mit zwei Marken, das der Eigentümer Beichen Group mit zwei Luxusmarken derselben Hotelgruppe entwickelt. Die Gesamtzahl der Gästezimmer der beiden Hotels beträgt 953, die gemeinsam die „Zwillingssterne“ der Hotels im Yayao-Gebiet bilden.

Das ist in China nicht sehr häufig anzutreffen.

Betrachtet man den heimischen Hotelmarkt, so erweitert sich das Angebot an gehobenen und luxuriösen Hotels stetig. Laut Branchenüberwachungsdaten steigt der Bestand an Luxushotels in den ersten und neuen ersten Städten des Landes Jahr für Jahr, und in vielen Kern-Geschäftsvierteln ist bereits eine teilweise Sättigung des Angebots eingetreten.

Nach dem Markteintritt der beiden Hotels werden fast tausend luxuriöse Gästezimmer in diesem Gebiet von Peking auf einmal hinzugefügt, was das Umfang des regionalen Hotelangebots weiter vergrößert.

Allerdings befinden sich die beiden Hotels im Kernbereich der Yayao-Messe, in deren Umgebung sich zahlreiche Hauptquartiere von zentralen Unternehmen, Technologieunternehmen und nationale Messe-Ressourcen befinden. Die Basis an hochwertigen Gästen ist nicht klein, und der Massenbedarf an Gruppen, der durch internationale Konferenzen und große Messen entsteht, sowie der lokale hochvermögende Konsum bieten die grundlegende Gästebasis für das Projekt.

Laut „Hotel Management Finance“ ist die Replizierbarkeit von Luxushotel-Projekten mit zwei Marken relativ gering. Sie stellen extrem hohe Anforderungen an die Struktur der umliegenden Gäste und deren Konsumfähigkeit. In Zukunft werden sie sich mehr auf die Kerngebiete der ersten Städte konzentrieren und häufiger in Immobilien mit großer Fläche vorkommen.

Obwohl beide auf Luxus ausgerichtet sind, neigt The Ritz-Carlton zu klassischem, privat genossenem Luxus und konzentriert sich auf Individualgäste, VIPs und individuelle Erlebnisse; Marriott Marquis hingegen ist auf Messeluxus ausgerichtet und übernimmt große Konferenzen und Gruppenunterkünfte.

The Ritz-Carlton Shanghai, Pudong Quelle: Xiaohongshu

Beide gehören zum Luxussegment, aber ihre Gästegruppen, Szenarien und Preise ergänzen sich gegenseitig und bilden keine direkte Preiskonkurrenz. Eine solche Kombination wird in Städten der zweiten und dritten Ebene höchstwahrscheinlich mit realen Schwierigkeiten wie unzureichenden Gästen und nicht ausreichenden Zimmerpreisen zur Deckung der hohen Investitionen konfrontiert.

Selbst in Städten der ersten Ebene ist es schwierig, den Betrieb von zwei Luxusmarken zu tragen, wenn das Gebiet keine Messen, hochwertigen Geschäftsveranstaltungen und lokale Gäste mit hohem Konsum bietet und man sich nur auf Tourismusgäste stützt.

Die Erweiterung von Hotels mit zwei Marken

Mit der zunehmend reifen und rationalen Wahrnehmung des Marktes für Hotels mit zwei Marken werden ähnliche Projekte in China allmählich umgesetzt und zu einem der Hauptwege zur Aktivierung von großflächigen Immobilien im Zeitalter des Bestands.

Das sogenannte Zwei-Marken-Hotel bedeutet, dass zwei unabhängige Hotelmarken in derselben Immobilie oder demselben Komplex gleichzeitig betrieben werden. Sie können Ressourcen wie Hinterhof, Elektromechanik, Personal und zentraler Einkauf gemeinsam nutzen, während Rezeption, Markenerlebnis und Mitgliedersystem unabhängig voneinander betrieben werden.

In den letzten Jahren haben Marriott, InterContinental, Wanda Hotel Management, Jin Jiang und Huazhu viele repräsentative Zwei-Marken-Projekte im Inland umgesetzt.

Wanda Hotels hat im Changchun International Movie Metropolis die Marken Wanda Vista und Wanda Jinhua umgesetzt, um eine Kombination aus gehobenem Urlaub und gehobenem Geschäftsreiseverkehr zu erreichen; Huazhu hat im Jinan Sunac Cultural Tourism City die Marken Steigenberger und Songpin umgesetzt, wobei europäischer Luxus und östlicher Luxusurlaub parallel laufen; Jin Jiang hat in Chengdu die Marken Radisson RED und Jin Jiang Metropark umgesetzt und damit einen Versuch der Kombination aus internationalem gehobenem und lokalem gehobenem Segment abgeschlossen.

Jinan Songpin Hotel Quelle: Xiaohongshu

Normalerweise ist der Hauptgrund, warum Eigentümer sich für Zwei-Marken-Hotel-Projekte entscheiden, dass die große Fläche ihrer Immobilie schwer von einem einzigen Hotel absorbiert werden kann.

Wenn die Anzahl der Gästezimmer in einer Immobilie 400 überschreitet oder sogar mehr als 600 bis 700 beträgt, kann eine einzelne Marke das gesamte Volumen kaum verarbeiten: Wenn nur eine gehobene Marke betrieben wird, kann der Markt möglicherweise nicht so viele Zimmer zum gleichen Preis aufnehmen, was den durchschnittlichen Zimmerpreis und die Belegungsrate direkt senkt;

Wenn man sie in zwei unabhängige Immobilien aufteilt, verdoppeln sich die Personalkosten und die Infrastrukturkosten direkt durch zwei vollständige Teams und zwei Sätze von Hinterhofeinrichtungen. Die direkte Unterzeichnung von zwei Hotelmarken, die gemeinsam Einrichtungen und Personal nutzen, um Kosten zu senken und die Effizienz zu steigern, ist eine praktische Lösung.

In diesem Modell ist das wichtigste Anliegen der Eigentümer die kooperative Entwicklung der beiden Hotels. Daher sind bei der Unterzeichnung von Zwei-Marken-Hotel-Verträgen die Kombinationen aus „hoch und niedrig“ sowie „lang- und kurzfristige Vermietung“ die häufigsten.

Zum Beispiel: Ein gehobenes Hotel kombiniert mit einem mittelklasse Hotelprojekt; Ein Hotelprojekt kombiniert mit einem Apartment-Hotel-Projekt; Eine internationale Hotelmarke kombiniert mit einer lokalen Hotelmarke.

Aber eine solche Projektkombination hat ebenfalls Probleme, und die Branche hat die Debatte über das Zwei-Marken-Modell mit der Kombination aus „hoch und niedrig“ nie eingestellt.

Auf der einen Seite glauben viele Kunden von gehobenen Hotels, dass die gemeinsame Nutzung einiger Einrichtungen mit mittelklasse Hotels das Erlebnis beeinträchtigt.

Das heißt, solche Projekte wirken sich auf den Betrieb und den Mehrwert der „hohen“ Marke unter den beiden Marken aus. Wenn Fitnesscenter, Schwimmbad, Tiefgarage und Hinterhofwege gemeinsam genutzt werden und die Verwaltungsgrenzen unscharf werden, nehmen die Gäste der hohen Marke leicht den Erlebnisunterschied wahr, der durch die mittelklasse Marke entsteht, was wiederum den Markenruf und die Obergrenze des Zimmerpreises beeinträchtigt.

Shanghai Luneng JW Marriott Marquis Hotel Quelle: Xiaohongshu

Erfahrenere Nutzer erwähnen, dass die Umwandlung einer Hotelimmobilie in ein Zwei-Marken-Hotel-Projekt mit der Kombination aus „hoch und niedrig“ bedeutet, dass die Immobilie nur für ein Hotel der „niedrigen“ Marke geeignet ist.

Denn die Software und Hardware der Hotelzimmer können durch zusätzliche Ausstattung realisiert werden. Aber die Gesamtstruktur der Immobilie, die Geschosshöhe des Gebäudes, das Verhältnis der Aufzüge, die Brandschutzlast, die Fläche des Hinterhofs und die Schalldämmbedingungen sind angeborene Eigenschaften der Immobilie. Die spätere Renovierung kann nur das Innere der Zimmer optimieren, nicht die grundlegende Hardware ändern. Und diese Faktoren sind der Kern, der bestimmt, welche Art von Hotelprodukt dazu passt.

Wenn die Hardware des Gebäudes selbst nur den Standards eines mittelklasse Hotels entspricht, ist es selbst bei erzwungener Aufteilung in zwei Marken aus gehobenem und mittelklasse Segment schwierig, den Zimmerpreis und den Ruf eines echten Luxushotels für den gehobenen Teil zu erreichen. Viele Investoren machen Fehler, weil sie die Wirkung von Renovierungen überschätzen und die harten Beschränkungen der Immobilie selbst ignorieren.

Auf der anderen Seite ist die Branche in das Zeitalter des Bestands eingetreten, und jedes neu gebaute Gästezimmer bedeutet eine Erhöhung des Angebots.

Zwei-Marken-Projekte bedeuten, dass mehr Gästezimmer gleichzeitig auf den Markt kommen, was sich auch auf das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage der umliegenden Hotels auswirkt. Wie das Projekt von Beichen in Peking, das fast tausend luxuriöse Gästezimmer auf einmal freisetzt, verändert es direkt das Angebot an Luxushotels im Yayao-Gebiet, und der Wettbewerbsdruck der umliegenden Hotels der gleichen Kategorie steigt entsprechend.

Gleichzeitig bedeuten zwei Marken nicht automatisch niedrigere Kosten und höhere Effizienz.

Branchenuntersuchungen zeigen, dass das Zwei-Marken-Modell die Kosten für das Personal im Hinterhof und den Wareneinkauf senken kann, aber die Komplexität der Verwaltung erhöht. Der Generalmanager muss gleichzeitig zwei Sätze von Markenstandards und zwei Mitgliedersystemen berücksichtigen, was den Betrieb und die Verwaltung deutlich schwieriger macht als bei einem einzelnen Hotel.

Wenn das Verwaltungssystem nicht reibungslos funktioniert, werden die eingesparten Personalkosten durch höhere Verwaltungsverluste aufgezehrt, und es ist schwierig, den Effekt von 1+1>2 zu erzielen.

Was ist die Bestimmung von großflächigen Immobilien?

Das Luxushotel-Projekt mit zwei Marken in Peking bietet vielen Eigentümern von großflächigen Immobilien eine neue Idee: Wenn die umliegenden Einrichtungen passen, können zukünftige Zwei-Marken-Projekte nicht mehr mehr Vorstellungskraft haben?

Tatsächlich muss dies je nach konkreter Situation analysiert werden. Wenn man aus großflächigen Immobilien Hotels macht, darf man dem Zwei-Marken-Modell nicht blind folgen.

Zuerst, wenn Ihre Stadt im Kern-Geschäftsviertel einer übergeordneten oder nahezu übergeordneten Stadt liegt und die Anzahl der Gästezimmer der Immobilie unter 300 kontrolliert werden kann, ist es möglicherweise eine gute Wahl, eine starke Marke für ein einzelnes Projekt zu wählen.

Wenn die Fläche noch größer ist, kann man sich für ein Zwei-Marken-Projekt entscheiden.

Wir sind der Meinung, dass es besser ist, verschiedene Produkte derselben Hotelgruppe zu wählen. Und je ausgeprägter die Eigenschaften dieser beiden Marken sind, desto besser. Dies ist vorteilhaft für das nachfolgende Verwaltungssystem, den zentralen Wareneinkauf, die wechselseitige Nutzung der Mitgliedersysteme und die Personaleinsatzplanung.

Zwei Marken derselben Gruppe können die Lieferkette und das Trainingssystem der Gruppe gemeinsam nutzen, die Mitgliedersysteme können sich gegenseitig Gäste zuführen, und wenn die Konferenzgruppe alle Zimmer belegt hat, können die Gäste zwischen den beiden Marken umgeleitet werden.

JW Marriott Hotel Shanghai Fengxian Quelle: Xiaohongshu

Wenn man zwei Marken verschiedener Gruppen wählt, steigt der Koordinationsaufwand stark an, da zwei Verwaltungsteams und zwei Gebührenverwaltungssysteme vorhanden sind, und die Kostenvorteile von zwei Marken werden stark geschwächt.