Die größte Akquisition in den vergangenen zwölf Jahren: Auch CapitaLand hat ein Auge auf das Geschäft mit Studentenapartments in Hongkong geworfen.

Der Markt für Studentenapartments in Hongkong begrüßt derzeit einen hochkarätigen „Spieler“.

Am 15. September verlauteten Marktnachrichten, dass CapitaLand Investment das ibis Hongkong Central & Sheung Wan Hotel in Sheung Wan für 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar erworben hat und plant, es in Studentenapartments umzuwandeln. Nach Abschluss der Umgestaltung wird das Projekt in den Gastgewerbebereich von Ascott unter dem Dach von CapitaLand aufgenommen und unter der Marke „Lyf“ betrieben, um zu einem „Saatgut-Vermögenswert“ für seine Expansion in Hongkong zu werden.

Wenn diese Transaktion endgültig zustande kommt, ist ihre Bedeutung nicht zu unterschätzen.

Dies wird die erste große Akquisition von CapitaLand in Hongkong seit dem Kauf des The Mercer Serviced Apartments in Sheung Wan im Jahr 2014 sein; gleichzeitig wird es die größte Transaktion im Rahmen der aktuellen Welle der Umwandlung von Hotels in Studentenapartments in Hongkong sein.

Hinter dieser Welle steht ein zunehmend ausgeprägtes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Studentenapartments in Hongkong. Daten zeigen, dass die Zahl der nicht lokalen Studierenden an lokalen Hochschulen in Hongkong stetig stark ansteigt, und die Lücke an Unterkünften außerhalb des Campus hat sich bereits 50.000 Einheiten genähert.

Vor diesem Hintergrund ist der Einstieg von CapitaLand Investment ein klares Signal: Der einst randständige Nischenmarkt für Studentenapartments in Hongkong wird nun auf die Hauptbühne des Wettbewerbs um institutionelles Kapital getrieben.

Kernvermögenswert in Sheung Wan erworben

Das von CapitaLand Investment erworbene Objekt ist das ibis Hongkong Central & Sheung Wan Hotel in der Des Voeux Road West 28, Sheung Wan, Hongkong. Es handelt sich um einen 34-stöckigen Turm, der 2012 von der Chanco Investment Group, der Muttergesellschaft des Verkäufers Butterfly Hospitality Group, erbaut wurde und über einen 999-jährigen Grundstücksvertrag verfügt.

Das Gebäude hat eine beträchtliche Größe: Die Grundstücksfläche beträgt etwa 14.600 Quadratfuß, die gesamte Gebäudefläche 218.000 Quadratfuß, was etwa 20.300 Quadratmetern entspricht. Davon entfallen 9 Stockwerke auf Einzelhandel und unterstützende Einrichtungen, die oberen 25 Stockwerke auf Gästezimmer mit insgesamt 550 Einheiten.

Zuvor hat CBRE das Projekt bereits über ein nicht öffentliches Verfahren potenziellen Käufern vorgestellt, und schließlich ging es an CapitaLand.

Die Lage ist das stärkste Schutzpotenzial dieser Transaktion. Es ist bekannt, dass das Projekt fußläufig zur MTR-Station Sai Ying Pun erreichbar ist und nur eine U-Bahn-Station von der Universität Hongkong entfernt liegt, genau in dem Korridor, in dem die Nachfrage nach Studentenunterkünften im westlichen Teil von Hongkong Island am größten ist.

In der Umgestaltungslogik des Programms „Studentenwohnungen in der Stadt“ in Hongkong werden Immobilien in der Nähe von Schulen und MTR-Stationen ausdrücklich als die beliebteste Kategorie eingestuft. Hung Hom, der westliche Teil von Hongkong Island und Sha Tin sind die drei Hotspots, und Sheung Wan fällt genau in eine davon.

Nachrichten zufolge beträgt der Gegenwert dieser Transaktion 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar, was etwa 10.600 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß entspricht; umgerechnet auf 550 Gästezimmer entfallen auf jedes Zimmer etwa 4,1818 Millionen Hongkong-Dollar.

Was bedeutet ein Preis von etwa 10.600 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß in Sheung Wan?

Es ist bekannt, dass der Büromarkt in Hongkong seit seinem Höhepunkt im Jahr 2019 eine tiefgreifende Anpassung durchlaufen hat. Der Preis der erstklassigen Büros in Central lag in der Spitzenzeit im Allgemeinen zwischen 30.000 und 50.000 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß, einige Kernmarkengebäude sogar noch höher. Nach mehreren Jahren des Rückgangs liegt er derzeit im Allgemeinen im Bereich von 18.000 bis 30.000 Hongkong-Dollar. Die nicht erstklassigen oder zweitklassigen Büros in Central & Sheung Wan/Sheung Wan sind noch günstiger, einige Transaktionspreise sind bereits auf 12.000 bis 18.000 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß gefallen, einzelne ältere Gewerbegebäude liegen sogar unter 10.000 Hongkong-Dollar.

Das heißt, ein Preis von 10.600 Hongkong-Dollar pro Quadratfuß bedeutet, dass selbst wenn der Betrieb nach der Umgestaltung nicht den Erwartungen entspricht, der grundlegende Wert des Vermögenswerts selbst noch gestützt wird. Der mittel- und langfristige Wert der Lage in Sheung Wan wird nicht verschwinden. CapitaLand kauft „Lage und Preisnachlass“ und nicht „auf eine Erholung des Hotelmarktes spekulieren“.

Noch bemerkenswerter ist das Betriebsteam. Medienberichten zufolge hat CapitaLand Anfang dieses Jahres Andrew Chan, den ehemaligen Chief Investment Officer von Crystal Investment, speziell als Geschäftsführer für Hongkong eingestellt, um die Strategie für den Bereich Langzeitaufenthalt zu leiten.

Während seiner Zeit bei Crystal Investment leitete Andrew Chan die Akquisitionen des Wohn- und Gewerbegebäudes Incredible Residences in Hung Hom und des Hotel Ease Access in Lai Chi Kok und wandelte diese Immobilien über seine Plattform YX Living in Studentenapartments um.

Mit anderen Worten: Diese Akquisition von CapitaLand ist kein „unerfahrener Versuch“, sondern wird von einem „erfahrenen Experten“ für die Umgestaltung von Studentenapartments in Hongkong geleitet.

Nach Abschluss der Umgestaltung wird das Projekt unter der Marke Lyf betrieben. Dies ist eine von Ascott speziell für den chinesischen Markt entwickelte Marke für langfristig vermietete Apartments, die im mittleren Preissegment positioniert ist und sich hauptsächlich an städtische Bevölkerungsgruppen wie Angestellte, zurückkehrende internationale Studierende und internationale Gäste richtet.

Saatgut-Vermögenswert

Warum zielt CapitaLand auf den Markt für Studentenapartments in Hongkong ab?

Die Antwort liegt in einem strukturellen Defizit, das durch politische Maßnahmen vergrößert wird. Die Regierung der Sonderverwaltungsregion Hongkong arbeitet mit aller Kraft daran, ein „internationales Zentrum für tertiäre Bildung“ und ein „internationales Hochtalent-Anziehungsziel“ aufzubauen, und hat seit dem Studienjahr 2024/25 die Obergrenze der Studienplätze für nicht lokale Studierende an staatlich geförderten tertiären Einrichtungen von 20 % auf 40 % verdoppelt.

Die politischen Vorteile werden direkt in eine dringende Nachfrage nach Unterkünften umgewandelt. Schätzungen von Centaline Property zufolge wird die Zahl der nicht lokalen Studierenden in Hongkong im Studienjahr 2027 bis 2028 67.800 erreichen, von denen etwa 50.000 Unterkünfte außerhalb des Campus benötigen. Colliers prognostiziert sogar, dass der Mangel an Studentenwohnplätzen in Hongkong bis 2028 bis zu 120.000 Einheiten betragen wird.

Daten von Cushman & Wakefield zeigen, dass das durchschnittliche Verhältnis von Studierenden zu Wohnplätzen an den acht wichtigsten Universitäten in Hongkong bis zu 3,4:1 beträgt, was bedeutet, dass mehr als 3 Studierende um jeden Wohnplatz konkurrieren. Selbst unter Berücksichtigung der etwa 7.900 neuen Universitätswohnplätze, die bis 2027 hinzukommen, wird die konservative Schätzung des gesamten Mangels an Studentenwohnplätzen immer noch 55.400 Einheiten erreichen.

Angesichts des Mangels beginnt die Politik, „Hürden abzubauen und Freiheiten zu gewähren“. Um den Mangel an Wohnplätzen zu lindern, hat die Regierung der Sonderverwaltungsregion Hongkong im Juli 2025 das Programm „Studentenwohnungen in der Stadt“ eingeführt. Der Kern der Logik besteht darin, die Entwicklungsverfahren zu vereinfachen und den Markt zu ermutigen, Hotels, Bürogebäude und andere Immobilien auf selbstfinanzierte private Weise in Studentenwohnheime umzuwandeln.

Im selben Jahr erweiterte das Politikbericht den Geltungsbereich auf neu gebaute Studentenwohnheime. Der Stadtplanungsausschuss hat die Definition der Nutzung von „Hotels“ erweitert, um qualifizierte Studentenwohnheime einzuschließen, und die Umwandlung der meisten gewerblichen Grundstücke in Studentenwohnheime erfordert keine vorherige Planungsgenehmigung.

Anfang August enthüllte der Sekretär für Entwicklung, Ngan Hon-ho, dass das Bildungsministerium bis Ende Juni dieses Jahres 40 offizielle Anträge für das Programm „Studentenwohnungen in der Stadt“ erhalten hat, von denen 38 qualifiziert sind und voraussichtlich 9.100 Wohnplätze bereitstellen werden. Die Gewissheit der Politik ist genau der Grund, warum Kapital bereit ist, große Summen zu investieren.

Warum ist es also ein „Saatgut-Vermögenswert“? Für CapitaLand ist dieses ibis-Hotel keineswegs eine einmalige Transaktion, sondern ein strategischer Sprungbrett, um den Langzeitaufenthaltsmarkt in Hongkong zu erschließen.

Ascott ist bereits eine weltweit führende Plattform für den Betrieb von Unterkünften, aber CapitaLand hatte zuvor keine skalierbaren Produktlinien für Studentenapartments oder langfristig vermietete Wohnungen in Hongkong. Dieses Gebäude ist genau das erste Testfeld, um zu prüfen, ob die Umwandlung von Hotels in Studentenapartments in Hongkong funktionieren kann.

Sobald die Umgestaltung der 550 Gästezimmer erfolgreich abgeschlossen ist und die Belegungsrate sowie die Rendite bestätigt sind, kann CapitaLand an diesem markanten Vermögenswert anknüpfen, um die anschließende Fonds-Erweiterung und skalierte Akquisitionen voranzutreiben.

Mit anderen Worten: Mit 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar kauft CapitaLand nicht nur 550 Zimmer, sondern auch die „Eintrittskarte“ und das „Musterobjekt“ für den Markt für Studentenapartments in Hongkong. Dieses Gebäude ist nicht das Ende, sondern ein wiederholbarer Ausgangspunkt. Was CapitaLand wirklich erzielen will, ist nicht die Miete dieses einzelnen Gebäudes, sondern die Fondsverwaltungsgebühren und Betriebserträge des gesamten Marktes.

Ein Wettbewerb um Kapital

Im Vergleich zum traditionellen Immobilienmarkt punkten Studentenapartments durch ihre Gewissheit.

Statistiken von Knight Frank zeigen, dass die Rendite des Marktes für Studentenunterkünfte in Hongkong etwa 4,5 % bis 5 % beträgt, die von traditionellen erstklassigen Büros 3,7 % und die von kleinen und mittleren Wohnungen nur 3,2 % bzw. 3,6 %. Mit anderen Worten: Die Rendite von Investitionen in Studentenwohnheime ist fast 1,5 Mal so hoch wie die von gewöhnlichen Wohnungen.

Neben der Rendite ist auch die Belegungsrate sehr stabil. Daten von JLL zeigen, dass bis Ende April 2026 die wichtigsten Studentenwohnheimprojekte in Hongkong etwa 6.900 mietbare Betten anbieten, die Belegungsrate der Hauptprojekte 98 % bis 100 % erreicht und die Mieten seit 2022 jährlich um fast 10 % stetig steigen.

In einem Zyklus mit hohem Leerstand von Büros und langsamer Erholung des Einzelhandels ist ein Geschäft mit „hoher Belegung, stabilem Cashflow und politischer Unterstützung“ natürlich zur ersten Wahl für institutionelles Kapital geworden, um Risiken zu vermeiden und Wert zu steigern.

CapitaLand ist nicht allein. Seit Beginn dieses Jahres haben im Markt für Studentenapartments in Hongkong bereits mehrere hochkarätige Transaktionen stattgefunden.

Centaline Investment hat zuerst gehandelt: Im September 2024 erwarb das Hotel Popway in Tsim Sha Tsui für 180 Millionen Hongkong-Dollar und wandelte es in 121 Wohnplätze um; im August des folgenden Jahres kaufte es für 335 Millionen Hongkong-Dollar das Belcher Hill House in West Mid-Levels und nahm es in seine Studentenapartmarke „Campus One Communities“ auf; im März dieses Jahres gab Centaline Investment unter der Dachgesellschaft der Centaline Group über 1,5 Milliarden Hongkong-Dollar aus, um das markante Hotel Regal Oriental in Kowloon City zu erwerben und plant, es in Studentenapartments umzuwandeln.

Andere Spieler folgen dicht auf. China Merchants Commercial REIT erwarb im Januar dieses Jahres ein Hotel in Tsim Sha Tsui für fast 206 Millionen Hongkong-Dollar und baute es in ein Studentenwohnheim mit 85 Wohnplätzen um; China Resources Land kaufte im März das Hotel Yipin Hotel Tsuen Wan in Kwai Chung für etwa 953 Millionen Hongkong-Dollar; Crystal Investment erwarb im Juni zwei Immobilien in Kowloon City und Hung Hom für 440 Millionen Hongkong-Dollar; die Singaporeanische Firma Wee Hur Holdings erwarb das Zwangsversteigerungsobjekt ONEBEDFORDPLACE in Tai Kok Tsui; JD Group kaufte im Juli das Hotel Harbour Plaza 8 Degrees in Kowloon für 750 Millionen Hongkong-Dollar …

Nach groben Statistiken gibt es seit Beginn dieses Jahres mehr als 10 öffentlich bekannt gegebene Akquisitions- und Umgestaltungsfälle mit einem Gesamttransaktionswert von über 8 Milliarden Hongkong-Dollar.

Datenquelle: Öffentliche Berichte, Sortierung von Point Index

Von E-Commerce-Giganten über staatliche Immobilienunternehmen, Vermittlerfonds bis hin zu singapurischen Vermögensverwaltungsriesen – alle Arten von Kapital stimmen mit echtem Geld ab. Studentenapartments in Hongkong sind von einer „Nebenrolle“ zu einem „Hauptschlachtfeld“ geworden.

Der Einstieg von CapitaLand mit 2,3 Milliarden Hongkong-Dollar ist nicht nur ein Beweis für diese Welle, sondern deutet auch darauf hin, dass der Wettbewerb in diesem Markt von der „Eroberung von Territorien“ zu einem „Wettbewerb um Betriebsfähigkeiten“ übergeht.

Aber dieses scheinbar sichere Geschäft birgt auch Sorgen.

Erstens ist die Umgestaltung nicht kostenlos: Um Hotelzimmer in konforme Studentenwohnheime umzuwandeln, müssen zusätzliche unterstützende Einrichtungen wie öffentliche Lernbereiche, Waschräume und Aufenthaltsräume hinzugefügt sowie Feuer- und Elektrosysteme ergänzt werden. Die Umgestaltungskosten pro Zimmer sind nicht zu unterschätzen. Zweitens gibt es einen Zeitraum für die politischen Vorteile: Sobald die Erleichterungen des Programms „Studentenwohnungen in der Stadt“ mit der Entspannung des Angebots eingeschränkt werden, könnte die Liquidität der Vermögenswerte beeinträchtigt werden.

Noch wichtiger ist: Mit dem massiven Einstieg von Spielern ist die Übernahmeprämie für hochwertige Objekte in Kernlagen bereits gestiegen. Wenn das Angebot an Wohnplätzen in Zukunft stark ansteigt, ist es ungewiss, ob Mieten und Belegungsrate das derzeit hohe Niveau beibehalten können.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Point“, Autor: Point New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.