Die neue Politik vom 28. August ist noch nicht in Kraft getreten, und in vielen Regionen des ganzen Landes bereiten sich bereits zahlreiche Immobilienprojekte auf Preiserhöhungen vor.

Die Umsetzungsrichtlinien der neuen Immobilienpolitik „828“ sind noch nicht in Kraft getreten, in zahlreichen Städten im ganzen Land bereiten sich bereits eine Reihe neuer Wohnungen auf Preiserhöhungen vor.

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Neue Immobilienprojekte an vielen Orten veröffentlichen Werbung für Preiserhöhungen

Am 9. September kündigte China Resources Land Shaanxi an, dass die bisherigen Rabatte von rund 2 % für alle zum Verkauf stehenden Wohnungen ab dem 14. September einheitlich zurückgenommen werden. Dies ist das erste Immobilienunternehmen in Xi'an, das nach der neuen Immobilienpolitik vom 28. August offiziell eine Preiserhöhung bekannt gegeben hat, und hat die Aufmerksamkeit des Marktes erregt.

Die derzeit zum Verkauf stehenden Projekte von China Resources Land in Xi'an umfassen hauptsächlich Yunyun, Shiyuan Runfu, Gangchen Runfu, Xichen Shangyuan usw. Abgesehen von der Ankündigung von China Resources Land, die Rabatte zurückzunehmen, haben bisher keine anderen Immobilienunternehmen Preiserhöhungen vorgenommen. Nach Statistiken von CRIC belief sich der Bestand an neuen Wohnungen in Xi'an bis Juli 2026 auf etwa 181.700 Einheiten, und die Abbauphase beträgt etwa 38,8 Monate. Derzeit besteht keine Marktmotivation für allgemeine Preiserhöhungen.

Im Gegensatz zu den vereinzelten Preiserhöhungen in Xi'an ist Chengdu die Stadt mit den konzentriertesten Maßnahmen in dieser Runde. Nach öffentlichen Informationen, die von verschiedenen Immobilienunternehmen und Projekten veröffentlicht wurden, gibt es nach der Veröffentlichung der neuen 828-Politik in Chengdu mehr als 20 Projekte, die die Rücknahme von Rabatten angekündigt haben. Dazu gehören alle 13 Wohnanlagen von Jiaxing Immobilien, 2 Projekte von Yuexiu Property, 3 Projekte von China Tourism Investment, West Jinsha Luda und Zhengcheng · Honglu Shuyuan usw., und der Umfang der zurückgenommenen Rabatte liegt hauptsächlich zwischen 1 % und 2 %.

Am 1. September veröffentlichte Jiaxing Immobilien, ein führendes lokales Immobilienunternehmen, eine offizielle Mitteilung, dass ab dem 15. September alle zum Verkauf stehenden, noch zu verkaufenden und restlichen Projekte 2 % der Verkaufsrabatte zurücknehmen; gleichzeitig wurde in dem Dokument vereinbart, dass für Kunden, die die Kaufvertragsunterzeichnung vor dem 15. September abschließen, die ursprünglichen Rabatte unverändert bleiben. Der Verantwortliche von Jiaxing Immobilien sagte in einem Medieninterview offen, dass die neue Politik den Zyklus der Kapitalbindung verlängert und die umfassenden Finanzkosten der Projekte erhöht, was der Kern der Anpassung der Rabattpolitik ist.

Auf dem Chengdu-Markt gibt es jedoch ebenfalls Unterschiede: Einige Projekte von Poly Sichuan behalten gleichzeitig die Werberabatte bei, und die Wohnanlagen in den äußeren Vororten mit hohem Bestand behalten weiterhin die Strategie des Preisnachlasses zur Erhöhung des Absatzes bei, es gibt keine stadtweite einheitliche Verschärfung der Rabatte.

Auf dem Markt von Hefei gibt es ebenfalls Fälle der massiven Rücknahme von Rabatten, in der ganzen Stadt haben mehr als 20 Wohnanlagen die Rabatte nacheinander verringert, die meisten Projekte nehmen Rabatte im Umfang von 1 % bis 2 % zurück und behalten nur einen kleinen Werbebereich bei. Unter ihnen haben die beiden Projekte Tianfu Qinglan Yuhua und Yihe Honglu alle Rabatte direkt vollständig aufgehoben und verkaufen die Wohnungen nach den registrierten Preisen, was der stärkste Einzelfall in dieser Marktphase ist.

Aus der Sicht der grundlegenden Angebots- und Nachfragesituation ist der Bestand im Hauptstadtgebiet von Hefei niedrig, die gesamte Abbauphase neuer Wohnungen Ende August beträgt nur 11,6 Monate, die Abbauphase im Wirtschaftsentwicklungsgebiet beträgt etwa 5 Monate, und das Angebot an hochwertigen Wohnungen ist knapp, was die Grundlage für die Entwickler zur Anpassung der Preisstrategie bietet. Beliebte Verbesserungswohnanlagen wie Zhonghai Guanlufu, Baichuan Xu'an Lanfu und Gaosu Shangheyuan haben sich ebenfalls der Aktion der Rücknahme von Rabatten angeschlossen.

In Hangzhou gab es nur wenige Fälle, in denen der registrierte Preis direkt angehoben wurde. Die 14 Wohngebäude, für die Poly Tianyi am 1. September neue Vorverkaufsgenehmigungen beantragte, haben einen durchschnittlichen Preis von 36538 Yuan/㎡ für voll ausgestattete Wohnungen, was eine Erhöhung von etwa 1000 Yuan/㎡ gegenüber dem registrierten Preis der vorherigen Charge bedeutet. Diese Preisanpassung gilt jedoch nur für die neu auf den Markt gebrachten Wohnungen, der registrierte Preis der bereits genehmigten Bestandswohnungen bleibt unverändert, es handelt sich um eine Preisanpassung in der Phase der Genehmigung neuer Projekte, keine direkte Preiserhöhung für bereits zum Verkauf stehende alte Wohnungen.

In Shanghai gibt es drei Projekte von Poly, nämlich Poly Duhui Hexu, Poly Junyuan und Poly Hongqiao Hezhu · Jing'an, deren Verkaufspreis der neu genehmigten Gebäude um 1 % angehoben wurde, dies gilt nur für die 97 neu auf den Markt gebrachten Wohnungen mit einem Gesamtpreis von 5 bis 6 Millionen Yuan; die bereits mit Vorverkaufsgenehmigungen versehenen Bestandswohnungen behalten das ursprüngliche Preissystem bei.

Auf dem Markt von Guangzhou gibt es ebenfalls zahlreiche „Mitteilungen über Preiserhöhungen“, die Werbeplakate von Projekten wie Poly Haiyun, Guomao Xueyuan und Xiguan Jinmao Jintang behaupten, dass der Preis der Projekte um 1 % bis 2 % angehoben wird. Diese Werbeplakate stammen jedoch größtenteils von Vermittlungskanälen mit starker Marketingwirkung und werden nicht von den Immobilienunternehmen offiziell angekündigt.

In Tianjin haben neue Wohnanlagen ebenfalls schnell die Preiserhöhung verfolgt. Auf dem Plakat von Jiantao Aoyu Yuyuan stehen die beiden großen Wörter „Preiserhöhung“, das Projekt gibt an, dass ab dem 1. September alle Preise um 3 % angehoben werden; zahlreiche Projekte wie Zhongjiao Haihe Xi, Lvcheng Yubaihe, Ti Bei Jinmao Fu und Jindi Haihe Jiuli haben Plakate veröffentlicht, die besagen, dass die Preise um 1 % bis 3 % angehoben werden.

Derzeit gibt es in den beachteten Schlüsselstädten nur in Peking und Shenzhen keine großflächige Werbung für Preiserhöhungen.

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Warum gibt es die Welle der Rücknahme von Rabatten?

Die neue 828-Politik rekonstruiert das Betriebssystem der Branche systematisch in allen Dimensionen wie Landversorgung, Vorverkaufsregeln, Hypothekengewährung, Kapitalaufsicht und Entwicklungsfinanzierung, beendet das seit mehr als 20 Jahren angewandte Entwicklungsmodell mit hohem Hebel und hohem Umsatz und leitet eine neue Betriebslogik für die Immobilienbranche ein. Aber auf den Markt übertragen ist die erste Reaktion der Immobilienunternehmen die „Preiserhöhung“, es gibt hauptsächlich zwei Gründe dafür:

Erstens die Vorhersage der Veränderung des Angebots-Nachfrage-Verhältnisses. Nach den Anforderungen der neuen 828-Politik kann ein Projekt erst dann zum Vorverkauf zugelassen werden, wenn es fertig gestellt ist, was bedeutet, dass der Verkaufszeitpunkt des Projekts um etwa ein Jahr verschoben wird. Wenn das neu auf den Markt kommende Land streng nach der neuen Politik umgesetzt wird, wird das Angebot an neuen Wohnungen in dem Übergangszeitraum zwischen Altem und Neuem deutlich unterbrochen, und das Angebotsvolumen auf dem Markt für neue Wohnungen wird stark sinken.

Nicht nur die Änderung des Vorverkaufszeitpunkts führt zum Rückgang des Angebots an neuen Wohnungen, sondern auch die Bereitschaft der Immobilienunternehmen, Land zu erwerben. Nach Statistiken von CRIC betrug die gesamte Gebäudefläche des angebotenen Wohnbauslands in 50 wichtigen Städten in der ersten Woche nach der Veröffentlichung der neuen Politik 3,82 Millionen Quadratmeter, 29,9 % weniger als in der Vorwoche, mit einer durchschnittlichen Prämiensatz von 5,0 %, was unter dem wöchentlichen Durchschnittsniveau von 9,2 % seit diesem Jahr liegt. Nach der Umsetzung der neuen Politik am 28. August hat die Anzahl der Grundstücke mit hohem Prämiensatz deutlich abgenommen, die Anzahl der Bietrunden ist insgesamt zurückgegangen, und das Tempo der Angebotsabgabe durch Immobilienunternehmen hat sich merklich verlangsamt.

Der Rückgang des Landhandelsvolumens wird direkt zu einem Rückgang des Angebots an neuen Wohnungen in der Zukunft führen. Selbst wenn das Landangebot nicht verringert wird, wird die Anzahl der Immobilienunternehmen, die über genügend Stärke verfügen, um Land in vielen Städten im ganzen Land zu erwerben, stark sinken, da die Schwelle für den Landerwerb angehoben wird und die Anforderungen an das eigene Kapital der Immobilienunternehmen erhöht werden, sodass die Anzahl der Entwickler auf dem Markt abnimmt.

Auf der anderen Seite wird die neue Politik den Rückflussrhythmus der Projektmittel verändern, der Zyklus der Kapitalbindung wird verlängert, und die Finanzkosten der Immobilienunternehmen werden zwangsläufig erheblich erhöht, was dazu führt, dass die Immobilienunternehmen die vorhandenen hochwertigen Bestandsprojekte mehr „zurückhalten“. Die neue Politik legt klar fest, dass die Banken die Wohnungsbaukredite für Privatpersonen von zum Vorverkauf stehenden Wohnungen erst dann gewähren, wenn das Projekt abgenommen und registriert ist. Die Kosten für Land, Bau und Verwaltung in der frühen Phase des Projekts müssen von den Immobilienunternehmen mit eigenem Kapital oder Entwicklungsdarlehen kontinuierlich investiert werden, die Zeit der Kapitalbindung nimmt deutlich zu, und die Finanzzinsen häufen sich kontinuierlich. Die offizielle Mitteilung von Chengdu Jiaxing Immobilien listet den Kostenanstieg als Hauptgrund für die Rücknahme der Rabatte auf, was bestätigt, dass der Anstieg der Kapitalkosten bereits in die Preisentscheidungen der Immobilienunternehmen eingegangen ist.

Aus langfristiger Sicht ist die neue 828-Politik eine erneute Regulierung auf der Angebotsseite, aber ihre kurzfristige Wirkung besteht darin, den Bestand weiter abzubauen, was möglicherweise zu einer Umkehrung des Angebots-Nachfrage-Verhältnisses auf dem Markt in den nächsten 2 bis 3 Jahren führt.

Diese Runde der Preiserhöhung durch Rücknahme von Werberabatten ist das Ergebnis der Überlagerung von drei Faktoren: kurzfristige Marketingerwartungen, mittelfristige Angebotsverknappung und langfristiger Kostenanstieg.

Wie stark die Störung der neuen Politik auf den Markt ist, muss noch beobachtet werden. Aber die neue Politik ist bereits da.

Im September haben Städte wie Xiamen und Guangzhou bereits damit begonnen, die Bedingungen für den Verkauf von fertigen Wohnungen und den Vorverkauf nach Abschluss der Hauptstruktur in die Ausschreibungsbedingungen für neue Grundstücke gemäß den Anforderungen der neuen Politik aufzunehmen. Zum Beispiel veröffentlichte Xiamen am 3. September die Mitteilung über die beiden Grundstücke 2026P13 und 2026XP07, die sich auf der Insel und außerhalb der Insel befinden. Nach dem Prinzip der differenzierten Politik werden differenzierte Wohnungsverkaufsverwaltungen umgesetzt. Das Grundstück 2026P13 auf der Insel wird nach dem Prinzip des Verkaufs fertiger Wohnungen verwaltet, der Standard des Baufortschritts lautet: Die Projektabnahme ist abgeschlossen und die erste Registrierung der Wohnungen ist abgeschlossen. Das Grundstück 2026XP07 außerhalb der Insel kann zum Vorverkauf zugelassen werden. Der Standard des Baufortschritts lautet: Das in die Projektentwicklung investierte Kapital macht mehr als 25 % des gesamten Investitionsvolumens des Baus aus, und die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes ist fertig gestellt.

Mitteilung

Chen Zhi, Vizepräsident des Peking Immobilienverbands, erklärte, dass die neue 828-Politik keine „Überraschungsaktion“ ist. Von der Vorlage relevanter Vorschläge bis zur Festlegung des Inhalts der Politik dauerte der Diskussionsprozess fast ein Jahr. Die ursprüngliche Absicht der Einführung der neuen Politik stimmt mit der Logik der vorherigen Politik zur Aufsicht über Verkaufsmittel überein, beide zielen darauf ab, die Verbraucher zu schützen, und die neue Politik wird zwangsläufig in die Umsetzungsphase eintreten.

Also, wird die „Welle der Preiserhöhungen“ anhalten? Es ist sehr unwahrscheinlich.

Auf der einen Seite ist in den wichtigsten Städten des Landes die Ersatzwirkung von Zweitwohnungen für neue Wohnungen offensichtlich, insbesondere in Peking und Shanghai beträgt das Transaktionsvolumen von Zweitwohnungen mehr als das Vierfache von dem von neuen Wohnungen. Das Transaktionsvolumen von Zweitwohnungen in Chengdu ist mehr als das Doppelte von dem von neuen Wohnungen.

Auf der anderen Seite, wer wird für teurere Wohnungen im Bau bezahlen, wenn die Erwartung des Angebots fertiger Wohnungen besteht?

Derzeit basieren die „Preiserhöhungen“ in Städten wie Chengdu, Hefei und Shanghai hauptsächlich auf der „Rücknahme von Werberabatten“, nur bei einzelnen hochwertigen Projekten in Shanghai und Hangzhou gibt es versuchsweise Preiserhöhungen. Die Immobilienunternehmen nutzen die durch die neue Politik verursachten Erwartungsänderungen, um Dringlichkeit zu erzeugen und die zögernden Kunden zum schnellen Abschluss des Kaufs zu bewegen, was eine übliche Marketingmethode zur Beschleunigung des Vertragsabschlusses in der Immobilienbranche ist.

Chen Zhi sagte, selbst wenn keine Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen eingeführt wird, werden einige Projekte in bestimmten regionalen Märkten im Laufe des Verkaufsprozesses schließlich zu fertigen Wohnungen. Die Immobilienunternehmen müssen den Markt objektiv betrachten, die Logik der Kostenkalkulation neu ordnen und klar überlegen, ob sie in Zukunft weiterhin in der Entwicklungsbranche tätig sein wollen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zukunftliches Wohnen“, Autor: Xiaowu Jian Dawu, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.