Nach der Einführung der neuen Maßnahmen für bezugsfertige Wohnimmobilien zeigen sich neue Veränderungen bei den Grundstücksauktionen und dem Grundstücksangebot in typischen Städten.

Am 28. August, nach der Einführung der neuen Politik für fertige Wohnungen, wartet der Markt auf eine Antwort: Welche Veränderungen wird es auf dem Grundstücksmarkt geben?

Die erste Grundstücksauktion nach der neuen Politik bietet dem Markt ein entscheidendes Beobachtungsfenster. In der vergangenen Woche haben zahlreiche Schlüsselstädte wie Shanghai, Peking, Guangzhou, Xi'an, Chengdu und Hangzhou gemeinsam die erste Probephase der Grundstücksauktionen nach der neuen Politik abgeschlossen.

Da die Detailregelungen in den meisten Städten noch nicht in Kraft getreten sind und die Immobilienunternehmen bei Investitionen eine abwartende und vorsichtige Haltung einnehmen, sind die Grundstücke, die noch mit hohen Aufschlägen gehandelt werden, sowie die dazugehörigen Städte die Wahl der Immobilienunternehmen mit echtem Geld.

Gleichzeitig haben wir die Liste der Grundstücksangebote typischer Städte seit der Einführung der neuen Politik zusammengestellt. Xiamen und Lishui haben als Erste die Anforderungen für den Verkauf fertiger Wohnungen umgesetzt, während in den neuesten Grundstücksangeboten weiterer Städte der Verkauf fertiger Wohnungen noch nicht eindeutig festgelegt ist, stattdessen werden die Mittel der Immobilienunternehmen für den Grundstückserwerb eingeschränkt.

Unter der neuen Politik wird sich das Tempo des Grundstückserwerbs durch Immobilienunternehmen weiter verlangsamen, aber die Strategie, Investitionen auf Städte der ersten und zweiten Reihe mit hoher Wirtschaftskonzentration zu konzentrieren, bleibt unverändert.

01

Nach der neuen Politik

Die erste Grundstücksauktion in verschiedenen Regionen zeigt subtile Veränderungen

Sehen wir uns zuerst die richtungsweisende Stadt Shanghai an.

Am 31. August wurden zwei Wohngrundstücke der achten Runde in Shanghai erfolgreich veräußert, und die Marktlage entwickelte sich völlig unterschiedlich.

Das Grundstück Zhenru in Putuo, das einen Marktwert von über 10 Milliarden Yuan erreicht, wurde von China Overseas Land & Investment zum Mindestpreis erworben. Eine subtile Veränderung besteht darin, dass dieses Grundstück bei der Vorstellung Anfang des Jahres mehrere Immobilienunternehmen wie China Overseas, China Resources, Jinmao und Shanghai Construction anlockte, aber bei der offiziellen Veräußerung nur China Overseas als Bieter registriert war. Der Hauptgrund liegt darin, dass dieses Grundstück ein großes Volumen hat, einen langen Entwicklungszyklus erfordert und sehr hohe Anforderungen an die Finanzkraft stellt. Unter der Erwartung der neuen Politik, die den Verkauf fertiger Wohnungen vorrangig vorsieht und den Rückfluss von Kapital verlängert, können nur finanzstarke zentrale Staatsunternehmen den Grundstückserwerb durchführen.

Was die Frage angeht, ob für dieses Grundstück der Verkauf fertiger Wohnungen umgesetzt wird, gab die Shanghai-Niederlassung von China Overseas an: Es ist noch unklar, man muss warten, bis die Umsetzungsregelungen von Shanghai veröffentlicht werden.

Das niedrig verdichtete Wohngrundstück in Sijing, Songjiang, lockte 4 Immobilienunternehmen zur Teilnahme an der Auktion an und wurde schließlich nach 29 Bietrunden von der Gemeinschaft zwischen Guomao und Frasers Property mit einem Aufschlag von 16,41 % erworben. Niedrig verdichtete Wohngrundstücke werden von Immobilienunternehmen stärker bevorzugt.

Sehen wir uns nun Peking an: Bei der ersten Grundstücksauktion nach der neuen Politik gab es sogar eine historisch seltene Szene.

Das Grundstück 629 in Jiangtai, Chaoyang District, bei dem drei Unternehmen – China Overseas, China Resources Land und die Gemeinschaft von Jianzhidi & Taikoo Hui – sich als Bieter registriert hatten und einige Unternehmen bereits Bietnummern erhalten hatten, wurde die Live-Auktion direkt eingestellt. Die Beijing Municipal Commission of Planning and Natural Resources gab als Grund an, dass die Veräußerungsbedingungen für dieses Grundstück gemäß den einschlägigen Vorschriften zum Verkauf fertiger Wohnungen weiter optimiert werden.

Dieses Grundstück ist insgesamt ein kombiniertes Grundstück mit der Funktion „Wohnen + Sportstätte“, das von Natur aus hohe Entwicklungshürden aufweist. Gleichzeitig beträgt der Gesamtstartpreis 7,521 Milliarden Yuan. Nach der Veröffentlichung der Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen steigen die Entwicklungskosten für Immobilienunternehmen weiter an. Die Entscheidung, die Veräußerung vorübergehend auszusetzen, bedeutet, dass Grundstückspreise und Veräußerungsbedingungen an die Kostenlogik der Ära der fertigen Wohnungen angepasst werden müssen. In der Folge werden die Bedingungen höchstwahrscheinlich optimiert, der Grundstückspreis gesenkt und das Grundstück erneut auf den Markt gebracht.

Die erste Grundstücksauktion in Guangzhou zeigte wiederum die Zurückhaltung und Vorsicht der Immobilienunternehmen bei der Bietung.

Am 4. September wurde das ehemalige Grundstück des Guangdong Fernsehsenders veräußert, was insgesamt 4 Immobilienunternehmen – Poly Development, Yuexiu, Zhushi und Tianhe High-Tech – zur Teilnahme anlockte. Schließlich wurde es mit einem Aufschlag von 16 % veräußert, aber der gesamte Bietprozess war eher zurückhaltend: Bei insgesamt 18 Bietrunden der 4 Immobilienunternehmen gab Poly nur 2 Mal ein Angebot ab, und nach der 10. Runde mit einem Aufschlag von 8 % gab es keine weiteren Angebote mehr, nur noch Yuexiu Property und Zhujiang Industrial wechselten sich bei den Angeboten ab.

Laut Analyse des Forschungsinstituts Puru Shuzhi für die Region Guangzhou und Foshan wurden die Veräußerungsbedingungen für dieses Grundstück, das vor der neuen Politik ausgeschrieben wurde, keine Regelung zum Verkauf fertiger Wohnungen festgelegt. Daher gilt das Vorverkaufsmodell: Nach den neuen Vorschriften reicht es aus, wenn das Hauptgebäude fertig gestellt ist, was mindestens 12 Monate früher ist als der Verkauf fertiger Wohnungen. Allerdings wird die Wohnungsbaukreditvergabe für Vorverkäufe erst nach der Fertigstellungsregistrierung durchgeführt, der Zeitpunkt der Kreditvergabe liegt fast auf dem Niveau des Verkaufs fertiger Wohnungen, daher müssen die Immobilienunternehmen die wirtschaftliche Rechnung sorgfältig abwägen.

Die Marktlage in anderen Städten ist rationaler: Bei der ersten Grundstücksauktion in Chengdu, Qingdao, Hangzhou, Tianjin und Zhengzhou wurden die Grundstücke im Grunde alle zum Mindestpreis veräußert, und die Stützung durch staatseigene Unternehmen ist zur Normalität geworden.

Nur das Wohngrundstück im Nordbezirk des Xi'an Qujiang CCBD zeigte eine außergewöhnlich hohe Beliebtheit, der Aufschlag für dieses einzelne Grundstück betrug 40 %, und es wurde schließlich von China Overseas erworben. Der Hauptgrund liegt darin, dass die Kern-Wohngrundstücke in Qujiang knapp und nicht verfügbar sind, und die Planungsbedingungen des Grundstücks wurden vor der Einführung der neuen Politik festgelegt, es gibt ein natürliches Zeitfenster – die Knappheit hochwertiger Vermögenswerte überwiegt die Unsicherheit der Politik.

Darüber hinaus ist erwähnenswert, dass bei der ersten Grundstücksauktion nach der neuen Politik auch private Unternehmen aufgetaucht sind. Zum Beispiel Longxiang Holdings aus Xi'an und Huaxinyuan Real Estate aus Qingdao – die Investitionen dieser Immobilienunternehmen konzentrieren sich hauptsächlich auf niedrigpreisige, niedrig verdichtete Wohngrundstücke.

02

Der lokale Verkauf fertiger Wohnungen ist keine einheitliche Maßnahme für alle Fälle

Die meisten Städte wählen eine „sanfte Landung“

Vom Standpunkt des Grundstücksangebots aus gesehen ist der Umsetzungsrhythmus des Verkaufs fertiger Wohnungen in den meisten Städten noch relativ moderat. Einerseits werden die lokalen Politiken weiter detailliert, andererseits ist die Umsetzung des Verkaufs fertiger Wohnungen keine einheitliche Maßnahme für alle Fälle – kurzfristig wählen mehr Städte eine „sanfte Landung“.

Wir haben 18 neu angebotene Wohngrundstücke in Städten wie Chengdu, Suzhou, Tianjin, Guangzhou, Xiamen und Lishui in Zhejiang untersucht. 3 davon haben eindeutig die Anforderung zum Verkauf fertiger Wohnungen festgelegt, was einem Anteil von 16,7 % entspricht. Darunter befinden sich 2 Grundstücke in Lishui, Zhejiang und 1 Grundstück in Huli, Xiamen.

Xiamen hat den ersten Schritt zum Verkauf fertiger Wohnungen in Fujian nach der neuen Politik getan. In der am 3. September veröffentlichten Bekanntmachung zur Grundstücksauktion wurde eindeutig festgelegt, dass das Grundstück 2026P13 als fertige Wohnung verkauft werden muss, während das andere Grundstück 2026XP07 im Vorverkaufsmodell veräußert werden kann. Für Vorverkaufsprojekte gibt es spezifische Einschränkungen: Der Anteil der in die Projektentwicklung investierten Mittel muss über 25 % der gesamten Baukosten des Projekts betragen, und die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes muss vollständig fertig gestellt sein. Dieser differenzierte Weg, der „je nach Grundstück unterschiedliche Maßnahmen“ anwendet, ist höchstwahrscheinlich die praktische Wahl der meisten Städte in der Zukunft.

Abgesehen von den oben genannten 3 Wohngrundstücken erwähnen die meisten Wohngrundstücke in anderen Städten den Verkauf fertiger Wohnungen in ihren Veräußerungsbekanntmachungen nicht eindeutig, stattdessen werden klare Anforderungen an die Finanzmittel der Immobilienunternehmen gestellt.

Zum Beispiel hat Suzhou eindeutig festgelegt, dass die Aktionäre der an der Auktion teilnehmenden Immobilienunternehmen keine rechtswidrigen Kredite, Bürgschaften oder Kreditumwandlungen durchführen dürfen. Die Mittel für den Grundstückserwerb dürfen keine Finanzierungen von Finanzinstituten, keine Kredite von verbundenen Unternehmen der Liefer- und Abnahmebranche, keine Mittel von natürlichen Personen oder externen juristischen Personen verwenden, und sogar die Finanzierung von kontrollierten Unternehmen, die nicht im Immobilienbereich tätig sind, ist verboten. Was die Grundstücke selbst angeht, sind die 4 von Suzhou angebotenen Wohngrundstücke meist niedrig verdichtete Wohngrundstücke, gleichzeitig wurden die Startpreise im Vergleich zu den bereits veräußerten Grundstücken im gleichen Bezirk gesenkt, um die Grundstückskosten zu kontrollieren und den Finanzdruck der Immobilienunternehmen zu mindern.

Guangzhou geht einen anderen Weg: Die beiden Wohngrundstücke HZ0305401-CZTB im Südbezirk von Pazhou und KXCGS-14-8 im Huangpu-Distrikt, die nach der neuen Politik angeboten wurden, erwähnen den Verkauf fertiger Wohnungen nicht eindeutig. Aber am 28. August wurde das Verkaufsmodell für fertige Wohnungen in Guangzhou gleichzeitig umgesetzt und gestartet, das erste Pilotprojekt für den Verkauf fertiger Wohnungen – das Grundstück in Wanqingsha, Nansha – wurde erfolgreich zum Mindestpreis veräußert.

Man kann erkennen, dass Guangzhou vor dem Hintergrund der landesweiten neuen Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen mehr die Strategie der „sanften Landung“ verfolgt: Zuerst Pilotprojekte durchführen, dann schrittweise ausweiten.

Derzeit stimmen die meisten Städte mit der „sanften Landung“ von Guangzhou überein, die begleitenden Detailregelungen in allen Regionen müssen noch weiter klargestellt werden.

Für Immobilienunternehmen werden Anforderungen wie der vorrangige Verkauf fertiger Wohnungen und die Erhöhung der Vorverkaufsschwellen den Zyklus der Entwicklung und des Kapitalrückflusses verlängern. Die Bindungsdauer von Projektmitteln und die Finanzkosten werden deutlich steigen, die gesamte Logik des Grundstückserwerbs wird sich anpassen. Zuerst verlangsamt sich das Investitionstempo: Auf Datenebene ist die veräußerte Grundstücksfläche in Schlüsselstädten in der ersten Woche nach der Veröffentlichung der Politik zum Verkauf fertiger Wohnungen (31. August bis 6. September) von einem hohen Niveau gesunken, sie ging im Monatsvergleich um 36 % zurück. Da die Detailregelungen in allen Regionen noch nicht in Kraft getreten sind, wird sich das Tempo des Grundstückserwerbs durch Immobilienunternehmen kurzfristig weiter verlangsamen.

Schlusswort

Aus dem Verhalten der ersten Grundstücksauktionen in Schlüsselstädten geht hervor, dass die Investitions- und Grundstückserwerbsentscheidungen der Immobilienunternehmen konservativer und differenzierter werden.

Erstens werden sich die Investitionsverteilungen der Immobilienunternehmen in Zukunft weiter auf die Kernbezirke von Städten der ersten Reihe und starken Städten der zweiten Reihe konzentrieren. Zum Beispiel hat China Resources Land auf der Halbjahresleistungskonferenz eindeutig erklärt, dass die Anforderungen der neuen Politik das Grundstücksangebot optimieren werden, und die hochwertigen Städte der ersten und zweiten Reihe werden früher und schneller davon profitieren. In Zukunft werden die abgelegenen Vorortgebiete sowie die Städte der dritten