Wie gestalten Immobilienunternehmen ihren Kapitalfluss nach der „Neuen Politik vom 28. August“ neu?

„Die Neue Politik vom 28. August“ markiert den offiziellen Eintritt der chinesischen Immobilienentwicklung in eine Phase des neuen Modells, deren Hauptmerkmale eine Kombination aus „strenger Kontrolle“ und „Lockerung“ sind, wobei langfristiger Systemaufbau im Vordergrund steht und gleichzeitig flexible Übergänge für die Gegenwart berücksichtigt werden. Die „Neue Politik vom 28. August“ wird enorme Auswirkungen auf die Investitionen, Verkäufe, Finanzierungen, Gewinne und Kapitalströme von Immobilienunternehmen haben. Nach der Umsetzung der Politik tritt die Geschäftstätigkeit von Immobilienunternehmen in eine neue Phase mit „hohem Kapitalbindung und langsamer Kapitalrückfluss“. Die Eigenmittelbindung für einzelne Projekte steigt deutlich an, der Zyklus verlängert sich erheblich, auf Konzernebene kann es zu Fristeninkongruenzen der Mittel kommen und die flexible koordinierte Zuweisung wird eingeschränkt, sodass die Logik des Cashflow-Managements sowohl auf Projekt- als auch auf Konzernebene neu gestaltet werden muss.

„Neue Politik vom 28. August“: Neugestaltung der Branchenregeln und Aufbau eines neuen Entwicklungsmodells

Am 28. August 2026 haben fünf Ministerien – das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, die Zentralbank, die Nationale Finanzaufsichtsbehörde, das Ministerium für Natürliche Ressourcen und die Wertpapieraufsichtsbehörde – nacheinander Dokumente veröffentlicht, um die Grundsysteme für Immobilienentwicklung, Verkauf und Finanzierung systematisch neu zu gestalten. Daraus entsteht ein dreiteiliger institutioneller Rahmen aus dem System des Verkaufs von fertigen Wohnungen, dem System der Projektgesellschaft und dem System der Hauptbank, was den offiziellen Eintritt der chinesischen Immobilienbranche in eine Phase des neuen Entwicklungsmodells markiert.

Die Auswirkungen dieser „Neuen Politik vom 28. August“ auf Immobilienunternehmen weisen hauptsächlich folgende Merkmale auf: Erstens steht „strenge Kontrolle“ im Vordergrund, gleichzeitig gibt es auch „Lockerungen“. Im Bereich der „strengen Kontrolle“ sind die Verkäufe stärker standardisiert, die Verkaufsbedingungen und die Kapitalaufsicht werden strenger angehoben, die Schwelle für den Vorverkauf von Wohnimmobilien wird einheitlich auf die Fertigstellung der Tragstruktur des einzelnen Gebäudes angehoben. Die Rückflüsse gehen auf ein spezielles Konto, werden ausschließlich für den vorgesehenen Zweck verwendet, und vor der Übergabe ist die Entnahme strengstens verboten. Neue Projekte werden vorrangig für den Verkauf von fertigen Wohnungen ausgewählt. Im Bereich der „Lockerung“ wird hauptsächlich die Finanzierung von Immobilienunternehmen unterstützt, um die angespannte Liquiditätssituation der Unternehmen abzufedern, beispielsweise durch die Verlängerung der Laufzeit von Entwicklungsdarlehen, wobei der erste Tilgungstermin grundsätzlich nach der Fertigstellungsregistrierung des Projekts liegen soll, die gestaffelte Zahlung von Landnutzungsentgelten sowie die Unterstützung von Immobilienunternehmen bei der Finanzierung durch Anleiheemissionen, ABS und REIT. Zweitens steht der langfristige Systemaufbau im Vordergrund, gleichzeitig wird der flexible Übergang in der Gegenwart berücksichtigt. Diese dichte Politik zielt hauptsächlich darauf ab, die Grundsysteme für Entwicklung, Verkauf und Finanzierung neu zu gestalten und den institutionellen Rahmen des neuen Entwicklungsmodells mit dem System des Verkaufs von fertigen Wohnungen, dem System der Projektgesellschaft und dem System der Hauptbank aufzubauen. Darüber hinaus wird die Flexibilität in der aktuellen Übergangsphase berücksichtigt, beispielsweise durch die kraftvolle und geordnete Umsetzung des Verkaufs von fertigen Wohnungen, was bedeutet, dass der Verkauf von fertigen Wohnungen nicht „einheitlich über einen Kamm geschoren“ wird, sondern kurzfristig der „Verkauf fertiger Wohnungen“ und der „Vorverkauf“ parallel bestehen.

Tabelle: Hauptinhalte der Auswirkungen der „Neuen Politik vom 28. August“ auf Immobilienunternehmen

Auswirkungen auf Immobilienunternehmen: Die Logik des Cashflow-Managements auf Projekt- und Konzernebene muss neu gestaltet werden

Die „Neue Politik vom 28. August“ wird enorme Auswirkungen auf die Investitionen, Verkäufe, Finanzierungen, Gewinne und Kapitalströme von Immobilienunternehmen haben. Der Cashflow ist die Lebensader, und dieser Artikel analysiert vor allem die Auswirkungen der Politik auf den Cashflow auf Projekt- und Konzernebene. Der Kern der Politik verlagert sich von der „Konzernglaubwürdigkeit“ zur Finanzierungsaufsicht nach dem „Projektmodell“, wobei der Schwerpunkt der Finanzierung von der Kreditwürdigkeit des Konzerns auf die Projektebene verlagert wird und die Kreditwürdigkeit des Konzerns als Subjekt in den Hintergrund tritt. Die Projektmittel werden unter geschlossener Aufsicht gestellt, die Rückflüsse gehen auf ein spezielles Konto, werden ausschließlich für den vorgesehenen Zweck verwendet, und vor der Übergabe ist die Entnahme strengstens verboten. Nach der Umsetzung der Politik tritt die Geschäftstätigkeit von Immobilienunternehmen in eine neue Phase mit „hohem Kapitalbindung und langsamer Kapitalrückfluss“. Die Eigenmittelbindung für einzelne Projekte steigt deutlich an, der Zyklus verlängert sich erheblich, auf Konzernebene kann es zu Fristeninkongruenzen der Mittel kommen und die flexible koordinierte Zuweisung wird eingeschränkt, sodass die Logik des Cashflow-Managements sowohl auf Projekt- als auch auf Konzernebene neu gestaltet werden muss.

Abbildung: Auswirkungen der neuen Politik auf den Cashflow auf Projekt- und Konzernebene

1. Auswirkungen der neuen Politik auf den Cashflow auf Projektebene

Im Vorverkaufsmodell können Projekte 1 bis 2 Jahre vorzeitig Verkaufserlöse erzielen, nachdem die Tragstruktur fertiggestellt ist. Die gesamten Rückflüsse laufen jedoch über ein geschlossenes spezielles Konto, und die Gewinne können erst dann an den Konzern zurückfließen, wenn das Projekt fertiggestellt und übergeben wurde und die Darlehenssumme samt Zinsen zurückgezahlt ist – der Kapitalbindungszyklus beträgt mehr als 2 Jahre.

Abbildung: Auswirkungen der neuen Politik auf den Cashflow von Vorverkaufsprojekten

Im Modell des Verkaufs fertiger Wohnungen gibt es keine Puffer durch Vorverkaufsrückflüsse, und die ca. 2 Jahre vor der Fertigstellungsphase sind reine Cash-Verbrauchsperiode; zudem laufen die Rückflüsse aus dem Verkauf fertiger Wohnungen ebenfalls über ein geschlossenes spezielles Konto, wobei zuerst die eigenen Darlehen des Projekts samt Zinsen zurückgezahlt werden müssen, sodass der Zeitpunkt des Gewinnrückflusses weiter nach hinten verschoben wird.

Abbildung: Auswirkungen der neuen Politik auf den Cashflow von Projekten mit Verkauf fertiger Wohnungen

2. Auswirkungen der neuen Politik auf den Cashflow auf Konzernebene

Unter der projektbasierten Finanzierung der „Neuen Politik vom 28. August“ wird die Struktur des Cashflows der Konzernzentrale grundlegend neu gestaltet, was sich in gleichzeitigen Veränderungen bei den Cash-Zuflüssen und Cash-Abflüssen zeigt. Die verfügbaren Zuflüsse des Konzerns werden auf nachgelagerte Zeitpunkte beschränkt, die „Lückenphase“ des Cashflows verlängert sich, sodass die leere Phase der Projektrendite mit vorhandenen Mitteln überbrückt werden muss. Darüber hinaus wird die flexible koordinierte Zuweisung von Mitteln eingeschränkt, sodass Schuldentilgung und Expansion stärker von vorhandenen eigenen Barmitteln und nachgelagerten Dividenden abhängen.

Abbildung: Auswirkungen der neuen Politik auf den Cash-Abfluss auf Konzernebene

Unter dem Einfluss der neuen Politik wird sich der Cashflow der Konzernzentrale verändern: Erstens der Widerspruch der Fristeninkongruenz: Die verzinslichen Verbindlichkeiten des Konzerns werden in der Regel bei Fälligkeit verlängert, aber die Dividendenrückflüsse aus Projekten erfolgen verzögert und gestaffelt. Im alten Modell wurden die Schulden durch laufende Rückflüsse aus Projekten ausgeglichen, im neuen Modell fällt dieser Ausgleichsmechanismus weg, sodass die Schwierigkeiten bei der Liquiditätsverwaltung der Zentrale steigen. Zweitens die Zwei-Seiten-Natur der Risikoisolierung: Durch die Risikoisolierung auf Projektebene führt der Baustopp eines einzelnen Projekts nicht direkt zum Zusammenbruch des Konzerns; umgekehrt kann der Konzern bei Liquiditätsschwierigkeiten auch keine Mittel von laufenden hochwertigen Projekten zur Selbstrettung abrufen, sodass die Risiken zwischen Konzern und Projekten in beide Richtungen isoliert sind. Drittens die veränderte Logik der Größenerweiterung: Im alten Modell wurden mehrere parallele Projekte mit „wenigen Eigenmitteln + laufenden Rückflüssen + Kreditrahmen des Konzerns“ gestemmt; im neuen Modell wird die Obergrenze der Anzahl paralleler Projekte im Wesentlichen durch den Umfang des vom Konzern einsetzbaren Kapitals bestimmt, die grundlegende Kapitallogik des schnellen Umlaufs wird aufgelöst.

Schlussfolgerung: Die „Neue Politik vom 28. August“ gestaltet die Grundsysteme für Immobilienentwicklung, Verkauf und Finanzierung systematisch neu, standardisiert Verkauf und Kapitalaufsicht stärker und unterstützt die Finanzierung von Immobilienunternehmen mit größerer Kraft. Sie hat enorme Auswirkungen auf die Investitionen, Verkäufe, Finanzierungen, Gewinne und Kapitalströme von Immobilienunternehmen und stellt höhere Anforderungen an die Geschäftsfähigkeit der Unternehmen. Immobilienunternehmen müssen die Logik des Cashflow-Managements sowohl auf Projekt- als auch auf Konzernebene neu gestalten, damit sich der Geschäftsschwerpunkt der Unternehmen auf Produktqualität und Dienstleistungen verlagert. Mit der Umsetzung der neuen Politik tritt die Immobilienbranche offiziell in eine Phase des neuen Entwicklungsmodells ein, was dazu beiträgt, die Rechte der Käufer von Wohnimmobilien zu schützen, den Branchenhebel zu senken und die hochwertige Entwicklung der Immobilienbranche voranzutreiben.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „China Index Academy“, Autor: China Index Academy, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.