Vankes „Rettungsring“

Der Verlustumfang von Vanke hat einen neuen Rekord erreicht.

Am Abend des 27. August veröffentlichte Vanke die Halbjahresergebnisse für 2026. Im ersten Halbjahr belief sich der Gesamtumsatz auf 70,169 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 33,38 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzurechnende Nettoverlust betrug 14,951 Milliarden Yuan, was einem Anstieg des Verlusts um 25,15 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzurechnende Nettoverlust nach Abzug nicht wiederkehrender Posten belief sich auf 13,84 Milliarden Yuan, was einem Anstieg des Verlusts um 19,41 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Aus den Daten geht hervor, dass Vanke erneut den schlechtesten Halbjahresbericht vorgelegt hat. Nach Berechnung des den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzurechnenden Nettogewinns verliert Vanke durchschnittlich 82,6 Millionen Yuan pro Tag. Es gibt drei Kerngründe für den anhaltenden Anstieg des Unternehmensverlusts:

Die Abrechnungsgröße der Immobilienentwicklung ist deutlich geschrumpft: Die Abrechnungseinnahmen aus dem Entwicklungsgeschäft beliefen sich auf 40,06 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 45,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, und die Bruttomarge der Abrechnung betrug nur 5,1 %, was auf einem niedrigen Niveau in der Branche liegt;

Die Abschreibung auf Vermögenswerte: Im ersten Halbjahr wurden 3,94 Milliarden Yuan an neuen Wertminderungen für Vorräte hinzugefügt. In Verbindung mit dem erweiterten Verlust aus Investitionen in assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen belief sich der durch die Equity-Methode bestätigte Nettoverlust aus Investitionen auf 3,34 Milliarden Yuan, was einem um 2,77 Milliarden Yuan höheren Verlust gegenüber dem Vorjahr entspricht;

Verluste aus dem operativen Geschäft und finanziellen Investitionen. Unter der Rechnungslegung nach der Kostenmethode verringert sich der Gewinn einiger gehaltener Immobilien nach Abschreibungen, und es entstehen Verluste bei finanziellen Investitionen außerhalb des Kerngeschäfts.

Unter der Kombination dieser drei Verlustgründe steckt Vanke derzeit noch im Sumpf eines ständig sinkenden Gesamtvermögens und eines ständig steigenden Verschuldungsgrads.

Zum 30. Juni belief sich das Gesamtvermögen von Vanke auf 959,761 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 5,96 % gegenüber Jahresbeginn entspricht; der Vermögensverschuldungsgrad betrug 77,51 %, was einem Anstieg von 0,62 Prozentpunkten gegenüber Jahresbeginn entspricht; der Nettoverschuldungsgrad belief sich auf 135,40 %, was einem Anstieg von 11,92 Prozentpunkten gegenüber Jahresbeginn entspricht, und der Hebelgrad befindet sich weiterhin auf einem hohen Niveau.

Gleichzeitig lastet eine riesige Schuld auf Vanke. Zum Halbjahresende belief sich der Gesamtbetrag der verzinslichen Verbindlichkeiten von Vanke auf 351,26 Milliarden Yuan, was 36,6 % des Gesamtvermögens ausmacht. Die innerhalb eines Jahres fälligen verzinslichen Verbindlichkeiten belaufen sich auf 178,86 Milliarden Yuan, was einem Anteil von 50,9 % entspricht. Der kurzfristige Schuldendruck ist nach wie vor sehr hoch.

Um „am Leben zu bleiben“, senkt Vanke kontinuierlich die täglichen Betriebskosten. Im ersten Halbjahr erreichte die Schließungsrate ineffizienter Verkaufsbüros bereits 92 %, und fast alles, was angehalten werden konnte, wurde angehalten; die Kosten für Immobilienverwaltung und Werbung auf den Verkaufsflächen sind um mehr als 20 % gesunken, die Vertriebskosten sanken um 45 % gegenüber dem Vorjahr und die Verwaltungskosten um 13 % gegenüber dem Vorjahr.

Auf vergleichbarer Basis sind die Kosten in den letzten 8 Quartalen kontinuierlich gesunken. Man kann sagen, dass Vanke intensiv alle unnötigen Kostenausgaben prüft und aussortiert.

Unter dem Druck der „Kürzung von Kosten“ und der starken Förderung des Rückflusses von Verkaufserlösen zeigen die Finanzdaten des ersten Halbjahres ein einziges Anzeichen einer Verbesserung bei Vanke: Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit belief sich auf 495 Millionen Yuan und kehrte gegenüber dem Vorjahr stark in den positiven Bereich zurück (im gleichen Zeitraum 2025 betrug der Nettoabfluss 303,87 Milliarden Yuan).

Dies ist das einzige „+“ unter den Kernfinanzindikatoren von Vanke und das erste Mal seit drei Jahren, dass Vanke einen positiven Cashflow aus dem operativen Bereich verzeichnet.

Relevante Daten

Seit dem Beginn der Schuldenkrise verlässt sich Vanke hauptsächlich auf zwei „Rettungsringe“, um am Leben zu bleiben. Erstens die Kredite des Großaktionärs Shenzhen Metro Group. Im ersten Halbjahr dieses Jahres stellte der Großaktionär Vanke weitere Aktionärskredite von etwa 452 Millionen Yuan zur Verfügung. Obwohl die Shenzhen Metro Group die Bedingung von „verpfändeten Vermögenswerten“ hinzugefügt hat, liegt die Verpfändungsquote tatsächlich weit unter den marktüblichen Bedingungen, die von Finanzinstituten verlangt werden.

Die Bedeutung der fortlaufenden, großen Kredite des Großaktionärs geht darüber hinaus. Neben der direkten „Lebensrettung“ ermöglichen die Bürgschaft der Shenzhen Metro Group sowie die besondere Natur der beiden Unternehmen Shenzhen Metro Group und Vanke, dass die Zinssätze für die von Vanke aufgenommenen Kredite sehr niedrig sind. Im ersten Halbjahr betrug die umfassende Finanzierungskosten der bestehenden Finanzierung von Vanke nur 2,86 %, was niedriger ist als bei vielen normal betriebenen Immobilienunternehmen.

Stabile, fortlaufende, niedrig bedingte und niedrig verzinste Kredite sind ein wichtiger Trumpf für Vanke, um „am Leben zu bleiben“.

Der zweite „Rettungsring“ von Vanke stammt aus seinem eigenen Aufbau der zweiten Wachstumskurve, der vor vielen Jahren begonnen wurde.

Im Jahr 2012 schlug Vanke die „Regenwald-Strategie“ vor, damit das Unternehmen nicht nur „große Bäume“, sondern auch „Sträucher“ und „Gräser“ wachsen lassen kann. Obwohl viele der „Gräser“ später nicht erfolgreich waren, hat Vanke nach mehr als zehn Jahren Erkundung vier nicht zum Entwicklungsgeschäft gehörende Geschäftsbereiche behalten: Onewo, Boyu, Incity Commercial und Vanke Logistics. Diese Bereiche liefern seit der Krise von Vanke stabile Cashflows.

Das Jahr 2021 war der letzte Höhepunkt des Entwicklungsgeschäfts von Vanke und auch der Wendepunkt für die Rolle des nicht wohnungsbezogenen Geschäfts. In diesem Jahr machte das Entwicklungsgeschäft mehr als 82 % des Umsatzes aus, und das nicht wohnungsbezogene Geschäft diente nur als Ergänzung. Im ersten Halbjahr 2026 belief sich der Gesamtumsatz der vier nicht zum Entwicklungsgeschäft gehörenden Bereiche auf etwa 26,9 Milliarden Yuan, was 38,3 % des Gesamtumsatzes der Gruppe ausmacht, während der Anteil des Entwicklungsgeschäfts auf etwa 60 % gesunken ist.

In den vier Jahren der Immobilienkrise ist der Umsatz aus dem Entwicklungsgeschäft von Vanke um insgesamt mehr als 26 % gesunken, während der des nicht wohnungsbezogenen Geschäfts um mehr als 45 % gestiegen ist. Sein Anteil stieg um mehr als 20 Prozentpunkte, was den abrupten Rückgang des Entwicklungsgeschäfts wirksam ausglich.

Relevante Daten

Die Immobilienkrise ist im Wesentlichen eine Cashflow-Krise. Der Umsatz aus dem Verkauf des Entwicklungsgeschäfts von Vanke schrumpfte von 627,7 Milliarden Yuan im Jahr 2021 auf etwa 310 Milliarden Yuan im Jahr 2025, wobei der Rückfluss der Erlöse stark schwankte und kontinuierlich zurückging. Dagegen stammen die Einnahmen aus dem nicht wohnungsbezogenen Geschäft fast ausschließlich aus betrieblichen Tätigkeiten, die monatlich oder quartalsweise abgerechnet werden, einen starken Vorauszahlungscharakter aufweisen und eine sehr hohe Cashflow-Sicherheit haben.

Nach Berechnungen auf Basis öffentlicher Daten haben die vier nicht wohnungsbezogenen Geschäftsbereiche von 2022 bis 2025 einen kumulierten operativen Netto-Cashflow von mehr als 42 Milliarden Yuan beigetragen. Dieser stabile Cashflow deckt etwa 60 % der Verwaltungskosten, Vertriebskosten und Zinsaufwendungen der Gruppe ab und sichert den grundlegenden Betrieb des Unternehmens in der Phase des starken Rückgangs des Cashflows aus dem Entwicklungsgeschäft.

Unter den vier nicht zum Entwicklungsgeschäft gehörenden Bereichen ist der Cashflow-Wert von Onewo am hervorragendsten: Mit jährlichen Einnahmen aus Hausverwaltungsgebühren von über 30 Milliarden Yuan und einer Einzahlungsquote von über 95 % ist es das zuverlässigste „Cash Cow“ von Vanke.

Von 2021 bis 2025 stieg der Umsatz von Onewo um insgesamt 58,4 %, sein Anteil am Gesamtumsatz erhöhte sich um 13 Prozentpunkte, und es ist der einzige Bereich bei Vanke, der fünf Jahre in Folge ein positives Wachstum verzeichnet. Der Nettogewinn stieg stetig von 1,7 Milliarden Yuan im Jahr 2021 auf 2,13 Milliarden Yuan im Jahr 2025, wobei der kumulierte Nettogewinn mehr als 9,5 Milliarden Yuan betrug.

Im ersten Halbjahr dieses Jahres trug Onewo erneut einen Umsatz von 19,19 Milliarden Yuan und einen Gewinn von 1,099 Milliarden Yuan bei (nach Abzug der Auswirkungen des Entwicklergeschäfts).

Die Fähigkeit, fortlaufende Cashflows und Gewinne zu liefern, ist der Hauptgrund dafür, dass das Team von Onewo trotz des ständigen Wechsels der Leiter anderer Geschäftsbereiche bei Vanke stabil geblieben ist.

Andererseits betreffen die vier nicht zum Entwicklungsgeschäft gehörenden Bereiche größtenteils gehaltene Immobilien, bei denen im Rahmen der Rechnungslegung hohe Abschreibungen (nicht bare Kosten) gebildet werden müssen, was dazu führt, dass der scheinbare Gewinn in der Gewinn- und Verlustrechnung stark unterschätzt wird. Tatsächlich liegt der operative Netto-Cashflow dieser Geschäfte weit über dem buchmäßigen Nettogewinn, ihr Gewinn hat einen höheren Wert, und ihre unterstützende Wirkung auf die Liquidität der Gruppe ist weit größer als die Zahlen in der Gewinn- und Verlustrechnung zeigen.

Auf der Vermögensseite bildet der starke Betriebscharakter des nicht zum Entwicklungsgeschäft gehörenden Geschäfts auch einen wirksamen Ausgleich für die Erhaltung des Vermögenswerts. Bis zum ersten Halbjahr 2026 belief sich der Saldo der Wertminderungen für Vorräte von Vanke auf 28,51 Milliarden Yuan, und die Wohnimmobilien werden kontinuierlich wertgemindert. Dagegen belief sich der Saldo der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien auf 122,93 Milliarden Yuan und die langfristigen Beteiligungen auf 102,92 Milliarden Yuan. Der Großteil davon entspricht gehaltenen Vermögenswerten wie Gewerbeimmobilien, Logistikimmobilien und Apartments, deren Wertminderungsquote sehr niedrig ist. Die hochwertigen Kernvermögenswerte steigen sogar kontinuierlich im Wert, was den Schrumpfungsprozess der Entwicklungsvermögenswerte wirksam ausgleicht und die Grundbilanz der Bilanz stabilisiert.

Dennoch gibt es auch einige Sorgen in den nicht zum Entwicklungsgeschäft gehörenden Bereichen von Vanke. Zum Beispiel wurden einige hochwertige Projekte im Gewerbeimmobilienbereich von Vanke bereits veräußert. Gleichzeitig hat Vanke in einigen Regionen, um die gehaltenen Gewerbeimmobilien „leichtvermögend“ zu machen, bereits in der Entwicklungsphase einiger Projekte Finanzinstitute wie Fonds als externe Investoren eingeführt, was tatsächlich den Anteil und den Ertrag von Vanke verwässert.

Der Geschäftsbereich Boyu von Vanke verzeichnete im ersten Halbjahr dieses Jahres ebenfalls einen Rückgang der Kernindikatoren: Der Umsatz belief sich auf 1,464 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 18,67 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Hauptgrund dafür ist, dass die Anzahl der von Boyu betriebenen Wohnungen von 273.000 zur Mitte des letzten Jahres auf 220.000 gesunken ist. Allein im ersten Halbjahr dieses Jahres ist die Anzahl der von Boyu betriebenen Wohnungen um etwa 49.000 gesunken, die Anzahl der in Betrieb befindlichen Wohnungen um etwa 29.000, was einem Rückgang von mehr als 14 % entspricht. Dies ist die größte „Verkleinerung“ in der Geschichte von Boyu.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zukunft kann wohnen“, Autor: Xiaowu Jian Dawu, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.