Hefei verfügt über eine sehr starke Industrie, warum hat der Geschäftssektor nicht mit ihr Schritt gehalten?

Am 27. Juli 2026 notierte CXMT Technology am STAR-Markt, und der Marktwert durchbrach am ersten Handelstag 3,2 Billionen Yuan. Vor zehn Jahren investierte Hefei kontinuierlich in strategische Industrien wie die integrierte Schaltungstechnik, wobei die Gesamtinvestition für das Changxin-Projekt auf etwa 150 Milliarden Yuan geplant war. Zehn Jahre später haben sich die vier Industriekluster „Chip, Display, Automobil und Integration“ allmählich herausgebildet, und der Produktionswert der integrierten Schaltungsindustrie in Hefei erreichte 2025 151,4 Milliarden Yuan.

Dennoch hat sich die kommerzielle Erzählung nicht gleichzeitig mit dem industriellen Aufschwung entwickelt. Bis heute gibt es in Hefei kein Einkaufszentrum mit einem Jahresumsatz von über 10 Milliarden Yuan, und es besteht noch eine deutliche Lücke zwischen dem führenden Gewerbe und Städten wie Hangzhou, Nanjing, Chengdu und Shenzhen. Auf der einen Seite steigt das industrielle Niveau rasant, auf der anderen Seite wurde die kommerzielle Obergrenze noch nicht durchbrochen. Dahinter verbirgt sich ein Thema, das für die Gewerbeimmobilienbranche sehr erforschenswert ist: Warum kann eine Stadt erst eine Industrie im Wert von Billionen Yuan besitzen, aber lange Zeit kein städtisches Gewerbe entwickeln, das dazu passt? Was liegt eigentlich zwischen industriellem Wohlstand und kommerziellem Durchbruch?

Aus Sicht von RET wird industrielles Wachstum nicht automatisch in kommerziellen Wohlstand „umgetauscht“. Zwischen beiden liegt ein verborgener Übertragungsmechanismus, den wir als „industrielle Grundfarbe“ bezeichnen können. Es ist nicht die Gesamtsumme des BIP, nicht die Anzahl der börsennotierten Unternehmen und nicht der unterzeichnete Betrag bei der Investitionsförderung. Es ist der Teil der „effektiven Energie“, der nach mehrstufiger Filterung der industriellen Eigenschaften einer Stadt schließlich auf der Konsumseite abgelagert wird. Er bestimmt, warum bei gleichem Produktionswert von Billionen Yuan manche Städte Einkaufszentren mit einem Umsatz von 10 Milliarden Yuan entwickeln können, während andere nur Cluster von Filialen von Markenketten hervorbringen.

Im Zeitalter der Stadterneuerung und REITs müssen gewerbliche Investoren nicht nur untersuchen, „ob die Wirtschaft dieser Stadt gut läuft“, sondern auch spezifischere Fragen: Wie viel Konsumkapital hat die Industrie tatsächlich geschaffen, wo wird dieses Konsumkapital abgelagert, welche Art von Gewerbe kann es erfassen, und ob diese Erfassung schließlich in stabile NOI und Vermögenswert umgewandelt werden kann. Die industrielle Grundfarbe zu verstehen bedeutet im Wesentlichen, diese Dinge zu verstehen.

Vierstufige Übertragungskette der industriellen Grundfarbe

Wir definieren die „industrielle Grundfarbe“ als das effektive Potenzial der Leitindustrie einer Stadt, das nach der doppelten Umwandlung durch Bevölkerungsstruktur und Konsumverhalten schließlich in die Nachfrage nach gewerblichen Räumen umgewandelt wird. Der Schlüssel dieser Definition liegt im Wort „effektiv“ – nicht das gesamte industrielle Potenzial ist effektiv, es leckt, wird abgewertet und zerstreut sich ständig während des Übertragungsprozesses. RET hat in langjährigen Forschungen eine „vierstufige Übertragungskette“ extrahiert: Industrieniveau → Bevölkerungsstruktur → Konsumfähigkeit → kommerzieller Durchbruch.

Jede Stufe ist ein Filter. Das Industrieniveau ist sehr hoch, aber wenn die Beschäftigungsdichte niedrig ist, wird die Bevölkerungsseite abgewertet; der Zustrom von Einwohnern ist sehr groß, aber wenn die Produktionslinienarbeiter die absolute Mehrheit bilden, wird die Konsumstruktur eher grundlegend sein; die Konsumbereitschaft ist sehr stark, aber wenn die Konsumszenarien ständig nach außen abfließen – nach Shanghai, nach Peking, nach Tokio – wird die kommerzielle Seite Verluste erleiden. Man kann sagen, dass die Industrie der „Treibstoff“ der Stadt ist, aber das Gewerbe ist nicht der Ort der Verbrennung des Treibstoffs, sondern die „nützliche Arbeit“ des Treibstoffs nach einem komplexen thermodynamischen Zyklus. Nicht alle Wärme kann in kinetische Energie umgewandelt werden, und nicht alle Produktionswerte können in die Flächenproduktivität von Einkaufszentren umgewandelt werden.

Das bedeutet, die industrielle Grundfarbe zu verstehen bedeutet im Wesentlichen, die „Umwandlungsrate“ und den „Umwandlungszyklus“ zu verstehen. Ersteres beantwortet die Frage „Wie viel kann umgewandelt werden“, Letzteres beantwortet die Frage „Wie lange dauert die Umwandlung“. Im Folgenden werden wir uns entlang dieser beiden Dimensionen entfalten.

Der Industrietyp bestimmt die Umwandlung und den Durchbruch des Gewerbes

Die Industrie ist keine homogene Existenz. Bei verschiedenen Industrietypen unterscheidet sich ihre Umwandlungsrate in die Nachfrage nach gewerblichen Räumen stark, genau wie die „Wechselkursunterschiede“ zwischen verschiedenen Währungen. RET teilt sie in vier Stufen ein.

Erste Stufe: Plattformökonomie und Hauptverwaltungswirtschaft – die „Hartwährung“ des Gewerbes

Vertreterstädte: Seattle, München, Hangzhou

1994 war Amazon im South Lake Union District (SLU) von Seattle nur eine Skizze in der Garage von Bezos. Dreißig Jahre später erstreckt sich der Hauptsitz von Amazon über 17 Millionen Quadratfuß und beschäftigt direkt mehr als 55.000 Menschen. Diese Stellen sind keine Bedienungspersonen an Fließbändern, sondern Software-Ingenieure, Produktmanager und Datenwissenschaftler mit einem Jahresgehalt von über 150.000 US-Dollar.

Die Geschichte von München ist ebenso klar. Die Kaufkraft pro Kopf beträgt 38.364 Euro und liegt damit 35 % über dem nationalen Durchschnitt Deutschlands. Die Hauptverwaltungswirtschaft sammelt nicht nur Unternehmen, sondern auch Entscheidungsträger – und der Konsumradius der Entscheidungsträger ist natürlicherweise auf das Stadtzentrum zentriert.

Hangzhou ist das überzeugendste Beispiel in der chinesischen Erzählung. Die Überlagerung von Digitalwirtschaft und E-Commerce-Ökosystem hat den Jahresumsatz des MixC auf 13,5 Milliarden Yuan gesteigert, und die Stadt verfügt über drei Einkaufszentren mit einem Umsatz von über 10 Milliarden Yuan. Die Effekt der Plattformökonomie bei der Schaffung von Stellen ist im Wesentlichen die doppelte Überlagerung von „hoher Gehaltsdichte × lokaler Konsumbereitschaft“.

Shenzhen hat ICT und harte Technologie als Rückgrat. Hinter dem gesellschaftlichen Einzelhandelsumsatz von 1,06 Billionen Yuan steht die Dreieinigkeit von „Forschung und Entwicklung + Fertigung + Konsum“. Das Wan-Einkaufszentrum schreitet stetig auf einen Umsatz von 10 Milliarden Yuan zu, was bedeutet, dass wenn die Industrie einer Stadt von der Fertigungsebene zur Plattformebene und zur Entscheidungsebene aufsteigt, die kommerzielle Obergrenze angehoben wird – nicht linear, sondern sprunghaft durchbrochen wird.

Zweite Stufe: Forschungs- und Entwicklungsebene der harten Technologie – der Boden für Lifestyle-Komplexe

Vertreterstädte: The Domain in Austin, one-north in Singapur, High-Tech-Zone Hefei

Die Geschichte von The Domain in Austin ist am dramatischsten. Hier war einst ein verlassener Campus von IBM. Nach dem Einzug von Apple entstand ein Forschungs- und Entwicklungscampus mit 6.500 Mitarbeitern, und die Vermietungsrate stieg auf 94 %. Aber The Domain ist keine traditionelle „Campus-Unterstützung“, sondern ein neu definiertes „zweites Stadtzentrum“ – offene Viertel, erlebnisorientierter Einzelhandel und Nachtwirtschaftsszenarien sind allesamt vorhanden.

400 Unternehmen und 800 Startups in one-north in Singapur versammeln 50.000 Wissensarbeiter und fördern den Wohlstand von Fusionopolis und The Star Vista. Im Gegensatz zu den kompakten Geschäftsvierteln im Hauptstadtgebiet von Singapur zeichnen sich die gewerblichen Räume von one-north durch geringe Dichte, Offenheit und Sozialisierung aus. Es ist ein Konsumszenario, das speziell für den „Lebensstil von Forschern“ maßgeschneidert ist.

Nehmen Sie die High-Tech-Zone Hefei als Beispiel, ihre 550.000 Einwohner befinden sich derzeit im frühen Fenster dieser Stufe. Das kommerzielle Thema hier ist nicht „wie man das MixC in Hangzhou kopiert“, sondern „wie man ein unersetzbares Lifestyle-Ziel innerhalb des Konsumradius der Forschungs- und Entwicklungsbevölkerung schafft“.

Dritte Stufe: Massenproduktion von kapitalintensiver Fertigung – die Obergrenze des Gemeindegeschäfts

Vertreterstädte: Industriepark Suzhou, Randgebiete von Bangalore, Changxin Xinqiao

Bangalore ist die IT-Hauptstadt Indiens, aber wenn wir den Bestand seiner Einkaufszentren betrachten – er hat sich in zehn Jahren von 9 Millionen Quadratfuß auf 18,2 Millionen Quadratfuß verdoppelt – konzentrieren sich die Zuwächse auf die Kerngebiete, in denen Mitarbeiter von Forschung und Entwicklung und Outsourcing-Dienstleistungen zusammenkommen. In den Vororten, in denen sich die kapitalintensive Fertigung befindet, ist das Gewerbe weiterhin hauptsächlich auf Gemeindegrundversorgung ausgerichtet.

Der gesellschaftliche Einzelhandelsumsatz von Suzhou hat 2024 1 Billion Yuan überschritten, aber es gibt kein einziges Einkaufszentrum mit einem Umsatz von 10 Milliarden Yuan. Die Obergrenze des einzelnen Geschäfts am Suzhou Center beträgt etwa 4 Milliarden Yuan. Dies hängt eng mit der industriellen Struktur von Suzhou zusammen, die durch „starke Fertigung, schwache konsumorientierte Hauptverwaltungen“ gekennzeichnet ist. Der industrielle Gesamtproduktionswert von Suzhou steht an der Spitze des Landes, aber ein großer Teil des Produktionswerts stammt aus der Massenproduktion von ausländischen Fabriken. Die Entscheidungsträger und Forschungs- und Entwicklungszentren befinden sich nicht vor Ort, und die „lokale Ablagerungsrate“ von hochbezahlten Stellen ist gering.

Bangalore bietet einen weiteren Bezugspunkt. Der Bestand an Einkaufszentren in der indischen IT-Hauptstadt hat sich in zehn Jahren verdoppelt, aber die Zuwächse konzentrieren sich stark auf die Gebiete, in denen Mitarbeiter von Forschungs- und Entwicklungs-Outsourcing wie Whitefield und Electronic City zusammenkommen. In den Vororten, in denen sich die kapitalintensive Fertigung befindet, ist das Gewerbe weiterhin hauptsächlich auf Gemeindegrundversorgung ausgerichtet, es gibt fast keine regionalen Geschäftsviertel, ganz zu schweigen von städtischen Wahrzeichen.

Daher ist der Produktionswert von Billionen Yuan, wenn er in Wafer-Fabriken gebunden ist, ein Segen für die lokalen Finanzen; nur wenn er in 500.000 hochbezahlte Stellen umgewandelt wird, ist es der Frühling für Betreiber von Einkaufszentren.

Vierte Stufe: Traditionelle arbeitsintensive Industrie – kaum direkter Einfluss

Diese Stufe braucht keine weitere Erläuterung. Ihr kommerzieller Umwandlungspfad ist keine direkte Förderung, sondern beeinflusst indirekt durch langsame sekundäre Verteilung und generationsübergreifende Akkumulation. Der Zeitrahmen beträgt zehn Jahre oder sogar mehrere Jahrzehnte.

Der wesentliche Unterschied zwischen den vier Stufen liegt nicht in der Größe des Produktionswerts, sondern im dreidimensionalen Produkt von „Stellen-Gehaltsstruktur × lokaler Konsumneigung × Verweildauer in Konsumszenarien“. Solange eine der drei Dimensionen zusammenbricht, wird das industrielle Potenzial in der Übertragungskette stark abnehmen.

Umwandlungsratenmodell der vier Industriestufen

Die kommerzielle Obergrenze hängt vom Konsumkapital hinter der Industrie ab

Die Übertragung des industriellen Potenzials in gewerbliche Räume erfordert nicht nur qualitative Unterschiede, sondern auch quantitative Akkumulation. Der Berkeley-Ökonom Enrico Moretti stellt in seinem Werk „Die neue Geographie der Arbeitsplätze“ eine bahnbrechende Ansicht vor: Jeder neu geschaffene Hightech-Arbeitsplatz kann langfristig 5 Arbeitsplätze schaffen – 1 direkter Arbeitsplatz zieht 2 lokale Dienstleistungsarbeitsplätze und 2 indirekte Arbeitsplätze nach sich.

Die 13.000 Mitarbeiter von Apple in Cupertino haben schließlich 70.000 indirekte Arbeitsplätze im gesamten Kerngebiet des Silicon Valley geschaffen. Diese Zahl ist keine Addition, sondern Multiplikation. Aber die Gültigkeit des Moretti-Multiplikators hat eine implizite Voraussetzung: Die Dichte der Hightech-Arbeitsplätze muss einen Schwellenwert erreichen. RET hat in der Kreuzanalyse globaler Fälle drei wichtige Schwellenwerte identifiziert.

Schwellenwert 1: Etwa 500.000 hochqualifizierte Erwerbstätige → regionales Geschäftsviertel

Die ständige Bevölkerung der High-Tech-Zone Hefei beträgt etwa 550.000, der Einzugsbereich von The Domain in Austin umfasst etwa 500.000 Wissensarbeiter, und die 50.000 Einwohner von one-north in Singapur mögen im gesamten Stadtmaßstab nicht sehr groß sein, aber sie bilden eine extrem hohe Konsumdichte innerhalb eines 2 Kilometer langen Fußgängerkreises. Der Schwellenwert von 500.000 ist keine willkürliche Schätzung, sondern der grundlegende Konsumgrund, den eine Stadt mittlerer Größe benötigt, um ein „regionales Lifestyle-Zentrum“ zu unterstützen.

Schwellenwert 2: Ständige Bevölkerung in Millionenhöhe + junge Altersstruktur → systemische Erweiterung der städtischen Gewerbegebäude

Shenzhen ist das repräsentativste Beispiel. Das Durchschnittsalter beträgt 32,5 Jahre, und von den 14 Millionen ständigen Einwohnern haben mehr als 30% einen Bachelor-Abschluss oder höher. Jugend bedeutet starke Konsumbereitschaft, ausreichende Bereitschaft, Neues auszuprobieren, und hohe Akzeptanz von Marken. Das Shenzhen Bay MixC schreitet stetig auf den 10-Milliarden-Yuan-Club zu, was kein Zufall ist, sondern ein natürlicher Überlauf der jungen Bevölkerungsstruktur in Millionenhöhe.

Schwellenwert 3: Mehr als etwa 200.000 Haushalte mit hohem Einkommen → ein Einkaufszentrum mit einem Umsatz von 10 Milliarden Yuan

Die Projektgrundlage für Santana Row in San Jose ist sehr präzise: Innerhalb eines Radius von 10 Meilen gibt es 200.000 Haushalte mit einem Jahreseinkommen von über 100.000 US-Dollar. Santana Row ist kein einfaches Einkaufszentrum, sondern ein Mischkomplex aus „offenen Vierteln + hochwertigem Einzelhandel + Lifestyle-Erlebnis“, dessen Jahresumsatz seit langem an der Spitze in Kalifornien steht.

Es ist erwähnenswert, dass in diesem bevölkerungsgewichteten Modell mit drei Schwellenwerten das Einkommensniveau > Altersstruktur > Bildungsniveau > Gesamtbevölkerung gilt. Die kommerzielle Umwandlungskraft von 10 Millionen Niedriglohn-Einwohnern kann weitaus geringer sein als die von 3 Millionen Hochlohn-Einwohnern. Deshalb nennen wir es „Konsumkapital“ – es ist der effektive Bestand nach der Gewichtung der Bevölkerung in der Konsumdimenion, nicht die