Absurde Kultszene auf dem Shanghaier Wohnimmobilienmarkt: Bodenpreis > Wohnungs-Wiederverkaufspreis

Im Jahr 2026 bleibt der Markt für Grundstücksversteigerungen in Shanghai heiß.

Bis heute wurden in Shanghai insgesamt 30 Grundstücke mit Wohnanteil gehandelt, mit einem Gesamtumsatz von etwa 84,7 Milliarden Yuan und einer gesamten Gebäudefläche von 1,776 Millionen Quadratmetern. Bei mehreren Grundstücken überschritt die Prämiensrate 30 %, es gab sogar die spektakuläre Situation von zwei aufeinander folgenden Tagen mit "ohne Obergrenze" verlaufenden Ausschreibungen.

Auf der anderen Seite des heißen Grundstücksmarktes liegt die Tatsache, dass der Quadratmeterpreis für neu versteigerte Wohnanteilsgrundstücke in einigen Kerngebieten bereits höher ist als der durchschnittliche Handelspreis von umliegenden Zweitwohnungen.

Ein Grundstückspreis, der höher als der Wohnungspreis liegt, ist in jedem Markt ungewöhnlich, aber im Jahr 2026 in Shanghai ist dies kein Einzelfall.

Wir haben den gehandelten Quadratmeterpreis jedes Wohnanteilsgrundstücks seit 2026 mit dem durchschnittlichen Handelspreis von Zweitwohnungen in jedem Gebiet aus den Daten von PTI Puri Digital Cloud einzeln verglichen. Das Ergebnis zeigte, dass bei insgesamt 10 Grundstücken in 9 Gebieten der Quadratmeterpreis höher lag als der durchschnittliche Handelspreis von Zweitwohnungen.

Dies ist kein Marktversagen, sondern eine Neubewertung der Kernwerte am unteren Preispunkt. Die Zweitwohnungen in diesen Gebieten befinden sich bereits am Anfang der Bodenbildung.

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Wir haben den gehandelten Quadratmeterpreis von Wohnanteilsgrundstücken (reine Wohnnutzung, gemischt Wohn- und Gewerbenutzung, gemischte Nutzung) auf dem Markt für öffentliche Ausschreibungen und Versteigerungen seit 2026 mit dem durchschnittlichen Handelspreis von Zweitwohnungen in Shanghai im jeweiligen Gebiet seit 2026 verglichen. Das Ergebnis zeigte, dass bei insgesamt 10 Grundstücken in 9 Gebieten eine "Preisumkehr" aufgetreten ist.

Am auffälligsten sind Pudong Expo, Ostbund und Sichuan Nordstraße, wo der Quadratmeterpreis 40 % bis 60 % über dem durchschnittlichen Handelspreis von Zweitwohnungen liegt; Daning und Changqiao liegen ebenfalls bei etwa 30 %; Tianlin, Guangxin, Zhongshan Park und Pujiang Town weisen eine geringfügige Preisumkehr von 10 % bis 20 % auf.

Vergleicht man Gebiete mit Preisumkehr und solche ohne, ist das Muster sehr deutlich. Die "Preisumkehr" konzentriert sich hauptsächlich auf die Kerngebiete der Innenstadt und der inneren und mittleren Ringstraße, die alle über ausgereifte Einrichtungen und knappe neue Wohnungen verfügen. Im Gegensatz dazu liegen die Quadratmeterpreise von Wohnanteilsgrundstücken in den äußeren Vororten wie Qingpu New City, Zhaoxiang, Zizhu, Maqiao, Nanxiang, Xujing, Dongjing, Zhoupu und Nanqiao im Allgemeinen unter dem durchschnittlichen Handelspreis von Zweitwohnungen.

Dies stimmt mit der aktuellen Situation überein, dass die hohe Hitze des Grundstücksversteigerungsmarktes sich auf die Kern-Hotspot-Gebiete konzentriert, hinter der sich immer noch der Wettbewerb des Marktes um Kernressourcen verbirgt.

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Die "Preisumkehr" zwischen Grundstückspreisen und Preisen von Zweitwohnungen in Shanghai entsteht nicht aus dem Nichts, sondern ist das Ergebnis einer dreifachen Fehlausrichtung von Preisen von Zweitwohnungen, Produktgenerationen und Erwartungen an Grundstückspreise.

Zuerst bei den Zweitwohnungen: Nach mehreren Jahren tiefgreifender Anpassungen sind die Preise von Zweitwohnungen in Shanghai deutlich gesunken.

Laut den Daten von PTI Puri Digital Cloud erreichte der durchschnittliche Handelspreis von Zweitwohnungen in Shanghai 2023 einen Höchstwert von 57.062 Yuan pro Quadratmeter und ist seitdem kontinuierlich gesunken. Bis 2026 fiel er auf 44.161 Yuan pro Quadratmeter, was einem kumulierten Rückgang von etwa 22,6 % gegenüber dem Höchstwert entspricht. Horizontal betrachtet liegt der Durchschnittspreis von 2026 bereits unter dem Niveau von 2022, ist aber immer noch etwa 20 % höher als 2019. Das heißt, dieser Rückgang hat hauptsächlich den kurzfristigen Preisanstieg zwischen 2022 und 2023 wieder aufgehoben.

Mit der Anpassung der Preise von Zweitwohnungen beginnen einige Zweitwohnungen "kostengünstig zu werden", beispielsweise überschreitet die Mietrendite einiger alter, kleiner Wohnungen für extreme Bedarfsgruppen 3 %, was bereits höher ist als die Zinssätze von Bankeinlagen und die Renditen von Staatsanleihen.

Zweitens bei der Produktiteration. Aus der Handelsstruktur geht hervor, dass etwa 55 % der gesamten Handelsumsätze von Zweitwohnungen in Shanghai unter 3 Millionen Yuan pro Wohnung liegen, 81 % unter 5 Millionen Yuan pro Wohnung. Darunter gibt es viele alte Wohnungen mit einem Baujahr von mehr als 20 Jahren.

Im Gegensatz dazu umarmt die Branche bei neuen Wohnungen derzeit vollständig den Standard für gute Wohnungen: Hohe Nutzfläche, vollständige Einrichtungen, Clubhäuser, dreidimensionale Gärten, erhöhte Erdgeschosse, ganzheitliche technische Systeme im Haus, kombiniert mit Iterationen von Immobilienverwaltung und Fassaden, bilden die differenzierten Barrieren der neuen Produktgeneration.

Auf der einen Seite stehen alte Wohnungen mit einem Alter von mindestens 20 Jahren, veralteten Grundrissen, knappen Parkplätzen und alternder Immobilienverwaltung, auf der anderen Seite neue Produkte mit höherer Nutzfläche, technischen Systemen und vollständigen Gemeinschaftseinrichtungen. Wenn der Quadratmeterpreis von Grundstücken sich an den Handelspreisen von Zweitwohnungen orientiert, verbirgt sich dahinter der Wert von mehr als zehn oder zwanzig Jahren Produktiteration.

Drittens bei den Markterwartungen. Aus den 10 Grundstücken mit einem Quadratmeterpreis höher als der durchschnittliche Handelspreis von Zweitwohnungen geht hervor, dass die meisten davon in Zukunft Luxuswohnungen werden.

Beispielsweise überschreitet der reine Wohn-Quadratmeterpreis des Wohnanteils des Grundstücks in Baditou am Ostbund in Yangpu nach Abzug der selbst zu haltenden Gewerbefläche 109.000 Yuan pro Quadratmeter, der Verkaufspreis wird voraussichtlich 160.000 Yuan pro Quadratmeter erreichen; der eingetragene Durchschnittspreis des vorhandenen hochwertigen Projekts Poly Bund Yao im Gebiet beträgt 140.000 Yuan pro Quadratmeter, der Durchschnittspreis des angrenzenden Lvcheng Chaoming Bund im Norden liegt bei etwa 180.000 Yuan pro Quadratmeter, es besteht immer noch ein angemessener Gewinnspielraum.

Ein weiteres Beispiel ist das Grundstück Nanmatou in Pudong Expo mit einem gehandelten Quadratmeterpreis von 82.000 Yuan pro Quadratmeter, der tatsächliche Quadratmeterpreis nach Abzug der zu errichtenden öffentlichen Einrichtungen beträgt 92.700 Yuan pro Quadratmeter. Das Bewerbungsprogramm umfasst einen Ausstattungsstandard von 6.000 Yuan pro Quadratmeter, 660 Quadratmeter zu errichtender öffentlicher Dienstleistungseinrichtungen und 2 % der Fläche für Wohnungen für hochqualifizierte Fachkräfte. Das etwa 1 Kilometer nordwestlich des Grundstücks gelegene Projekt Poly Expo Tianyue ist ein Luxuswohnungsprodukt am Ufer des Flusses Huangpu mit einem Verkaufspreis von etwa 180.000 Yuan pro Quadratmeter.

Man sieht, dass die Preise für Luxuswohnungen auf diesen Grundstücken zur ersten nationalen Liga gehören, die Kaufkraft auf dem Markt für neue Wohnungen in Kerngebieten wurde wiederholt bestätigt. Immobilienunternehmen wagen es, Grundstücke zu Preisen zu erwerben, die höher sind als die von Zweitwohnungen, weil sie darauf setzen, dass der Markt in Zukunft diesen Wert hat.

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Was die Auswirkungen auf den Markt betrifft, so setzt ein Grundstückspreis, der höher als der Preis von Zweitwohnungen ist, zuerst einen Wertanker für die umliegenden Zweitwohnungen. Selbst wenn die Wohnungen selbst vorübergehend nicht positiv bewertet werden, ist das Grundstück bereits so viel wert, sodass die Zweitwohnungen eine Wertuntergrenze erhalten. Die Preisumkehr von Grundstücken teilt dem Markt mit echtem Geld mit, wo die Untergrenze der Kernwerte in diesem Gebiet liegt. Für Eigentümer von Zweitwohnungen ist der Grundstückspreis bereits höher als der Wohnungspreis, sodass die Motivation, mit Verlust zu verkaufen, natürlich abnimmt.

Nachdem der Anker festgelegt ist, stabilisieren sich die Preise von Zweitwohnungen zuerst und übertragen sich entlang der Umleitungskette. Im ersten Halbjahr 2026 hat das gesamte Handelsvolumen von Zweitwohnungen im Land das von neuen Wohnungen überschritten. Laut den Daten von PTI Puri Digital Cloud ist das Handelsvolumen von Zweitwohnungen in 20 Schlüsselstädten bereits 2,3 Mal so hoch wie das von neuen Wohnungen, in Shanghai sogar 4,9 Mal. Der Immobilienmarkt ist von der Ära des Wachstums zu der Ära des Bestands übergegangen. Auf dem Bestandsmarkt wird ein großer Teil der Wohnbedürfnisse zuerst auf dem Markt für Zweitwohnungen von alten, kleinen Wohnungen zu neueren Wohnungen umgesetzt, nach mehreren Umläufen erreicht die endgültige Verbesserung dann die neuen Wohnungen.

Wenn der Grundstückspreis im Kerngebiet den Wertanker festlegt, stabilisieren sich die Preise von Zweitwohnungen zuerst, die Umleitungskette wird aktiviert, und die Nachfrage überträgt sich schrittweise entlang der Kette von alten kleinen Wohnungen, Zweitwohnungen, neueren Wohnungen, neuen Wohnungen bis zu Luxuswohnungen. Es entsteht ein positiver Kreislauf, bei dem der Bestand zuerst läuft und das Wachstum anschließt. Aus dieser Perspektive befindet sich der Markt bereits am Anfang einer echten Bodenbildung.

Das Wesen der "Preisumkehr" zwischen Grundstückspreisen und Preisen von Zweitwohnungen in Shanghai ist, dass der Preisanker in den Kerngebieten durch neue Grundstücke leise angehoben wird.

Die Wiederherstellung des Vertrauens auf dem Grundstücksmarkt ist eine Rückkehr zum Konsens über den langfristigen Wert von Kernstädten. Unter dem allgemeinen Tenor der Begrenzung des Wachstums und des Abbaus von Lagerbeständen wird die Logik der Immobilienunternehmen beim Erwerb von Grundstücken präziser, sie konzentrieren sich auf Gebiete mit solider industrieller Bevölkerung, ausgereiften Einrichtungen und differenzierter Knappheit der Produkte.

Nachdem die Preise in diesen Gebieten verankert sind, werden die Preise von Zweitwohnungen mit "Preisumkehr" aufhören zu fallen. Danach wird mit der Bodenbildung von Zweitwohnungen und der Öffnung der Umleitungskette die Marktstufe neu strukturiert.

Man kann sehen, dass der untere Punkt des Marktes in Shanghai bestätigt ist.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt", Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.