Von den „Shanghai-7-Maßnahmen“ zu den „Shanghai-8-Maßnahmen“ – eine differenzierte und zielgenaue Umsetzung von gezielten politischen Maßnahmen
Am 20. August 2026 haben sechs Behörden, darunter die Stadtverwaltung für Wohnungsbau und Stadtentwicklung von Shanghai, gemeinsam die „Mitteilung zur Optimierung der lokalen Maßnahmen im Immobilienbereich“ (im Folgenden als „Mitteilung“ bezeichnet) herausgegeben, die seit dem 21. August offiziell in Kraft tritt.
Diese Runde der Richtlinien umfasst 8 Maßnahmen in 5 Bereichen, wobei alle zentralen zusätzlichen Maßnahmen auf Gebiete außerhalb der äußeren Ringstraße ausgerichtet sind. Das Ziel besteht darin, die Umsiedlungsnachfrage zu aktivieren und das Konsumpotenzial für neue Wohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße freizusetzen.
1. Im Kreditbereich wird der Mindestanteil der Anzahlung für gewerbliche Kredite für Zweitwohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße von 20 % auf 15 % gesenkt. Der Anteil für Erstwohnungen bleibt bei 15 % und der Anteil für Zweitwohnungen innerhalb der äußeren Ringstraße bleibt bei 25 %, der Rahmen der differenzierten Regulierung bleibt unverändert.
2. Im Subventionsbereich wird eine neue Kreditsubvention für den Wohnungskauf im Rahmen des Umtauschs von Alt gegen Neu eingeführt, die in Höhe von 1 % des Gesamtkreditbetrags für neue Wohnungen gewährt wird und auf maximal 50.000 Yuan pro Wohnung begrenzt ist. In Kombination mit der ursprünglichen Subvention für den Umtausch von Alt gegen Neu können maximal 80.000 Yuan pro Wohnung in Anspruch genommen werden.
3. Im Bereich der Wohnungsbaukredite wird der Auszahlungsbereich auf die Anzahlung für fertiggestellte Wohnungen ausgeweitet, die Auszahlungshäufigkeit wird auf einmal pro Jahr gelockert und die Anwendungsfälle werden auf die Zahlung der Grunderwerbsteuer sowie die dazugehörigen Stellplätze und Abstellräume ausgedehnt.
4. Im Umsiedlungsbereich wird die Umsiedlung mit Wohnungsscheinen bei der Enteignung und dem Abriss von Gebäuden eingeführt, die vor allem für die Sanierung von Dorfgebieten in der Stadt und die Umgestaltung alter Stadtgebiete verwendet wird.
5. Im Sicherungsbereich beschleunigen die Innenstadtbezirke den Erwerb von Zweitwohnungen zur Nutzung als sicherungsgebundene Mietwohnungen, um die Umsiedlungskette weiter zu vervollständigen.
Insgesamt betrachtet handelt es sich bei den diesjährigen „Acht Maßnahmen von Shanghai“ um eine strukturelle Optimierung mit klarer Positionierung und zielgerichteter Ausrichtung. Sie setzt die konsistente Denkweise Shanghais bei der differenzierten Regulierung fort, schließt präzise die Nachfragelücke außerhalb der äußeren Ringstraße nach der Aktivierung der Kerngebiete durch die „Sieben Maßnahmen von Shanghai“ und bildet eine Synergie mit den Richtlinien von Peking, um gemeinsam das Verkaufsfenster der „Goldenen Neun und Silbernen Zehn“ zu unterstützen.
Von den „Sieben Maßnahmen von Shanghai“, die die „kleine Frühjahrsbelebung“ im März und April angestoßen haben, bis zu den „Acht Maßnahmen von Shanghai“, die das Fenster der „Goldenen Neun und Silbernen Zehn“ nutzen, zeichnen die Shanghaier Richtlinien klar einen präzisen Übertragungsweg der Regulierung auf und aktivieren die Umsiedlungskette des Marktes, womit sie ein Vorbild für das ganze Land schaffen.
01
Betrachtet man die neuen Richtlinien von Shanghai selbst, umfassen sie hauptsächlich 8 Maßnahmen in 5 Bereichen: die Optimierung der Auszahlung von Wohnungsbaukrediten, die Optimierung der persönlichen Wohnungsbaukredite, die Umsetzung von Subventionen für den Wohnungskauf im Rahmen des Umtauschs von Alt gegen Neu, die Einführung der Umsiedlung mit Wohnungsscheinen sowie die Förderung des Erwerbs von Zweitwohnungen.
Zuerst geht es um die am meisten beachtete „Senkung der Anzahlung“. Die Mitteilung legt klar fest, dass der Anteil der Anzahlung für Zweitwohnungskredite optimiert wird. Für Personen, die Wohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße (einschließlich der ursprünglichen Gebiete mit differenzierten Richtlinien) kaufen, wird der Mindestanteil der Anzahlung für gewerbliche persönliche Wohnungsbaukredite für Zweitwohnungen von „nicht weniger als 20 %“ auf „nicht weniger als 15 %“ angepasst.
Gemäß den optimierten Richtlinien beträgt der Mindestanteil der Anzahlung für gewerbliche persönliche Wohnungsbaukredite für Erstwohnungen in unserer Stadt einheitlich nicht weniger als 15 %; die Kreditrichtlinien für Zweitwohnungen behalten die regionale Differenzierung bei, wobei der Mindestanteil der Anzahlung innerhalb der äußeren Ringstraße nicht weniger als 25 % und außerhalb der äußeren Ringstraße nicht weniger als 15 % (einschließlich des gesamten Gebiets der Bezirke Baoshan und Jiading) beträgt.
Es ist bemerkenswert, dass diese Kreditanpassung nur für Zweitwohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße (einschließlich des gesamten Gebiets der Bezirke Baoshan und Jiading) gilt. Sie senkt vor allem den Druck der Anzahlungsmittel für verbesserungsorientierte Haushalte, die ihre Wohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße umtauschen, insbesondere für die Zweitwohnungsgruppe, die alte Wohnungen verkauft und neue kauft, und leitet die Kaufkraft in Richtung des Marktes für neue Wohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße.
Daten von Pury Cloud zeigen, dass der Anteil der verkauften neuen Wohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße von Shanghai seit 2026 etwa 68,8 % beträgt. Das heißt, fast 70 % der Wohnungskäufer profitieren von diesen neuen Richtlinien.
Als Nächstes geht es um die Subventionen: Diese neuen Richtlinien aktualisieren die Subventionsrichtlinien für den Wohnungskauf. Einerseits werden die Subventionen für den Umtausch von Alt gegen Neu aus den „Neun Maßnahmen von Shanghai“ von 2024 fortgesetzt und optimiert, andererseits wird eine neue Kreditsubvention für den Wohnungskauf eingeführt. Bei Erfüllung der Voraussetzungen können beide Subventionen kombiniert in Anspruch genommen werden, wobei die maximale Subvention pro Wohnung bis zu 80.000 Yuan betragen kann.
Beide Subventionen sind streng auf den „Kauf neuer Wohnungen außerhalb der äußeren Ringstraße“ beschränkt und sind das Instrument mit der stärksten Ausrichtung in dieser Runde der Richtlinien.
Anschließend geht es um die Wohnungsbaukredite: Die diesjährigen Richtlinien zur Auszahlung von Wohnungsbaukrediten stellen eine stadtweite Optimierung dar, die drei Anpassungen umfasst: die Ausweitung des Auszahlungsbereichs für die Anzahlung, die Lockerung der Begrenzung der Auszahlungshäufigkeit und die Erweiterung der Ausgabenfälle für die Auszahlung. Insgesamt wird die Flexibilität bei der Nutzung von Wohnungsbaukrediten stark verbessert.
Dies ist einerseits eine Antwort auf die „Entscheidung des Staatsrates zur Änderung der
Schließlich umfassen die neuen Richtlinien auch zwei langfristige Maßnahmen auf der Angebotsseite: die Einführung der Umsiedlung mit Wohnungsscheinen und den Erwerb von Zweitwohnungen zur Nutzung als sicherungsgebundene Mietwohnungen.
Seit der tatsächlichen Aufnahme der Arbeit zum Erwerb von Zweitwohnungen zur Nutzung als sicherungsgebundene Mietwohnungen in Shanghai am 2. Februar 2026 hat dies offensichtlich eine „stützende Wirkung“ auf den Markt für Zweitwohnungen in Shanghai ausgeübt. Seit März haben die alten kleinen Wohnungen in Shanghai ihren Boden erreicht.
Jetzt wird die Arbeit zur Umsiedlung mit Wohnungsscheinen auf der Grundlage des Erwerbs von Zweitwohnungen zur Nutzung als sicherungsgebundene Mietwohnungen ergänzt, was den Mechanismus zur Regulierung von Angebot und Nachfrage auf dem Markt weiter vervollständigen wird.
02
Betrachtet man den Zeitpunkt der Veröffentlichung der Richtlinien, so liegen zwischen der Umsetzung der neuen Shanghaier Richtlinien und den neuen Pekinger Richtlinien vom 7. August nur zwei Wochen (weitere Informationen zu den neuen Pekinger Richtlinien finden Sie unter „Die Beschränkungen für den Wohnungskauf in Peking werden weiter gelockert, der Wegweiser des Immobilienmarktes bewegt sich!“).
Die beiden ersten großen Städte optimieren nacheinander ihre Immobilienrichtlinien, deren Zeitpunkt stark mit dem traditionellen Vermarktungszyklus der „Goldenen Neun und Silbernen Zehn“ übereinstimmt. Dies ist sowohl eine Antwort auf die Markterwartungen als auch eine aktive Nutzung des Verkaufsfensters für das ganze Jahr.
Betrachtet man die Wirkung früherer Richtlinien, so zeigte der Markt nach der Umsetzung der „Sieben Maßnahmen von Shanghai“ im Februar 2026 Merkmale wie „einen Spitzenwert nach einem Monat und ein hohes Niveau für 3 bis 4 Monate“. Diese neuen Richtlinien treten am 21. August in Kraft, und die Freisetzungswirkung der Richtlinien fällt genau mit der traditionellen Verkaufshochsaison im September und Oktober zusammen. Unter Bezugnahme auf historische Erfahrungen liegt der Spitzenwert der Richtlinienwirkung höchstwahrscheinlich im September und Oktober, und das hohe Niveau wird voraussichtlich bis zum Ende des Jahres andauern, was die Stabilität des Marktes für das ganze Jahr unterstützt.
Es ist bemerkenswert, dass vor der Umsetzung dieser neuen Richtlinien Gerüchte im Markt kursierten, dass Shanghai die Auslegungsregeln für den Umsiedlungskauf von Wohnungen optimieren würde. Obwohl die Behörden am 15. August antworteten, dass keine neuen Richtlinien herausgegeben wurden, spiegelt dies indirekt wider, dass der Markt klare Erwartungen an die Lockerung der Richtlinien hat. Obwohl diese neuen Richtlinien die Regeln für die Beschränkungen des Wohnungskaufs nicht anpassen, antworten sie auf die Kernforderung des Marktes nach „Aktivierung der Umsiedlungsnachfrage“ durch die Senkung der Anzahlung bei Krediten und die Erhöhung der Subventionen für die Umsiedlung, was eine erwartete Umsetzung der Richtlinien darstellt.
03
Die Bedeutung der „Acht Maßnahmen von Shanghai“ geht weit darüber hinaus. Im Wesentlichen stellen sie eine präzise Fortsetzung der Richtlinien nach den „Sieben Maßnahmen von Shanghai“ dar.
Um ihre Zielgerichtetheit zu verstehen, muss man zuerst sehen, was die „Sieben Maßnahmen von Shanghai“ bewirkt haben und welche Veränderungen dadurch im Markt entstanden sind.
Am 25. Februar 2025 haben fünf Behörden in Shanghai gemeinsam die „Sieben Maßnahmen von Shanghai“ herausgegeben und damit den ersten Schritt zur Lockerung der Beschränkungen für den Wohnungskauf nach dem Fest gemacht. Ihre Kernpunkte sind drei:
Erstens wird die Schwelle für den Wohnungskauf von Personen ohne Shanghaier Wohnsitz stark gelockert. Die erforderliche Dauer der Sozialversicherung für Wohnungen innerhalb der äußeren Ringstraße wird von 3 Jahren auf 1 Jahr geändert. Personen mit 3 Jahren Sozialversicherung innerhalb der äußeren Ringstraße können zwei Wohnungen kaufen, und Personen, die seit 5 Jahren eine Aufenthaltsgenehmigung von Shanghai besitzen, können eine Wohnung ohne Nachweis von Sozialversicherung oder Einkommensteuer kaufen.
Zweitens wird der maximale Kreditbetrag für Wohnungsbaukredite stark erhöht. Der maximale Betrag für Erstwohnungen wird von 1,6 Millionen Yuan auf 2,4 Millionen Yuan angehoben, und in Kombination mit den Vergünstigungen für Familien mit mehreren Kindern und grüne Gebäude kann er bis zu 3,24 Millionen Yuan erreichen, was im ganzen Land führend ist. Die Regelung zur Feststellung der Anzahl der Wohnungen für Wohnungsbaukredite wird auf „Wohnung anerkennen, Kredit nicht anerkennen“ optimiert, und der Unterstützungsbereich für Familien mit mehreren Kindern wird auf Zweitwohnungen ausgedehnt.
Drittens wird die Grundsteuer für Wohnungen angepasst. Für Familien mit Shanghaier Wohnsitz, deren erwachsene Kinderfamilie nach der Umsiedlung nur eine Wohnung besitzt, wird die Grundsteuer vorübergehend nicht erhoben.
Der Kern dieser drei Punkte ist die Aktivierung der Nachfrage nach Wohnungen von Familien ohne Shanghaier Wohnsitz, kombiniert mit der tatsächlichen Aufnahme der Arbeit zum Erwerb von Zweitwohnungen zur Nutzung als sicherungsgebundene Mietwohnungen in Shanghai am 2. Februar, kurz vor der Veröffentlichung der „Sieben Maßnahmen von Shanghai“.
Einerseits gibt es die „offizielle Unterstützung“, andererseits die „Freisetzung der Nachfrage“. Danach stieg der Markt für Zweitwohnungen in den Kerngebieten von Shanghai stetig an.
Daten von Pury Cloud zeigen, dass im März 2026 der Verkauf von Zweitwohnungen in Shanghai direkt auf 31.200 Einheiten anstieg und danach jeden Monat einen neuen Höchstwert im entsprechenden Zeitraum erreichte. Insgesamt betrachtet erreichte die Gesamtzahl der verkauften Zweitwohnungen in Shanghai im ersten Halbjahr 2026 einen halbjährlichen Höchstwert seit der zweiten Jahreshälfte 2021.
