Neun Jahre nach der Aufspaltung von The Wharf: Der eine Teil steht unter Ergebnisdruck, der andere vollzieht eine Trendwende entgegen dem allgemeinen Markttrend.

Neun Jahre nach der Aufspaltung teilen sich beide Unternehmen denselben Markennamen, verfolgen aber völlig unterschiedliche Schicksale.

In der Berichtssaison für die Zwischenergebnisse 2026 zeigte sich bei The Wharf, einem alt eingesessenen Immobilienriesen in Hongkong, eine höchst dramatische Szene.

Auf der einen Seite steht die 140-jährige The Wharf Group im Zentrum des Sturms unter Druck der Leistung, sieht sich direkt mit Gewinndruck, Neubewertung von Vermögenswerten, schwachem Aktienkurs und sogar Diskussionen über ein „Delisting“ konfrontiert.

Auf der anderen Seite trägt die zur Börse gebrachte aufgespaltene Wharf REIC mit widerstandsfähigen Star-Einkaufszentren wie Harbour City kontinuierlich zu einem stabilen Cashflow bei und wird vom Markt als hochwertiges Vermögen im gewerblichen Immobilienbereich Hongkongs angesehen.

Das eine steckt tief im Sumpf, das andere kehrt sich gegen den Trend um. Von den Vermögenswerten bis zu den Leistungen ist alles vollständig „auseinandergebrochen“. Die Wharf Group ähnelt zunehmend einem integrierten Vermögensunternehmen, das sich erneut beweisen muss; während Wharf REIC wie ein gewerblicher REIT mit hoher Rendite ist.

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The Wharf Group: Ein hundertjähriges Immobilienimperium verliert allmählich die Vorstellungskraft des Kapitalmarktes

Seit ihrer Gründung vor 140 Jahren war The Wharf einst das Benchmark-Unternehmen für Hongkong-Kapital, das in den gewerblichen Immobilienmarkt des Festlandes eintrat. Mit den beiden städtischen Wahrzeichen Chengdu IFS und Changsha IFS wurde sie einst als Musterbeispiel für Hongkong-Kapital angesehen, das sich tief im Festland engagierte.

Die Luxuswohnungen am Peak in Hongkong und das Wohnprojekt am Kai Tak-Küstenstreifen vereinen einen seltenen Landwert, kombiniert mit diversen Geschäftsmodellen wie Finanzinvestitionen, Hotels und Logistik. In ihrer Blütezeit wurde die Wharf Group vom Kapitalmarkt als integrierter Immobilienriese angesehen, der sowohl Wachstumsflexibilität als auch einen Sicherheitspuffer für Vermögenswerte vereint.

Wenn man sich jedoch den Zwischenbericht für das erste Halbjahr 2026 ansieht, zeigt dieses Ergebnis überall Schwäche und Erschöpfung. Die einstige Wachstumsgeschichte ist vollständig zusammengebrochen, das hundertjährige Immobilienimperium hat seinen Glanz verloren und verliert allmählich den Wachstumsprämie und den Vorstellungsraum, den der Kapitalmarkt ihm gewährt.

Kerndaten des Finanzberichts schwächen sich durchweg ab, der buchmäßige Gewinn bricht fast zusammen

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 sind die gesamten Betriebsdaten der Wharf Group allgemein rückläufig. Nach Ausschluss der Störung durch die Neubewertung von Immobilien aufgrund der Rechnungslegungsvorschriften ist der zugrundeliegende Nettogewinn, der das tatsächliche Betriebsniveau repräsentiert, um 17 % auf 1,697 Milliarden Hongkong-Dollar stark gesunken, verglichen mit 2,045 Milliarden Hongkong-Dollar im gleichen Zeitraum 2025. Der wiederkehrende Gewinn aus dem Hauptgeschäft ist über mehrere aufeinanderfolgende Perioden rückläufig, was das direkteste Signal für die schwache Leistung ist.

Auf der Einnahmenseite beträgt der Gesamtumsatz der Gruppe 5,344 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von 6 % im Jahresvergleich entspricht; der Betriebsgewinn liegt bei 2,354 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von 11 % im Jahresvergleich entspricht. Sowohl der Umsatz als auch der Betriebsgewinn sind geschrumpft, und die Dynamik der Geschäftsexpansion ist verschwunden.

Wenn man die in der Hongkonger Immobilienbranche übliche Wertminderung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt, beträgt der Nettobetrag der Wertminderung aus der Vermögensneubewertung in diesem Zeitraum bis zu 2,049 Milliarden Hongkong-Dollar. Von diesem großen buchmäßigen Verlust aufgezehrt, beträgt der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn nur 48 Millionen Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von über 90 % im Vergleich zu 535 Millionen Hongkong-Dollar im gleichen Zeitraum 2025 entspricht. Der buchmäßige Gewinn ist fast auf Null gesunken.

Auf der Ebene der Dividenden hat die Gruppe zum Gedenken an ihr 140-jähriges Bestehen eine reguläre Zwischendividende und eine Sonderdividende von insgesamt 0,4 Hongkong-Dollar pro Aktie eingeführt. Es scheint, dass die Gesamtsumme der Dividenden leicht gestiegen ist, aber in Wirklichkeit fehlt es ihr stark an Rückgrat, was kaum langfristiges Kapital anziehen kann, das nach stabilen Renditen strebt.

Wenn man sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die Entwicklungsimmobilien konzentriert, gibt es kaum Highlights.

■ Entwicklungsimmobilien: Das Festland wird zum größten Belastungsfaktor, Hongkong bildet nur eine schwache Absicherung

Wohn- und Gewerbeentwicklung ist das Kerngeschäft der Wharf Group nach der Aufspaltung, ist aber jetzt zu dem größten Belastungsfaktor für die Leistung geworden.

In der ersten Hälfte des Jahres war die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt des Festlands schwach. Der Umsatz aus Entwicklungsimmobilien der Gruppe sank im Jahresvergleich um 8 % auf 679 Millionen Hongkong-Dollar, der Betriebsgewinn brach um 83 % ein und betrug nur 12 Millionen Hongkong-Dollar.

Seit 2019 hat The Wharf die Grundstücksakquise auf dem Festland eingestellt, um die Front zu verkleinern und den Lagerbestand abzubauen. Derzeit besteht der verkaufbare vorhandene Immobilienbestand der Gruppe auf dem Festland hauptsächlich aus Bürogebäuden, bei denen der Abbau des Lagerbestands langsam voranschreitet.

Im Vergleich dazu bilden die Wohnprojekte in Hongkong eine schwache Absicherung. Ein Einfamilienhaus am 1 Plantation Road auf dem Peak wurde für 558 Millionen Hongkong-Dollar verkauft. Das Projekt im Kai Tak-Victoria-Hafenviertel verkaufte in einem halben Jahr 198 Wohneinheiten und erzielte einen Rückfluss von 3,534 Milliarden Hongkong-Dollar. Der Markt für hochwertige Luxuswohnungen in Hongkong zeigt aufgrund des knappen Landangebots Widerstandsfähigkeit, aber sein Volumen ist zu gering, um die enorme Gewinndelle im Entwicklungsgeschäft auf dem Festland vollständig auszugleichen.

■ Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien: Die Marke IFS steht unter Druck, die Wachstumsdividende ist nicht mehr wie früher

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 beträgt der Einnahmen der Wharf Group aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 2,311 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Anstieg von 1,3 % im Jahresvergleich entspricht; der Betriebsgewinn aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien liegt bei 1,51 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Anstieg von 1,8 % im Jahresvergleich entspricht. Wenn man in Renminbi rechnet, sind Einnahmen und Betriebsgewinn ebenfalls um 3 % gesunken, da die Mieten für Einzelhandel und Bürogebäude auf dem Festland weiterhin schwach sind.

Die Einkaufszentren der Wharf Group auf dem Festland gliedern sich hauptsächlich in drei Produktlinien: IFS, Times Square und Outlet. Unter ihnen ist die IFS-Serie die absolute Hauptstütze, insbesondere Chengdu IFS und Changsha IFS, die beiden Projekte belegen seit jeher den ersten Platz bei der durchschnittlichen täglichen Besucherzahl in den Einkaufszentren der Stadt.

Um die Wettbewerbsfähigkeit zu verbessern, haben die beiden großen IFS in der ersten Hälfte dieses Jahres eine Reihe von Markenanpassungen vorgenommen. Neben Luxusmarken wurden mehrere Markenflagship-Stores wie Pop Mart eingeführt.

Chengdu IFS: Phase der schmerzhaften Anpassung

Im Februar schloss das Lane Crawford-Geschäft, das fast 12 Jahre lang betrieben wurde und sich über die Ebenen L3 bis L4 des Chengdu IFS-Einkaufszentrums erstreckte, offiziell seine Türen. Dies war das zweite Geschäft dieses hochwertigen Einkaufskaufhauses, das auf dem chinesischen Festland geschlossen wurde, nach dem Geschäft im Beijing Yintai Center in01; im April verließ das zweistöckige Geschäft der französischen Luxusmarke CELINE seine Räumlichkeiten.

Inmitten der Schmerzen beschleunigt Chengdu IFS die Einführung neuer Kräfte. In der ersten Hälfte des Jahres eröffnete Chengdu IFS nacheinander den ersten Südwest-Store der unabhängigen Schmuckmarke popop von Pop Mart, den ersten hochwertigen Uhrenmarken H. Moser & Cie. in Südwestchina und den ersten Flagship-Store von Ralph Lauren auf dem chinesischen Festland.

Quelle: Projektträger

In der zweiten Jahreshälfte eröffnete der erste Südwest-Flagship-Store von Pop Mart am 24. Juli offiziell seine Türen. Er befindet sich im ersten Stock des Einkaufszentrums mit einer Fläche von etwa 700 Quadratmetern. Das Design des Geschäfts integriert tief die lokalen Merkmale Chengdus und durchzieht den gesamten Raum mit Bambuselementen; am 3. August eröffnete der erste Südwest-Store der chinesischen Designermarke MeetMimiQ offiziell seine Türen.

Die fast 7600 Quadratmeter große Gewerbefläche, die durch den Auszug von Lane Crawford frei wurde, ist das Thema, auf das der Markt bei Chengdu IFS am meisten achtet. The Wharf erwähnte im Finanzbericht, dass „der Bereich, der ursprünglich von einem Hauptmieter belegt war, derzeit umgebaut wird und voraussichtlich Ende 2026 fertiggestellt wird“, aber es wurde nicht erwähnt, welche Mieter in diesem Bereich eingeführt werden.

Changsha IFS: Luxusmarken expandieren eifrig

Im Jahr 2026 erweitern mehrere große Luxusmarken im Changsha IFS ihre Geschäftsräume. HERMÈS erweitert seine Mietfläche zu einem zweistöckigen Flagship-Store, BRUNELLO CUCINELLI aktualisiert sein Geschäft zum größten zweistöckigen Flagship-Store im ganzen Land, und LOUIS VUITTON führt im Juli 2026 eine weitere Phase der Erweiterung seines Spezialgeschäfts durch.

Gleichzeitig verließ der ursprüngliche Starbucks Reserve-Store, der sich an der nordwestlichen Ecke der Huangxing Plaza befand, seine Räumlichkeiten. Der ursprüngliche Standort wurde durch einen zweistöckigen Flagship-Store von Pop Mart ersetzt, in dem speziell der Pop Mart CAFÉ eingerichtet wurde, was zu einem zweistöckigen Flagship-Raum wird, der Leichtkost, Kaffee, Backwaren und Einzelhandel kombiniert.

Darüber hinaus wurden der erste Zentralchina-Store von Maison Mood, der neue Store von MICHAEL KORS im Changsha IFS, der erste Zentralchina-Store von Chow Tai Fook LUXURY, der erste Hunan-Store von Klättermusen, der erste Hunan-Store von PopSockets und der erste nationale „Star“-Konzeptstore von CONVERSE eingeführt.

In der zweiten Jahreshälfte beschleunigt sich die „Neueinführung“ von Marken im Changsha IFS, darunter viele neue Geschäfte wie Stone Island, Vivienne Westwood (mit dem ersten Vivienne Westwood Café in Hunan im Geschäft), die französische Duftmarke Diptyque, der erste Zentralchina-Store des professionellen Outdoor-Marken ACG unter Nike, die französische hochwertige Schmuckmarke CHAUMet und der erste integrierte Konzeptstore von DJI | Hasselblad in Hunan.

Die Spekulation über das Delisting kehrt zurück, die tieferen Wurzeln des Verlusts der Vorstellungskraft des Kapitals

Nach der Veröffentlichung der Leistung behielt Citi das „Verkaufs“-Rating für die Wharf Group mit einem Zielpreis von 21,15 Hongkong-Dollar bei. Noch bemerkenswerter ist, dass Citi in seinem Forschungsbericht ausdrücklich auf eine Proposition hinweist, über die der Kapitalmarkt derzeit heiß diskutiert: die Möglichkeit der Umstrukturierung des Aktionärsaufbaus und der Privatisierung.

Die Schlussfolgerungslogik von Citi ist ziemlich klar. Der Kernpunkt ist, dass Wheelock möglicherweise einen Teil der Anteile an Wharf REIC realisiert, um Mittel für die Privatisierung der Minderheitsanteile der Wharf Group zu beschaffen. Citi weist ausdrücklich darauf hin, dass „der Vermögenswert von Wharf REIC höher ist als der der Wharf Group“ – Ersterer besitzt vermietete Immobilien in Hongkong, während die Wharf Group zwar Geschäfte wie Containerterminals und Luftfrachtterminals hat, aber die Attraktivität ihrer Vermögenswerte deutlich geringer ist.

Dahinter verbergen sich drei tiefe Wurzeln.

■ Tief an den Immobilienzyklus des Festlands gebunden, Risiken treten in der Abwärtsphase konzentriert auf

In dem vergangenen Aufwärtszyklus konnte das Entwicklungsgeschäft auf dem Festland ausreichende Leistungsflexibilität liefern, und die Bewertung der Gruppe wuchs auf Wachstum aus; heute hat der Immobilienmarkt des Festlands die Phase der schnellen Expansion verlassen, der Wohnungsverkauf ist schwach, der Bestand an Gewerbe- und Büroimmobilien ist übermäßig, und die Wertminderung von Vermögenswerten ist zur Normalität geworden. Der Druck des zyklischen Abschwungs wird vollständig von der Wharf Group allein getragen.

■ Die Transformation steckt in einem Dilemma, neue Wachstumskurven können lange nicht umgesetzt werden

Die Gruppe hat schon lange erkannt, dass der Raum für die Entwicklungsbahn auf dem Festland schrumpft, und hat schon früh die Grundstücksakquise eingestellt, um die Größenordnung zu verkleinern, aber die Transformation steckt in einer peinlichen Sackgasse. Die zukünftigen Wachstumserwartungen, auf die der Kapitalmarkt Wert legt, scheitern fortwährend, die Wachstumsbewertung schrumpft stetig, und sie wird allmählich mit dem Etikett „zyklische Schwäche, keine Highlights“ versehen.

■ Die finanzielle Flexibilität ist schwach, der Druck auf die Mittel schwächt die Fähigkeit zur Risikoresistenz

Im Vergleich zu dem extremen Erfolg von Wharf REIC bei der Reduzierung des Verschuldungsgrads muss die Wharf Group weiterhin Betriebsmittel für Projekte auf dem Festland vorstrecken, und die Effizienz des Vermögensumschlags ist niedrig; die Wertminderung von Immobilien und die Rückstellung für den Lagerbestand untergraben fortwährend die Qualität der buchmäßigen Vermögenswerte. Der Kapitalmarkt bevorzugt deterministische Vermögenswerte, und eine integrierte Immobilienplattform mit großen Schwankungen und unklaren Aussichten verliert natürlich stetig an Bewertungsattraktivität.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die heutige Wharf Group den Glanz des hundertjährigen Pioniers des Hongkong-Kapitals längst verloren hat. Eine Umkehr der kurzfrist