Lokale staatseigene Unternehmen erwerben Grundstücke, und die Chancen für die beauftragte Immobilienentwicklung in allen großen Stadtagglomerationen sind gekommen.

Gegenwärtig befindet sich Chinas Branche der Immobilien-Drittverwaltung in einer kritischen Phase des Übergangs von schnellem Wachstum zu qualitativ hochwertiger Entwicklung. Obwohl das Wachstumstempo der Branchengröße sich verlangsamt, bleibt es auf hohem Niveau, die Wettbewerbslandschaft wird rasch umgestaltet, und der massive Einstieg von zentralen und lokalen staatlichen Unternehmen verändert das Branchenökosystem tiefgreifend. Diese Veränderungen auf Branchenebene beeinflussen nachhaltig die Marktstruktur und die Entwicklungslogik der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung.

Betrachtet man die grundlegende Marktsituation der großen Stadtagglomerationen, legt die dominante Position lokaler staatlicher Unternehmen auf dem Grundstücksmarkt eine solide Kundenbasis für die gewerbliche Immobilien-Drittverwaltung. Der Anteil der Grundstückserwerbe durch lokale staatliche Unternehmen in den Stadtagglomerationen des Yangtze-Deltas, des Großbuchtgebiets Guangdong-Hongkong-Makau und der Stadtagglomeration Chengdu-Chongqing überschreitet jeweils 50 %. Der Widerspruch zwischen dem hohen Anteil von Grundstückserwerben durch lokale staatliche Unternehmen, der hohen Quote nicht begonnener Projekte und unzureichenden professionellen Entwicklungsfähigkeiten stellt die größte strukturelle Chance für die Branche der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung dar.

Zusammenfassung des aktuellen Zustands der Immobilien-Drittverwaltung

I. Größenanalyse: Das Wachstumstempo verlangsamt sich, aber die Gesamtgröße bleibt auf hohem Niveau

Nach dem raschen Wachstum der chinesischen Branche der Immobilien-Drittverwaltung von 2021 bis 2023 ist sie seit 2024 in eine „Konsolidierungsphase“ mit verlangsamtem Wachstum eingetreten, wobei die Gesamtgröße weiterhin auf hohem Niveau liegt. Laut Daten der China Index Academy betrug die neu unterzeichnete geplante Gebäudefläche von Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung im Jahr 2025 171,53 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 4,3 % gegenüber 2024 im Jahresvergleich entspricht. Seit 2023 schwankt das Wachstumstempo der neu unterzeichneten geplanten Gebäudefläche von Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung geringfügig, aber die Größe bleibt stets auf hohem Niveau stabil. Laut der „Rangliste der chinesischen Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung im ersten Halbjahr 2026“ beträgt die Mindestgröße für die Top 5 der kumulativen Gesamtgröße von Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung 6,8 Millionen Quadratmeter, was 17,7 % niedriger ist als im ersten Halbjahr 2025, aber immer noch ein relativ hohes Niveau in den letzten vier Jahren beibehält.

Abbildung: Schwellenwert der kumulativen Größe der Top-5-Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung im ersten Halbjahr 2023 bis 2026

II. Wettbewerbslandschaft: Stabile Marktanteile der Spitzenunternehmen, zunehmende Umstrukturierung der Unternehmen, Einstieg von staatlichen Unternehmen verändert die Landschaft

Die Konzentration von Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung bleibt stets auf hohem Niveau. Betrachtet man die Gebäudefläche neu unterzeichneter Projekte der Immobilien-Drittverwaltung, lag der Marktanteil der Top-5-Unternehmen in den letzten Jahren trotz Schwankungen jeweils über 50 %, die Marktkonzentration der führenden Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung bleibt hoch, und ihre Fähigkeit zur Erschließung neuer Projekte ist weiterhin hervorragend.

Abbildung: Anteil der neu unterzeichneten geplanten Gebäudefläche der Top-5-Unternehmen von 2020 bis 2025

Laut der „Rangliste der chinesischen Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung im ersten Halbjahr 2026“ sinkt mit der steigenden Anzahl von Unternehmen, die in die Branche der Immobilien-Drittverwaltung einsteigen, und dem intensiven Wettbewerb die neu unterzeichnete geplante Gebäudefläche der Unternehmen in allen Lagern. Darunter sinkt die neu unterzeichnete geplante Gebäudefläche der Top-5-Unternehmen im Jahresvergleich um 21,5 %, was den größten Rückgang darstellt. Die neu unterzeichnete geplante Gebäudefläche der Top-10-Unternehmen sinkt im Jahresvergleich um 12,6 %, und die der Top-20-Unternehmen sinkt um 3,8 %. In den letzten Jahren hat sich die Immobilien-Drittverwaltung schrittweise von der Verfolgung des Größenwachstums zur Wertsteigerung mit Fokus auf „hochwertige Dienstleistungen und zuverlässige Umsetzung“ gewandelt. Einige Unternehmen verzichten aktiv auf die Größenerweiterung und konzentrieren sich stärker auf die Verbesserung der Produkt- und Dienstleistungsqualität, die Effizienzsteigerung des Managements und die Gewährleistung der vollständigen Umsetzung jedes Projekts. Diese Veränderungen tragen auch dazu bei, die Branche in Richtung einer qualitativ hochwertigen Entwicklung voranzutreiben.

Tabelle: Durchschnittswert und Wachstumstempo der neu unterzeichneten geplanten Gebäudefläche von Unternehmen in allen Lagern

Bemerkenswert ist, dass zentrale und lokale staatliche Unternehmen beschleunigt in die Branche der Immobilien-Drittverwaltung einsteigen, was die Wettbewerbslandschaft der Branche verändern dürfte. Laut Statistiken bieten 12 der 16 zentralen Immobilienunternehmen bereits Dienstleistungen der Immobilien-Drittverwaltung an, darunter 4 haben unabhängige Tochtergesellschaften für Immobilien-Drittverwaltung gegründet. Unter den Unternehmen mit den Top 50 Umsätzen bieten mehr als 90 % Dienstleistungen der Immobilien-Drittverwaltung an. Mit ihrer starken Finanzkraft, Fähigkeit zur Ressourcenintegration und guten Kreditwürdigkeit haben staatliche Unternehmen deutliche Vorteile in Bereichen wie der staatlichen Immobilien-Drittverwaltung, dem Bau von Sozialwohnungen und der Stadterneuerung. Ihr großflächiger Einstieg dürfte die Wettbewerbslandschaft der Branche umgestalten und die Branche der Immobilien-Drittverwaltung von einer von privaten Unternehmen dominierten Struktur zu einem diversifizierten Wettbewerb führen.

Analyse der Grundstückserwerbe von Unternehmen in verschiedenen Stadtagglomerationen

I. Analyse des Anteils von Grundstückserwerben nach Unternehmenseigenschaften in verschiedenen Stadtagglomerationen

Die Auftraggeber der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung sind hauptsächlich verschiedene Grundstückseigentümer, wobei lokale staatliche Unternehmen und kleine sowie mittlere private Immobilienentwickler wichtige Quellen für die Nachfrage nach Projekten der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung sind. Um die Marktgrundlage der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung in verschiedenen Stadtagglomerationen eingehend zu verstehen, haben wir die Transaktionsdaten von Wohnbauland, gemischt genutzten Flächen (mit Wohnanteil) sowie Gewerbe- und Büroflächen von 2023 bis 2025 als Stichprobe genommen und den Anteil von Grundstückserwerben nach Unternehmenseigenschaften in verschiedenen Stadtagglomerationen berechnet und analysiert.

Betrachtet man den Anteil der Anzahl von Grundstückserwerben nach Unternehmenseigenschaften in verschiedenen Stadtagglomerationen, zeigt sich ein deutliches regionales Differenzierungsmerkmal. Die Einzelheiten sind in der folgenden Tabelle aufgeführt:

Laut den Daten liegt der Anteil von Grundstückserwerben durch lokale staatliche Unternehmen außer in der Stadtagglomeration Peking-Tianjin-Hebei auf einem relativ hohen Niveau. Im Einzelnen beträgt er 72,1 % im Yangtze-Delta, 52,2 % im Großbuchtgebiet Guangdong-Hongkong-Makau und bis zu 77,1 % in der Stadtagglomeration Chengdu-Chongqing. Der hohe Anteil von Grundstückserwerben durch lokale staatliche Unternehmen bedeutet, dass eine große Anzahl neu erworbener Grundstücke von staatlichen Unternehmen entwickelt wird. Allerdings verfügen die meisten lokalen staatlichen Unternehmen, insbesondere die städtischen Investitionsplattformen, über relativ begrenzte professionelle Fähigkeiten in der Wohnungsentwicklung und im Gewerbebetrieb, was professionellen Unternehmen für Immobilien-Drittverwaltung einen breiten Marktraum bietet. Insbesondere in den Stadtagglomerationen des Yangtze-Deltas und Chengdu-Chongqing überschreitet der Anteil von Grundstückserwerben durch lokale staatliche Unternehmen 70 %, wo das Dilemma „Grundstücke vorhanden, aber fehlende professionelle Fähigkeiten“ besonders ausgeprägt ist, mit einem enormen Potenzial an Nachfrage nach Immobilien-Drittverwaltung.

Die Stadtagglomeration Peking-Tianjin-Hebei wird von privaten Immobilienentwicklern bei Grundstückserwerben dominiert. Gleichzeitig sind kleine und mittlere private Immobilienentwickler auch eine wichtige Kraft für die Nachfrage nach Immobilien-Drittverwaltung. Laut den Daten werden in der Stadtagglomeration Peking-Tianjin-Hebei 56,7 % der Grundstücke von privaten Immobilienentwicklern erworben; im Großbuchtgebiet Guangdong-Hongkong-Makau beträgt dieser Anteil 40,9 %. Im Vergleich zu lokalen staatlichen Vermögenseinheiten weisen private Immobilienentwickler als Auftraggeber jedoch auch bestimmte Risiken auf: Zum Beispiel könnte die Marke des Anbieters der Immobilien-Drittverwaltung von Käufern als Eigentümer des Projekts angesehen werden und zu kollektiven Beschwerden sowie Kreditschäden führen, sobald der Auftraggeber aufgrund von Finanzierungsproblemen die Arbeit am Projekt einstellt und das Projekt unvollendet bleibt. Einige Auftraggeber greifen übermäßig in den Betrieb ein, verlangen nur die Nutzung des Markennamens des Anbieters der Immobilien-Drittverwaltung für das Projekt, oder vernachlässigen das Projekt vollständig, wobei wiederholte Änderungen von Entscheidungen dazu führen, dass das Team der Immobilien-Drittverwaltung für Probleme bei Fortschritt und Qualität verantwortlich gemacht wird.

Es ist zu beachten, dass nicht alle lokalen staatlichen Unternehmen und privaten Immobilienentwickler mit Grundstücksressourcen zu einer wirksamen Nachfrage nach Immobilien-Drittverwaltung werden. Einige lokale staatliche Vermögenseinheiten und private Immobilienentwickler sind seit langem in der Region tätig, verfügen nicht nur über ein ausgereiftes Entwicklungssystem und Markenanhäufung, sondern ihre Projekte genießen in dem lokalen Markt sogar eine höhere Anerkennung als die von externen zentralen staatlichen Unternehmen. Sie verfügen über die Fähigkeit, Projekte unabhängig zu steuern, und haben keine Motivation, Dienstleistungen der Immobilien-Drittverwaltung einzuführen. Eine andere Art von Grundstückserwerben durch lokale staatliche Vermögenseinheiten hat einen klaren gemeinwohlorientierten Charakter, deren Kernanforderung darin besteht, die Infrastruktur zu verbessern und die öffentlichen Einrichtungen für das Leben der Bevölkerung zu gewährleisten. Die Projekte selbst sind nicht auf marktwirtschaftlichen Verkauf oder Gewinne ausgerichtet, sodass keine Nachfrage nach Immobilien-Drittverwaltung besteht.

Die Stadtagglomeration des Großbuchtgebiets Guangdong-Hongkong-Makau weist den höchsten Anteil von Grundstückserwerben durch zentrale staatliche Unternehmen auf. Der Anteil von Grundstückserwerben durch zentrale staatliche Unternehmen kann die Aktivität des lokalen Immobilienmarktes widerspiegeln. Gegenwärtig konzentrieren sich Immobilienunternehmen, insbesondere zentrale staatliche Unternehmen, bei Grundstücksinvestitionen allgemein auf Regionen mit guter wirtschaftlicher Grundlage, stetigem Bevölkerungszuzugang und starken industriellen Ressourcenvorteilen. Daher weisen Regionen mit hohem Anteil von Grundstückserwerben durch zentrale staatliche Unternehmen in der Regel eine relativ starke Nachfrage auf dem Immobilienmarkt auf. Der Kern der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung liegt nach wie vor im erfolgreichen Verkauf der Immobilien. Daher werden in Regionen mit gutem Immobilienmarkt die Immobilien auch besser verkauft. Laut den Daten beträgt der Anteil von Grundstückserwerben durch zentrale staatliche Unternehmen im Großbuchtgebiet 6,4 %, was deutlich höher ist als in anderen Regionen. In Regionen außerhalb der vier großen Stadtagglomerationen beträgt dieser Anteil nur 1,9 %, was ausreichend zeigt, dass zentrale staatliche Unternehmen bei Grundstückserwerben stärker auf die Kernstadtagglomerationen fokussieren, wo die Wirtschaft aktiver ist.

II. Analyse der Baubeginnquote von Grundstücken, die von lokalen staatlichen Unternehmen in verschiedenen Stadtagglomerationen erworben wurden

Ob lokalen staatliche Unternehmen nach dem Erwerb von Grundstücken unverzüglich mit dem Bau beginnen, wirkt sich direkt auf das Angebotstempo von Projekten der gewerblichen Immobilien-Drittverwaltung und die Marktchancen aus. Wir haben die Daten zum Baufortschritt der von lokalen staatlichen Unternehmen erworbenen Grundstücke in repräsentativen Städten verschiedener Stadtagglomerationen von 2023 bis 2025 analysiert und die Quote der nicht begonnenen Bauprojekte von Grundstücken lokaler staatlicher Unternehmen in verschiedenen Stadtagglomerationen berechnet. Die Einzelheiten sind in der folgenden Tabelle aufgeführt:

Anmerkung: Quote nicht begonnener Projekte = Anzahl der nicht begonnenen Grundstücke lokaler staatlicher Unternehmen / Gesamtzahl der von lokalen staatlichen Unternehmen erworbenen Grundstücke, berechnet auf der Grundlage von Stichproben aus repräsentativen Städten.

Eine hohe Quote nicht begonnener Projekte spiegelt ein deutliches Tempo-Mismatch zwischen dem Grundstückserwerb und der Projektentwicklung bei lokalen staatlichen Unternehmen wider. Einerseits erwerben lokale staatliche Unternehmen eine große Anzahl von Grundstücken im Rahmen der Grundstücksreserve und strategischen Ausrichtung, aber aufgrund schwacher Marktnachfrage, Finanzdruck und komplexer Projektentscheidungsprozesse verzögert sich der tatsächliche Baubeginn der Projekte. Andererseits bedeutet dies auch, dass eine große Anzahl von bestehenden Grund