Marktstudie in 13 Städten der ersten Ebene: Der Immobilienmarkt zeigt in der traditionellen Nebensaison keine unerwartete Abschwächung und bleibt unerwartet lebhaft.
Die Monat-zu-Monat-Verkaufsdaten von neuen und bestehenden Wohnungen im Juli bestätigen eine Tatsache: Die Nebensaison hat begonnen.
Aber wenn man den Zeitrahmen ausweitet, kommt man zu einem völlig anderen Schluss.
Im Vergleich zum Juli 2025 verzeichneten sowohl neue als auch bestehende Wohnungen ein positives Wachstum von 3 %. Unter den 20 Schlüsselstädten stieg der Verkauf neuer Wohnungen in 16 Städten im Jahresvergleich, und der Verkauf bestehender Wohnungen wies in 13 Städten ein positives Jahreswachstum auf.
Noch anschaulicher ist, dass der durchschnittliche monatliche Verkaufsschwerpunkt von neuen und bestehenden Wohnungen seit April gegenüber dem des ersten Quartals um 35 % bzw. 21 % gestiegen ist. Der Schwerpunkt für bestehende Wohnungen erreichte sogar einen Höchststand der letzten drei Jahre.
Nach der Zusammenfassung der Einschätzungen der Puru City Institution aus der ersten Marktebene kommen wir zu einem neuen Schluss: Der Immobilienmarkt im August wird höchstwahrscheinlich „keine schwache Nebensaison“ sein.
Aus ganzjähriger Sicht wird der Monat-zu-Monat-Rückgang im Juli und August zwar anhalten, aber deutlich langsamer ausfallen als in den ersten beiden Monaten. Die traditionelle Hochsaison im September und Oktober wird eine gewisse Erholung verzeichnen, während der Markt im November und Dezember stabil bleibt.
Zusammengefasst: Der Markt in der zweiten Jahreshälfte wird nicht allzu schlecht abschneiden.
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Der Rückgang im Juli ist ein Rückgang auf hohem Niveau und kein Durchbrechen des Aufwärtstrends.
Diese Einschätzung stützt sich hauptsächlich auf zwei Datengruppen:
Erstens, eine Neubewertung des Juli anhand des Verkaufsschwerpunkts: Der durchschnittliche Verkaufsschwerpunkt für neue Wohnungen beträgt 12,23 Millionen Quadratmeter, der für bestehende Wohnungen 14,19 Millionen Quadratmeter. Beide Werte liegen um 15 % unter dem Durchschnitt von April bis Juli, was einen sehr einheitlichen Rückgang aufweist und den Merkmalen der traditionellen Nebensaison entspricht; sie liegen aber immer noch um 14 % bzw. 3 % über dem Durchschnitt des ersten Quartals. Von Januar bis Juli belief sich der kumulierte Verkauf neuer Wohnungen in den 50 Schlüsselstädten auf 89,93 Millionen Quadratmeter, was einem Jahresrückgang von 9 % entspricht. Der kumulierte Verkauf bestehender Wohnungen in 20 Städten betrug 107,94 Millionen Quadratmeter, ein Jahreswachstum von 12 %. Die Schere von rund 21 Prozentpunkten zwischen beiden Werten besteht weiterhin.
Zweitens ist die Jahresvergleichsentwicklung auf Stadtebene ein weiterer direkter Beleg: Von den Verkäufen neuer Wohnungen in 20 Schlüsselstädten im Juli verzeichneten nur vier Städte – Chongqing, Xi'an, Chengdu und Hangzhou – einen Rückgang im Jahresvergleich, die übrigen 16 Städte verzeichneten keinen weiteren Rückgang im Jahresvergleich (davon 15 mit positivem Wachstum und Wuhan unverändert). 13 Städte verzeichneten ein positives Jahreswachstum bei den Verkäufen bestehender Wohnungen, und bis zu 16 Städte wiesen ein kumuliertes positives Jahreswachstum auf; nur vier Städte – Hangzhou, Qingdao, Guangzhou und Nanjing – verzeichneten ein negatives kumuliertes Jahreswachstum.
Unter den 12 Städten, für die sowohl Daten zu neuen als auch zu bestehenden Wohnungen vorliegen, belief sich der Gesamtverkauf bestehender Wohnungen im Juli auf 11,71 Millionen Quadratmeter, was dem 2,4-fachen des Verkaufs neuer Wohnungen von 4,94 Millionen Quadratmeter entspricht: Peking 3,9-fach, Shanghai 3,8-fach, Chengdu und Suzhou jeweils 3,2-fach, Hefei 2,9-fach, und die relativ ausgewogenen Städte Guangzhou und Xi'an 1,2-fach.
Im Vergleich zu neuen Wohnungen ist die Breite und Nachhaltigkeit der Erholung bei bestehenden Wohnungen stärker, und der Substitutionseffekt des Bestandswohnungsmarktes ist ebenfalls deutlich erkennbar.
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Die ersten Markteinschätzungen aus 13 Schlüsselstädten für den August weisen positive Signale auf.
Zuerst ist die Angebotsseite in der Nebensaison eher positiv: Die Zahl der Städte mit steigendem Angebot übersteigt die der Städte mit schrumpfendem Angebot. Die positiven Signale auf der Angebotsseite stützen direkt die Erwartung, dass der Immobilienmarkt im August „keine schwache Nebensaison“ sein wird.
Auf die einzelnen Städte bezogen: Shenzhen: Es wird erwartet, dass das neue Angebot nach dem Tiefpunkt wieder ansteigt; 10 Projekte mit fast 3000 Wohneinheiten kommen auf den Markt; Guangzhou: Das Angebot beträgt rund 320.000 Quadratmeter, ein Monat-zu-Monat-Anstieg von 45 %; Xi'an: Voraussichtlich kommen 13 Projekte mit 1682 Wohneinheiten auf den Markt, davon 69 % für Erstkäufer, 20 % für Verbesserer und 10 % für den Hochpreissektor; Chengdu: Immobilienunternehmen erweitern ihr Angebot moderat, und das Angebot erholt sich leicht; Changsha: Das Angebot wird voraussichtlich 215.000 Quadratmeter betragen; Hangzhou: Mehrere brandneue Projekte stehen kurz vor dem Start.
Der Kernkonflikt auf der Nachfrageseite liegt nicht darin, dass die Nachfrage verschwunden ist, sondern darin, dass die Abwartshaltung der Käufer verfestigt ist und sich ihr Entscheidungstempo deutlich verlangsamt. Die Rückmeldungen aus den Feldforschungen in 13 Städten stimmen weitgehend überein.
Auf die einzelnen Städte bezogen: Changsha: Die Abwartshaltung der Kunden lässt sich kaum auflösen; Nanjing: Nur Projekte mit hohem Kosten-Nutzen-Verhältnis oder herausragender Produktqualität können lokale Nachfrageimpulse auslösen; Shanghai: Bei den meisten gewöhnlichen Projekten wird es schwieriger, potenzielle Kunden zu gewinnen
Dieses Merkmal hat sich bereits bei der Vermarktungsgeschwindigkeit von Projekten im Juli bestätigt. Hochwertige Wohnanlagen mit präziser Positionierung und Kernvorteilen können nach wie vor gute Verkaufsergebnisse erzielen: Das Projekt Xingyao · Mu Qingyun in Binjiang, Hangzhou, erzielte dank seiner präzisen Ausrichtung auf Erst- und Verbesserungskäufer einen schnellen Absatz und war bei der Eröffnung sofort ausverkauft; Das Projekt Lvcheng Yunshe in Wuhan konzentrierte sich stark auf lokale Käufer mit Verbesserungsbedarf und war am Eröffnungstag vollständig verkauft. Im deutlichen Gegensatz dazu ist die Vermarktungsgeschwindigkeit zahlreicher gewöhnlicher Projekte ohne Differenzierung und ohne Preisvorteile schwach, wobei die Gesamtabsatzrate nur auf einem niedrigen Niveau von 10 %-30 % liegt.
Darauf basierend stimmen die 13 Städte in ihrer Prognose für den Verkauf neuer Wohnungen im August weitgehend überein: Stabilisierung auf niedrigem Niveau. Die erwarteten Schwankungen liegen im Wesentlichen innerhalb von ±10 %. Die Verengung der Schwankungen ist selbst eine Ausprägung von „keine schwache Nebensaison“.
Auf die einzelnen Städte bezogen:
Guangzhou: Voraussichtlicher Monat-zu-Monat-Anstieg um 3 %; Wuhan: Unverändert oder leichter Rückgang um 5 %; Hangzhou: Die Absatzrate stabilisiert sich bei 40 %; Jinan: Voraussichtlicher Monat-zu-Monat-Rückgang um 10 %; Hefei und Shenzhen deuten auf einen „leichten Absatzrückgang“ hin; Xi'an, Tianjin, Nanjing, Zhengzhou und Chengdu verwenden Formulierungen wie „Stabilisierung auf niedrigem Niveau“ oder „schwache Beibehaltung des aktuellen Niveaus“
Die Einschätzungen der 13 Städte zum Markt für bestehende Wohnungen lauten größtenteils „stabil halten“, „beibehalten“ oder „leichter Rückgang“.
Shanghai: 18.000-20.000 Einheiten mit „solider Unterstützung am unteren Niveau“; Guangzhou: 8500-9000 Einheiten, „stabil gehalten“; Hangzhou: Rund 6000 Einheiten; Nanjing und Hefei: Jeweils rund 5000 Einheiten; Shenzhen: 4500-4700 Einheiten.
Die Verkaufspreise für bestehende Wohnungen entwickeln sich fast einheitlich nach unten. Das positive Jahreswachstum von 3 % bei den Verkäufen bestehender Wohnungen im Juli basiert auf Preisnachlässen, und das Prinzip „mehr Absatz durch niedrigere Preise“ wird im August fortgesetzt.
Chengdu: Die Preise sinken weiter, und der Verhandlungsspielraum vergrößert sich stetig; Nanjing: Einige Eigentümer, die ihre Immobilien schnell verkaufen wollen, werden möglicherweise weiterhin Preise senken; Changsha: Die Zahl der angebotenen Wohnungen bleibt auf hohem Niveau, und die Preise stehen weiter unter Druck; Jinan: Die Preise verbleiben auf niedrigem Niveau.
Nach der Stärke der August-Prognosen lassen sich die 13 Städte in drei Gruppen einteilen. Die erste Gruppe umfasst Shanghai, Shenzhen und Guangzhou, wo sowohl Angebot als auch Verkauf positive Signale aufweisen und die untere Unterstützung in den Metropolen deutlich ausgeprägt ist; die zweite Gruppe umfasst Hangzhou, Wuhan, Tianjin und Xi'an, wo das Verkaufsvolumen weitgehend stabil bleibt und die Angebotsseite eine kurzfristige ausgewogene Erholung zeigt; die dritte Gruppe umfasst Nanjing, Zhengzhou, Hefei, Jinan, Changsha und Chengdu, die ein „drei-Schwächen-Muster“ mit schrumpfendem Angebot, unter Druck stehenden Verkäufen und rückläufigem Markt für bestehende Wohnungen aufweisen.
Schließlich lässt sich die Einschätzung, dass der Immobilienmarkt im August „keine schwache Nebensaison“ ist, anhand von drei Kernaspekten überprüfen.
Erstens die Untergrenze des Gesamtvolumens. Ob der Verkauf neuer Wohnungen in den 50 Städten im August 13 Millionen Quadratmeter halten kann und der Verkauf bestehender Wohnungen in den 20 Städten 15 Millionen Quadratmeter stabil übersteigen kann. Dies ist die Mindestanforderung dafür, dass der Markt keinen trendmäßigen Abschwung erlebt.
Zweitens die strukturelle Erholung. Ob die Zahl der Städte mit positivem Jahreswachstum über der Hälfte bleibt. Im Vergleich zum Gesamtverkaufsvolumen spiegelt dieser Wert die Reichweite und Ausgewogenheit der Markterholung besser wider.
Drittens die Frühindikatoren. Ob die Zahl der Besucher in den Immobilienprojekten im August aufhört zu sinken und wieder ansteigt – dies wird auch die Qualität der traditionellen Hochsaison im September und Oktober beeinflussen.
Seit dem zweiten Quartal ist der Verkaufsschwerpunkt stetig gestiegen und der Markt für bestehende Wohnungen entwickelt sich weiter positiv. Dies hat bereits die Kernlogik des aktuellen Marktes bestätigt: Die Wohnungsnachfrage ist nicht verschwunden, sondern wird unter der dreifachen Selektion von Preisanpassung, Produktverbesserung und Liquiditätsunterschieden neu verteilt. Die „keine schwache Nebensaison“ im August ist im Wesentlichen ein Stresstest der aktuellen Markterholung an einem saisonalen Tiefpunkt.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Puru Forschung und Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.