Shanghai zieht nach: Die Verlängerung des Nutzungsrechts für industrielle und gewerbliche Grundstücke könnte beschleunigt werden!

Am 31. Juli 2026 hat das Amt für Planung und natürliche Ressourcen von Shanghai die „Richtlinien für die Arbeit zur Verlängerung der Landnutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieprojekte in Shanghai (Versuch)“ herausgegeben und ist damit nach Guangzhou die zweite Großstadt der ersten Ebene, die eine systematische Politik zur Verlängerung von Gewerbe- und Industrieland umsetzt.

Im Juli 2024 hat das Dritte Plenum des 20. Zentralkomitees das „Beschluss des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas zur weiteren umfassenden Vertiefung der Reform und zur Förderung der chinesischen Modernisierung“ geprüft und verabschiedet, in dem ausdrücklich festgelegt wurde, „Politiken zur Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland und zur Verlängerung nach Ablauf der Gültigkeitsdauer zu erarbeiten“; Im März 2026 betonte das „Rahmenprogramm“ des 15. Fünfjahresplans weiter, „die Gesetze und Vorschriften zur Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland zu vervollständigen und die Verlängerungsarbeit rechtmäßig und behutsam voranzutreiben“. Nach der klaren Anordnung der zentralen Behörden für die entsprechende Arbeit haben viele Regionen die Erkundung und Umsetzung der Politik zur Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland beschleunigt.

Im April 2026 hat Guangzhou die „Richtlinien zur weiteren Förderung der Reform der marktwirtschaftlichen Zuweisung von Gewerbe- und Industrieland“ herausgegeben und am 12. Mai den „Pilotplan für die Verwaltung der Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland in Guangzhou“ öffentlich bekanntgegeben, womit es die erste Großstadt der ersten Ebene im ganzen Land wurde, die systematische und detaillierte Regeln für die Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland umsetzt. Mit der aktuellen Herausgabe der „Richtlinien für die Arbeit zur Verlängerung der Landnutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieprojekte in Shanghai (Versuch)“ (im Folgenden als „Richtlinien“ bezeichnet) durch Shanghai wurde der institutionelle Rahmen für die Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland in den beiden Großstädten der ersten Ebene vorläufig aufgebaut.

Im Gegensatz zur handbuchartigen Ausrichtung des „Pilotplans“ von Guangzhou verfolgen die Shanghai-Richtlinien einen flexibleren Weg der institutionellen Gestaltung, mit dem Arbeitsprinzip „Verlängerung als Normalfall, Nicht-Verlängerung als Ausnahmefall, Verlängerung nach Bedarf des Unternehmens in vollem Umfang“, wobei die koordinierte Verwaltung auf Bezirksebene und die Leistungsorientierung betont werden, um Raum für die Vervollständigung nachfolgender detaillierter Regeln zu lassen.

Konkret zeigen sich die Innovationen und Highlights der Shanghai-Richtlinien vor allem in drei Aspekten:

Die Politik ist aktiver und proaktiver: Shanghai legt ausdrücklich fest, dass „Verlängerung als Normalfall, Nicht-Verlängerung als Ausnahmefall“ und „Verlängerung in vollem Umfang“ gelten. Der Anwendungsbereich ist weitreichend (auch gemeinnützige Landnutzungen wie Bildung, Wissenschaft, Kultur und Gesundheit werden einbezogen). Bei der Preisgestaltung wählt Shanghai das flexible Modell „Untergrenzkontrolle + Entscheidung auf Bezirksebene“, legt fest, dass der Verlängerungspreis nicht unter 70 % des Bodenrichtwerts als harte Untergrenze liegen darf, und weist alle Bezirke an, den Verknüpfungsmechanismus von „Leistung und Bodenpreis“ gut zu nutzen und den Verlängerungspreis durch kollektive Entscheidung festzulegen, wodurch sowohl die institutionelle Strenge als auch die Präzision der Politikumsetzung berücksichtigt werden.

Auf der Ebene der Kapitalsynergien eröffnet Shanghai einen grünen Kanal für Projekte, die beabsichtigen, REITs auszugeben. Die Prüfung hochwertiger Projekte kann vereinfacht werden, und die Verlängerung kann vor der Registrierung nach der Anmeldung von REITs abgeschlossen werden, wodurch das Hindernis der Landnutzungsdauer bei der Ausgabe von REITs beseitigt wird.

Die operative Umsetzung ist flexibler, Shanghai behält das „flexible Laufzeitsystem“ für Industrieland bei (in der Regel 20 Jahre, bei Großprojekten 50 Jahre) und erlaubt gleichzeitig Regelungen wie die Festlegung unterschiedlicher Verlängerungsdauern für verschiedene Eigentümer desselben Grundstücks sowie die zinsfreie vollständige Zahlung innerhalb eines Jahres für Industrie- und Lagerland, wodurch Unternehmen mehr Flexibilität bei der Verlängerungsdauer und dem Zahlungsrhythmus erhalten.

Tabelle: Vergleich der Kernpunkte der Politik zur Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland zwischen Shanghai und Guangzhou

Quelle: Zusammenstellung und Auswertung durch die China Index Academy

Die aktuelle Shanghai-Politik und die Guangzhou-Politik weisen hauptsächlich folgende Gemeinsamkeiten und Unterschiede auf:

Erstens ist der Anwendungsbereich der Verlängerungspolitik breiter. Die Richtlinien definieren den Anwendungsbereich als „die Verlängerung der Nutzungsrechte an staatlichen Bauflächen für Industrie, Handel, Tourismus, Unterhaltung, Büro, Bildung, Wissenschaft, Kultur, Gesundheit, Sport, gemischte oder andere Nutzungen (außer Wohnnutzung) in der Stadt, die zusammenfassend als Verlängerung der Landnutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieprojekte bezeichnet werden“. Dieser Bereich umfasst alle Typen staatlicher Bauflächen außer Wohnnutzung und ist breiter als der von Guangzhou (der nur auf drei Kategorien beschränkt ist: Industrie, Logistik und Lagerung, gewerbliche Dienstleistungen);

Zweitens unterteilen die Richtlinien die Verlängerungsprojekte in zwei Fälle: Projekte mit Ablauf der Gültigkeitsdauer und vorzeitige Verlängerungsprojekte. Im Vergleich zu den drei Kategorien von Guangzhou (Antrag bei Ablauf, vorzeitiger Antrag, verspäteter Antrag) lockert Shanghai das Antragsfenster für die Verlängerung bei Ablauf auf „weniger als 3 Jahre verbleibende Gültigkeitsdauer“, was großzügiger ist als die Regel von Guangzhou „1 Jahr vor Ablauf“. Gleichzeitig legt Shanghai eine Schwelle für „hochwertige Projekte“ für die vorzeitige Verlängerung fest, wodurch die Unterstützung für hochwertige Projekte deutlicher wird. Shanghai regelt jedoch derzeit keine verspäteten Verlängerungsprojekte, was in Zukunft durch weitere Politik klargestellt werden muss;

Drittens ist die Verlängerungsdauer im Wesentlichen mit der von Guangzhou identisch, und es wird ausdrücklich festgelegt, dass eine einzelne Verlängerung nicht weniger als 5 Jahre beträgt. Die Richtlinien legen fest, dass „die Summe der verbleibenden Gültigkeitsdauer der ursprünglichen Veräußerung und der Verlängerungsdauer der Veräußerung (Vermietung) die gesetzliche maximale Veräußerungsdauer für diese Landnutzung nicht überschreitet“, was im Wesentlichen mit den Anforderungen der Guangzhou-Politik übereinstimmt. Gleichzeitig wird die Untergrenze der Verlängerungsdauer klargestellt, wonach eine einzelne Verlängerung nicht weniger als 5 Jahre beträgt; Darüber hinaus weist Shanghai darauf hin, dass „für besondere Fälle wie die Ausgabe von Immobilieninvestmentfonds (REITs) die beantragte Dauer entsprechend der tatsächlichen Situation des Projekts festgelegt werden kann“, was eine flexiblere Unterstützung für REITs-Projekte bietet. Es ist bemerkenswert, dass die Guangzhou-Politik detaillierte Unterteilungen der Verlängerungsdauer für verschiedene Fälle vorsieht, während die spezifische Umsetzungsweise in Shanghai noch durch nachfolgende detaillierte Regeln klargestellt werden muss;

Viertens wird der Verlängerungspreis von allen Bezirken entsprechend den lokalen Gegebenheiten festgelegt. Im Gegensatz zu der Methode von Guangzhou, die Preisformeln schichten- und kategorieweise klar festzulegen, verfolgt Shanghai das Modell „Untergrenzkontrolle + Entscheidung auf Bezirksebene“, wobei der Verlängerungspreis nicht unter 70 % des Bodenrichtwerts als harte Einschränkung liegt, und die spezifische Preisgestaltung von allen Bezirken entsprechend den lokalen Gegebenheiten Regeln für die Verknüpfung von „Leistung und Bodenpreis“ festlegt.

Fünftens ist die vertragliche Vermietung eine wichtige Art der Landbereitstellung für die Verlängerung. Shanghai sieht zwei Arten der Landbereitstellung für die Verlängerung vor: vertragliche Veräußerung und vertragliche Vermietung, die Unternehmen frei wählen können. In Guangzhou steht die vertragliche Veräußerung im Vordergrund, während die Vermietung als Bearbeitungsart für nicht konforme Industrieprojekte oder Fälle, in denen keine Verlängerung gewährt wird, dient, und die Verlängerungsdauer bei der Vermietung kürzer ist (maximal nicht mehr als 5 Jahre).

Sechstens wird die Ausgabe von REITs ausdrücklich unterstützt. Die Richtlinien weisen darauf hin, dass „Projekte, die beabsichtigen, REITs auszugeben, das Prüfverfahren für hochwertige Projekte vereinfachen können und die Formalitäten für die Landverlängerung vor der Registrierung nach der Anmeldung von REITs abschließen können“, was bedeutet, dass die Verlängerung parallel zur Prüfung von REITs voranschreiten kann, kein vorausgehendes Hindernis für die Ausgabe darstellt und auch dazu beiträgt, das Hindernis der Landnutzungsdauer bei der Ausgabe von REITs zu beseitigen.

Insgesamt betrachtet repräsentieren Shanghai und Guangzhou zwei verschiedene Wege der Politikumsetzung. Der „Pilotplan“ von Guangzhou neigt zu handbuchartigen detaillierten Regelungen und liefert ausführliche Vorschriften zu Aspekten wie Verlängerungsdauer und Berechnung der Verlängerungsgebühren; Shanghai hingegen neigt eher zu einem prinzipiellen Rahmen, die spezifische Umsetzung erfolgt hauptsächlich durch Regelungen auf Bezirksebene, was einen flexibleren Operationsraum bietet. In Bezug auf Gebührenrabatte verfolgt Guangzhou die Unterscheidungsmethode „70 % des Preises bei Konformität, voller Preis bei Nicht-Konformität“, während Shanghai den flexiblen Mechanismus der Untergrenze „nicht unter 70 % des Bodenrichtwerts“ kombiniert mit der Leistungsverknüpfung anwendet, was eine präzise Politikumsetzung pro Unternehmen betont. Bei den Zahlungsregelungen ist Shanghai relativ großzügig (bis zu 2 Jahre, zinslose Ratenzahlung für Industrieland), was für den Cashflow von Unternehmen günstiger ist.

Aus der Perspektive der politischen Auswirkungen trägt die Shanghai-Politik durch die institutionelle Regelung der „Verlängerung in vollem Umfang“ dazu bei, die Erwartung der Wertminderung von Vermögenswerten zu beseitigen, die durch unsichere Eigentumsverhältnisse nach Ablauf der Gültigkeitsdauer von Gewerbe- und Industrieland entsteht. Das Bewertungsdilemma, dass je kürzer die verbleibende Gültigkeitsdauer ist, desto größer die Wertminderung ist, dürfte beseitigt werden. Dies wirkt sich direkt positiv auf die Bewertung von Kernvermögenswerten aus, ist förderlich für die Aktivierung von Bestandsvermögenswerten und trägt auch zur Erhöhung der Aktivität von Großtransaktionen bei; Gleichzeitig wird für REITs-Projekte erlaubt, die Landverlängerung vor der Registrierung nach der Anmeldung abzuschließen, womit das Problem der Laufzeit der zugrundeliegenden Vermögenswerte bei der Ausgabe von REITs gelöst wird. Hochwertige Vermögenswerte, die ursprünglich aufgrund unzureichender Laufzeit nicht in den Pool aufgenommen werden konnten, erhalten wieder die Bedingungen für die Verbriefung. Zusammen mit der aktuellen flexibleren Politik für die Verlängerungsdauer von Projekten, die beabsichtigen, REITs auszugeben, wirkt sich dies positiv auf alle REITs-Projekte aus, die zur Ausgabe vorgesehen sind.

Darüber hinaus bringt die aktuelle Politik zur Verlängerung der Nutzungsrechte für Gewerbe- und Industrieland in Shanghai auch Vorteile für die Stadterneuerung. Die Kreditinstitute lockern die Bewertung von Sicherheiten und die Kreditprüfung für Erneuerungsprojekte, was dazu beiträgt, die Finanzierungskosten von Erneuerungsprojekten zu senken, Projekte zu unterstützen, die beabsichtigen, REITs auszugeben, und auch förderlich ist, um weiteres Kapital aus dem Privatsektor für die Teilnahme an der Stadterneuerung zu gewinnen.

Da Shanghai und Guangzhou, die beiden Großstädte der ersten Ebene, nacheinander systematische Politiken zur Verlängerung von Gewerbe- und Industrieland umgesetzt haben, dürften die Politiken zur Verlängerung von Gewerbe- und Industrieland in Zukunft beschleunigt in allen Regionen umgesetzt werden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „China Index Academy“, Autor: Forschungsteam der China Index Academy, 36Kr wird mit Genehmigung veröffentlicht.