Die Transaktionsvolumina von Top-Luxusimmobilien sind stark gestiegen, und die Logik des High-End-Marktes steht vor einem grundlegenden Wandel.

In diesem Jahr sind neue Signale auf dem High-End-Markt aufgetaucht.

Zusammenfassung in einem Satz: Moderater Rückgang des Gesamtvolumens, drastische Differenzierung der Struktur.

Auf Datenebene ist das Gesamttransaktionsvolumen von Luxusimmobilien mit einem Gesamtwert von über 10 Millionen Yuan in 35 Schlüsselstädten im ersten Halbjahr im Jahresvergleich um 13 % gesunken. Dagegen stiegen die Transaktionen von Luxusimmobilien mit einem Gesamtwert von über 30 Millionen Yuan und über 50 Millionen Yuan um 29 % bzw. 11 %.

Das bedeutet, dass die Wohnbedürfnisse von Personen mit hohem Nettovermögen nicht verschwunden sind, sondern sich zu einer „selektiven Allokation“ gewandelt haben.

Unter dem allgemeinen Trend der „Verlagerung des High-End-Marktes zu Ultra-Luxus-Immobilien“ finden auf der Makroebenen Stadtstruktur wie auch auf der Mikroebenen Ebene wie Preissegmentstruktur und Absatzgeschwindigkeit von Projekten tiefgreifende logische Veränderungen statt.

01

Laut den Überwachungsdaten von pti Puruishu Zhi hat im ersten Halbjahr die Gesamtzahl der transaktierten neuen kommerziellen Wohngebäude mit einem Gesamtwert von über 10 Millionen Yuan in 35 Städten etwa 17.900 Einheiten erreicht, was einem Rückgang von etwa 13 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025 entspricht, aber im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 noch ein positives Wachstum von etwa 1 % aufweist.

Betrachtet man den Transaktionstrend von High-End-Wohnimmobilien in den letzten drei Jahren, war das erste Halbjahr 2025 der Höhepunkt der Transaktionen von High-End-Wohnimmobilien in den letzten drei Jahren. Im ersten Halbjahr 2026 sank die Zahl auf 18.000 Einheiten, wobei das Transaktionsvolumen nach wie vor in einem hohen Bereich historisch liegt.

Hinter diesen Daten stecken zwei Signale: Erstens, dass der Rückgang im Jahr 2026 kein trendbedingter Rückgang ist, sondern eher eine Verdauung des Überziehungseffekts des Vorjahres. Zweitens, dass die Wohnbedürfnisse von Personen mit hohem Nettovermögen nicht verschwunden sind, sondern sich zu einer „selektiven Allokation“ gewandelt haben.

Die Veränderung der Nachfrage treibt den High-End-Markt weiter zur Entwicklungstrend der „Verlagerung zu Ultra-Luxus-Immobilien“ voran.

Den Daten zufolge sind die Ultra-Luxus-Immobilien mit einem Gesamtwert von über 30 Millionen Yuan entgegen dem Trend stark gestiegen, mit einem Jahreszuwachs von 29 %, und diejenigen mit über 50 Millionen Yuan sind ebenfalls um 11 % gewachsen.

Das bedeutet, dass die Nachfrage nach der ultimativen Wohnverbesserung und der gleichzeitigen Anlage in Vermögenswerte nach wie vor stark ist.

02

In der Vergangenheit wurde der nationale High-End-Wohnimmobilienmarkt von Shanghai und Beijing monopolisiert, ein Muster, das im Jahr 2026 gebrochen wurde. Die „Dezentralisierung und Überlaufung“ der High-End-Kaufkraft ist zum Kerntrend geworden.

Den Daten zufolge steht die absolute Transaktionsmenge von High-End-Wohnimmobilien mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan in Shanghai nach wie vor an der Spitze des Landes, mit 4922 transaktierten Einheiten im ersten Halbjahr, was aber einem Jahresrückgang von 27 % entspricht. Beijing liegt mit 3046 Einheiten auf dem zweiten Platz, mit einem Rückgang von 30 %.

Die Position des High-End-Marktes von Shanghai und Beijing ist stabil, aber ihr Vorsprung hat sich verkleinert. Man muss wissen, dass im ersten Halbjahr 2024 die beiden Städte Shanghai und Beijing zusammen etwa 65 % der Transaktionen von Immobilien mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan beigetragen haben; im ersten Halbjahr 2026 ist dieser Anteil auf etwa 55 % gesunken.

An ihre Stelle tritt der rasche Aufstieg von „neuen High-End-Städten“ wie Hangzhou, Shenzhen und Chengdu.

Hangzhou sprang mit 2516 Einheiten und einem Jahreszuwachs von 35 % auf den dritten Platz, gefolgt von Shenzhen mit 2211 Einheiten und einem Jahreszuwachs von 13 %.

Dahinter stehen sowohl die Angebotsbeschränkungen durch die verringerte Neuzufuhr in den ersten Tier-Städten und die natürliche Verdauungsphase des Marktes, nachdem der kurzfristige Bedarf von Kunden mit hohem Nettovermögen gedeckt wurde, als auch die Unterstützung des Vermögenseffekts, der durch die industrielle Aufrüstung in neuen ersten Tier-Städten entsteht.

Betrachtet man das Preissegment von Ultra-Luxus-Immobilien mit einem Wert von über 30 Millionen Yuan, hat sich die Differenzierung im mittleren Segment von 30 bis 50 Millionen Yuan verschärft: Die Entwicklung von Shanghai (591 Einheiten, -3 %) und Beijing (258 Einheiten, +47 %) läuft auseinander, was die Unterschiede in der Landangebotsstruktur der beiden Städte widerspiegelt; Hangzhou (128 Einheiten, +1322 %) und Shenzhen (397 Einheiten, +153 %) sind stark gestiegen, was zeigt, dass die High-End-Kaufkraft von den traditionellen Kernstädten zu den aufstrebenden High-End-Märkten mit starker industrieller Dynamik überläuft.

Der Markt für Ultra-Luxus-Immobilien mit einem Wert von über 50 Millionen Yuan schwankt am stärksten — Shanghai verzeichnete 218 transaktierte Einheiten, ein Jahresrückgang von 53 %, während Hangzhou 75 Einheiten mit einem Jahreszuwachs von bis zu 1400 % und Shenzhen 222 Einheiten mit einem Jahreszuwachs von 957 % aufweist.

Die extremen Schwankungen des Ultra-Luxus-Marktes unterliegen sowohl dem Lieferrhythmus einzelner Projekte als auch der schnellen Rotation von Personen mit höchstem Vermögen zwischen verschiedenen Städten — Wo es seltene gute Projekte gibt, fließt das Kapital dorthin.

Hangzhou ist unerwartet aufgestiegen und zur größten Variablen des High-End-Marktes geworden.

Im ersten Halbjahr wurden in Hangzhou 2516 neue Wohnimmobilien mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan transaktiert, ein starker Jahreszuwachs von 35 %, wobei das Gesamtvolumen Shenzhen übertrifft und den dritten Platz im Land belegt.

Die Transaktionen in allen Preissegmenten sind „vollständig explodiert“: 2313 Einheiten im Segment von 10 bis 30 Millionen Yuan, ein Jahreszuwachs von 30 %, 128 Einheiten im Segment von 30 bis 50 Millionen Yuan, ein Jahreszuwachs von 1322 %, und 75 Einheiten im Segment über 50 Millionen Yuan, ein Jahreszuwachs von 1400 %.

Der Kernantrieb für dieses explosionsartige Wachstum liegt darin, dass seit der zweiten Jahreshälfte 2025 mehrere High-End-Projekte in zentralen Lagen von Hangzhou auf den Markt gekommen sind, die den zuvor unterdrückten Bedarf wirksam decken. Die Überlagerung von industrieller Aufrüstung und Stadterneuerung hat kurzfristig einen völlig neuen High-End-Wohnimmobilienmarkt geschaffen.

Zweitstädte wie Chengdu und Xiamen verzeichnen strukturelle Durchbrüche, und der Trend der Absenkung der High-End-Kaufkraft ist klar erkennbar.

In Chengdu wurden 791 Luxusimmobilien mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan transaktiert, ein Jahreszuwachs von 8 %, und 48 Einheiten im Segment von 30 bis 50 Millionen Yuan, ein Jahreszuwachs von 586 %. Die High-End-Kaufkraft der westlichen Zentralstadt erwacht rasch.

In Xiamen wurden 435 Luxusimmobilien mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan transaktiert, ein Jahreszuwachs von 41 %, was den höchsten Anstieg unter 11 Städten darstellt.

Es ist bemerkenswert, dass Ningbo 367 transaktierte Einheiten mit einem Jahresrückgang von 55 % und Nanjing 391 transaktierte Einheiten mit einem Jahresrückgang von 5 % verzeichnete. Das bedeutet, dass die Differenzierung der industriellen Grundlage und der Vermögensakkumulationsfähigkeit der Städte sich direkt im Bereich der High-End-Wohnimmobilien widerspiegelt.

03

Die Absatzrate von Projekten ist der Kernindikator zur Messung der Effizienz der Übereinstimmung von Angebot und Nachfrage auf dem High-End-Wohnimmobilienmarkt.

In der Vergangenheit war es normal, dass High-End-Projekte in guten Lagen von Kernstädten bei der Eröffnung ausverkauft waren und eine kumulative Absatzrate von 100 % erreichten. Im ersten Halbjahr 2026 hat sich dieses Muster deutlich verändert.

Die normale Situation, in der High-End-Wohnimmobilien bei der Eröffnung vollständig ausverkauft sind, gibt es nicht mehr: Die kumulative Absatzrate von qualitativ hochwertigen Projekten mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan und mehr als 30 transaktierten Einheiten in den fünf Kernstädten Shanghai, Beijing, Shenzhen, Guangzhou und Hangzhou liegt im Allgemeinen zwischen 60 % und 80 %. Im Vergleich zu der Marktleistung in der Vergangenheit, bei der Projekte bei der Eröffnung ausverkauft waren und die Absatzrate innerhalb von drei Monaten 90 % überstieg, hat sich die „Obergrenze“ der Absatzrate von High-End-Projekten insgesamt nach unten verschoben.

Das Niveau der Absatzrate zwischen den Städten unterscheidet sich erheblich: Die kumulative Absatzrate von Projekten mit mehr als 30 transaktierten Einheiten in Guangzhou und Hangzhou beträgt 82 % bzw. 79 %, was insgesamt höher ist als die rund 70 % in Beijing, Shanghai und Shenzhen.

Die Absatzstruktur zeigt das Muster „stabile Hauptmasse in der Mitte, verschärfte Differenzierung an den beiden Enden“: In den fünf Städten erreichen nur 40 % der Projekte eine hohe Absatzrate von über 80 % und sind die absolute Hauptkraft des Marktes; Projekte mit einer mittleren bis hohen Absatzrate von 50 % bis 80 % machen fast 40 % aus, sie können stetig Absätze erzielen, aber nicht schnell vollständig ausverkauft werden; die restlichen 20 % sind Projekte mit mittlerer bis niedriger oder niedriger Absatzrate, die meist durch Probleme wie nicht zentrale Lagen, falsche Produktausrichtung und zu hohe Preise behindert werden, sodass der Absatz ständig unter Druck steht.

Betrachtet man den Anteil von Projekten mit hoher Absatzrate, liegt der Anteil solcher Projekte in Shanghai deutlich höher als in den anderen vier Städten, während der Anteil von Projekten mit mittlerer bis niedriger Absatzrate in Hangzhou relativ hoch ist, was mit dem Angebots-Nachfrage-Muster übereinstimmt, dass im ersten Halbjahr viele neue Wohnimmobilien mit einem Wert von über 10 Millionen Yuan in Hangzhou auf den Markt gekommen sind und der Wettbewerb auf dem Markt zugenommen hat. Projekte mit einer niedrigen Absatzrate (<30 %) sind in allen fünf Städten verteilt, konzentrieren sich aber auf Projekte in nicht zentralen Lagen oder Projekte, deren Produktausrichtung nicht gut zu den lokalen Kundengruppen passt.

Im ersten Halbjahr 2026 weisen die High-End-Wohnimmobilienprojekte in den fünf Städten drei klare Signale auf:

Erstens hat sich der Gesamtdurchschnitt der Absatzrate im Vergleich zu früher deutlich nach unten verschoben, und der „Tagesausverkaufseffekt“ mit schneller vollständiger Ausverkauf von 100 % ist nicht mehr normal.

Zweitens gibt es graduelle Unterschiede in der Absatzeffizienz zwischen den Städten, wobei die Gesamtabsatzgeschwindigkeit von Shanghai und Shenzhen vor anderen Städten liegt.

Drittens beträgt der Anteil von Projekten mit hoher Absatzrate etwa 40 %, was bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Projekte auf dem Markt mit der Realität einer mittleren bis niedrigen Absatzgeschwindigkeit konfrontiert ist. Der Wettbewerb auf dem Markt für High-End-Wohnimmobilienprojekte wandelt sich von der Phase „ob man sie verkaufen kann“ zu der Phase „wie schnell man sie verkaufen kann“.

Gibt es also ein Erfolgsmodell, damit High-End-Wohnimmobilien „schnell verkauft werden“?

Nach der Analyse der fünf Projekte mit den meisten trans