Immer mehr Hauskäufer entscheiden sich dafür, direkt die Wohnung zu erwerben, die alle ihre langfristigen Bedürfnisse erfüllt, ohne später umziehen zu müssen.

In der ersten Hälfte dieses Jahres wurden in 35 wichtigen Städten des Landes etwa 520.000 neue Wohnungen über netzvertragsregistrierte Transaktionen abgeschlossen (es werden nur normale Wohnhäuser erfasst, Villen sind nicht enthalten).

Hinter diesen Daten stehen in Wirklichkeit 520.000 Haushalte, die mit echtem Geld ihre Stimme für den Markt abgegeben haben. Die Präferenzen der Käufer bei der Immobiliensuche sind in diesen Daten verborgen.

In der ersten Hälfte dieses Jahres lag der Haupttransaktionsanteil in den 35 Städten nach wie vor im Flächenbereich von 90-120 ㎡, mit insgesamt 212.000 abgeschlossenen Einheiten, was einem Anteil von 40,7 % entspricht.

Das bedeutet: Unter allen Haushalten, die in diesem Jahr eine Wohnung gekauft haben, wählen 2 von 5 Haushalten Produkte im Flächenbereich von 90-120 ㎡.

Betrachtet man die Veränderungen, so ist der Anteil der abgeschlossenen Transaktionen von neuen Wohnungen im Flächenbereich von 120-140 ㎡ unter allen Flächenbereichen am deutlichsten gestiegen, er lag im ersten Halbjahr bei 24,2 % und stieg im Jahresvergleich um 3,3 Prozentpunkte. Der Schwerpunkt der Transaktionen von neuen Wohnungen verschiebt sich kontinuierlich zu größeren Flächenbereichen.

01

Mit 120 ㎡ als Grenze ist der Anteil der abgeschlossenen Transaktionen von Produkten mit einer Fläche von mehr als 120 ㎡ im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen, während der Anteil der Produkte mit einer Fläche von weniger als 120 ㎡ kontinuierlich zurückgeht.

Selbst wenn die Richtlinien zur Wohnnutzfläche gelockert wurden und die tatsächliche Nutzfläche im Inneren der Wohnung zugenommen hat, entwickelt sich die Nachfrage nach Verbesserungswohnungen weiter nach oben, und neue Wohnungen werden zu „hochwertigen Wohnprodukten“ mit perfekteren Funktionen und reicheren Räumen weiterentwickelt.

Bei weiterer Unterteilung erreicht der kombinierte Anteil der abgeschlossenen Transaktionen von Produkten im Flächenbereich von 90-120 ㎡ und 120-140 ㎡ etwa 65 % und bildet die Grundmasse der Transaktionen von neuen Wohnungen.

Dabei ist das Gewicht der abgeschlossenen Transaktionen von Verbesserungsprodukten im Flächenbereich von 120-140 ㎡ unter allen Flächenbereichen am deutlichsten gestiegen, im ersten Halbjahr wurden insgesamt 126.000 Einheiten abgeschlossen, was einem Anteil von 24,2 % entspricht, ein Anstieg von 3,3 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum, der höchste Transaktionsanteil in den letzten fünf Jahren.

Warum gerade 120-140 ㎡?

Dieser Flächenbereich kann die aktuellen Immobilienprobleme der Mainstream-Verbesserungshaushalte lösen: Er vermeidet die Enge von Wohnungen für erste Verbesserungen, bietet Konfigurationen von großen Drei-Zimmer-Wohnungen und standardmäßigen Vier-Zimmer-Wohnungen und erfüllt die Wohnbedürfnisse von Familien mit drei Personen, Familien mit zwei Kindern und sogar von Familien, bei denen ältere Menschen mitwohnen. Gleichzeitig ist der Gesamtpreis nicht so hoch wie bei hochwertigen Produkten über 140 ㎡. Im Vergleich dazu sind die Steuern im Flächenbereich unter 140 ㎡ niedriger. Nach den geltenden Steuerrichtlinien wird die Grunderwerbsteuer für Flächen unter 140 ㎡ mit 1 % erhoben, für Flächen über diesem Wert beträgt der Steuersatz 1,5 %, für zweite Wohnungen 2 %.

Das Lieferlogik der Entwickler verschiebt sich ebenfalls zu diesem Flächenbereich. Der Anteil des Angebots an Wohnungen von 120-140 ㎡ stieg von 22 % im Vorjahreszeitraum auf 26,6 %, was den größten Anstieg des Lieferanteils unter allen Flächenbereichen darstellt.

02

Betrachtet man die Leistung einzelner Städte, so liegt der Anteil der abgeschlossenen Transaktionen im großen Flächenbereich über 120 ㎡ in 12 der 35 Städte bei über der Hälfte, wobei in Changsha und Jinan der Transaktionsanteil dieses Flächenbereichs jeweils über 70 % liegt, die Nachfrage der Käufer nach einer „einmaligen vollständigen Lösung“ bei der Immobiliensuche nimmt deutlich zu.

Betrachtet man die Veränderungen der Transaktionsstruktur in verschiedenen Städten, so haben sich ihre Kauflogik und Produktpräferenzen längst zu völlig unterschiedlichen Marktentwicklungen entwickelt.

In den ersten Tier-Städten liegt unter dem Einfluss von Wohnungspreisen und Angebot der Anteil der abgeschlossenen Transaktionen im Flächenbereich über 120 ㎡ im ersten Halbjahr jeweils unter 40 %. Was die Veränderungen betrifft: Abgesehen von dem Rückgang des Transaktionsanteils in Peking im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Anteil der abgeschlossenen Transaktionen im großen Flächenbereich über 120 ㎡ in Shanghai, Guangzhou und Shenzhen jeweils gestiegen, wobei der Anteil in Shanghai um 6,3 % auf 35,6 % wuchs.

In den drei Städten Changsha, Hefei und Nanchang ist der Haupttransaktionsflächenbereich vollständig auf 120-140 ㎡ angestiegen.

Changsha ist dabei das typischste Beispiel: Im ersten Halbjahr wurden 6259 Einheiten in diesem Flächenbereich abgeschlossen, ein leichter Anstieg von 1,2 % im Jahresvergleich, der Transaktionsanteil erreichte 42 %, ein Anstieg von 9 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum, was den höchsten Anteil dieses Flächenbereichs unter den 35 Städten darstellt. Darüber hinaus liegt der Anteil der abgeschlossenen Transaktionen im Flächenbereich über 120 ㎡ in Changsha bereits bei fast 80 %, Verbesserungsnachfragen dominieren den Markt für neue Wohnungen vollständig.

Die Strukturumkehr in Hefei ist ebenfalls sehr repräsentativ. Innerhalb nur eines Jahres hat der Hauptflächenbereich der neuen Wohnungen in Hefei den Wechsel vollzogen: Von dem Hauptbereich für Erstbedarf und erste Verbesserungen von 90-120 ㎡ im ersten Halbjahr 2025 direkt zum Hauptbereich für Verbesserungen von 120-140 ㎡, wobei der Transaktionsanteil dieses Flächenbereichs von 24,3 % auf 32,5 % stieg und er damit zum Haupttransaktionsflächenbereich im ersten Halbjahr wurde. Die Basis des Erstbedarfs schwächt sich kontinuierlich ab, und Verbesserungen werden zum neuen Mainstream des Marktes.

Nanchang folgt dem Aufstieg synchron, die Wohnungen im Flächenbereich von 120-140 ㎡ für erste Verbesserungen bilden fest den Haupttransaktionsanteil, der Anteil kleiner Wohnungen für den Erstbedarf schrumpft kontinuierlich.

In Städten wie Xi'an, Hangzhou und Chengdu ist die Verbesserungsstruktur stabiler, der Transaktionsanteil des Mainstream-Flächenbereichs von 120-140 ㎡ liegt alle stabil über 30 %. Diese Städte weisen ein hochgradig einheitliches Merkmal auf: Produkte im kleinen Flächenbereich für den Erstbedarf gehen kontinuierlich zurück, der Transaktionsanteil von Produkten unter 90 ㎡ wurde alle auf unter 10 % komprimiert. Die Kaufkraft des Marktes konzentriert sich stark auf Verbesserungsprodukte mit höherem Komfort und stärkeren Funktionen.

Unter der nationalen Welle der „Aufrüstung zu größeren Flächen“ haben die drei Perlflussdelta-Städte Dongguan, Zhuhai und Shenzhen eine unabhängige Marktentwicklung vollzogen: Der Transaktionsanteil des Flächenbereichs unter 90 ㎡ in den drei Städten liegt immer noch bei fast 40 %, dieser Anteil steigt sogar im Gegensatz zum Trend im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Haupttransaktionsflächenbereich liegt nach wie vor unter 120 ㎡.

Der Grund dafür liegt darin, dass die Wohnungspreisschwelle in Shenzhen hoch ist und Land knapp ist, die Einstiegsschwelle für Erstbedarf und erste Verbesserungen hoch liegt. Dongguan und Zhuhai ziehen hingegen junge Bevölkerungszuflüsse an, kleine Wohnungen mit niedrigem Gesamtpreis passen zur Nachfrage von Erstbedarf nach Ansiedlung und vorübergehendem Eigengebrauch, was einen deutlichen Kontrast zur Immobilienlogik des Umtauschs und der Verbesserung in anderen Städten bildet.

Im Wandel des Marktes für neue Wohnungen von „ob es vorhanden ist“ zu „ob es gut ist“ verschiebt sich der Marktschwerpunkt weiter zu Verbesserungsnachfragen, kleine Wohnungen für den Erstbedarf schrumpfen kontinuierlich, und der Trend der Käufer zu einer „einmaligen vollständigen Lösung“ bei der Immobiliensuche auf dem Markt für neue Wohnungen wird immer deutlicher.

Der große Flächenbereich von 120-140 ㎡ ist zum Kernhauptakteur mit zweiseitigem Wachstum bei Transaktionen auf dem Markt für neue Wohnungen und Lieferungen von Immobilienunternehmen geworden. Aus Sicht der Produktqualität wird erwartet, dass dieser Flächenbereich zu dem Wettbewerbsbereich mit dem intensivsten Wettbewerb und der schnellsten Iteration auf dem Markt für neue Wohnungen wird.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.