Plattenbauten schießen überall wie Pilze aus dem Boden

Die Wettbewerbslogik von Wohnprodukten vollzieht einen grundlegenden Wandel.

In den vergangenen Jahren konzentrierte sich die Branche auf den Wettbewerb um einzelne Kennzahlen wie Nutzflächenanteil, Geschosshöhe und Fassadenmaterialien.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 ist der Produktwettbewerb in die Phase der systemischen Integration eingetreten.

Gestützt auf den politischen Vorteil der "nicht auf die zulässige Bruttogeschossfläche angerechneten Bereiche unter erhöhten Plattformen" durchbricht das "Hochplatten"-Wohnen mit dreidimensionaler Rauminnovation die traditionellen Wohnbegrenzungen. Mit seinen Vorteilen wie Wohnlichkeit, Transparenz und Vielfalt ist es zu einem Kernhotspot für hochwertiges Wohnen auf dem Immobilienmarkt geworden und eröffnet eine neue Strecke der dreidimensionalen Iteration von Wohngebäuden.

Nach unvollständigen Statistiken gibt es bis zum 30. Juni 2026 in Shanghai mindestens 7 Projekte mit offizieller Bekanntgabe oder erhaltener Genehmigung, die als "Hochplatten"-Projekte klassifiziert sind. Zählt man die potenziellen Grundstücke mit "Hochplatten"-Konzept aus Grundstücksauktionen und ohne veröffentlichte Planungsentwürfe hinzu, dürfte diese Zahl noch höher liegen.

Obwohl es derzeit noch keine übergebenen "Hochplatten"-Projekte in Shanghai gibt, zeigt der Trend, dass seit 2026 die flächendeckenden "Hochplatten"-Wohnanlagen in Shanghai von einzelnen Luxuswohn-Ausnahmen vollständig zum Standard für neue verbesserte Wohnprojekte geworden sind und den qualitativen Sprung von der punktuellen Erprobung zur breiten Verbreitung vollzogen haben.

Man kann sagen, dass das Jahr 2026 das Gründungsjahr der "Hochplatten"-Wohnungen in Shanghai ist.

Kurzfristig gesehen haben "Hochplatten"-Projekte viele Vorteile: hoher Wohnkomfort für Eigennutzer, herausragende Vorteile bei Geräuschdämmung, Landschaftsbild und Sicherheit. Langfristig gesehen stellen sie jedoch hohe Anforderungen an die Immobilienverwaltung und den Betriebsunterhalt, was eine Prüfung für die Betriebsfähigkeit von Immobilienverwaltungsunternehmen darstellt.

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Der Ursprung der heute weit verbreiteten "Hochplatten"-Projekte liegt in der neuen gesetzlichen Regelung zur "nicht angerechneten Bruttogeschossfläche".

Im Januar 2024 veröffentlichte Tianjin die "Richtlinien der Stadtverwaltung für Planung und Ressourcen zur planerischen Verwaltung der wertsteigernden Nutzung vielfältiger Wohnräume (zweite Gruppe)" und klärte erstmals, dass die aus der Gebäudefläche unter erhöhten Plattformen resultierende Bruttogeschossflächenzahl nicht auf die in den Planungsbedingungen festgelegte Bruttogeschossflächenzahl angerechnet wird. Danach folgten weitere Städte wie Hangzhou, Shanghai, Suzhou und Hefei diesem Beispiel.

Im September 2025 veröffentlichte Shanghai die "Mehreren Richtlinien der Planungs- und Ressourcenbehörde zur weiteren Förderung der Verbesserung der Wohnqualität in der Stadt", die 5 Kategorien mit 17 spezifischen Details abdecken, darunter Stadtgestaltung, Umweltqualität und Gebäudefunktionen. (Einzelheiten finden Sie in dem Artikel "Wichtige neue Regelungen in Shanghai: Wie groß ist ihr Einfluss?")

Die neuen Regelungen betonen, dass die Parkgaragen innerhalb von Wohnvierteln als Halbgeschoss oder als erhöhtes Erdgeschoss (nur auf einer Ebene) angelegt werden können, wobei ihre Gebäudefläche nicht auf die Bruttogeschossflächenzahl angerechnet wird. Auch wenn über der Garage ein nicht abgeschlossener erhöhter Raum oder ein überdachter Gehweg angelegt wird, wird diese Fläche nicht auf die Bruttogeschossflächenzahl angerechnet.

Damit bietet die Politik den "Hochplatten"-Projekten eine Befreiung von der Anrechnung auf die Bruttogeschossflächenzahl und zielt direkt auf das Kernkostenproblem der Entwickler ab, ohne dass die verkaufbare Fläche geopfert werden muss.

Ende 2025 wurde Anlan Shanghai das erste große reine Wohnprojekt mit durchgehender "Hochplatten"-Struktur in Shanghai, das nach der neuen Politik die Planungsgenehmigung, die Nutzungsgenehmigung und die Eröffnung des realen Demonstrationsbereichs abgeschlossen hat. Das gesamte Grundstück wurde um 4 Meter angehoben: Unter der Plattform befinden sich nur Garagen und gemeindenahe Geschäftsflächen, auf der Plattform liegen ausschließlich Wohnbereiche, zusammenhängende Landschaftsflächen und keine Durchfahrt für kommunale Kraftfahrzeuge.

Danach verbreiteten sich "Hochplatten"-Projekte rasch wie Pilze nach dem Regen in allen Wohngebieten Shanghais. Bis zum 30. Juni 2026 haben im ersten Halbjahr 2026 mindestens 7 vollständig mit "Hochplatten" ausgestattete Wohnanlagen die öffentliche Planungsbekanntgabe, die Genehmigung oder die Eröffnung des Ausstellungsraums abgeschlossen.

"Hochplatten"-Projekte haben sich von der Nischenlösung, die nur bei extrem luxuriösen Wohnungen erprobt wurde, zum Standard für neue verbesserte Wohnprojekte entwickelt.

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Der Kernwert des "Hochplatten"-Designs liegt in der Neugestaltung der Funktionen der Wohnanlage durch vertikale Höhenunterschiede, und seine Vorteile sind sehr offensichtlich.

1. Freisetzung von reinen Wohn- und Landschaftsräumen auf der Plattform

Das auffälligste Merkmal von "Hochplatten"-Wohnanlagen ist, dass sich alle Garagen unter der Plattform befinden und die gesamte Erdoberfläche für Fußgänger freigegeben wird, wodurch ein durchgängiges Fußgängersystem entsteht und eine vollständige Trennung von Fußgängern und Fahrzeugen wirklich realisiert wird. Kinder und ältere Menschen können im gesamten Wohnviertel spazieren gehen und spielen, ohne Fahrzeugen ausweichen zu müssen.

Gleichzeitig bildet die ursprünglich "ebene" Gartenlandschaft durch den Höhenunterschied unter der "Hochplatte" eine "dreidimensionale Gartenlandschaft". Dadurch übertreffen "Hochplatten"-Projekte sowohl im visuellen Eindruck als auch im Erlebnis beim Gehen in der Anlage weitgehend herkömmliche Wohngebäude.

2. Qualitativer Wandel des Werts von niedrigen Stockwerken

Die 1. bis 3. Etage in gewöhnlichen Wohnanlagen sind seit langem ein Nachteil beim Wohnungskauf, da sie leicht mit Problemen wie Feuchtigkeit, Lärm, schlechtem Ausblick, geringer Privatsphäre und Wasseransammlungen einhergehen.

Dank des um 4 bis 7 Meter angehobenen gesamten Grundrahmens von "Hochplatten"-Wohnanlagen entspricht die Erdgeschossfläche der Höhe der traditionellen 3. Etage, wodurch die traditionellen Nachteile des Wohnens im Erdgeschoss vollständig beseitigt werden und der Wert der Wohnungen in niedrigen Stockwerken sprunghaft ansteigt.

3. Deutliche Steigerung des Nutzflächenanteils

Der Nutzflächenanteil von "Hochplatten"-Wohnanlagen ist ebenfalls höher als der von herkömmlichen Wohnanlagen.

Bisher musste bei herkömmlichen Wohngrundstücken ein Teil der zulässigen Bruttogeschossfläche für Garagen abgezweigt werden. Um die Anforderungen an die Parkplatzquote zu erfüllen, konnten Entwickler nur die gesamte Wohnfläche verkleinern. Gemäß den neuen Shanghaier Regelungen befinden sich die Garagen von "Hochplatten"-Wohnanlagen vollständig unter der Plattform, und die Politik klärt, dass dieser Flächenanteil nicht auf die Bruttogeschossflächenzahl angerechnet wird. Das bedeutet, dass die gesamte zulässige Bruttogeschossfläche des Grundstücks vollständig für Wohnzwecke verwendet werden kann.

Gleichzeitig werden die standardmäßig zugehörigen zusammenhängenden überdachten Gehwege, erhöhten Landschaftsplattformen, Freizeit-Empfangsbereiche, Aufzüge zwischen den Ebenen und barrierefreien Rampen von "Hochplatten"-Wohnanlagen nicht auf die Bruttogeschossflächenzahl angerechnet, solange sie für die öffentliche Fortbewegung und Freizeit der Bewohner genutzt werden.

In gewöhnlichen Wohnanlagen würden solche Freizeit- und Verkehrsbauten zur gemeinsamen Nutzfläche des gesamten Gebäudes gezählt und von den Bewohnern anteilig getragen. Nach den neuen Regelungen wird dieser große Bereich von Nebeneinrichtungen nicht auf die gemeinsame Nutzfläche der Bewohner angerechnet, wodurch die Basis der gemeinsamen Nutzfläche direkt verringert und der Nutzflächenanteil erhöht wird.

Derzeit ist die vollständig mit "Hochplatten" ausgestattete Wohnanlage zu einem Kernverkaufsargument für neue verbesserte Wohnungen geworden und wettbewerbsfähiger als gewöhnliche Immobilien im selben Gebiet. Dies hat direkt zum "Gründungsjahr der Hochplatten-Wohnungen" in Shanghai 2026 geführt.

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Man kann erkennen, dass die ursprüngliche Absicht des "Hochplatten"-Designs sehr pragmatisch ist: Durch das gesamte Anheben der Erdgeschossfläche der Wohngebäude werden Funktionsräume wie Parkplätze und Nebeneinrichtungen unter der Plattform angeordnet, um mehr Landschafts- und öffentliche Flächen auf der Erdoberfläche innerhalb der begrenzten Landnutzungsindikatoren freizusetzen.

Für Wohnungskäufer bedeutet dies, dass unter kontrollierten Kosten die tatsächliche Nutzfläche zunimmt und gleichzeitig das doppelte Erlebnis aus "Trennung von Fußgängern und Fahrzeugen + Garten auf der Erdoberfläche" realisiert wird. Für die Stadt hingegen wird die Verdrängung der Erdoberflächenräume durch dicht besiedelte Wohngebiete gemildert.

Hinter diesem Raumvorteil gibt es jedoch wie bei herkömmlichen Wohngebäuden auch angeborene Einschränkungen.

Erstens steckt das derzeit vorherrschende "Hochplatten"-Design in einer Sackgasse der Homogenität. Die meisten Projekte betrachten es nur als eine Art "Raumzauber": Anheben, Erhöhen, Garten anlegen. Nach diesen drei Maßnahmen ist die Wohnanlage für sich geschlossen, aber klar von der Stadtgrenze getrennt. Hohe Zäune, unattraktive Eingänge und abgetrennte Geschäftsflächen im Erdgeschoss lassen die Wohnviertel immer noch als "städtische Inseln" erscheinen.

Um diesem Problem zu begegnen, liegt die zukünftige Durchbruchsrichtung in der Umstellung von "Optimierung innerhalb der Wohnanlage" auf "gemeinsame Integration mit der Stadtgrenze". Das "Hochplatten"-Design sollte nicht nur eine Raumstrategie für die Wohnanlage sein, sondern auch eine Erweiterung des öffentlichen Stadtraums. Der Raum unter der Plattform sollte von der reinen Parkfunktion hin zu gemeindenahen Geschäften, öffentlichen Dienstleistungen und einem langsamen Verkehrssystem der Stadt geöffnet werden. Die Schnittstelle des Erdgeschosses der Wohnanlage sollte von "geschlossenen Zäunen" zu "flexiblen Grenzen" umgewandelt werden, sodass Landschaft und Funktionen natürlich mit der städtischen Straße verbunden werden. Sogar die Höhe der Anhebung des gesamten Grundrahmens und die Behandlung der Steigung sollten eine nahtlose Verbindung mit den umliegenden kommunalen Straßen, Wasserflächen und Parkanlagen berücksichtigen. Wenn das "Hochplatten"-Design wirklich in das städtische Gewebe integriert ist, kann sich die Wohnanlage von einem "umschlossenen Garten" zu einem "in die Stadt eingebetteten Wohnzimmer" weiterentwickeln.

Zweitens stellt es eine Herausforderung für die langfristige Betriebs- und Verwaltungskapazität in der Zukunft dar. "Hochplatten"-Wohnanlagen realisieren eine Verbesserung von Landschaft und Wohnerlebnis, aber der zweistöckige Raum, die Wege mit Höhenunterschieden und die große Dachkonstruktion bringen neue Probleme für den langfristigen Betrieb, Unterhalt und die Sicherheitsverwaltung der Immobilienverwaltung, die sich von denen herkömmlicher ebenerdiger Wohnanlagen unterscheiden.

Zum Beispiel ist die Erdschicht auf der gesamten angehobenen Plattform dünn, die Wasserspeicherkapazität gering, Grünflächen neigen im Sommer bei hohen Temperaturen zum Austrocknen und Welken, und im Winter besteht ein höherer Bedarf an Wärmeerhaltung und Pflege. Die Belastbarkeit der Plattform ist begrenzt, das Wurzelwachstum großer Laubbäume ist eingeschränkt, sodass die Immobilienverwaltung die Pflanzen regelmäßig beschneiden, verstärken und austauschen muss.

Ein weiteres Beispiel: Die automatischen Aufzüge und barrierefreien Rampenaufzüge, die die äußere Erdoberfläche mit der oberen Fußgängerplattform verbinden, sind tägliche Durchgangswege für die Bewohner und werden sehr häufig genutzt. Diese Geräte gehören zu den speziellen Ausrüstungen und erfordern eine monatliche fachliche Wartung, sodass die Verschleißgeschwindigkeit der Teile weit höher ist als die von Aufzügen innerhalb der Wohngebäude.

Man kann erkennen, dass "Hochplatten"-Wohnanlagen durch das dreidimensionale Schichtdesign Vorteile bei Wohnlandschaft und Ruhe gewinnen, aber sie bringen nach der Fertigstellung nachhaltige Verwaltungsherausforderungen wie hohe Wartungskosten, komplexe Geräteprüfungen und Ausgaben für die öffentliche Instandhaltung mit sich. Um die Qualität der Wohnanlage langfristig stabil zu erhalten, ist eine wirksame Lösung erforderlich.

Für Wohnungskäufer gewinnt die Bedeutung der Wahl einer guten Immobilienverwaltung beim Wohnungskauf zunehmend an Gewicht, und für Immobilienunternehmen wird die Art, wie sie den Verkauf durch Immobilienverwaltung fördern können, zu einer neuen Marktchance.

In Zukunft werden Immobilienverwaltungsunternehmen mit der Fähigkeit zum Betrieb komplexer dreidimensionaler Wohnanlagen unabhängige Wettbewerbsvorteile in diesem Bereich erlangen. Die Immobilienverwaltung ist nicht mehr nur eine Nebeneinrichtung, sondern einer der Kernwettbewerbsvorteile von Immobilienunternehmen.

Insgesamt betrachtet ist der Hype um das "Hochplatten"-Konzept im Wesentlichen ein Branchenabbild der dreifachen Resonanz aus Verbesserungsbedarf in dicht besiedelten Städten, Planungspolitik und Produktinnovation.

Für Immobilienunternehmen beweist das "Hochplatten"-Modell, dass die Planung des Grundrahmens der Wohnanlage der Kernansatz für Differenzierung ist. Zukünftig müssen Unternehmen die ganzheitliche Integration von "Entwicklung + Immobilienverwaltung" über den gesamten Lebenszyklus realisieren und einen Qualitätsstandard abdecken, der von der Bauphase bis zur Betriebsphase reicht. Nur so können sie sich an den großen Branchentrend der Qualitätsverbesserung von "guten Wohnungen" anpassen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Ding Zuyu kommentiert den Immobilienmarkt", Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung