Woher kommt das Kapital? Ein Überblick über die „Geldtaschen“ der Stadterneuerung

Stadtneuierung ist ein wichtiger Hebel zur Förderung einer qualitativ hochwertigen Stadtentwicklung und zur Verbesserung der Lebensqualität der Bewohner. Die Sicherstellung der Finanzierung ist eine wesentliche Voraussetzung für ihren reibungslosen Ablauf. Angesichts des enormen Finanzbedarfs für die Stadtneuierung hat sich schrittweise ein pluralistisches Finanzierungssystem aus zentralen Haushaltsmitteln, lokalen Sonderanleihen, Krediten des Finanzsektors, Kapital aus der Privatwirtschaft und Beiträgen der Bewohner herausgebildet.

In diesem Jahr wurde der „15. Fünfjahresplan für Stadtneuierung“ (im Folgenden als „Plan“ bezeichnet) veröffentlicht, der ausdrücklich die Schaffung eines nachhaltigen Systems für Investitionen und Finanzierung im Bau und Betrieb von Städten vorsieht. Politische Maßnahmen werden in drei Bereichen festgelegt: Verbesserung der finanziellen Unterstützungsmaßnahmen, Optimierung der finanziellen Förderungsmaßnahmen und aktive Gewinnung von Kapital aus der Privatwirtschaft zur Beteiligung.

Im Juni haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Nationale Entwicklungs- und Reformkomitee und das Finanzministerium das System für statistische Erhebungen zur Stadtneuierung herausgegeben. Es umfasst Statistiken zur Finanzierung der Stadtneuierung (siehe Abbildung unten) und unterteilt sich hauptsächlich in drei Kategorien: Mittel aus dem Staatshaushalt, Kapital aus der Privatwirtschaft und sonstige Mittel. Zu den Mitteln aus dem Staatshaushalt gehören unter anderem Mittel aus dem zentralen Haushalt, Mittel aus provinziellen Haushalten, Mittel aus städtischen und untergeordneten Haushalten, allgemeine Anleihen lokaler Regierungen und spezielle Anleihen lokaler Regierungen. Das Kapital aus der Privatwirtschaft umfasst Beiträge von Eigentümereinheiten, Betreibern und Bewohnern sowie Kredite von Finanzinstituten. Unter Berücksichtigung der Verfügbarkeit von Daten konzentriert sich dieser Bericht auf die Analyse der Finanzierungssituation aus Bereichen wie Mittel aus dem zentralen Haushalt, spezielle Anleihen lokaler Regierungen und Kredite von Finanzinstituten, um allen Beteiligten als Referenz zu dienen.

Mittel aus dem zentralen Haushalt: Über 310 Milliarden Yuan für die Unterstützung der Stadtneuierung im Jahr 2026

Die Mittel aus dem zentralen Haushalt sind der „Ballast“ im Finanzsystem der Stadtneuierung, der die Funktion hat, die Richtung zu lenken und Investitionen anzuregen. Sie umfassen hauptsächlich Kanäle wie Investitionen im zentralen Haushalt, andere finanzielle Mittel der Zentralregierung (einschließlich Zuschüsse für städtische wohnungspolitische Sicherungsprojekte, Zuschüsse der Zentralregierung zur Unterstützung der Umsetzung von Maßnahmen zur Stadtneuierung usw.) und extrem langfristige Sonderanleihen.

(1) Investitionen im zentralen Haushalt: 97 Milliarden Yuan für die Unterstützung der Stadtneuierung im Jahr 2026

Investitionen im zentralen Haushalt sind Mittel, die vom Staatshaushalt für Anlageinvestitionen bereitgestellt werden. Seit langem unterstützen sie die Stadtneuierung über Kanäle wie „wohnungspolitische Sicherungsprojekte“. Im Jahr 2025 hat das Nationale Entwicklungs- und Reformkomitee offiziell einen Sonderfonds für Stadtneuierung im Rahmen der Investitionen im zentralen Haushalt eingerichtet, wodurch die Unterstützung der Stadtneuierung von einer verstreuten zu einer gezielten Schwerpunktsicherung übergeht. Dies markiert einen historischen Sprung in der Unterstützung dieses Kanals für die Stadtneuierung. Diese Mittel werden in der Regel zur Unterstützung gemeinnütziger und grundlegender Projekte verwendet.

Tabelle: Unterstützung der Stadtneuierung durch Investitionen im zentralen Haushalt

Quelle: Zusammenstellung und Bearbeitung durch das China Index Academy

Im Jahr 2025 wurden 80 Milliarden Yuan aus den Investitionen im zentralen Haushalt für die Unterstützung der Stadtneuierung bereitgestellt. Yunnan-Provinz erhielt Unterstützung für 78 Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 7,616 Milliarden Yuan, was einem Anteil von 9,5 % entspricht und 3142 alte Wohnviertel, 4191 Wohnungen in Sanierungsgebieten und 3883 gefährliche alte Wohnungen umfasst. Anhui erhielt 5,34 Milliarden Yuan, was einem Anteil von 6,7 % entspricht.

Im Hinblick auf die Veränderung der Mittel beträgt das für die Stadtneuierung im Rahmen der Investitionen im zentralen Haushalt im Jahr 2026 bereitgestellte Mittelvolumen 97 Milliarden Yuan, was 17 Milliarden Yuan mehr als im Jahr 2025 entspricht, einer Steigerung von etwa 21 %. Das Mittelvolumen erreicht eine neue Stufe.

(2) Andere finanzielle Mittel der Zentralregierung: Über 56 Milliarden Yuan für die Unterstützung der Stadtneuierung im Jahr 2026

■ Zuschüsse der Zentralregierung für städtische wohnungspolitische Sicherungsprojekte: Über 40 Milliarden Yuan für die Unterstützung der Stadtneuierung im Jahr 2026

Die Zuschüsse für städtische wohnungspolitische Sicherungsprojekte sind ein umfassender Finanzkanal, über den die Zentralregierung durch Transferzahlungen die lokale Regierung bei der Umsetzung der Wohnungsversorgung und der Stadtneuierung unterstützt. Sie werden gemeinsam vom Finanzministerium und dem Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung verwaltet und gehören zu den Transferzahlungen für gemeinsame finanzielle Angelegenheiten.

Im Jahr 2024 haben das Finanzministerium und das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung die Verwaltungsvorschriften für Zuschüsse der Zentralregierung für städtische wohnungspolitische Sicherungsprojekte neu festgelegt. Der Unterstützungsbereich der Zuschüsse umfasst ausdrücklich die Wohnungsversorgung, die Umgestaltung von Dörfern in der Stadt, die Umgestaltung alter städtischer Wohnviertel und die Umgestaltung von Sanierungsgebieten (gefährliche alte städtische Wohnungen). Die Zuschüsse werden nach dem Prinzip der Kombination aus Belohnung und Unterstützung verteilt: 80 % der Mittel werden nach dem Umfang der jeweiligen Aufgaben verteilt, 20 % dienen als Belohnungsmittel. Die Geltungsdauer der Zuschüsse läuft bis 2027. Nach Ablauf wird bewertet, ob die Maßnahmen fortgesetzt und die Geltungsdauer verlängert werden soll.

Zu den Hauptmerkmalen gehört erstens, dass der Abdeckungsbereich stetig erweitert wird: Von der anfänglichen Konzentration auf die Sanierung von Sanierungsgebieten und öffentliche Wohnungen erstreckt sich die Unterstützung schrittweise auf die Umgestaltung alter Wohnviertel (seit 2019), geförderte Mietwohnungen (seit 2021), die Umgestaltung von Dörfern in der Stadt und die Infrastruktur für geförderte Eigenheimwohnungen (seit 2024);

Zweitens ist das Volumen relativ stabil: In den letzten Jahren lag das jährliche Gesamtvolumen der Zuschüsse für wohnungspolitische Sicherungsprojekte bei etwa 70 Milliarden Yuan. Für 2026 sind im Haushalt 67,241 Milliarden Yuan vorgesehen, was 3,539 Milliarden Yuan weniger als das Ergebnis von 2025 entspricht.

Tabelle: Verteilung der Zuschüsse für wohnungspolitische Sicherungsprojekte im Jahr 2025 (Haushaltszahlen, in Milliarden Yuan)

Datenquelle: Finanzministerium, Zusammenstellung und Bearbeitung durch das China Index Academy 

Im Jahr 2025 betrugen die im Haushalt vorgesehenen Zuschüsse für nationale wohnungspolitische Sicherungsprojekte 70,78 Milliarden Yuan (Gesamtzahl der zu verteilenden Mittel), davon 56,6 Milliarden Yuan, die nach dem Aufgabenumfang verteilt wurden, und 14,18 Milliarden Yuan als Belohnungsmittel. Unter allen Provinzen und Städten hat Sichuan mit 6,38 Milliarden Yuan die höchste zu verteilende Summe, gefolgt von Hubei und Guangdong, die jeweils über 5 Milliarden Yuan zu verteilen haben.

Von den nach dem Aufgabenumfang verteilten Mitteln entfallen auf die Stadtneuierung (Summe aus Umgestaltung von Dörfern in der Stadt, Umgestaltung alter Wohnviertel und Umgestaltung von Sanierungsgebieten) auf nationaler Ebene 40,2 Milliarden Yuan, was einem Anteil von 71 % entspricht. Unter den Provinzen und Städten hat Sichuan mit 4,74 Milliarden Yuan die höchste Summe für die Stadtneuierung, was einem Anteil von bis zu 87 % der nach dem Aufgabenumfang verteilten Mittel entspricht. Provinzen und Städte wie Hubei, Jiangxi und Chongqing erhalten jeweils über 2 Milliarden Yuan an Zuschüssen für die Stadtneuierung. In Provinzen wie Zhejiang und Guangdong liegt der Anteil der Zuschüsse für die Stadtneuierung an den nach dem Aufgabenumfang verteilten Mitteln unter 50 %, wobei Zhejiang nur 20 % erreicht und mehr Mittel für die Wohnungsversorgung verwendet.

Im Oktober 2025 hat das Finanzministerium vorab einen Teil des Haushalts für Zuschüsse der Zentralregierung für städtische wohnungspolitische Sicherungsprojekte im Jahr 2026 in Höhe von 56,6 Milliarden Yuan zugewiesen. Unter Berücksichtigung der Verteilung der Mittel nach dem Aufgabenumfang im Jahr 2025 wird erwartet, dass die Zuschüsse für die Stadtneuierung im Jahr 2026 weiterhin über 40 Milliarden Yuan liegen werden.

■ Festzuschüsse der Zentralregierung: Über 16 Milliarden Yuan für die Unterstützung der Stadtneuierung im Jahr 2026

Im Jahr 2024 haben das Finanzministerium und das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung einen Auswahlmechanismus für Demonstrationsprojekte im Rahmen der „Unterstützung der Zentralregierung zur Umsetzung von Maßnahmen zur Stadtneuierung“ eingeführt. Durch wettbewerbliche Auswahl werden Städte ausgewählt, die Festzuschüsse erhalten, um sie bei der Erprobung nachhaltiger Mechanismen für die Stadtneuierung und der Behebung von Mängeln in der Infrastruktur zu unterstützen. Bis 2026 wurden innerhalb von drei Jahren insgesamt 50 Städte unterstützt, was schrittweise ein nationales Demonstrationsmuster bildet.

Die Zuschussstandards betragen für jede Stadt in Ost-, Zentral- und Westchina insgesamt höchstens 800 Millionen Yuan, 1 Milliarde Yuan bzw. 1,2 Milliarden Yuan. Nach Berechnung der maximalen Zuschussstandards pro Stadt beliefen sich die dreijährigen Zuschüsse für 15 Städte im Jahr 2024 auf 14,4 Milliarden Yuan (Städte in Nordostchina folgen dem Standard für Ostchina, dasselbe gilt im Folgenden), für 20 Städte im Jahr 2025 auf 19,6 Milliarden Yuan und für 15 Städte im Jahr 2026 auf 14,4 Milliarden Yuan. Bei jährlicher Durchschnittsberechnung wird erwartet, dass 50 Städte im Jahr 2026 über 16 Milliarden Yuan an Zuschüssen der Zentralregierung erhalten werden.

Tabelle: Zusammenfassung der Unterstützung der Zentralregierung für Maßnahmen zur Stadtneuierung (in Milliarden Yuan)

Datenquelle: Zusammenstellung und Bearbeitung durch das China Index Academy 

(3) Extrem langfristige Sonderanleihen: 160 Milliarden Yuan für die Unterstützung der Stadtneuierung im Jahr 2026

Extrem langfristige Sonderanleihen sind ein wichtiges Instrument der Zentralregierung zur Stärkung der antizyklischen Regulierung und zur Unterstützung der „zwei Schwerpunkte“ (Umsetzung wichtiger nationaler Strategien und Aufbau von Sicherheitskapazitäten in Schlüsselbereichen). Der Bereich der Stadtneuierung (hauptsächlich durch den Bau und die Umgestaltung von unterirdischen Rohrleitungen in Städten) ist zu einem der zentralen Unterstützungsbereiche für den Aufbau der „zwei Schwerpunkte“ geworden. Zuvor hat das Nationale Entwicklungs- und Reformkomitee ausdrücklich festgelegt, dass im Jahr 2026 160 Milliarden Yuan für den Bau und die Umgestaltung von unterirdischen Rohrleitungen in Städten wie Gas-, Abwasser-, Wasserversorgungs- und Heizungsleitungen bereitgestellt werden, um die Mängel im Bau der unterirdischen Rohrleitungen in Städten zu beheben und die Fähigkeit der Städte zur Katastrophenverhütung und -minderung sowie die umfassende Tragfähigkeit zu verbessern.

Spezielle Anleihen lokaler Regierungen: Über 350 Milliarden Yuan für die Stadtneuierung im Jahr 2026

Spezielle Anleihen lokaler Regierungen sind ein wichtiger Finanzkanal für die Unterstützung der Stadtneuierung durch die lokalen Regierungen, mit Vorteilen wie großem Volumen, Finanzierbarkeit, breiter Abdeckung und niedrigen Kapitalkosten. Die mit der Stadtneuierung verbundenen Investitionsbereiche umfassen hauptsächlich wohnungspolitische Sicherungsprojekte, Umgestaltung alter städtischer Wohnviertel, Umgestaltung von Sanierungsgebieten, Umgestaltung von Dörfern in der Stadt, geförderte Mietwohnungen und den Bau von Infrastruktur für unterirdische Rohrleitungen in Städten. Im Jahr 2024 haben die Aufsichtsbehörden ausdrücklich festgelegt, dass qualifizierte Projekte zur Umgestaltung von Dörfern in der Stadt offiziell in den Unterstützungsbereich der speziellen Anleihen aufgenommen werden. Ende des Jahres veröffentlichte das Staatsratsbüro das Dokument Nr. 52 (Stellungnahmen zur Optimierung und Verbesserung des Verwaltungsmechanismus für spezielle Anleihen lokaler Regierungen), das die Erweiterung der Investitionsbereiche spezieller Anleihen und deren Verwendung als Eigenkapital für Projekte vorsieht – die Stadtneuierung ist darin enthalten.

In den Investitionsbereichen der neuen speziellen Anleihen lokaler Regierungen hat das China Index Academy die mit der Immobilienwirtschaft verbundenen Bereiche schwerpunktmäßig überwacht, darunter wohnungspolitische Sicherungsprojekte, geförderte Mietwohnungen, Umgestaltung von Sanierungsgebieten, Umgestaltung alter städtischer Wohnviertel und Landreserven. Durch weitere detaillierte Aufschlüsselung kann die Emissionssituation der mit der Stadtneuierung verbundenen speziellen Anleihen analysiert werden. Nach unvollständigen Statistiken des China Index Academy lagen die mit der Stadtneuierung verbundenen speziellen Anleihen in den Jahren 2024 bis 2025 jeweils über 350 Milliarden Yuan. Im ersten