Was können Immobilienunternehmen noch tun, wenn sie keine Häuser verkaufen?

In den letzten Jahren zeichnet sich die Branche insgesamt durch das deutliche Merkmal „Druck auf die Gewinne und strukturelle Differenzierung“ aus.

Was können Immobilienunternehmen in einer Phase tiefgreifender Branchenanpassung außer „Häuser verkaufen“ noch tun?

Sind die bekannten „zweiten Wachstumskurven“ wie Immobilienverwaltung, Auftragsentwicklung, Gewerbebetrieb, Vermietung, Kultur- und Tourismusangebote, Technologieangebote und Gesundheitsfürsorge nur „Werbegags“ oder echte, nachhaltige Beiträge?

Betrachtet man die vier großen staatseigenen Unternehmen Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land und China Merchants Shekou, die im Verkaufsvolumen an der Spitze der Branche stehen, so haben diese vier Konzerne in den letzten Jahren kontinuierlich ihre „nicht wohnungsbezogenen Geschäfte“ ausgebaut, um eine „zweite Wachstumskurve“ zu entwickeln.

Gemessen am Umsatzvolumen liegt China Resources Land bei den Einnahmen aus nicht wohnungsbezogenen Geschäften weit vorne; gemessen am Anteil am Gesamtumsatz machen diese Einnahmen bei China Resources Land und China Merchants Shekou 15,4 % des Unternehmensgesamtumsatzes aus. Bei Bürogebäuden, einem Bereich, in dem die Branche seit jeher nur schwer Erfolge erzielt, verzeichnet China Overseas Land & Investment den höchsten Umsatzanteil.

Betrachtet man die Gewinnmargen der nicht wohnungsbezogenen Geschäfte sowie deren Anteil am Gesamtumsatz und am Gesamtgewinn, so haben diese Geschäfte bei den vier staatseigenen Unternehmen völlig unterschiedliche Auswirkungen auf die Gesamtgewinnmarge.

Vor dem Hintergrund, dass das Entwicklungsgeschäft seinen Höhepunkt erreicht und das Gesamtvolumen der Branche schrumpft, haben Immobilienunternehmen neben dem „Verkauf von Häusern“ noch viele Wege vor sich.

01

Seit Anfang 2025 ist der Wettbewerb zwischen den führenden Immobilienunternehmen extrem verschärft, insbesondere bei den vier Unternehmen, die in der vollständigen Umsatzrangliste die vordersten Plätze belegen. Unter ihnen behaupten China Resources Land und China Merchants Shekou stets die Plätze drei und vier und halten einen deutlichen Abstand zu den beiden führenden Unternehmen sowie zum fünftplatzierten Konzern. Die kumulierten Verkaufsbeträge in allen Segmenten von China Overseas Land & Investment und Poly Developments liegen nur geringfügig auseinander, was auf einen angespannten Wettbewerb hindeutet.

Vor dem Hintergrund, dass das Volumen des traditionellen Entwicklungsgeschäfts seinen Höhepunkt erreicht und der Wettbewerb weiter zunimmt, setzen große Unternehmen verstärkt auf vielfältige nicht wohnungsbezogene Geschäfte. Bei den vier staatseigenen Unternehmen gibt es zahlreiche Aktivitäten in Bereichen wie gewerbliche REITs, Sozialwohnungen, Gesundheitsfürsorge und leichtes Vermögensmanagement im Gewerbebereich.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 erhielt Poly Developments die erste Genehmigung für die Registrierung eines gewerblichen Immobilien-REIT eines staatseigenen Unternehmens in China und etablierte ein neues Gemeinschaftsmodell „Immobilienverwaltung + Pflege“, zudem wurde eine große TOD-Gemeinschaft für Mietwohnungen eröffnet. China Overseas Land & Investment stellte eine neue Theorie für den Gewerbeimmobilienbetrieb vor und realisierte das erste große offene Pflegewohnprojekt eines staatseigenen Unternehmens in Peking. China Resources Land leitete die Anmeldung seines ersten gewerblichen Immobilien-REITs ein, deckte gleichzeitig alle Bezirke und Städte in der Provinz Hubei mit dem leichten Vermögensmanagement für Gewerbeimmobilien ab und fügte neue Projekte für Sozialwohnungen und Personalwohnungen hinzu. Darüber hinaus wurde im Juli der größte nationale, auf Eigentumsrechte basierende Interinstitutionen-REIT erfolgreich an die Börse gebracht. China Merchants Shekou beteiligte sich ebenfalls an gewerblichen Immobilien-REITs und realisierte das erste große Sozialwohnungsprojekt in Hefei.

Alle vier staatseigenen Unternehmen haben den geschlossenen Kreislauf „Investition, Finanzierung, Verwaltung und Exit“ im Betriebssegment realisiert und eine Qualitätssteigerung in mehreren Geschäftsfeldern erreicht.

02

Wie stark stützen die „nicht wohnungsbezogenen Geschäfte“ dieser Unternehmen den Gesamtgewinn, während die vier staatseigenen Konzerne sie intensiv vorantreiben?

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung hat nur China Merchants Shekou offiziell die Gewinnprognose für die erste Hälfte des Jahres 2026 vorgelegt, daher stützen wir uns hauptsächlich auf die Daten des Jahres 2025.

Gemessen am Umsatzvolumen liegen die Einnahmen von China Resources Land aus nicht wohnungsbezogenen Geschäften weit vorne und erreichen 43,278 Milliarden Yuan. Poly Developments und China Merchants Shekou liegen mit 24,217 Milliarden Yuan bzw. 23,899 Milliarden Yuan nahezu gleichauf, während China Overseas Land & Investment mit nur 11,315 Milliarden Yuan zurückbleibt.

Gemessen am Gesamtumsatzanteil machen die Einnahmen aus nicht wohnungsbezogenen Geschäften bei China Resources Land und China Merchants Shekou 15,4 % des Unternehmensgesamtumsatzes aus, was ein hoher Wert ist. Bei Poly Developments und China Overseas Land & Investment liegen die Anteile hingegen nur bei 7,9 % bzw. 6,7 %, was einen deutlichen Unterschied darstellt.

Betrachtet man die einzelnen Unternehmen, so steigen die nicht wohnungsbezogenen Einnahmen von China Resources Land kontinuierlich an und führen das Volumen seit Jahren an.

Dabei sind die Einnahmen aus ertragbringenden Immobilien mit Mieteinnahmen am höchsten und erreichen 25,44 Milliarden Yuan, was einem Anteil von 59 % entspricht. Diese Einnahmen stammen hauptsächlich aus Mieten von Einkaufszentren und machen 86,2 % der Einnahmen aus dem Mietgeschäft aus.

An zweiter Stelle stehen die Einnahmen aus dem leichtgewichtigen Management mit Gebühren, die 17,83 Milliarden Yuan erreichen und einen Anteil von 41 % ausmachen. Sie stammen hauptsächlich aus dem leichtgewichtigen Managementgeschäft von China Resources Mixc Living, einem börsennotierten Tochterunternehmen.

Für China Resources sind die langfristigen Mieteinnahmen und Betriebsausschüttungen aus den eigenen Gewerbeimmobilien der „Mixc-Serie“ wie „Mixc City“, „Mixc World“ und „Mixc One“ die Hauptquelle seiner „nicht wohnungsbezogenen Einnahmen“.

Die nicht wohnungsbezogenen Einnahmen von China Merchants Shekou steigen ebenfalls stetig an und erreichten 2025 23,899 Milliarden Yuan. Davon entfallen 16,73 Milliarden Yuan auf Einnahmen aus Immobilienverwaltung, was einem Anteil von 70 % entspricht und einem jährlichen Wachstum von 8,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Einnahmen stammen hauptsächlich von China Merchants Property Operation & Service, der Plattform für Immobilienverwaltung und leichtgewichtigen Betriebsdienste des Konzerns.

Darüber hinaus beliefen sich die Einnahmen aus dem Vermögensbetrieb, einschließlich des Betriebs von gehaltenen Immobilien wie Gewerbe- und Bürogebäuden, Apartments und Hotels sowie Industrieparks, sowie aus Geschäften wie Messen und Kreuzschifffahrt, auf 7,63 Milliarden Yuan.

Im Vergleich zu China Resources Land und China Merchants Shekou ist das Wachstum der nicht wohnungsbezogenen Geschäfte bei Poly Developments und China Overseas Land & Investment relativ schwach. Bei Poly Developments blieben die nicht wohnungsbezogenen Einnahmen in den letzten Jahren im Bereich von 24 bis 24,5 Milliarden Yuan und sanken jährlich leicht. Davon erzielte Poly Property 2025 einen Gesamtumsatz aus Immobilienverwaltung von 17,13 Milliarden Yuan, während Einnahmen aus dem Vermögensbetrieb wie Bau, Vermietung, Hotels, Gewerbe, Design und Messen 5,14 Milliarden Yuan erreichten.

Bemerkenswert ist, dass Poly Property 2025 sowohl bei der vertraglich vereinbarten Fläche als auch beim Gesamtumsatz über China Merchants Property Operation & Service lag. In den letzten Jahren hat China Merchants Property Operation & Service jedoch durch die Expansion im Drittmarkt und die Zusammenarbeit mit dem Großaktionär die Einnahmen aus dem Hauptgeschäft der Immobilienverwaltung gesteigert und eine starke Entwicklung verzeichnet.

Schließlich ist China Overseas Land & Investment zu nennen: Seine nicht wohnungsbezogenen Einnahmen wachsen langsam und ihr Anteil am Gesamtumsatz steigt jährlich leicht an, aber sowohl das Volumen als auch der Anteil sind die niedrigsten unter den vier staatseigenen Unternehmen.

Es ist jedoch zu beachten, dass China Overseas Land & Investment 2025 Einnahmen aus nicht wohnungsbezogenen Geschäften von 11,315 Milliarden Yuan erzielte, davon entfallen etwa 7,2 Milliarden Yuan auf den Betrieb von Gewerbeimmobilien, was einem Anteil von rund 64 % entspricht und erstmals die gesamten Zinsaufwendungen des Unternehmens deckt. Von diesen 7,2 Milliarden Yuan sind die Einnahmen aus Bürogebäuden mit 3,47 Milliarden Yuan am höchsten, gefolgt von Einnahmen aus Einkaufszentren mit 2,39 Milliarden Yuan.

Aktuell ist der Büroimmobilienmarkt durch Überangebot und schwache Nachfrage stark unter Druck. China Overseas Land & Investment erzielte jedoch in diesem schwierigen Branchenumfeld dank der Vorteile von Bestandsimmobilien in Kernstädten und langfristigen Mietverträgen hohe Einnahmen. Im Jahr 2026 belief sich die neu unterzeichnete Fläche für Bürogebäude von China Overseas Land & Investment auf 1,105 Millionen Quadratmeter, der Anteil der Flächen mit Mietverträgen von mehr als zwei Jahren betrug 81 %, die Vermietungsquote von etablierten Projekten lag bei 80 % und die Betriebsgewinnmarge erreichte 56 %.

03

Man sieht, dass die vier staatseigenen Unternehmen unterschiedliche Schwerpunkte in ihren nicht wohnungsbezogenen Geschäften setzen. Diese Unterschiede führen auch zu unterschiedlichen Bruttogewinnmargen der Unternehmen.

Bei China Resources Land steigen die nicht wohnungsbezogenen Einnahmen kontinuierlich an, gleichzeitig wächst ihr Beitrag zum Gesamtbruttogewinn stetig von 25,4 % im Jahr 2022 auf 38,2 % im Jahr 2025.

Obwohl das Umsatzvolumen der nicht wohnungsbezogenen Geschäfte von China Overseas Land & Investment relativ gering ist, liegt der Anteil des nicht wohnungsbezogenen Gewinns relativ hoch. Er stieg allmählich von 7,3 % auf 17,3 %, sodass sich die stützende Wirkung auf den Unternehmensgewinn stabil erhöht.

Der Anteil des nicht wohnungsbezogenen Gewinns von Poly Developments ist deutlich gesunken und fiel von 9,5 % auf 7,1 %, wodurch die Fähigkeit des nicht wohnungsbezogenen Segments, Gewinne auszugleichen, kontinuierlich abnimmt.

Obwohl der Anteil des nicht wohnungsbezogenen Gewinns von China Merchants Shekou gegenüber 1,02 % im Jahr 2022 deutlich gestiegen ist, pendelt er stets auf einem niedrigen Niveau unter 7 %, sodass seine treibende Wirkung auf den Gesamtgewinn begrenzt ist.

Betrachtet man die Gewinnmargen der nicht wohnungsbezogenen Geschäfte sowie deren Anteil am Gesamtumsatz und am Gesamtgewinn, so haben diese Geschäfte bereits völlig unterschiedliche Auswirkungen auf die Gesamtgewinnmarge der vier staatseigenen Unternehmen.

Die Bruttogewinnmarge der nicht wohnungsbezogenen Geschäfte von China Resources Land steigt jährlich an. In Kombination mit dem stetig wachsenden Anteil dieser Geschäfte am Gesamtumsatz wird die Gesamtbruttogewinnmarge positiv gestützt, sodass sie langfristig auf einem hohen Niveau in der Branche liegt.

Die Bruttogewinnmarge der nicht wohnungsbezogenen Geschäfte von Poly Developments und China Merchants Shekou ist stark gesunken, was die ausgleichende Wirkung dieses Segments schwächt und den Rückgang der Gesamtbruttogewinnmarge beschleunigt. Dies hängt möglicherweise mit ihrer Geschäftsstruktur zusammen, die hauptsächlich auf Immobilienverwaltung basiert.

Da China Overseas Land & Investment die Gewinnmargen vor Steuern für jedes Geschäftssegment nur in den Segmentergebnissen veröffentlicht, ist die Gewinnmarge vor Steuern seiner