Der erste REIT für ein Einkaufszentrum in einer Kreisstadt wurde erfolgreich umgesetzt.
Letzte Woche aktualisierte die Projektgesellschaft des Xincheng Ruyan Wuyue-Platzes ihre Industrie- und Handelsinformationen. Der 100-prozentige Anteilseigner wurde von der ursprünglichen Xincheng Wanbo Real Estate Co., Ltd. in die Guangdong Baocheng Xinyi Enterprise Management Co., Ltd. umgewandelt.
Bei genauerer Prüfung ist der Anteilseigner von Guangdong Baocheng Xinyi eine Partnerschaftsgesellschaft. Bei weiterer Prüfung der Partner und ihrer Anteilseigner stellte sich heraus, dass es sich um zwei staatliche Investitionsplattformen in den Provinzen Guangdong und Anhui handelt.
Quelle: Qichacha
Daraus geht hervor, dass die Eigentumsrechte an den Vermögenswerten dieses Projekts bereits von den ursprünglichen Eigentümern übertragen wurden. Und die neuen Anteilseigner sind keine gewöhnlichen Übernehmer, sondern aller Wahrscheinlichkeit nach eine Pre-REIT-Plattform, die sich auf das Halten und Fördern von gewerblichen Vermögenswerten spezialisiert.
Dies ist ein unauffälliges, aber wichtiges Signal: Die erste Pre-REIT für ein Einkaufszentrum in einer Kreisstadt in China wurde umgesetzt.
In der Vergangenheit, wenn man von REITs sprach, hatte man den Eindruck, dass es sich bei den zugrunde liegenden Vermögenswerten hauptsächlich um Einkaufszentren in Kernlagen von Großstädten der ersten und zweiten Ebene handelte. Heute hat jedoch auch ein Einkaufszentrum auf dem Kreismarkt echte Investitionen vom Kapitalmarkt erhalten – dies verdient Aufmerksamkeit und Untersuchung.
Die Vermögensseite:
Warum ausgerechnet der Ruyan Wuyue-Platz?
Ruyan ist eine Kreisstadt unter der Verwaltung von Wenzhou in der Provinz Zhejiang, mit etwa 1,55 Millionen ständigen Einwohnern und belegt den 24. Platz unter den 100 wettbewerbsstärksten Kreisstädten Chinas im Jahr 2025.
Gemäß der neuesten veröffentlichten Rangliste des Pro-Kopf-Einkommens der Stadtbewohner in chinesischen Kreisstädten von Yicai, belegt Ruyan mit einem Wert von 89.000 Yuan den 9. Platz und ist eine recht wohlhabende Kreisstadt.
Der Xincheng Ruyan Wuyue-Platz liegt im Kerngebiet des Anyang-Bezirks in Ruyan, nur 700 Meter von der Regierung der Stadt Ruyan entfernt. Das Projekt wurde 2018 eröffnet und hat eine Fläche von etwa 135.000 Quadratmetern. Es ist das größte und am umfassendsten sortierte One-Stop-Einkaufszentrum vor Ort.
In der ersten Hälfte des Jahres 2026 belegte es den zweiten Platz unter den über 200 Wuyue-Plätzen im ganzen Land bei den Mieteinnahmen, und die Vermietungsquote liegt dauerhaft bei 100 %. Im Jahr 2025 überschritt der Gesamtumsatz des Projekts 1,1 Milliarden Yuan, und die jährliche Besucherzahl überstieg 17 Millionen, was durchschnittlich 46.500 Besuchern pro Tag entspricht. Diese Zahl ist für eine Kreisstadt sehr solide.
Das wirtschaftliche Entwicklungsniveau von Ruyan spiegelt sich auch im Markenniveau des Projekts wider. Derzeit sind etwa 210 Marken im Ruyan Wuyue-Platz tätig, davon machen internationale bekannte Marken 26 % aus. In den letzten zwölf Monaten wurden über 130 Marken erneuert, und mehr als 60 Marken sind die ersten ihrer Art in der Stadt – darunter die ersten Geschäfte internationaler Schönheitsmarken wie Lancôme, Estée Lauder und Sephora in Ruyan.
Darüber hinaus verfügt das Star Metropolis STARX Kino als Hauptmieter über den weltweit ersten STARX-Großbildsaal, der im letzten Jahr einen Gesamtkassenerfolg von über 14 Millionen Yuan erzielte. Der Yonghui-Supermarkt schloss im August 2025 die Umgestaltung nach dem „Pang Donglai-Modell“ ab: 48 % der Waren wurden ausgetauscht, 37 % neue Produkte eingeführt, und die Bindung von Familienkunden hat sich deutlich verbessert.
Während des Nationalfeiertags 2025 wurde der Ruyan Wuyue-Platz als typisches Beispiel für die Steigerung der Konsumaktivität auf Kreisebene in der Nachrichtensendung „News Broadcast“ des CCTV vorgestellt und wurde zu einem lebendigen Beispiel für die Qualitätsverbesserung und Erweiterung des Handels im unteren Marktsegment sowie die beschleunigte Freisetzung des Konsumpotenzials.
All diese Daten und Informationen zeigen, dass der Ruyan Wuyue-Platz sowohl innerhalb des Xincheng-Systems als auch auf dem lokalen Markt ein ausgezeichnetes Vermögenswert ist. Im Vergleich zur administrativen Ebene der Stadt, in der er sich befindet, sind die marktführende Qualität der Vermögenswerte und die Betriebsstabilität der entscheidende Faktor, der Investoren anzieht.
Schließlich kaufen Investoren, die über die Pre-REIT-Struktur einsteigen, keine einfache Vermögensallokation, sondern setzen auf die Fähigkeit, dauerhaft Mieterträge zu generieren, und auf höhere Erträge bei einem zukünftigen Ausstieg.
Anhand des aktuellen Zustands des nationalen REIT-Marktes werden neben Xincheng auch mehrere andere Kreis-Projekte mit zugrunde liegenden Vermögenswerten vorangetrieben. Zum Beispiel wurde das Mixc-Projekt von China Resources in Kunshan in die Liste der Kapitalerhöhungen für öffentliche Konsum-Infrastruktur-REITs aufgenommen, während das Zhaoshang Garden City in Kunshan derzeit für gewerbliche Immobilien-REITs angemeldet wird.
Der Ruyan Wuyue-Platz als erstes Einkaufszentrum auf Kreisebene, das in den Pre-REIT-Markt eintritt, könnte dem Kapitalmarkt neue Erkenntnisse und Vertrauen in den gewerblichen Immobilienmarkt auf Kreisebene vermitteln.
Der ursprüngliche Eigentümer:
Das mehrschichtige REIT-System von Xincheng
Wenn der aktivste staatliche Bauträger auf dem REIT-Markt China Resources ist, dann gebührt der erste Platz unter den privaten Unternehmen zweifellos Xincheng.
Von Versuchen mit ausländischen REIT-Plattformen bis hin zur Fokussierung auf den nationalen mehrschichtigen REIT-Markt haben sie seit Jahren eine systematische Ausweitung im Bereich der Verbriefung von Vermögenswerten vorgenommen.
Je nach Zielgruppe und Zugangsvoraussetzungen umfasst der aktuelle nationale mehrschichtige REIT-Markt hauptsächlich öffentliche REITs (einschließlich gewerblicher Immobilien-REITs), interinstitutionelle REITs und Pre-REITs.
Öffentliche REITs werden an Börsen öffentlich notiert und erfordern die Genehmigung durch den Nationalen Entwicklungs- und Reformausschuss und/oder die China Securities Regulatory Commission für ihre Emission. Die regulatorischen Anforderungen sind am strengsten, die Vermögenswerte müssen reif im Betrieb sein und einen hochgradig stabilen Cashflow aufweisen.
Interinstitutionelle REITs richten sich an professionelle institutionelle Investoren wie Banken, Versicherungen und Fonds. Der Genehmigungsverlauf ist relativ einfach, aber die Anforderungen an die Qualität der Vermögenswerte sind nicht niedriger.
Pre-REITs sind ein Schritt, der weiter vorne liegt als die beiden vorherigen.
Zuerst werden die Vermögenswerte in eine REIT-ähnliche Struktur eingebracht, um sie kontinuierlich zu fördern und zu betreiben. Gleichzeitig werden die Compliance und die Finanzstruktur der Vermögenswerte geklärt. Wenn die Bedingungen reif sind, wird je nach Marktumfeld und den Anforderungen aller Beteiligten der Ausstiegsweg gewählt – es kann ein interinstitutioneller REIT oder ein gewerblicher Immobilien-REIT emittiert werden, oder der ursprüngliche Eigentümer führt einen Rückkauf durch.
Die Ausweitung von Xincheng auf diesen drei Ebenen erfolgte fast gleichzeitig. Im November 2025 wurde der interinstitutionelle REIT mit dem Wuyue-Platz im Qingpu-Bezirk von Shanghai als zugrunde liegendem Vermögenswert – der Guojin Asset Management – Wuyue-Platz haltende Immobilien Vermögensunterstützte Spezialplan – offiziell an der Shanghai Stock Exchange gegründet, mit einem Emissionsvolumen von 616 Millionen Yuan.
Im Juni 2026 schloss das Produkt seine erste Kapitalerhöhung ab, bei der die Vermögenswerte des Wuyue-Platzes im Jinnan-Bezirk von Tianjin und des Wuyue-Platzes in Rugao, Jiangsu, eingebracht wurden. Das Volumen des Produkts stieg von 1,286 Milliarden Yuan auf 2,146 Milliarden Yuan. Dies war die erste Kapitalerhöhung für einen gewerblichen interinstitutionellen REIT im gesamten Markt, die die Machbarkeit des zweigleisigen Modells aus „Erstemission + Kapitalerhöhung“ bestätigte.
Auf der Ebene der öffentlichen REITs wurde der GF Xincheng Wuyue Gewerbliche Immobilien-REIT bei der Shanghai Stock Exchange eingereicht und zur Bearbeitung angenommen. Das geplante Emissionsvolumen beträgt 1,625 Milliarden Yuan, die erwartete Netto-Cashflow-Ausschüttungsquote im Jahr 2026 liegt bei 5,59 %. Die zugrunde liegenden Vermögenswerte sind der Wuyue-Platz im Tianning-Bezirk von Changzhou und der Wuyue-Platz in Qidong, Nantong. Das Tianning-Projekt ist ein A-Level-Geschäft im Wuyue-Verwaltungssystem, das Qidong-Projekt ist das einzige große One-Stop-Einkaufszentrum vor Ort. Beide Einkaufszentren hielten 2025 eine Vermietungsquote von 100 % und weisen eine gewisse Wettbewerbsfähigkeit unter den derzeit eingereichten gewerblichen Immobilien-REIT-Produkten auf.
Auf der Leistungspressekonferenz 2025 gab Xincheng Holdings bekannt, dass das REIT darauf abzielt, im dritten Quartal dieses Jahres vorgestellt zu werden.
Und die aktuelle Umsetzung des Ruyan Wuyue Pre-REIT ist die erste Praxis von Xincheng im Pre-REIT-Modell.
Wenn der gewerbliche Immobilien-REIT erfolgreich emittiert wird, wird Xincheng das erste private Immobilienunternehmen in China sein, das auf den drei Ebenen öffentlicher REIT, interinstitutioneller REIT und Pre-REIT erfolgreich ist.
Dies erweitert nicht nur die Finanzierungskanäle und stärkt den Cashflow. Noch wichtiger ist, dass der mehrschichtige REIT-Markt für die zahlreichen Xincheng Wuyue-Plätze, die in Städten der vierten und fünften Ebene angesiedelt sind, differenzierte Ausstiegsmechanismen bieten kann, die verschiedene Vermögenswerte und Investoren zusammenbringen und so größere Flexibilität bei der Verwaltung von Vermögenswerten ermöglichen.
Gemäß den öffentlich auf der Leistungspressekonferenz 2025 von Xincheng Holdings offengelegten Informationen zielt das Unternehmen darauf ab, dass das Volumen der zugrunde liegenden Vermögenswerte für öffentliche REITs bis 2028 20 Milliarden Yuan übersteigt, und das Gesamtvolumen der „öffentlichen + privaten“ Plattformen bis 2030 30 Milliarden Yuan übersteigt.
Die professionelle Investmentbank im Hintergrund:
Xinbao Fund
Wenn man die hinteren Eigentumsstrukturen der neuen Anteilseigner über Qichacha prüft, findet man die 100-prozentige Muttergesellschaft der Guangdong Baocheng Xinyi Enterprise Management Co., Ltd., den neuen Anteilseigner des Ruyan Wuyue-Platzes: Zhongrui Baocheng No.1 (Guangdong) Enterprise Management Partnership. Bei weiterer Prüfung nach oben stößt man auf einen in der Immobilienfinanzierung bekannten Namen: Xinbao Fund.
Quelle: Qichacha
Wie bekannt ist, hat Xinbao Fund bei dieser Transaktion des Ruyan Wuyue-Platzes als professionelle Investmentbank die integrierte Ressourenkoordinationsvorteile bei der Vermögensprüfung, Kapitalorganisation und Vermögensverwaltung entfaltet.
Im Gegensatz zum öffentlichen REIT-Markt, wo der ursprüngliche Eigentümer normalerweise die zentrale Rolle als Initiator und Leiter spielt, spielen professionelle Investmentbanken im Pre-REIT-Bereich oft eine größere Rolle.
Sie können den gesamten Transaktionsprozess leiten, von der Bestimmung der Vermögenswerte, der Due Diligence, dem Design der Transaktionsstruktur, der Organisation von Eigenkapital und begleitendem Fremdkapital, der Erstellung der Transaktionsdokumente bis zur Überwachung nach der Investition, um die Anforderungen aller Beteiligten – ursprünglicher Eigentümer, Eigenkapitalinvestoren, Banken usw. – zu verbinden und die Transaktion schließlich umzusetzen.
Auf dem nationalen Pre-REIT-Markt sind Transaktionen, bei denen eine Investmentbank wie Xinbao Fund den gesamten Prozess leitet, selten. Wenn man nach einem vergleichbaren Akteur im Immobilieninvestitionsbereich suchen müsste, ist die Rolle von Xinbao möglicherweise näher an internationalen Institutionen wie Blackstone und BlackRock.
Dies ist ein weiteres Highlight dieser Pre-REIT-Transaktion, abgesehen von der Besonderheit ihrer zugrunde liegenden Vermögenswerte.
Darüber hinaus beteiligten sich an dieser Transaktion auch staatliche Investitionsplattformen aus Guangdong, Anhui und anderen Orten als professionelle institutionelle Investoren. Sie waren in der Vergangenheit selten auf dem öffentlichen REIT-Markt zu sehen.
Dass sie nun gemeinsam handeln, wird sicherlich gleichartigen Unternehmen Anregungen geben und den potenziellen Investoren im gewerblichen Immobilienbereich eine neue wichtige Möglichkeit eröffnen.
Was können Pre-REITs leisten?
Das Wort „Pre“ im Namen Pre-REITs ist charakteristisch. Wir können es vorübergehend als