Nachdem Tencent das "Gebäude mit den meisten Überstunden" verlassen hat, sind die Mieten im Kexing Science Park um 40 % gesunken.

Im Sommer 2022 eröffnete im Kexing Science Park in Nanshan, Shenzhen, ein beliebter Milchteeladen – A-Ma Handmade.

Um 14 Uhr am Eröffnungstag, als Duoduo, die im Kexing Science Park arbeitet, die Bestellseite öffnete, zeigte der Bildschirm „145 Bestellungen / 313 Tassen in Zubereitung“ an. Auf Xiaohongshu haben viele Menschen ähnliche Erfahrungen geteilt: Wenn man mittags eine beliebte Milchtee-Sorte im Kexing bestellt, bekommt man sie möglicherweise nicht einmal bis zum Feierabend.

Zu dieser Zeit konzentrierten sich im Kexing Science Park mehrere Kerngeschäftsbereiche von Tencent wie Tencent Magic Cube und Lightspeed Studios, und Zehntausende Mitarbeiter arbeiteten hier. Um ein oder zwei Uhr nachmittags waren Unternehmensbestellungen für Nachmittagstee ab Dutzenden von Tassen alltäglich.

Vier Jahre später, zur gleichen Zeit, ist die Anzahl der in Zubereitung befindlichen Getränke im A-Ma-Milchteeladen im Kexing auf etwa 180 Tassen gesunken.

Ein Teil des Grundes liegt in der nachlassenden Begeisterung für den Konsum von Milchtee, aber die wichtigste Veränderung ist – das Tencent-Gebäude im Obergeschoss ist ausgezogen.

Im vergangenen Jahr startete Tencent den Umzug und verlegte nacheinander Geschäftsbereiche wie Magic Cube und Lightspeed Studios in den neuen Hauptsitz, die Pinguin-Insel. Die vier Bürogebäude im Kexing Science Park mit einer Bürofläche von etwa 150.000 Quadratmetern wurden nach und nach geräumt. Der Kexing Science Park, der als „Chinas erstes Überstunden-Gebäude“ bekannt ist, ist nun ruhig geworden.

Die ersten, die die Veränderung spürten, waren Milchteeläden, Restaurants mit Schweinefuß-Gerichten und Fahrer von DiDi; danach lockerten sich die Mieten für Bürogebäude, und mehr Büros standen zur Vermietung.

Diese Veränderung breitete sich von einem einzelnen Park auf den gesamten Markt für erstklassige Bürogebäude in Shenzhen aus.

In den letzten zehn Jahren haben Technologiegiganten wie Tencent, OPPO, vivo und DJI die glänzendste Phase des Marktes für erstklassige Bürogebäude in Shenzhen getragen. Heute sind diese großen Unternehmen nacheinander in ihre eigenen Hauptsitzgebäude eingezogen, was dem Markt eine neue Frage stellt: Wer wird die erstklassigen Bürogebäude in Shenzhen übernehmen, wenn die Supermieter nacheinander ausziehen?

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Tencent kündigt Mietverträge für 4 Bürogebäude, Kexing-Mieten fallen um 40 %

Ab der zweiten Jahreshälfte 2025 tauchten im Kexing Science Park häufig Lastwagen von Umzugsfirmen auf. Tencent-Mitarbeiter packten am Freitag ihre Sachen und saßen am Montag bereits an ihren neuen Arbeitsplätzen auf der Pinguin-Insel.

Derzeit beträgt der Baufortschritt von Tencents neuem Hauptsitz auf der Pinguin-Insel in Dajingwan, Shenzhen, 30 %, und er wird künftig etwa 80.000 Mitarbeitern Platz bieten. Nach Tencents Planung soll die Anzahl der Mitarbeiter, die auf der Insel arbeiten, bis Ende Juni dieses Jahres 28.000 erreichen.

Gleichzeitig hat Tencent nacheinander die Mietverträge für die vier Bürogebäude C1, C2, C3 und D1 im Kexing Science Park gekündigt und eine Bürofläche von etwa 150.000 Quadratmetern freigesetzt.

Die Lage auf dem Markt für Bürovermietungen hat sich verändert.

Xie Chao, Geschäftsführer des Geschäftsviertels der Lianjia-Nantou-Filiale, der mit dem Bereich des Technologieparks vertraut ist, sagte zu Times Finance: Vor Tencents Umzug im Oktober 2025 lagen die Mieten im Park im Allgemeinen bei 160–180 Yuan pro Quadratmeter pro Monat.

Derzeit beträgt der niedrigste Angebotspreis für Immobilien mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmetern im Kexing Science Park etwa 94 Yuan pro Quadratmeter pro Monat, die meisten liegen im Bereich von 100–128 Yuan pro Quadratmeter pro Monat, und die höchsten Preise für gut ausgestattete Immobilien betragen etwa 150 Yuan pro Quadratmeter pro Monat. „Der Preisunterschied hängt von der Quadratmeterzahl pro Einheit ab – bei einigen größeren Immobilien ist der Preis pro Quadratmeter niedriger“, sagte Xie Chao.

Zum Vergleich: Nach Beobachtungen des Forschungsinstituts von Shenzhen Centaline erreichten die Mieten im Kexing Science Park einst einen Höchstwert von 220 Yuan pro Quadratmeter pro Monat.

Auf der Plattform Beike stehen im Kexing Science Park insgesamt 124 Büroeinheiten zur Vermietung, mit Flächen von 40 Quadratmetern bis 6.240 Quadratmetern, und viele Immobilien sind mit der Angabe „Vermieter zahlt Provision“ versehen.

Neben den sinkenden Mieten sind auch die Vermietungsbedingungen deutlich gelockert worden.

Xie Chao erläuterte: Die Vermieter bieten im Allgemeinen 3–6 Monate mietfrei und gewähren gleichzeitig Zuschüsse für die Einrichtung; für Kunden mit langen Mietverträgen kann die mietfreie Zeit bis zu einem Jahr betragen. „Die Mieten im Kexing Science Park sind im Allgemeinen um 30 %–40 % gesunken, und die Vermieter konzentrieren sich jetzt mehr darauf, Leerstände zu vermeiden.“

Kexing Science Park, Foto von Times Finance

Die durch den Umzug von Tencent verursachten Veränderungen haben sich schnell auf die Geschäfte im Erdgeschoss ausgewirkt.

Der A-Ma-Handmade-Laden im Kexing befindet sich im Gebäude D1 des Kexing Science Park. Die Mitarbeiterin Kelly (Pseudonym) sagte: „Früher waren um ein oder zwei Uhr nachmittags alle Bestellungen für Unternehmensnachmittagstee – Dutzende Tassen pro Bestellung, und wir hatten so viel zu tun, dass wir fast weinten.“

Jetzt sind die Bestellungen in Spitzenzeiten zurückgegangen. Am 8. Juli um 14 Uhr betrug die Anzahl der in Zubereitung befindlichen Getränke im A-Ma-Laden im Kexing 180 Tassen, und um etwa 15:30 Uhr sank diese Zahl auf 62 Tassen.

Noch deutlicher sind die Veränderungen bei den Gastronomiebetrieben, die von den Bürobesuchern abhängig sind. Tan Yu (Pseudonym), der seit langem Mittagessen im Kexing Science Park liefert, sagte: Seit Tencent ausgezogen ist, sind die Besucherzahlen im Park deutlich gesunken – „ich habe fast keine Aufträge mehr.“

Xie Chao hat die gleiche Erfahrung gemacht: „Ich habe mit mehreren Tencent-Kunden gesprochen – nachdem sie ausgezogen sind, hat das Geschäft der Geschäfte im Kexing Science Park stark gelitten, es gibt viel weniger Besucher, und die Lage ist nicht mehr so gut.“

Im Vergleich dazu sind die Auswirkungen auf den Wohnungsvermietungsmarkt begrenzt.

Xie Chao sagte, dass gerade die Abschlusszeit der Studenten ist, die Nachfrage nach Wohnraumvermietung im Technologiepark-Bereich weiterhin hoch ist und die Mieten für einige Immobilien sogar leicht um 100–300 Yuan gestiegen sind.

Wan Feitao (Pseudonym), ein Makler von Centaline Property im Technologiepark-Bereich, erläuterte: Der Umzug von Tencent hat kaum Auswirkungen auf den Wohnungsvermietungsmarkt in der Region. Geschäftsviertel wie das MixC World sind für junge Mieter weiterhin attraktiv, und viele Büroangestellte, die in Futian arbeiten, wohnen im Technologiepark. Allerdings sind die Preise für einzelne Einheiten leicht gefallen – beispielsweise für das Ein-Zimmer-Apartment in der dritten Phase von China Resources Runfu mit einer Fläche von etwa 50 Quadratmetern ist die Miete von 8.000 Yuan pro Monat auf etwa 7.000 Yuan pro Monat gesunken.

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Große Unternehmen ziehen in ihre eigenen Hauptsitze zurück – neue Technologieunternehmen in Shenzhen erweitern ihre Mietflächen

Tencent ist nicht das einzige große Unternehmen in Shenzhen, das in einen neuen Hauptsitz umgezogen ist.

Im Jahr 2018 mietete OPPO etwa 30.000 Quadratmeter Bürofläche im China Resources Tower in Houhai, Shenzhen. Im April dieses Jahres kündigte es nacheinander die Mietverträge für diese Fläche, und die Mitarbeiter zogen in das Chow Tai Fook-Gebäude in Qianhai und den Hauptsitz in Binhaiwan, Dongguan, um.

Schon früher war der Markt für erstklassige Bürogebäude in Shenzhen lange Zeit von der Expansion von Technologieunternehmen abhängig.

Im Jahr 2018 verzeichnete der Markt in Shenzhen mehrere große Miettransaktionen, darunter die Anmietung von etwa 12.000 Quadratmetern durch vivo im One City Center in Bao'an, etwa 30.000 Quadratmetern durch OPPO im China Resources Tower und etwa 30.000 Quadratmetern durch DJI im Rongchao Houhai Building.

Heutzutage, da immer mehr große Unternehmen ihre eigenen Hauptsitzgebäude errichten, wird dieser Teil der Mietnachfrage wieder auf den Markt zurückgegeben.

Laut Statistiken von JLL werden in der zweiten Jahreshälfte weitere über 100.000 Quadratmeter neue erstklassige Büroflächen in Shenzhen auf den Markt kommen, die sich alle im Bezirk Nanshan befinden. Etwa 35 % des neuen Angebots werden voraussichtlich von der Eigennutzungsnachfrage von Unternehmenshauptsitzen absorbiert. Das bedeutet, dass die bisher von diesen Unternehmen gemieteten Büroflächen wieder auf den Markt zurückkehren.

Für Li Wenjie, Geschäftsführer von JLL Südchina, wird der Umzug der Hauptsitze zwar Druck auf die bestehenden Immobilien ausüben, aber gleichzeitig entstehen neue Mietnachfragen.

Die Daten zeigen, dass im ersten Quartal dieses Jahres die Nettoaufnahme von erstklassigen Bürogebäuden in Shenzhen im Jahresvergleich um 74 % gestiegen ist – 2 % mehr als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Im zweiten Quartal stieg sie im Jahresvergleich um 119 % – 48 % mehr als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Bis zum Ende des zweiten Quartals sank die Leerstandsquote von erstklassigen Bürogebäuden in der ganzen Stadt auf 24,9 % und ist damit bereits drei Quartale in Folge gesunken.

Die neue Nachfrage stammt hauptsächlich aus aufstrebenden Branchen: Sektoren wie intelligente Hardware, KI-Anwendungen und grenzüberschreitender E-Commerce tragen zusammen fast 30 % der vermieteten Flächen bei.

Li Wenjie erläuterte: Im ersten Quartal dieses Jahres haben Verbraucher-Elektronikunternehmen wie Anker Innovations und Insta360 größere Mieterweiterungen abgeschlossen. Unternehmen im Bereich Verbraucher-Elektronik und mit Auslandsgeschäften expandieren weiterhin schnell – „dieses schnelle, teilweise explosionsartige Wachstum bringt dem Vermietungsmarkt einen großen Zuwachs.“

Eine weitere Gruppe von Mietern mit schnellem Wachstum sind Drittanbieter von Büroflächen, die im Volksmund als „Zweitvermieter“ bezeichnet werden. Im ersten Halbjahr dieses Jahres machte dieser Sektor 23 % der Transaktionen aus – nur hinter dem Technologie- und Internetsektor mit 31 % – und ist damit die zweitgrößte Quelle der Mietnachfrage auf dem Büromarkt in Shenzhen.

Zeng Li, Senior Director der Forschungsabteilung von JLL, erläuterte: Kürzlich hat ein Drittanbieter von Büroflächen drei Bürogebäude-Projekte mit einer Gesamtfläche von etwa 40.000 Quadratmetern übernommen. Nach der Renovierung erreichte die Vermietungsquote innerhalb von etwa sechs Monaten 90 %. Die Mietperformance ist in aufstrebenden Industriegebieten wie dem Technologiepark und Liuxian Dong besonders gut – die Mieter sind hauptsächlich neue Gründer, Ein-Personen-Unternehmen und Dienstleister im Umfeld der Technologie-Wertschöpfungskette.

Diese Veränderung zeigt sich auch im Kexing Science Park.

Xie Chao sagte zu Times Finance: Die neuen Mieter, die derzeit in den Kexing Science Park einziehen, sind hauptsächlich mittelständische Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20 Millionen bis 500 Millionen Yuan, die sich auf Bereiche wie neue Energien, grenzüberschreitenden E-Commerce und KI konzentrieren – darunter auch neu gegründete Gründerteams. „Der Kexing Science Park wandelt sich von einer einzelnen Großunternehmensökosystem zu einem vielfältigen Cluster kleiner und mittlerer innovativer Unternehmen. Die vernünftige Rückkehr der Mieten schafft zudem ein freundlicheres Umfeld für das Wachstum kleiner und mittlerer Unternehmen.“

Um zwei oder drei Uhr nachmittags, wenn die höchste Temperatur des Tages erreicht ist, erlebt A-Ma Handmade immer noch die geschäftigste Zeit des Tages.

Beliebter Milchteeladen – weiterhin hohe Bestellmengen

Nur die Namen auf den Bestellungen gehören jetzt zu neuen Unternehmen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Times Finance APP“ (ID: tf-app), Autor: Liang Zhenyu, Redakteurin: Li Qian, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.