Eine alte Schuld aus der raschen Entwicklungsperiode: Die 300-Millionen-Dollar-Anleihe von Ping An Real Estate steht vor der Fälligkeit und der lange Weg der Transformation
Der Countdown für die Schuldentilgung tickt erneut.
Wie die Ansicht New Media feststellte, läuft die einzige verbleibende 300-Millionen-Dollar-Anleihe von Ping An Real Estate in nur 23 Tagen ab. Diese Anleihe mit der Nummer XS2368566829 hat ein Volumen von 300 Millionen US-Dollar, einen Kupon von 3,45 %, wurde im Juli 2021 emittiert und hat eine Laufzeit von fünf Jahren.
Rückblickend auf ihre Preisentwicklung ähnelt sie einem spannenden Drama mit Höhen und Tiefen.
In der Branchenkrise 2023 fiel der Nennwert der genannten Anleihe zeitweise auf 56,8 Cent, erholte sich im Juli 2025 auf 96,75 Cent und klettert heute auf 99,594 Cent – nahezu am Nennwert entlang.
Die Annäherung an den Nennwert spiegelt sowohl die starke Erwartung einer Absicherung durch die Ping An Gruppe wider als auch das kollektive Vertrauen des Marktes in die Effizienz der Vermögensveräußerung, den Weg der Devisenumtausch und das kurzfristige Liquiditätsmanagement von Ping An Real Estate.
Doch die Tilgung dieser Anleihe ist weit mehr als ein einfacher Abschluss.
Diese 300-Millionen-Dollar-Anleihe aus der Zeit des rasanten Wachstums gleicht einem Prisma, das die tiefgreifende Transformation von Ping An Real Estate widerspiegelt.
Von 2021 bis 2026 läuft das alte Modell der hochverschuldeten Entwicklung von Ping An Real Estate langsam aus, während das neue Modell des vermögensverwaltenden Halten von Immobilien allmählich in den Vordergrund tritt. Im Übergang zwischen Altem und Neuem tauchen alle Widersprüche – wie die Umstrukturierung der Schulden, die Anpassung der Cashflows und die Koordination des Geschäftsrhythmus – an diesem Punkt konzentriert auf.
Das Fälligwerden der Anleihe ist ein Punkt, aber auch ein Fragezeichen; es ist das Ende einer Ära und gleichzeitig der Prolog einer neuen.
Eine Schuld aus der Zeit des rasanten Wachstums
Die Geschichte beginnt im Jahr 2021, dem Höhepunkt der expansiven Phase von Ping An Real Estate.
Im Juni desselben Jahres erwarb es für 33 Milliarden Yuan die Kernbeteiligungen an sechs Raffles City-Eigenschaften von CapitaLand in den Kernstädten Peking, Shanghai, Hangzhou, Ningbo und Chengdu – der damals größten einzelnen Immobilienakquisition in China, ein kraftvoller Schritt.
Doch Raffles City war nur die Spitze des Eisbergs. Zuvor hatte Ping An Real Estate bereits über zwei Wege – Eigenkapital und Fremdkapital – stark in führende private Immobilienunternehmen und staatliche Konzerne wie China Fortune Land, Country Garden, CIFI, Sunac und China Jinmao investiert.
Durch die Kombination von Eigenkapital, Fremdkapital und Sachvermögen drang Ping An Real Estate in alle Gliederungen der Immobilienentwicklungskette vor und erweiterte sein Portfolio stetig.
Laut dem Jahresbericht von China Ping An 2021 belief sich der Gesamtbestand der Immobilienanlagen mit Versicherungsfonds der gesamten Gruppe auf 216,138 Milliarden Yuan. Davon entfielen 100,647 Milliarden Yuan (46,57 %) auf Sachinvestitionen (also selbst genutzte, vermietete Immobilien – damals vor allem gewerbliche Immobilien mit stabilen Mieteinnahmen). Die Immobilien-Eigenkapitalanlagen (einschließlich Beteiligungen an börsennotierten Unternehmen und Projektentwicklungen) beliefen sich auf 56,863 Milliarden Yuan, die Immobilien-Fremdkapitalanlagen (einschließlich Fremdkapitalpläne, Entwicklungsfinanzierungen und nicht standardisierte Fremdkapitalprodukte) auf 58,628 Milliarden Yuan – Eigen- und Fremdkapital machten zusammen 53,43 % aus.
Einerseits lag der Immobilienmarkt damals noch in der Phase der Nachfragehochs, und der Markt erwartete keine umfassende Schuldenkrise bei Immobilienunternehmen. Ping An Real Estate nutzte diese Situation, um parallel in Gewerbeimmobilien, Wohnungen und Tourismusimmobilien zu expandieren und mit Hebelwirkung ein größeres Portfolio aufzubauen.
Andererseits unterlag die inländische Immobilienfinanzierung damals der doppelten Kontrolle durch die „Drei Roten Linien“ und die Kreditkonzentrationsvorschriften. Die Börsen und die National Association of Financial Market Institutional Investors (NAFMII) übten strenge Kontingentprüfungen und Nutzungsbeschränkungen für inländische Unternehmensanleihen und mittelfristige Schuldverschreibungen von Immobilienunternehmen aus.
Im selben Jahr emittierte Ping An Real Estate mehrere inländische Anleihen, deren Nettoerlös ausschließlich zur Rückzahlung fälliger inländischer Bankkredite und bestehender Anleihen verwendet werden durfte – keine Mittel für neue Projekte.
Im Offshore-Markt hingegen herrschten andere Bedingungen: Die Finanzierungsfenster waren offen, kostengünstige US-Dollar-Mittel waren leicht verfügbar und die Nutzungsbeschränkungen für die Emissionserlöse waren gering.
In diesem Vergleich wurden US-Dollar-Anleihen zu einem „maßgeschneiderten“ Kanal für die externe Expansion von Ping An Real Estate.
Daher emittierte Ping An Real Estate am 29. Juli 2021 gleichzeitig zwei vorrangige unbesicherte grüne Anleihen im Wert von jeweils 300 Millionen US-Dollar. Die erste (XS2368566746) mit einem Kupon von 2,75 % lief am 29. Juli 2024 ab und wurde vollständig und pünktlich zurückgezahlt. Die zweite (XS2368566829) mit einem Kupon von 3,45 % läuft am 29. Juli 2026 ab – genau die Anleihe, die bald fällig wird.
Diese beiden Anleihen sollten über zwei Jahre zurückgezahlt werden. Ping An Real Estate wollte mit diesem gestaffelten Rhythmus den Druck der konzentrierten Tilgung verteilen und durch Zeitgewinn Raum schaffen.
Unabhängig von der Gestaltung des Tilgungsrhythmus lag die zugrundeliegende Rückzahlungslogik im damaligen Geschäfts- und Entwicklungsmodell von Ping An Real Estate hauptsächlich auf dem Aufschwung des Immobilienmarktes: Schnelle Umsätze durch Wohnungsverkäufe, um Zinsen und Kapital zu decken und einen geschlossenen Kreislauf zu bilden.
Doch Pläne halten selten mit den Veränderungen Schritt. Kaum drei Monate nach der Emission der Anleihen schlugen die Alarmglocken in der Immobilienbranche. Mit den Finanzkrisen von Giganten wie Evergrande und Sunac stürzte die gesamte Branche unerwartet schnell in einen Abschwung.
Die beiden US-Dollar-Anleihen, die ursprünglich für eine gestaffelte Tilgung konzipiert waren, wurden zu den letzten zwei Countdown-Glocken des hochverschuldeten alten Traums von Ping An Real Estate: Eine hat 2024 bereits ruhig ihr Ende gefunden, die andere wird in 23 Tagen ihren letzten Ton erklingen lassen.
Vom Expansionswerkzeug zur Tilgungslast
Die Erschütterungen der Immobilienbranche erreichten unweigerlich Ping An – schließlich konnte sich das Unternehmen als einst größter „Geldgeber“ der Branche nicht davon abkoppeln.
Ein markantes Beispiel ist China Fortune Land.
Im Jahr 2021 verursachte die Finanzkrise dieses Unternehmens bei Ping An Wertminderungen in Höhe von mehreren zehn Milliarden Yuan. Im selben Jahr bildete China Ping An Wertminderungen von 43,2 Milliarden Yuan für die mit China Fortune Land verbundenen Investitionen, was den Jahresgewinn der Gruppe stark einbrechen ließ. Gleichzeitig sank der Nettogewinn von Ping An Real Estate von 5,645 Milliarden Yuan (2020) auf 4,989 Milliarden Yuan.
In den folgenden Jahren wurden die Veräußerung notleidender Vermögenswerte und die Bildung von Wertminderungen zu einer jährlichen Routine. Bis Ende 2025 belief sich das Risikoexposure von Ping An gegenüber China Fortune Land auf 54 Milliarden Yuan, das verbleibende Exposure beträgt noch 10,8 Milliarden Yuan. Der Marktwert der Beteiligung hat sich gegenüber den Kosten um über 90 % verringert, und die Streitigkeiten zwischen den beiden Seiten dauern an.
Von CIFI über China Fortune Land bis zu China Jinmao – die Namen, die einst von Ping An Real Estate als „strategische Beteiligungen“ hoch angekündigt wurden, tauchten in den Folgejahren auf den Listen der Wertminderungen auf.
Auf der Ebene der physischen Projekte war die Sanierung des alten Dorfes Hedong in Liwan, Guangzhou, ein typisches Wohnreservat im Expansionszyklus von Ping An Real Estate. Doch die anhaltend fallenden Wohnpreise in dem Gebiet, längere Verkaufszyklen sowie stetige Ausgaben für Umsiedlung und Bau haben den Cashflow aufgezehrt und die erwartete Investitionsrendite deutlich unterschritten.
2024 bot Ping An Real Estate die 30 %-Beteiligung an diesem Projekt vollständig auf dem Immobilienhandelsplatz an.
Auch auf der Finanzierungsseite lief es nicht gut. Im Oktober 2023 senkte Moody's das Kreditrating von Ping An Real Estate von „Baa2“ auf „Ba1“ und das Rating von Ping An Real Estate Capital von „Baa3“ auf „Ba2“ – mit jeweils negativer Prognose.
Moody's begründete die Herabstufung mit drei Punkten: Erstens beeinträchtigt die schwache Wohnungsnachfrage die zukünftigen Investitionserträge; zweitens führen belastete Altprojekte zu höheren Wertminderungen; drittens verlängert sich der Investitions- und Cash-Conversion-Zyklus, obwohl Ping An Real Estate den Fokus auf langfristige Investitionsimmobilien verlagert und das Wohnimmobilienportfolio verkleinert hat.
Dazu gab Ping An Real Estate eine Erklärung ab, dass „das Gesamtrisiko kontrollierbar sei“. Dennoch ist unbestreitbar, dass mit dem praktischen Zusammenbruch des Offshore-Marktes für US-Dollar-Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen der einst offene Weg der „Neufinanzierung zur Deckung alter Schulden“ blockiert wurde.
Daher funktionierte das perfekt konstruierte System von Ping An Real Estate – „mit Hebelwirkung Größe aufbauen und durch Umsatz Zinsen und Kapital decken“ – nicht mehr. Für die Schuldentilgung blieben nur zwei Wege: Veräußerung von Vermögenswerten und Kapitalspritzen durch den Aktionär.
2024 landete daher eine Reihe von Projekten auf dem Handelstisch: die Sanierung des alten Dorfes Hedong in Liwan (Guangzhou), Jindi Songzhuang in Tongzhou (Peking), Xinshitou in Haizhu (Guangzhou) und das TOD-Projekt in Huadu (Guangzhou).
Zu Beginn desselben Jahres gewährte die Ping An Bank Ping An Real Estate dringend einen zusätzlichen Kreditrahmen von 8 Milliarden Yuan mit einer Laufzeit von einem Jahr – speziell zur Liquiditätsunterstützung und zur Deckung fälliger in- und ausländischer Schulden.
Der Markt geht allgemein davon aus, dass dieser 8-Milliarden-Yuan-Kredit das „maßgeschneiderte“ zentrale Liquiditätswerkzeug für die 300-Millionen-Dollar-Anleihe im Juli 2024 war. Der Zeitpunkt der Kreditzusage lag genau fünf Monate vor dem Fälligwerden dieser Anleihe – der Zeitrahmen stimmte vollständig mit dem Vorbereitungszyklus für die Offshore-Schuldenmittel überein.
Im Wandel des Zyklus wurde das einstige Hebelwerkzeug für schnelles Wachstum zu einer schweren Last. 2024 überstand Ping An Real Estate die Krise mit Krediten und dem Verkauf von Vermögenswerten.
Zwei Jahre später läuft nun erneut dieselbe 300-Millionen-Dollar-Anleihe ab – die zweite große Tilgungsphase steht an.
Wie tragfähig ist das neue Modell?
Im Juni 2022 vollzog sich intern bei Ping An Real Estate eine wichtige Personalveränderung: Jiang Daqiang übernahm den Vorsitz, Tang Bensheng wurde General Manager, und der ehemalige Vorsitzende Lu Guiqing trat zurück.
Der Zeitpunkt des neuen Führungsteams fiel zusammen mit der Umsetzung neuer Versicherungsvorschriften und der tiefgreifenden Anpassung der Immobilienbranche – ein klares Signal.
Daraus entstand eine neue Geschäftsphilosophie: „Konzentration auf Investitionen, ordnungsgemäßer Ausstieg aus Altprojekten, Stärkung des Vermögensmanagements, Kostensenkung und Effizienzsteigerung“. Kurz gesagt: Keine Ausweitung des Portfolios mehr, sondern Konzentration auf die Aktivierung bestehender Vermögenswerte, die Beseitigung von Altlasten und die Stärkung der Vermögensverwaltungsfähigkeiten.
Darüber hinaus wiederholte Deng Bin, Chief Investment Officer von Ping An, auf den Leistungspräsentationen 2022 und 2023 ein Signal: Die Gruppe wird keine neuen Wohnimmobilienentwicklungen und keine neuen Kredit- oder Eigenkapitalinvestitionen in Immobilienunternehmen mehr eingehen. Es werden nur noch vermietete Sachimmobilien mit stabilen Mieteinnahmen gehalten.
Das bedeutet: Innerhalb von Ping An Real Estate wird die Wohnimmobilienentwicklung nach Abschluss der Altlasten abgeschlossen sein. Neue Mittel fließen nur noch in ertragbringende Vermögenswerte.
Einige Jahre später wurden die Slogans zur Realität, und die Realität spiegelt sich in Zahlen wider. Wie steht es heute um Ping An Real Estate?
Wie die Ansicht New Media feststellte, hat Ping An Real Estate die Wohnimmobilienentwicklung und die Kredit-/Eigenkapitalinvestitionen in Immobilienunternehmen weitgehend abgebaut.
Die deutlichste Veränderung zeigt sich auf der offiziellen Website: Die früheren Bereiche „gemeinsame Wohnimmobilienentwicklung“ und „Eigenkapital- und Fremdkapitalinvestitionen in Immobilienunternehmen“ wurden vollständig entfernt. Stattdessen gibt es vier Kernbereiche: städtische Gewerbeimmobilien, Industrie- und Logistikimmobilien, geförderte Mietwohnungen und Pflegeimmobilien.
Datenquelle: Unternehmensberichte, Ansicht Index-Auswertung
Doch die Transformation geschieht nicht über Nacht. Laut dem Jahresbericht von China Ping An 2025 hält die Gruppe noch 24,87 % der Anteile an China Fortune Land und 13,17 % an China Jinmao. Die Altlasten sind noch nicht vollständig beseitigt, die Abwicklung der alten Geschäfte läuft noch.
Bei den gewerblichen Kernimmobilien hat Ping An ein solides Portfolio: Es hält Kernobjekte wie das Ping An Finance Center (PAFC) in Shenzhen, die Ping An Finance Center in Chengdu und Wuhan, die sechs Raffles City-Eigenschaften sowie das iN City Plaza in Shenzhen.
Darüber hinaus hat Ping An Real Estate eine langfristige strategische Partnerschaft mit China Resources Mixc Life geschlossen. Der gewerbliche Komplex des Ping An Center in Foshan befindet sich in der Abschlussphase der Bauarbeiten und soll im September 2026 eröffnet werden – betrieben von der Mixc-Marke.
Im Bereich Industrie und Logistik erwarb Ping An 2023 vier Industrieparks in Peking und Shanghai für 7,333 Milli