Vor-Ort-Check der ersten Immobilien in Shanghai, bei denen die Verkaufssperre aufgehoben wurde: Schnäppchen sind schwer zu machen

Wenn Sie in letzter Zeit in Shanghai nach einem zweiten-hand-Wohnhaus suchen, insbesondere nach einem relativ neuen, sind Sie höchstwahrscheinlich von einer gewissen Stimmung gepackt. Einerseits versuchen Makler, die Stimmung zu befeuern und sagen, dass die Vermieter die Preise erhöhen und dass es teurer werden wird, wenn Sie nicht sofort kaufen. Andererseits erschrecken Sie die Informationen in den Medien: 2026 wird ein Jahr der Entsperrung sein, und Tausende von relativ neuen Wohnungen werden auf den Markt kommen. Der Groß-Hongqiao-Bereich könnte sich grundlegend ändern.

Sobald die Daten der Nationalen Statistikbehörde veröffentlicht werden, gerät man in noch größere Verzweiflung, denn der gesamte Markt hat von einem negativen Trend zu einem positiven Preisanstieg gewechselt. Sie werden sich wiederholt fragen: Kauft man jetzt, nimmt man nicht möglicherweise die Immobilie auf hohem Niveau über? Wartet man noch, kann man dann möglicherweise günstige Angebote bei der Entsperrungserfolgung erwischen?

Wenn Sie jedoch tatsächlich in den Markt eintauchen, werden Sie ein sehr ungewöhnliches Phänomen bemerken: Die begehrten Wohnungen werden immer noch heiß umworben, während die weniger begehrten weiterhin unverkauft bleiben. Der Markt hat weder den erwarteten allgemeinen Preisanstieg noch die erwartete Massenversteigerung erlebt. Stattdessen passiert etwas Wichtigeres: Die Entsperrung ist nicht die Freisetzung von Risiken, sondern eine Neubewertung der Angebotsqualität.

01. Echtzeit-Besichtigung dreier Gebiete: Die Qualität dieser Wohnungen ist solider als erwartet

Ein Makler in Groß-Hongqiao sagte: "Warum sollte ein Wohnkomplex mit einer Belegungsrate von 90% massenhaft verkauft werden?"

Der Groß-Hongqiao-Bereich ist das Gebiet, das am meisten negativ bewertet wird. Die in 2021 verkauften und eingeschränkten Immobilien wie Panlong Tiandi, Vanke Sky City und China Merchants Hongqiao Mansion waren alle "Sonnenschein-Projekte", die von vielen als Bereiche angesehen werden, in denen es einen großen Ansturm auf den Markt geben würde. Theoretisch stimmen die Zahlen tatsächlich.

Bei einem Besuch in Xujing wurde festgestellt, dass die Situation ruhiger ist als erwartet. In der ersten Phase von Panlong Tiandi beträgt die Belegungsrate über 90%. Abends zwischen 7 und 8 Uhr leuchten die Lichter im gesamten Wohnkomplex, und die Straße vor dem Gebäude ist voller Menschen. In der ersten Phase von China Merchants Hongqiao Mansion beträgt die Belegungsrate fast 80%. Die relativ neuen Wohnungen sind in einem gut geordneten Stadtbild, und es gibt viele junge Menschen. Das Lebensgefühl ist sehr stark.

In einem Wohnkomplex mit einer Belegungsrate von 90% werden die meisten Wohnungen von den Besitzern selbst bewohnt. Selbst wenn die Entsperrung erfolgt, werden nur wenige Wohnungen sofort verkauft. Der Makler sagte, dass die Anzahl der Besichtigungen tatsächlich gestiegen ist. Einige Eigentümer von Panlong Tiandi haben sich im Voraus bei Lianjia gemeldet und wollen die Wohnungen zu einem höheren Preis anbieten. "Ich bin nicht in Eile, ich setze den Preis hoch und verhandele langsam" war das Originalwort. Die Käufer, die die Wohnungen besichtigen, sind ernsthafter als zuvor. Früher waren es hauptsächlich Kleinwohnungen für Investitionszwecke, jetzt sind es eher Käufer, die größere Wohnungen für die eigene Bewohnung suchen.

Darüber hinaus ist der Mietmarkt in Groß-Hongqiao stabil. Die relativ neuen Wohnungen in Xujing werden schnell vermietet. Obwohl die Mieten nicht mehr so hoch wie in der Spitze sind, geben sie den Vermietern ein "Sicherheitsnetz". Wenn die Wohnungen nicht verkauft werden können, können sie zunächst vermietet werden. Es besteht keine Eile. Damals waren es hauptsächlich diejenigen mit hohem Punktestand aufgrund langer Sozialversicherungszeiten und diejenigen, die eine Wohnung für die eigene Bewohnung suchten. Der Anteil der echten Investoren ist viel geringer als erwartet, und es wird auch nicht viele Wohnungen von Mittelklasse-Eigentümern auf den Markt kommen.

Für die Pujiang-Stadt in Minhang bedeutet die Ankerwirkung der relativ neuen Wohnungen, dass der Preisabfall nach der Entsperrung gering sein wird. Die Pujiang-Stadt ist ein Gebiet mit einer sehr großen Grundzahl. Großprojekte wie Xinpujiang Stadt und Pujiang Overseas Chinese Town haben lange Zeit die Spitzenplätze in der Liste der Verkaufsflächen von zweiten-hand-Wohnungen in Shanghai belegt. Die große Grundzahl bedeutet eine hohe Liquidität, und die Austauschkette ist klar. Angesichts der Tatsache, dass der Preis der Rückzugswohnungen in diesem Gebiet gegenüber dem Höhepunkt halbiert wurde, sind die Eigentumswohnungen in diesem Gebiet überraschend stabil.

Das "Millennium New City", das in dieser Entsperrung betroffen ist, ist ein typisches Beispiel. Die Eigentumswohnungen haben eine gute Wohnungstypologie und eine starke Immobilienverwaltung, und der Preis ist stabil. Selbst im Vergleich zu anderen Eigentumswohnungen aus der gleichen Zeit in der Umgebung, die eine schlechtere Aussicht haben und einen höheren Preis haben, führt die Verkaufszahl immer noch an. Solange die Wohnungstypologie gut ist, wird die Wohnung gut verkauft. Interessanterweise hat der stabile Preis der relativ neuen Wohnungen wiederum die Verkaufszahlen der neuen Wohnungen erhöht. Wenn die Preise der relativ neuen Wohnungen nicht fallen, stellen die Käufer fest, dass die Preise der neuen Wohnungen nicht so teuer sind. Dies ist die "Ankerwirkung" der relativ neuen Wohnungen. Beispielsweise hat Xiangyu Tianchen Yongsong die ausgelaufenen Käufer, die ursprünglich relativ neue Wohnungen kaufen wollten, aufgenommen, und die Verkaufszahlen sind sehr gut.

Der Makler sagte auch, dass die Vermieter dieser entsperrten Wohnungen in der Pujiang-Stadt die Einstellung "Verkaufen, wenn es geht, ansonsten weiterwohnen" haben. Es besteht keine Notwendigkeit, die Wohnungen unbedingt loszuwerden. Schließlich ist die Bestandsmenge der zweiten-hand-Wohnungen tatsächlich gesunken.

Tangqiao und Zhoupu in Pudong: Die Liquidität ist wichtiger als der Preis. Tangqiao und Zhoupu sind eines der aktivsten Gebiete in Pudong für den Austausch von Immobilien. Vom Mietwohnungsbau über die Eigentumswohnungen bis hin zu den Villen ist die Wohnstruktur vollständig, und die interne Liquidität des Gebiets ist sehr hoch. Viele Menschen, die sich an die Mietwohnungen gewöhnt haben, kaufen später eine Grundbedarfswohnung vor Ort, und auch viele Menschen, die verheiratet sind, tauschen ihre Wohnungen vor Ort aus.

Einige der entsperrten Wohnungen wurden damals von Investoren erworben. Diese Wohnungen sind jedoch in einem ausgezeichneten Zustand, fast wie neu. Die interne Umgebung und der Gemeinschaftsraum sind ebenfalls gut gepflegt. Im Vergleich zu den neuen Wohnungen haben sie einen deutlichen Preisvorteil und sind für diejenigen mit begrenztem Budget, die eine Grundbedarfswohnung suchen, sehr attraktiv.

Das Interessanteste ist, dass in demselben Wohnkomplex sowohl entsperrte als auch unentsperrte Wohnungen gleichzeitig angeboten werden. Der Preisvergleich ist sehr transparent, und als Ergebnis ist der Verhandlungsspielraum sehr gering. Der Makler sagte, dass ein Käufer eine Wohnung angeschaut hat und um 50.000 Yuan weniger bezahlen wollte. Der Vermieter antwortete direkt: "Schauen Sie sich die unentsperrte Wohnung nebenan an. Der Preis ist sogar höher als meiner." Der Käufer hat kurz nachgedacht und schließlich unterzeichnet. Die Geschwindigkeit war erstaunlich schnell. Am Nachmittag wurde die Wohnung besichtigt, und am Abend sagte der Makler, dass jemand in der Filiale unterzeichnet hatte. Insgesamt dauerte es nur 6 Stunden.

02. Die "Güte", die bei der Besichtigung gesehen wurde, kann durch Daten erklärt werden

Nach der Besichtigung dieser Gebiete hat man den direkten Eindruck, dass die Qualität dieser entsperrten relativ neuen Wohnungen solider ist als erwartet, die Besichtigungsinteresse höher ist als erwartet und der Preis stabiler ist als erwartet. Hinter dieser erwarteten Diskrepanz stehen größere Daten.

Erstens: Die Anzahl der angebotenen Wohnungen in der ganzen Stadt sinkt kontinuierlich. Seit August 2025 ist der Markt für zweiten-hand-Wohnungen in Shanghai in eine Phase der Bestandsreduktion eingetreten. Die Anzahl der angebotenen Wohnungen ist gegenüber dem Höhepunkt um 25,7% gesunken. Im Februar dieses Jahres ist die Anzahl der angebotenen zweiten-hand-Wohnungen in der ganzen Stadt bereits vier Monate lang gesunken. Im März ist die Anzahl der internen Besichtigungen bei Lianjia gegenüber Januar um 28% gestiegen, und die durchschnittliche Verkäuferdauer ist von 49 Tagen auf 39 Tage verkürzt. Der Wasserstand im Becken sinkt, und es gibt immer mehr Fische. Die Grundlagen der Nachfrage und des Angebots haben sich verändert.

Zweitens: Der reale Anteil der relativ neuen Wohnungen ist viel geringer als erwartet. Von den über 80.000 angebotenen Wohnungen bei Shanghai Lianjia sind nur etwa 10.000 weniger als zehn Jahre alt, und die echten relativ neuen Wohnungen, die weniger als fünf Jahre alt sind, sind nur etwa 1.000. Selbst wenn man von einer angebotenen Rate von 10% für die über 30.000 entsperrten Wohnungen ausgeht, würden im ganzen Jahr nur 3.000 bis 6.000 Wohnungen möglicherweise auf den Markt kommen. Dies hat einen relativ begrenzten Einfluss auf den Markt für zweiten-hand-Wohnungen in Shanghai, der monatlich zwei- bis dreitausend Wohnungen verkauft.

Drittens: Die Projekte, die eine Punktzahl erzielen können, sind an sich ausgezeichnete Projekte. Von den 94 eingeschränkten Projekten im Jahr 2021 haben bereits 48 Projekte eine Angebotshistorie. Fast 70% der angebotenen Preise sind höher als der ursprüngliche Neuwertungsspreis. Der Neuwertungsspreis von Fuxing Longyu in der Huangpu-Bezirk war 136.000 Yuan pro Quadratmeter, und jetzt wird es für 2 bis 2,1 Millionen Yuan pro Quadratmeter angeboten. Der Neuwertungsspreis von Cuihu Tiandi Phase 5 war 165.000 Yuan pro Quadratmeter, und der neueste angebotene Preis ist 254.000 Yuan pro Quadratmeter. Das Szenario "Entsperrung und Massenversteigerung" kann bei den Luxusimmobilien im Kerngebiet überhaupt nicht auftreten. Bei den relativ neuen Wohnungen in den Vororten gibt es Preisverluste, aber die Preisfälle sind nicht so groß, und die angebotenen Preise sind relativ hart. Die Vermieter sind bereit, später zu verhandeln.

Viertens: Die Marktstruktur ist in zwei Teile aufgeteilt. Im März waren über 70% der Verkäufe von zweiten-hand-Wohnungen in Shanghai unter 3 Millionen Yuan. Die meisten der entsperrten relativ neuen Wohnungen sind jedoch Mittelklasse-Projekte ab 6 Millionen Yuan, und sie sind völlig verschiedene Käufergruppen von den Käufern mit einem Budget unter 5 Millionen Yuan. Die alten und beschädigten Wohnungen und die relativ neuen Wohnungen haben zwei völlig verschiedene Markttrends, und sie konkurrieren nicht miteinander. Jede Gruppe hat ihre eigenen Käufer. Dadurch ist die Stabilität des zweiten-hand-Marktes deutlich erhöht.

03. Was tun die Menschen hinter den Daten?

Ein zweites-hand-Wohnhaus ist kein Aktienpapier. Hinter jedem Verkauf steht ein echter Mensch, der die Entscheidung trifft, und jedes Produkt ist ein nicht-standardisiertes Produkt.

Die heutigen Vermieter sind so ruhig wie alte Profis. Der durchschnittliche angebotene Preis von zweiten-hand-Wohnungen in Shanghai ist im März um 0,08% im Vergleich zum Vorherigen Monat leicht gestiegen, was das Ende einer 33-monatigen Abwärtsentwicklung markiert. Ein Kunde in der Pujiang-Stadt wollte in der Qingming-Ferien den Preis verhandeln, aber es war nicht ungewöhnlich, dass der Vermieter den Preis um 50.000 bis 100.000 Yuan erhöhte. Dies ist kein Einzelfall, und es gibt auch ähnliche Fälle in anderen Gebieten. Sogar die Mitarbeiter in der Frontlinie im Groß-Hongqiao-Bereich haben den Eindruck, dass es keine Auswirkungen gibt.

Es gibt sogar Vermieter, die ihre Angebote zurückziehen. Über 70% der zurückgezogenen Angebote wurden von den Vermietern selbst zurückgezogen. Der Verhandlungsspielraum ist von 10% bis 15% Ende letzten Jahres auf weniger als 5% geschrumpft. Die Gründe für die Zuversicht der Vermieter sind jedoch unterschiedlich: Die Eigenheim-Vermieter "können verkaufen oder nicht verkaufen" und stellen einen hohen Preis und warten geduldig. Bei den Investoren ist der Preis tatsächlich leichter zu verhandeln. Die großen Wohnungen und die Wohnungen, deren Vermieter schnell Geld umsetzen möchten, sind am besten zu verhandeln, aber die Anzahl ist wirklich gering.

Wenn man von diesem kleinen Preisanstieg spricht, müssen die Käufer mit Grundbedarf an erster Stelle stehen. Unter diesen Käufern mit Grundbedarf gibt es viele ausländische Käufer, die weniger an der Ringstraße interessiert sind und eher an der Lebensumgebung und der Schulbildung ihrer Kinder interessiert sind. Darüber hinaus besteht ein starker Bedarf an der Austausch von Wohnungen aufgrund der Flächenanforderungen der Familien. Sie warten genau auf diese Welle von relativ neuen Wohnungen. Sie haben keine Illusionen von der "Preisdifferenz-Mythologie" damals und betrachten nur das Budget und den Verkaufspreis. Die Kosteneffizienz ist im Wesentlichen der einzige entscheidende Faktor.

Andererseits sind es die Makler, die den Preis der entsperrten relativ neuen Wohnungen stabil halten können. Durch die Sozialauktion und die vorzeitige Bestellung haben einige Wohnungen tatsächlich bereits vor der Entsperrung Käufer gefunden. Gleichzeitig geben sie auch einen direkteren Preisvergleich für die nachfolgenden entsperrten Wohnungen. Man muss nicht bis zur vollständigen Entsperrung warten, denn der Preisanker ist bereits gebildet. Der Mietmarkt ist auch ein Sicherheitsnetz. In Groß-Hongqiao ist es leicht, die Wohnungen zu vermieten, und die Mieten sind stabil. Dies beruhigt die Vermieter weiter.

04. Wie nimmt man diese verspätete Teilnahmeeinladung an?

Also, zurück zur ursprünglichen Frage: Was soll man tun, wenn man jetzt Wohnungen besichtigt?

Wenn Sie ein Käufer mit Grundbedarf sind, fokussieren Sie sich auf die Gebiete mit einer großen Anzahl von entsperrten Wohnungen (Xujing, Pujiang, Tangqiao und Zhoupu, Tangzhen usw.). Sehen Sie sich so viele Wohnungen wie möglich an und verhandeln Sie, aber erwarten Sie nicht, dass Sie den Preis stark senken können. Die Vermieter, die jetzt verkaufen wollen, sind entweder in Eile, um eine andere Wohnung zu kaufen, oder wollen ihre Investitionen verkaufen. Es gibt tatsächlich Raum für Verhandlungen, aber nicht viel. Dies ist auch eine Wahl der Vermieter, um sich an den Markt anzupassen. Wenn Sie auf einen größeren Preisabfall warten, haben Sie im Grunde keine Chance mehr.

Wenn Sie ein Käufer, der seine Wohnung austauschen möchte, sind, ist Ihr größter Gegner nicht der Käufer, der momentan eine Immobilie besitzt, sondern die Vermieter, die "verkaufen können oder nicht verkaufen müssen". In diesem Fall ist die vielleicht nützlichste Strategie, sich so viele Wohnungen wie möglich anzusehen, zu vergleichen und geduldig zu verhandeln. Seien Sie derjenige, der Zeit gegen Raum eintauscht. Greifen Sie die Vermieter, die in gutem Glauben verkaufen - die Wohnungen, deren Preise in den letzten sechs Monaten drei- oder viermal geändert wurden, oder diejenigen, die während der kleinen Frühlingsboomphase, als andere die Preise erhöht haben, noch bereit sind, den angebotenen Preis zu senken. Dies sind diejenigen, mit denen Sie tatsächlich verhandeln können.

Wenn Sie jemand sind, der wartet, ist dieser Zeitpunkt möglicherweise schon nicht mehr so günstig. Wenn Sie sich entschließen, eine relativ neue Wohnung zu kaufen, sollten Sie jetzt anfangen, sich Wohnungen anzusehen, denn die Anzahl der angebotenen relativ neuen Wohnungen ist immer gering. Sehen Sie sich so viele Wohnungen wie möglich an, um Ihre Sensibilität für die Preise zu entwickeln. Nur wenn Sie genügend Wohn