Was wird die Börsennotierung der ersten kommerziellen Immobilien-REITs mit sich bringen?
Am 18. Juni dieses Jahres fehlte die Atmosphäre der vergangenen halbjährlichen E - Commerce - Promotionen. Stattdessen war das Video des Glockenschlags an der Shanghai Börse in meinen Freundeskreisen und Gruppenchats ständig zu sehen.
Huifutianfu Shanghai Real Estate Commercial REIT, CITIC Construction Investment Shounong Commercial REIT, Guotai Haitong Shachuan Commercial REIT und CICC Vipshop Commercial REIT. Vier kommerzielle Immobilien - REIT - Produkte sind gleichzeitig an der Shanghai Börse notiert!
Seit der Veröffentlichung der Pilotpolitik durch die China Securities Regulatory Commission (CSRC) Ende Dezember letzten Jahres ist es in weniger als einem halben Jahr Zeit, dass der chinesische öffentliche REIT - Markt offiziell von der Einspur - "Infrastruktur" in die neue Phase des "Doppelantriebs von Infrastruktur und kommerziellen Immobilien" eingetreten ist.
Die Türen der öffentlichen REITs
öffnen sich beschleunigt
Wie stark die kommerziellen Immobilien - REITs aufkommen, können wir zunächst mit der Situation im März 2024 vergleichen, als die ersten drei chinesischen Konsum - Infrastruktur - Immobilien - REITs an der Börse notiert wurden.
Damals waren die drei Produkte Huaxia JINMAO Commercial REIT, CCB Principal Wumart Consumer REIT und Huaxia CR Land Commercial REIT. Sie umfassten zwei Einkaufszentren und vier Gemeinschaftsgeschäfte (Kettenmärkte) und hatten insgesamt ein Kapitalaufnahmevolumen von 8,923 Milliarden Yuan.
Nach mehr als zwei Jahren sind bereits 12 Produkte auf dem Markt, und das Gesamtemissionsvolumen beträgt 30,258 Milliarden Yuan.
Der Bereich der kommerziellen Immobilien - REITs hat eine ganz andere Dynamik. Inklusive der vier bereits notierten Produkte hat der gesamte Markt in einem halben Jahr 21 kommerzielle Immobilien - REITs angenommen, und das geplante Kapitalaufnahmevolumen übersteigt 60 Milliarden Yuan, fast das Doppelte des Emissionsvolumens der bereits notierten öffentlichen Konsum - Infrastruktur - REITs.
Beim Assettyp umfassen die ersten kommerziellen Immobilien - REITs Einkaufszentren, Outlets und Bürogebäude, was eine größere Vielfalt darstellt. Darüber hinaus sind in den derzeit angemeldeten Projekten auch Hotels, Wasserspieleparks, Komplexe und sogar Teile von Etagen eines Projekts enthalten.
Wenn man die beiden Bereiche vergleicht, ist die Schlussfolgerung klar: Die Türen der REITs für kommerzielle Immobilien öffnen sich mit sichtbarer Geschwindigkeit.
Einerseits haben die Ursprungseigentümer, da die Infrastruktur - REITs als "Pionier" dienten, Shanghai Real Estate, Vipshop und die Shounong Food Group alle Erfahrung im chinesischen REIT - Bereich, und Shachuan hat auch Erfahrung in der Emission von REITs in Singapur. Man kann sagen, dass es alle erfahrene Spieler sind.
Andererseits verkürzt der unterschiedliche Genehmigungsverfahren tatsächlich den Zyklus von "Anmeldung - Genehmigung - Notierung" der Produkte. Ein Kollege aus der Brokerbranche hat mir erzählt, dass unter günstigen Umständen ein kommerzielles Immobilien - REIT - Produkt möglicherweise weniger als ein Quartal braucht, von der Einstellung des Brokerteams bis zur Annahme der Anmeldung.
Nach dem Glockenschlag
wird die Prüfung des Marktes strenger
Aber nur weil die Tür weit geöffnet ist, bedeutet das nicht, dass alle, die hineingehen, das gleiche Ergebnis erzielen können. So wie die Anzahl der zugelassenen Studenten bei der Hochschulaufnahmeprüfung dieses Jahres die Anzahl der Neugeborenen im vergangenen Jahr übersteigt, befürchten dennoch viele Eltern, dass ihre Kinder nach dem Abschluss keine Arbeit finden können.
Nach der Kursentwicklung am ersten Handelstag hatten zwar alle vier Produkte ein positives Ergebnis beim Schlusskurs, aber die Daten haben sich bereits unterschieden.
Das Guotai Haitong Shachuan Commercial REIT führte mit einem Anstieg von 11,08 % und war auch das Produkt mit der höchsten Subskriptionsquote unter institutionellen Anlegern und dem größten Anstieg in der Preisbestimmungsphase.
Das Huifutianfu Shanghai Real Estate Commercial REIT, dessen zugrunde liegende Assets zwei Bürogebäude in Shanghai sind, lag mit einem Anstieg von 0,02 % hinten an und wechselte sogar während des größten Teils der Handelssitzung unterhalb des Emissionspreises.
Obwohl die sechs zugrunde liegenden Assets dieser vier Produkte alle hochwertige und etablierte Projekte mit einer Mietquote von über 98 % sind, ist der Betriebswert dahinter umstritten.
Einige Menschen befürchten beispielsweise, dass Assets wie Bürogebäude stärker von der Branchenzyklus betroffen sind als Einzelhandelsimmobilien und dass es zu wenige gute Mieter gibt. Darüber hinaus macht der Umsatz der großen Mieter einen zu hohen Anteil aus, und darunter befindet sich auch ein Architekturbüro, das eine Branchenkrise durchmacht, was ebenfalls ein Risikofaktor ist.
Natürlich gibt es auch Freunde, die fest davon überzeugt sind, dass staatliche Eigentümer und staatliche Mieter Maßnahmen treffen, die die Anleger in Bezug auf die Stabilität beruhigen.
Und diese Meinungsverschiedenheiten über die "Betriebsqualität" werden der Schlüssel für die Kauf - und Verkaufsentscheidungen sein.
Eines der zugrunde liegenden Assets des Huifutianfu Shanghai Real Estate Commercial REIT ist das Shanghai Dingbo Building | Quelle: gooood.cn
Angesichts der Tatsache, dass in den ersten vier Produkten die institutionellen Anleger im Allgemeinen über 90 % der Anteile halten, teilweise sogar über 99 %, ist die Kursentwicklung am ersten Handelstag fast eine Stellungnahme der professionellen Anleger mit echten Geldern:
Ob man an die Fähigkeit der Ursprungseigentümer und des Fondsmanagers zur Marktbefriedigung glaubt oder auf die marktwirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit der Assets setzt, das Preisverhalten hat bereits die Antwort gegeben.
Von diesem Blickwinkel aus betrachtet, was ich in einem Artikel geschrieben habe: Kommerzielle Immobilien sind nicht "bessere" REITs. Im Gegenteil, sie sind möglicherweise "schwierigere" REITs, beginnt sich bereits abzuzeichnen - für die Anleger ist nicht jedes zugrunde liegende Asset so gut betrieben, dass man es blind kaufen kann. Neben Bürogebäuden gibt es auch einige Einkaufszentren, die in den letzten Jahren Anpassungen der Hauptmieter, eine Abnahme der Mietquote oder der Mietpreis pro Quadratmeter erfahren haben. Die Auswahl des richtigen Investments erfordert eine professionellere Beurteilung.
Für die Ursprungseigentümer könnte die Zulassungsmöglichkeit niedriger werden, aber die Bewertungsstandards des Marktes bleiben gleich. Sogar wegen der zunehmenden Auswahl und der starken Leistung der Börse in letzter Zeit werden die Anleger wählerischer.
Für das Betriebsteam bestimmt der Glockenschlag, ob der Chef an Bord kommen kann. Der Schlusskurs bestimmt jedoch, ob man selbst wirklich vom Markt anerkannt wird. Letztendlich wird der Markt erneut beweisen: Betrieb ist König.
Außerhalb der öffentlichen REITs
ein mehrschichtiger REIT - Markt wächst beschleunigt
In den letzten wenigen Monaten, neben den eilig angemeldeten kommerziellen Immobilien - REIT - Produkten, wird auch die gesamte Kette um die öffentlichen REITs beschleunigt.
Das bedeutet, dass selbst wenn Ihr Projekt keine öffentlichen REITs für kommerzielle Immobilien oder Konsum - Infrastruktur emittiert, Sie möglicherweise über verschiedene Wege an Kapitalisierungsaktivitäten teilnehmen können.
Ende 2025 veröffentlichte die CSRC die "Benachrichtigung über die Arbeit zur Förderung der hochwertigen Entwicklung des Marktes für Immobilien - Investment - Trust - Fonds (REITs)", in der ausdrücklich "die Unterstützung qualifizierter öffentlicher Fonds bei der Einbeziehung von REITs in den Investmentbereich" festgelegt wurde. Derzeit haben bereits mehrere öffentliche Anleihefonds REITs in ihren Investmentbereich aufgenommen.
Das heißt, auch wenn Sie keine REITs direkt kaufen, können die anderen Fonds, die Sie kaufen, möglicherweise "für Sie" in REITs investieren.
Am 17. Juni hat die CSRC die ersten vier öffentlichen Fonds, die den CSI REITs Total Return Index verfolgen, genehmigt. Das geschätzte Kapitalaufnahmevolumen liegt bei etwa 1,2 Milliarden Yuan. Sie decken derzeit 53 REITs ab, was 60,9 % der Anzahl der REITs auf dem gesamten Markt und 76,6 % der Gesamtmarktkapitalisierung entspricht. Dadurch können sie mehr passiven Anlegern ein neues Index - Investmentinstrument bieten.
Darüber hinaus hat die CSRC in der Veröffentlichung letzten Jahres auch ausdrücklich erwähnt, dass die Einbeziehung von REITs in die Shanghai - Hongkong - Stock Connect und die Hongkong - Shenzhen - Stock Connect gefördert, die Erforschung von REITs - ETFs angestoßen und die Einleitung von langfristigen Geldern aus Versicherungen, Sozialversicherungen und Pensionsfonds in den Markt geleitet werden sollen.
Diese Maßnahmen werden dem gesamten Markt mehr Kapital zuführen und die Handelsliquidität der öffentlichen REITs erhöhen.
Außerhalb des öffentlichen Marktes werden auch die beiden früheren Märkte, die institutionellen REITs und die Pre - REITs, immer aktiver.
Letzte Woche wurde das CITIC Securities - CR Land Commercial Real Estate - Backed Asset - Backed Special Plan erfolgreich an der Shanghai Börse emittiert. Dies ist ein institutioneller REIT (auch als privater REIT bezeichnet), den CR Land mit Immobilien wie dem Chengdu Mixc City und dem Chengdu Kapok Hotel als zugrunde liegende Assets emittiert hat.
Das Registrierungsvolumen des Projekts beträgt 9,527 Milliarden Yuan. Der Nennwert der aktuellen Asset - Backed Securities beträgt nicht mehr als 6,027 Milliarden Yuan, der Nennwert pro Stück ist 100 Yuan, und der Emissionspreis beträgt 116,14 Yuan pro 100 - Yuan - Nennwert.
Gehen wir zurück auf den 25. Dezember letzten Jahres. CR Land hat zusammen mit CITIC Jinshi Fund und Huaxia Equity zwei privaten Immobilien - Investmentfonds für Einkaufszentren mit einem Gesamtvolumen von 3 Milliarden Yuan gegründet, die in das Xi'an Xixian Mixc City, das Guiyang Mixc Mall und ein in Bau befindliches Einkaufszentrum in Dalian investieren und ausdrücklich angegeben haben, dass sie vorrangig über öffentliche REITs aussteigen möchten.
Nicht nur CR Land. Am 27. Mai wurde das institutionelle REIT mit dem Wuhan Xintiandi - Projekt als zugrunde liegendem Asset: Huatai Asset Management - Caitong - Shui On Xintiandi Real Estate - Backed Asset - Backed Special Plan von der Shanghai Börse angenommen. Das geplante Emissionsvolumen des Projekts beträgt 5,792 Milliarden Yuan.
Ende April wurde das TEDA Aircraft Carrier Real Estate - Backed ABS an der Shanghai Börse emittiert. Das Emissionsvolumen beträgt 1,32 Milliarden Yuan. Das zugrunde liegende Asset ist der Tianjin Aircraft Carrier Theme Park. Dies ist das erste institutionelle REIT im Bereich des Tourismus und der Kultur in China.
New Town Holdings hat im November 2025 das erste private REIT im Bereich des Verbrauchs in China mit dem Shanghai Qingpu Wuyue Plaza als zugrunde liegendem Asset emittiert. Und im März dieses Jahres hat es erfolgreich die erste Kapitalerhöhung angemeldet und von der Shanghai Börse angenommen bekommen. Das geplante Kapitalaufnahmevolumen beträgt 1,625 Milliarden Yuan.
Von Städten, Unternehmen bis hin zu Projekttypen, Emissionen und Kapitalerhöhungen: Ein mehrschichtiger REIT - Markt, der um die endgültige und wichtigste Ausstiegstür der öffentlichen REITs herum aufgebaut ist, wächst stumm mit gleicher Geschwindigkeit.
Erläuterung des mehrschichtigen REIT - Marktes. Die Größe der Kugeln repräsentiert die relative Größe des Marktes | Quelle: REITs Industry Alliance
Gestern war der 5. Jahrestag der ersten Notierung der öffentlichen Infrastruktur - REITs. Von 0 auf 82 Produkte und ein Gesamtvolumen von über 210 Milliarden Yuan. Viele Menschen glauben, dass China bald der größte REIT - Markt in Asien sein wird.
Im Vergleich zu den bestehenden Assets ist diese Zahl jedoch nur die Spitze des Eisbergs - Laut der früheren Darstellung von Cai Yun, Generalsekretärin der Fachkommission für kommerzielle, kulturelle und touristische Immobilien der China Real Estate Association, wird der Kapitalwert der gesamten physischen Assets in China (bis Ende 2021) grob auf 150 - 200 Billionen Yuan geschätzt. Darunter liegt der kommerzielle Immobiliensektor im engeren Sinne (nur Einzelhandelsimmobilien, Büroimmobilien und Hotels) zwischen 40 und 50 Billionen Yuan.
Ich habe eine Schätzung vorgenommen. Im Vergleich zum Marktanteil der REIT - kommerziellen Immobilien in den USA, Japan und Singapur liegt der REIT - Potenzial des kommerziellen Immobiliensektors im engeren Sinne in China (Einzelhandelsimmobilien, Büroimmobilien und Hotels, ohne andere Infrastrukturen) bei mindestens 2 Billionen Yuan.
Die neue Emission von 20 Milliarden Yuan und die Anmeldung von 60 Milliarden Yuan sind nur der Anfang dieses Marktes.