Entwicklungsevaluierung der Top-100-Einzelhandelsunternehmen für Einkaufszentren: Wer rast voran? Wer fällt zurück?

Steht die Einkaufszenterszene an der Kreuzung zwischen Größenzuwachs und Qualitätssteigerung, wohin wird die Branche sich entwickeln?

In letzter Zeit hat die China Chain Store & Franchise Association (CCFA) die Liste der "Top 100 chinesischen Einkaufszentren 2026" veröffentlicht. So ist das neueste Wettbewerbsgeschehen in der Branche nun endgültig ans Licht gekommen.

Diese Liste ist nicht nur eine direkte Rangliste der jährlichen Gesamtstärke der führenden Immobilienverwaltungsunternehmen, sondern auch ein wichtiger Indikator für die Entwicklungstendenz der Branche.

Die LianShang.com hat die Daten der Listen der Jahre 2023 bis 2025 zurückverfolgt und die neuen Veränderungen und Kerntrends der Branchenentwicklung aus verschiedenen Perspektiven wie dem Wachstumstrend, der Größenstruktur und der Veränderung der Entwicklungsprinzipien analysiert, um diese für den Branchenaustausch und als Referenz bereitzustellen.

Das Wachstum verlangsamt sich, die Projektgröße schrumpft allmählich

Im Jahr 2025 haben die 100 besten chinesischen Einkaufszenterunternehmen insgesamt 123 neue in Betrieb befindliche Einkaufszentren hinzugefügt, was einer neuen Bodenfläche von 4,55 Millionen Quadratmetern entspricht. Die Wachstumsraten sind im Vergleich zum Vorjahr um 5 bzw. 5,8 Prozentpunkte gesunken. Die durchschnittliche Fläche pro Einheit ist auf 107.700 Quadratmeter gesunken, und die Abnahme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 8 Prozentpunkte verstärkt.

Hinweis: Ab 2026 wird das Jahr der Veröffentlichung für die "Top 100 chinesischen Einkaufszenterunternehmen" verwendet. Die Daten werden immer noch aus dem Vorjahr entnommen. In diesem Artikel werden die Daten von 2025 verwendet.

Gesamt gesehen bleibt die Branche weiterhin im Wachstum, aber das Expansionstempo hat deutlich nachgelassen, und die Schrumpfung der Einzelprojektgröße hat zugenommen.

Eine andere Datengruppe bestätigt ebenfalls diesen Entwicklungstrend. Laut einer Statistik von LianShang.com wurden im Jahr 2025 337 neue Einkaufszentren im ganzen Land eröffnet (ohne Fachmärkte, Hotels und Bürogebäude, Geschäftsfläche ≥ 20.000 Quadratmeter), was die niedrigste Anzahl in den letzten 11 Jahren ist.

Betrachtet man die Größenstruktur, so macht der Anteil von kleinen und mittleren Projekten unter 100.000 Quadratmetern mehr als 70 % aus. Darunter haben die Community- und feinschliffenen Projekte mit 20.000 bis 50.000 Quadratmetern den höchsten Anteil von 37 %. Der Anteil der ultragrößeren städtischen Komplexe über 150.000 Quadratmetern beträgt nur 9 %.

Es ist nicht schwer zu erkennen, dass die Branche die Phase des Massenbaus großer Projekte hinter sich gelassen hat, und die Miniaturisierung und Feinheit werden zur Hauptwahl für die Planung neuer Projekte.

Hohe Konzentration der Ressourcen, Vertiefung der Wettbewerbsbarrieren in der Branche

Betrachtet man die Verteilung der in Betrieb befindlichen Projekte der Top 100 Unternehmen, so zeigt sich ein deutliches Langschwanz-Phänomen. Fast neun Zehntel der Unternehmen betreiben weniger als 50 Projekte.

Die Branchenstatistiken der letzten drei Jahre zeigen, dass die Marktstruktur stabil ist und eine typische Pyramidenverteilung aufweist: Die vier führenden Unternehmen haben über 100 in Betrieb befindliche Projekte; die Unternehmen mit 50 bis 100 Projekten machen etwa 8 % aus; die Unternehmen mit 20 bis 50 Projekten machen 30 % aus; und die kleinen und mittleren Immobilienverwaltungsunternehmen mit 5 bis 20 Projekten machen einen Anteil von 58 % aus. Insgesamt zeigt sich ein starres Muster von "seltene Spitzenunternehmen, Anhäufung von kleinen und mittleren Unternehmen".

Betrachtet man die Branchenkonzentration, so verstärkt sich der Mattheus-Effekt der Spitzenunternehmen kontinuierlich. Die Top 10 Unternehmen leisten fast die Hälfte der Projekte und Fläche. Im Jahr 2025 betrug die Gesamtzahl der in Betrieb befindlichen Projekte der Top 10 Unternehmen 1.529, was 47,9 % der Gesamtzahl der Projekte der Top 100 Unternehmen ausmacht. Die Gesamtfläche betrug 165,14 Millionen Quadratmeter, was 48,1 % der Gesamtfläche der Top 100 Unternehmen ausmacht. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Spitzenkonzentration im Wesentlichen gleich geblieben.

Anstieg der Einstiegshürde, Aufstieg regionaler Nachwuchskonkurrenten

1. Die Einstiegshürde für die Top 10 Unternehmen steigt kontinuierlich.

Im Jahr 2023 belegte Maoye International den letzten Platz in den Top 10 mit 49 Projekten und einer Fläche von 3,1 Millionen Quadratmetern. Im Jahr 2024 gewann Wangfujing Group die 10. Stelle mit 55 Projekten und einer Fläche von 5,58 Millionen Quadratmetern. Im Jahr 2025 stieg China Merchants Commercial Management in die Top 10 ein mit 62 Projekten und einer Fläche von 4,63 Millionen Quadratmetern. Innerhalb von drei Jahren ist die Mindestanzahl an Projekten für die Top 10 von 49 auf 62 gestiegen, was einer kumulativen Steigerung von über 26 % entspricht.

2. Die Einstiegshürde für die Top 100 Unternehmen bleibt insgesamt im Wesentlichen stabil.

Die Unternehmen, die in die Listen der Jahre 2023 - 2025 aufgenommen wurden, sind Beijing Shangpin Commercial Development Co., Ltd., Shangpin Supply Chain Management (Tianjin) Co., Ltd. und Shanghai Huibai Smart Business Co., Ltd. Die Anzahl der Projekte der drei Jahre beträgt jeweils 5, und die Fläche hat nach Schwankungen zugenommen, nämlich 170.000 Quadratmeter, 130.000 Quadratmeter und 210.000 Quadratmeter.

Es ist erwähnenswert, dass im Vergleich zu den Jahren 2023 und 2024 die Liste der Top 100 Unternehmen 2025 11 neue Namen enthält. Die meisten dieser neuen Unternehmen sind regionale Unternehmen, die sich seit langem auf eine oder wenige Kernstädte spezialisiert haben. Dank ihres tiefen Verständnisses der lokalen Konsumgewohnheiten, der Kundengruppenstruktur und der kulturellen Präferenzen haben sie eine differenzierte und skalierbare Expansion erreicht.

Außerdem verwenden die neuen Unternehmen allgemein das Modell des "Leichten Regierens des Schweren", was im krassen Gegensatz zum traditionellen Modell des "Eigenbaus und Eigenbesitzes" steht. Sie nutzen Methoden wie Markenexport, Auftragsverwaltung und Mietbetrieb, um mit einem relativ geringen Kapitalaufwand eine größere Verwaltungsgröße zu erreichen. Dieses Modell verringert nicht nur den finanziellen Druck und das Expansionsrisiko der Unternehmen, sondern ermöglicht es ihnen auch, in der Marktkorrekturphase schneller Chancen zu nutzen.

Starrheit der Spitzenplätze, Umstrukturierung der hinteren Plätze in den Top 10

Die Plätze in der ersten Spitzengruppe der Branche sind sehr starr. Die Reihenfolge der Top 4 Unternehmen ist drei Jahre lang unverändert geblieben, nämlich Zhuhai Wanda Commercial Management, Yinli Group, Wuyue Commercial Management und China Resources Mixc Lifestyle. Baolong Commercial und Longfor Group haben sich seit langem auf den fünften und sechsten Plätzen gehalten, wobei ihre Positionen manchmal wechselte.

Darunter hat Zhuhai Wanda Commercial Management weiterhin die Spitze der Branche behauptet. Im Jahr 2025 waren die beiden Kernindikatoren Anzahl der in Betrieb befindlichen Projekte und Gesamtfläche 2,3 bzw. 4,8 Mal so hoch wie die des zweiten Platziers Yinli Group, was einen deutlichen Vorsprung zeigt und die Spitzenposition unerschütterlich macht.

Die Plätze hinter den Top 10 haben sich gewandelt. So stieg die Aegean Group von Platz 12 im Jahr 2023 auf Platz 8 im Jahr 2025 auf. Country Garden Commercial & Tourism made a strong breakthrough and rose from 20th place in 2023 to 9th place in 2025. China Merchants Commercial Management has successfully entered the top 10 after two years of dormancy, rising from 11th place.

Es gab auch Rückgänge. Intime Commercial, Hengtai Commercial, Century Jinyuan und Maoye International, die in den Top 10 im Jahr 2023 waren, haben alle die Top 10 Plätze im Jahr 2025 verloren.

Der Vorteil der Größe schwindet, die Qualität konkurriert um die Neuordnung

Erstens: Die Entwicklungsprinzipien der Branche haben sich gewandelt. "Qualität und Effizienz vorrangig" hat "Größenzuwachs" als Kernkonsens in der Branche ersetzt.

Die führenden Immobilienverwaltungsunternehmen haben den unkontrollierten Expansionswettlauf hinter sich gelassen und das Tempo der Eröffnung von neuen Projekten bewusst verlangsamt. Sie haben sich nun auf eine feinere Entwicklungspfade konzentriert, die auf Stabilität und Qualität sowie auf die Vertiefung des Betriebs abzielen.

Laut einer Statistik von LianShang.com hat Wanda im Jahr 2025 20 neue Wanda-Plätze eröffnet, alle sind leichte Vermögensprojekte, bei denen die Partner die Investitionen leisten und Wanda die gesamte Verwaltung übernimmt. Im Jahr 2026 plant Wanda, 19 neue Wanda-Plätze zu eröffnen, was die niedrigste Anzahl in den letzten zehn Jahren ist. Davon machen die leichten Vermögensprojekte 89 % aus, was ein deutlicher Fokus auf Risikokontrolle und Effizienzsteigerung zeigt.

China Resources Mixc Lifestyle konzentriert sich auf eine hochwertige Expansion. Im Jahr 2025 hat es 17 neue Geschäftsprojekte eröffnet, wobei über 60 % aus der Umwandlung von bestehenden Immobilien stammen. Das Markenprojekt Zhuhai Mixc hat das Modell des leichten Vermögensbetriebs übernommen. Nach der Umsetzung wurden 500.000 neue Mitglieder gewonnen, und die Mietausbeute eines einzelnen Projekts hat stark zugenommen. Im Jahr 2026 plant es, 20 Projekte zu eröffnen, wobei der Anteil der leichten Vermögensprojekte über 55 % beträgt, was zeigt, dass es weiterhin den Weg der Qualität und Effizienzsteigerung verfolgt.

Zweitens: Der Markt in den ersten Rängen von Städten ist gesättigt, und die Umwandlung von bestehenden Immobilien wird zum Schlüssel für die Erschließung neuer Wachstumsmöglichkeiten.

Aktuell geht die Umwandlung von bestehenden Immobilien über die oberflächliche Umgestaltung der Hardware hinaus. Durch eine Kombination von präziser Projektpositionierung, Umgestaltung von grenzüberschreitenden Geschäftstypen, Erneuerung der immersiven Räume, Verbesserung des langfristigen Betriebs und Digitalisierungstechnologien wird der Wert der bestehenden Vermögenswerte neu gestaltet, was dazu führt, dass die Besucherzahl und der Betriebseinkommen des Projekts gleichzeitig steigen. Darüber hinaus wird der Umfang der Umwandlung kontinuierlich erweitert und umfasst verschiedene nicht-kommerzielle Immobilien wie alte Fabrikgebäude, traditionelle Marktplätze, Industriegebiete und städtische Untergrundräume.

Die Statistiken von LianShang.com zeigen, dass im Jahr 2025 etwa 70 Projekte zur Umwandlung von bestehenden Immobilien umgesetzt wurden, was mehr als 20 % der gesamten neu eröffneten Projekte in diesem Jahr ausmacht. Unter den geplanten Geschäftsprojekten für 2026 gibt es 69 Projekte zur Umwandlung von bestehenden Immobilien.

Drittens: Der Schwerpunkt des Branchenwachstums verschiebt sich nach unten, und die Städte der dritten und vierten Stufe sowie die Landkreise tragen die Fahne des Branchenwachstums.

LianShang.com hat festgestellt, dass von den 20 neuen Wanda-Plätzen im Jahr 2025 mehr als 70 % in Städten der dritten Stufe und darunter angesiedelt sind. In den gesamten in Betrieb befindlichen Projekten macht der Anteil der Projekte in Städten der dritten und vierten Stufe 63 % aus.

Von den bereits eröffneten Wuyue-Plätzen in ganz China sind 45 % in Städten der vierten und