Die Bevölkerungsströme haben sich verändert!

Mit der Veröffentlichung der Bevölkerungsdaten aller Städte für das Jahr 2025 sind subtilen Veränderungen im Gange.

Eine neue Runde der Bevölkerungsumverteilung zwischen den Städten hat begonnen. Am Ende des Jahres 2025 waren die drei Städte mit den höchsten Zuwächsen an ständigen Einwohnern Shenzhen, Dongguan und Guangzhou. Shenzhen und Guangzhou befanden sich bereits zwei Jahre lang unter den Top-Drei.

Vor dem Hintergrund eines Gesamtbevölkerungsrückgangs werden die interstädtische Bevölkerungsbewegung sowie das Anziehen und Abfließen von Bevölkerung zwischen den Städten zu wichtigen Faktoren, die die zukünftige Lage des Immobilienmarktes beeinflussen.

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Da der Markt nicht ausschließlich von Bevölkerungsdaten abhängt, konzentriert sich dieser Artikel auf die Bevölkerungsgröße und die Zuwächse in 29 Städten mit einem Billionen-GDP, um diese zu analysieren.

Am Ende des Jahres 2025 führte Shenzhen mit einem Bevölkerungszuwachs von 259.000 in den Städten mit einem Billionen-GDP an und war gleichzeitig die Stadt mit dem höchsten Bevölkerungszuwachs im ganzen Land. Die Gesamtzahl der ständigen Einwohner betrug 18,2485 Millionen. Im Vorjahr belegte Shenzhen mit einem Zuwachs von 199.400 Einwohnern den zweiten Platz im Land. Innerhalb von zwei Jahren hat sich die Bevölkerung in Shenzhen um insgesamt 458.400 Menschen erhöht.

Den zweiten bis fünften Platz folgten Dongguan, Guangzhou, Changsha und Jinan, alle mit einem Zuwachs von über 100.000 Einwohnern.

Betrachtet man die regionale Verteilung, nehmen in den Top 10 der Städte mit einem Billionen-GDP und Bevölkerungszuwachs vier Städte aus dem Pearl River Delta Platz ein, nämlich Shenzhen, Dongguan, Guangzhou und Foshan. Die vier Städte haben insgesamt 704.600 Menschen zugenommen. Betrachtet man alle Städte im Land, so erreichte Huizhou im Pearl River Delta im Jahr 2025 ebenfalls einen Bevölkerungszuwachs von 76.200 Einwohnern und belegte den siebten Platz im Land.

Die Städte Hangzhou und Nanjing im Yangtze River Delta hatten Bevölkerungszuwächse von 76.000 bzw. 61.500 Einwohnern. Im Vergleich dazu weist der Yangtze River Delta einen stabilen Zufluss an ständigen Einwohnern auf.

Darüber hinaus hat die Stadt Hefei im Yangtze River Delta die Daten für das Jahr 2025 noch nicht veröffentlicht. Aus den Daten vom Ende des Jahres 2024 geht hervor, dass die Bevölkerung in Hefei um 149.000 Menschen zugenommen hat und die Bevölkerungsgröße die 10-Millionen-Marke erreicht hat. Schließt man aus der Bevölkerungsentwicklung der letzten drei Jahre, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Bevölkerungszuwachs von Hefei im Jahr 2025 Hangzhou übertreffen wird.

Betrachtet man die Veränderungen in der Rangliste der Bevölkerungszuwächse in den Städten mit einem Billionen-GDP, so belegte Shenzhen zwei Jahre lang den ersten Platz. Der stärkste Anstieg in der Rangliste war bei Jinan zu verzeichnen, das sieben Plätze aufgestiegen ist und 23.300 Menschen mehr zugenommen hat. Darüber hinaus sind Dongguan und Qingdao um sechs Plätze aufgestiegen. Dongguan stieg vom achten Platz am Ende des Jahres 2024 auf den zweiten Platz und hat 144.100 Menschen mehr zugenommen.

Von der siebten Volkszählung bis zum Ende des Jahres 2025 war Wuhan in den letzten fünf Jahren die Stadt mit dem höchsten Bevölkerungszuwachs, mit einem Zuwachs von 1,5349 Millionen Menschen. Hangzhou belegte den zweiten Platz, wobei die Bevölkerung in den letzten fünf Jahren um 764.000 Menschen zugenommen hat. Am Ende des Jahres 2025 hat sich die Bevölkerung um 76.000 Menschen erhöht, was Hangzhou den ersten Platz unter den Städten im Yangtze River Delta einbrachte.

Der "Sogeffekt" der starken Provinzhauptstädte wird kontinuierlich verstärkt. Provinzhauptstädte wie Changsha, Hefei und Zhengzhou, die mit den Ressourcen des ganzen Provinzes entwickelt werden, ziehen ständig Bevölkerung aus der Provinz an. Ein typisches Beispiel ist Hefei. Obwohl Hefei die Daten über die ständige Bevölkerung bis zum Ende des Jahres 2025 noch nicht veröffentlicht hat, zeigt ein Vergleich der Zuwächse seit der siebten Volkszählung und am Ende des Jahres 2024, dass die Bevölkerung in nur vier Jahren um 632.100 Menschen zugenommen hat. Dies hängt eng mit der explosiven Entwicklung von aufstrebenden Branchen wie der neuen Energie- und Halbleiterindustrie in Hefei in den letzten Jahren zusammen. Der industrielle Aufstieg hat dazu geführt, dass ständig Bevölkerung aus der Provinz in die Stadt strömt.

Unter den vier ersten Stadtgraden war Shenzhen in den letzten fünf Jahren die Stadt mit dem höchsten Bevölkerungszuwachs, mit einem Zuwachs von 688.500 Menschen. Im Jahr 2025 war Shenzhen auch der "Champion" im Land in Bezug auf den Bevölkerungszuwachs. Der Bevölkerungszuwachs in Guangzhou war hingegen geringer als in Shenzhen. In den letzten fünf Jahren hat sich die Bevölkerung um 424.000 Menschen erhöht, was rund 260.000 Menschen weniger als in Shenzhen ist.

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Städte mit Bevölkerungszufluss profitieren von immer knapper werdenden Nachfragegewinnen. Dies spiegelt sich sowohl im Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern, in der Dynamik des Grundstücksmarktes als auch in der Nachfrage auf dem Mietmarkt wider.

Betrachtet man die Top 10 der Städte mit einem Billionen-GDP und Bevölkerungszuwachs, erweitern die Städte im Pearl River Delta ihre Bevölkerungsgröße mit der höchsten Geschwindigkeit im Land. Die Nachfragebasis für das Immobilienmarkt in der Region wird ständig gestärkt, was sich in den Daten der ersten fünf Monate dieses Jahres widerspiegelt:

Guangzhou: Im Mai stieg das Verkaufsvolumen von Neubauten sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum Vormonat. Die kumulative Verkaufsfläche von Einfamilienhäusern in den ersten fünf Monaten hat sich wieder positiv entwickelt.

Shenzhen: Als Anziehungspunkt für hochqualifizierte Technologie- und Finanzfachkräfte hat Shenzhen die Nachfrage nach Luxusimmobilien und hochwertigen Wohnungen für Verbesserungen angetrieben. Im Mai stieg das Verkaufsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum Vormonat. Die Preisspitzen in den Kerngebieten werden ständig überschritten. Zwei Projekte, Xinyuewan und Guanchao Mansion, waren bei ihrer Premierenverkauf binnen kurzer Zeit ausverkauft, was auf positive Signale hinweist. Gleichzeitig hat sich die Dynamik auf dem Grundstücksmarkt in Shenzhen verbessert. Ein knappes Grundstück in der Yuehai-Straße im Nanshan Science Park wurde in fast 300 Auktionsrunden versteigert, mit einem Überbietungssatz von 150%, was einen neuen Preisrekord für das Grundstück pro Quadratmeter setzt.

Dongguan: Als Empfänger der überschüssigen Nachfrage aus Shenzhen stieg das Verkaufsvolumen von Zweifamilienhäusern im Mai sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum Vormonat. Die kumulative Verkaufszahl von Zweifamilienhäusern in den ersten fünf Monaten stieg um 16% gegenüber dem Vorjahr.

Das Kernproblem, mit dem die Immobilienmärkte in den verschiedenen Städten im Pearl River Delta derzeit konfrontiert sind, ist nicht ein Mangel an Nachfrage, sondern eine Fehlanpassung zwischen Angebot und Nachfrage. Das Grundstück in den Kerngebieten von Shenzhen ist extrem knapp, und das Angebot hinkt stark hinter der Nachfrage zurück. Städte wie Dongguan und Foshan, die die überschüssige Nachfrage aufnehmen, haben in den Nicht-Kerngebieten ein vorübergehendes Überangebot, und der Abverkaufsdruck ist deutlich.

Die Bevölkerungsentwicklung in den Städten des Yangtze River Delta ist relativ ausgeglichen, und die Stufenverteilung zwischen den Städten ist rational. Typische Beispiele sind Hangzhou, Nanjing und Suzhou, die ein solides Wachstum verzeichnen. Die Bevölkerung in diesen Städten hat um 76.000, 61.500 bzw. 60.700 Menschen zugenommen. Insgesamt haben die drei Städte fast 200.000 Menschen zugenommen. Auf der Ebene des Immobilienmarktes weisen diese Städte im Allgemeinen eine hohe Marktkapazität auf, und die Marktschwankungen sind geringer als im Pearl River Delta. Gleichzeitig ist die Nachfragestruktur auf dem Immobilienmarkt ausgeglichen, und der Marktplatz für Verbesserungs- und Luxusprodukte erweitert sich ständig.

Ähnlich wie im Pearl River Delta besteht auch im Yangtze River Delta tendenziell eine Konzentration der Bevölkerungsanziehungskraft auf Städte wie Shanghai, Hangzhou, Nanjing und Suzhou, während der Bevölkerungszuwachs in Städten wie Jiaxing und Shaoxing relativ begrenzt ist.

Abgesehen vom Bevölkerungszuwachs sind die Gesamtbevölkerung und die Wirtschaftsgröße die "Grundlage" der Marktkapazität einer Stadt. Gleichzeitig werden die städtische Stufe, die Anziehungskraft der Ressourcen und das Vermögen der Einwohner zu Schlüsselfaktoren, die die "Höhe" des Immobilienmarktes bestimmen.

Nehmen wir Shanghai als Beispiel: Im Jahr 2025 hat die Bevölkerung um 51.500 Menschen zugenommen. Zugleich erreichte das GDP im Jahr 2025 5,67 Billionen Yuan und belegte seit langem den ersten Platz im Land. Die Marktkapazität des Immobilienmarktes hat sich ständig in der Spitze im Land gehalten. Seit 2024 hat die jährliche Verkaufsfläche von Ein- und Zweifamilienhäusern zwei Jahre lang über 20 Millionen Quadratmeter betragen. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2026 betrug die Verkaufsfläche bereits 10,78 Millionen Quadratmeter, und die Wohnungsnachfrage wird ständig und stabil freigesetzt.

Darüber hinaus hat Chengdu, die die vierte Stelle in der Gesamtbevölkerung und die elfte Stelle in Bezug auf den Bevölkerungszuwachs einnimmt, die Marktkapazität des Immobilienmarktes seit vielen Jahren an der Spitze im Land. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2026 führte Chengdu mit einer kumulativen Verkaufsfläche von 9,522 Millionen Quadratmetern von Ein- und Zweifamilienhäusern an. Dies zeigt, dass die Konsumkraft der einwandernden Bevölkerung in Chengdu relativ hoch ist und die Freisetzung der Immobiliennachfrage deutlich fördert.

Die Bevölkerungsbewegung hat sich verändert, und auch die Logik des Immobilienmarktes hat sich gewandelt. Die Gesamtbevölkerung ist die Grundlage des Immobilienmarktes, und ein kontinuierlicher Bevölkerungszufluss weckt ständig die Marktdynamik. Die städtische Stufe, die industrielle Stärke und die Kaufkraft der Einwohner werden zu wichtigen Faktoren, die die Unterschiede zwischen den Städten vergrößern.

Aus den Bevölkerungsbewegungen und den Immobilienverkaufsdaten der letzten zwei Jahre geht deutlich hervor, dass die Bevölkerung sich zunehmend in den Kernstädten des Pearl River Delta und des Yangtze River Delta sowie in den starken Provinzhauptstädten in Zentral- und Westchina konzentriert.

Betrachtet man den Immobilienmarkt weiter, so hat das Pearl River Delta aufgrund des starken Bevölkerungszuflusses eine Nachfragebasis geschaffen, aber das Problem der Fehlanpassung zwischen Angebot und Nachfrage in der Region ist deutlich. Die Städte im Yangtze River Delta entwickeln sich ausgeglichen, und die Marktentwicklung ist stabiler. Die Provinzhauptstädte in Zentral- und Westchina halten die Bevölkerung dank des Sogeffekts in der Provinz zurück, müssen aber auch mit dem Problem der unzureichenden Umwandlung der neuen Nachfrage konfrontiert.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Account "Ding Zuyu's Bewertung des Immobilienmarktes" und wurde von 36Kr mit Genehmigung veröffentlicht.