Bei der Vermietung von Gewerbeflächen im Einkaufszentrum scheiterte man an "unvereinbaren Schicksalszeichen".

„Hier gibt es einen Fluss, und mein Geburtshoroskop ist mit Wasser in Konflikt.“ sagte der Franchise-Partner.  

Wu Mei war für einen Moment etwas verwirrt. Im November des vergangenen Jahres hatte sie als Person für die Gewerbevermittlung eines Gewerbezentrums einen Monat lang mit den Filialeröffnungsangestellten einer Restaurantmarke gesprochen und alles war abgemacht. Niemand hatte gedacht, dass der Franchise-Partner, der das Geld ausgeben sollte, mit diesem Grund, gegen den sie sich nicht wehren konnte, ablehnte. Der Chef ist aus Fujian und glaubt an Feng Shui.  

Als sie dem Vorgesetzten berichtete, fragte dieser sie: „Ist das wahr?“ Sie konnte nur peinlich antworten: „Ja.“ Dieser Auftrag fiel durch, und bis jetzt ist die Ladenfläche immer noch nicht vermietet.  

In den letzten zwei Jahren haben Gewerbevermittler wie Wu Mei bei den Marken all sorts von Ablehnungsgründen gehört. Hinter diesen Gründen verbirgt sich eine realistischere Veränderung: Die einst nahezu automatisch funktionierende Vertrauenskette zwischen Gewerbezentren und Marken lockert sich. Marken gehen nicht mehr so leicht in Gewerbezentren ein, und Gewerbezentren nehmen auch nicht mehr so leicht Marken auf.  

In der Vergangenheit war die Beziehung zwischen Gewerbezentren und Marken eine Kooperation zur Expansion; heute sieht es immer mehr aus wie eine gegenseitige Selektion im Kampf ums Überleben.  

Marken sagen „Nein“ zu Gewerbezentren

„Mussst du im Mai vielleicht noch einige Verträge abschließen?“ schickte plötzlich der Chef über den Computer eine Nachricht mit „Sorge“ um die Leistung. Aber Wu Mei hatte keine Zeit, darauf zu reagieren.

Kurz zuvor hatte sie eine Nachricht erhalten. Der Manager einer Kettengeschäftskette für digitale Geräte hatte ihr gesagt, dass sie aufgrund einer „Unternehmenspolitik“ nächstes Monat aus dem Gewerbezentrum ausziehen wollten. In so kurzer Zeit war es schwer, einen neuen Mieter zu finden, und der Verlust war fast sicher. Wu Mei ärgerte sich, dass sie die Geschäftslage der Geschäfte nicht früher bemerkt hatte.  

Wu Mei sah nicht nach, wie viel Quadratmeter sie noch nicht vermietet hatte. Sie hatte keine Hoffnung, das Ziel zu erreichen und wartete nur darauf, dass ihr Leistungseinkommen gekürzt würde.  

Wie Wu Mei ist Yang Shilin ein zwölfjähriger Gewerbevermittler in Chengdu. Er hat an Projekten mit einem Jahresumsatz von über einer Milliarde Yuan gearbeitet, aber auch an kleineren Gewerbeobjekten mit einem Umsatz von weniger als 50 Millionen Yuan. Nach seiner Erfahrung war es früher so, dass die Gewerbezentren die Marken auswählten, aber jetzt ist es so: „Wenn man mit 20 Marken spricht, ist es schon gut, wenn sich eine einstellt.“  

Er spürt, dass immer weniger Leute bereit sind, in Gewerbezentren Geschäfte zu eröffnen: „Früher, wenn ein Koch etwas leckeres kochte, hat man ihn schon dazu gebracht, ein Geschäft zu eröffnen.“ Jetzt bringt es auch nicht unbedingt mehr Kunden, wenn man ein Geschäft als „Internet-Sensation“ oder „Erstfiliale in der Region“ beworben wird.  

Alles lässt sich nachvollziehen. Auf sozialen Medien beschreiben Gewerbevermittler ihre Schwierigkeiten in den letzten zwei Jahren, und die Gründe stammen von den sonderbaren Ablehnungen der Marken. Übliche Gründe sind: Die Position ist zu abgelegen, die Miete ist zu hoch, es gibt zu wenig Fußgänger; aber es gibt auch seltsamere Gründe: Die Putzkräfte sind zu alt, es gibt zu viele Kinder in der Stadt, die Fahrkarte für die U-Bahn ist zu teuer, das Feng Shui stimmt nicht, die Tierkreiszeichen passen nicht usw.  

Yang Shilin hat die „absurdest“e Ablehnung erlebt, als eine Marke, die bereits zwei Runden der Geschäftsbedingungen ausgehandelt hatte, plötzlich sagte, dass sie nicht kommen würde, mit dem Grund: „Der Chef wohnt zu weit von dem Projekt entfernt und kann morgens nicht rechtzeitig zum Öffnen des Geschäfts kommen.“  

Kleine und mittlere Marken beginnen, Gewerbezentren „Nein“ zu sagen, und die Top-Marken sind auch vorsichtiger, in Gewerbezentren einzuziehen. Zhan Sirui, ein Gewerbevermittler im Chuan-Yu-Aegean-System, hat festgestellt, dass einige Top-Marken eine vorsichtigere Beobachtungsstrategie verfolgen. Marken wie Pop Mart, Nike-Filialen der gehobenen Klasse oder Huawei-Automodelleinführungsgeschäfte erwägen erst, in ein Gewerbezentrum einzuziehen, wenn sie sehen, dass ähnliche Geschäfte bereits etabliert sind und die Geschäftslage in der Umgebung stabil ist.  

Wu Yaming ist ein Super-Franchise-Partner mit über vierzig Filialen. Fast täglich bekommt er Einladungen von Gewerbezentren, und in einer Woche kontaktieren ihn acht oder zehn Gewerbezentren. Sein üblicher Ablehnungsgrund ist: „Ich bin zu beschäftigt, um hinzukommen.“  

Wu Yaming glaubt, dass sein „Risikobewusstsein für die Branche“ von anfänglich Stufe drei auf Stufe sieben oder acht gestiegen ist. 2023 wechselte er von der Einzelhandelstätigkeit in das Franchise-System. Seine Einschätzung der Branche ist: Zurzeit machen circa 80 % der Geschäfte in Gewerbezentren Verluste, und nur 20 % verdienen Geld. Das Betreten eines Gewerbezentrums ist eher ein Spiel des Zufalls. Er spürt, dass auch die Marken ihre Erwartungen zurücknehmen: „Früher dachte man, dass man in einer Region 50 Filialen eröffnen könnte, jetzt reichen vielleicht 10.“  

● Das „80:20-Prinzip“ auf dem Markt wird immer deutlicher. 20 % der Gewerbezentren und Marken leisten 80 % des Umsatzes. Bildquelle: pexels

Nach den Überwachungsdaten von Winshang Big Data haben im gesamten Jahr 2025 über 180 typische Marken Filialen geschlossen, insgesamt über 15.000 Filialen. Fast 80 % der Marken haben eine intensive Filialschließung oder eine vollständige Rückzugsaktion durchgeführt.  

Man kann die alten Mieter nicht halten, und neue kann man auch nicht anwerben. Eine andere Statistik zeigt, dass in über 600 Stichproben-Shoppingcentern in 26 wichtigen Städten im ganzen Land etwa 30 % eine Leerstandsrate von über 10 % haben. „Es ist so schwierig wie ein Partner zu finden“, klagt Wu Mei, aber sie gewöhnt sich langsam daran und „gibt einfach auf“.  

Über einen langen Zeitraum in der Vergangenheit funktionierte diese Branche fast automatisch nach einer Formel –  

Gewerbezentren vertrauten darauf, dass Marken Kunden anziehen können, Marken vertrauten darauf, dass Gewerbezentren Geschäft bringen können, und Franchise-Partner vertrauten darauf, dass sie mit der Eröffnung eines Geschäfts Geld verdienen können. Aber jetzt lockert sich diese Kette.  

Früher glaubte man, dass „wenn man in ein Wanda-Gewerbezentrum eintritt, kann man in 100 Wanda-Gewerbezentren eintreten“. Jetzt zweifeln immer mehr Leute daran, ob ein Gewerbezentrum noch eine Marke aufrechterhalten kann.  

Die Zeit des bequemen Geldverdens ist vorbei

Als Wu Mei 2018 in die Branche kam, dachte sie, dass das Gewerbeimmobiliensektor noch im Aufstieg sei, aber später stellte sie fest, dass es das Ende der Goldenen Zeit war. Am Anfang ihrer Karriere rief sie täglich fünfzig Mal an. Ein Jahr später hatte sie bereits 2.600 Händler in ihrer WeChat-Liste. Damals musste man nur anrufen, über die Fußgängerzahl und den Umsatz pro Quadratmeter sprechen, und die Marken kamen.

Aber diese Ordnung begann um 2024 zu brechen. Wu Mei sprach einmal mit einem Restaurant über Veranstaltungsangelegenheiten und besprach die gemeinsame Verteilung von 50-Yuan-Gutscheinen für ein bestimmtes Produkt. Der Chef sah jedoch verlegen aus und sagte, dass er nur 20 Yuan Gewinn pro Produkt hatte, was bedeutet, dass er Verluste machen würde, wenn er diese Gutscheine verteilen würde. Wu Mei war sehr überrascht. Sie spürte deutlich, dass die Marken nicht mehr so eilig in die Gewerbezentren eintreten wollten. Früher fragte man: „Kann man hier eröffnen?“, jetzt fragt man: „Kann man hier überleben?“  

Die eigentliche Veränderung ist nicht, dass die Marken plötzlich feige geworden sind. Sondern die früher bewährte Formel für das Öffnen eines Geschäfts beginnt immer häufiger zu versagen.  

Als Xiong Zhengyang 2023 ein Restaurant in ein Gewerbezentrum eröffnete, hatte er immer noch die Vorstellung, dass man in einem Gewerbezentrum Geld verdienen kann. Damals mussten die Marken sogar um die besten Standorte kämpfen. Xiong Zhengyang erinnerte sich, dass ein Vermittler zu ihm kam und direkt sagte: „Wenn du in das Gewerbezentrum willst, musst du Geld geben.“ Später hörte er von Kollegen, dass 10.000 Yuan schon wenig waren, und einige hatten sogar 80.000 Yuan ausgegeben, um einen Standort zu bekommen.  

Wenn man jetzt zurückschaut, obwohl er damals keine Ahnung von Mietverhandlungen hatte, die Fläche nicht richtig berechnen konnte und sogar die Produkte Kopien von etablierten Marken auf dem Markt waren, „hatte man auf jeden Fall einige zehntausend Yuan Gewinn pro Monat“.  

Xiong Zhengyang und viele Markengründer glaubten, dass das Geschäft immer gut laufen würde, wenn man in ein Gewerbezentrum eintreten konnte. Als das speziellste Szenario für den offline-Konsum in China bringt das Gewerbezentrum Fußgänger, Konsum- und Freizeitbedürfnisse in einen Raum zusammen und kann auch für die Marke Bürgschaft leisten. Viele Verbraucher kennen vielleicht nicht die neuen Restaurantmarken, aber sie kennen sicherlich Wanda oder Mixc.  

Aber jetzt funktioniert diese Logik nicht mehr. Ein Gewerbezentrum bedeutet nicht mehr automatisch Fußgänger, und Fußgänger bedeuten nicht mehr automatisch Geschäft. Die Miete pro Quadratmeter in Xiong Zhengyangs Gewerbezentrumsfiliale ist etwa doppelt so hoch wie in einer Straßengeschäftsstätte. In der schlechtesten Nebensaison hat es an Wochentagen 100 Besucher; in der besten Hauptsaison hat es an Wochenenden 350 Besucher, aber das ist nur doppelt so viel wie in einer Straßengeschäftsstätte. Der Vorteil des Gewerbezentrums bei der Fußgängerverkehr ist schwächer geworden. Selbst wenn eine Marke in ein Gewerbezentrum eintritt, muss sie mit einem härteren Wettbewerb, einer längeren Rückzahlungszeit und anspruchsvolleren Verbrauchern konfrontiert sein.  

Letztes Jahr wollte Xiong Zhengyang mit einer neuen Marke in Chengdu expandieren. Aber die Kategorie des Reisbrei-Bratpfannenfond-Suppenrestaurants in den beliebten Gewerbezentren war bereits voll besetzt. Die Gewerbezentren lassen normalerweise nur eine Marke dieser Art. Ohne andere Möglichkeit suchten sie stattdessen die Vermietung in der Mixc in Luzhou an. Aber wegen der Schwierigkeiten bei der Gewerbevermittlung in der Mixc in Suining stellte die Projektseite die Bedingung: Die Miete kann verhandelt werden, und sie ist bereit, um 600.000 Yuan zu senken. Aber im Gegenzug muss er sich für die „gebundene Vermietung“ in der Mixc in Suining entscheiden. Xiong Zhengyang akzeptierte.  

Aber bald stellte Xiong Zhengyang fest, wie schwierig es ist, ein Geschäft in einem Gewerbezentrum zu betreiben. Um den Gewinn zu halten, musste er ständig die Bruttomarge anpassen und die Personalkosten senken – von über 30 Mitarbeitern auf 20 Vollzeitmitarbeiter, um die Gesamtbruttomarge auf 65 % zu bringen. Aber sobald das Kostenproblem vorerst gelöst war, tauchten neue Probleme auf – es wurde immer schwieriger, neue Kunden zu gewinnen.  

Die direkteste Methode ist, Influencer zu beauftragen, kurze Videos für die Werbung zu machen. Der Effekt ist oft sofort sichtbar. Am Abend, an dem das Video veröffentlicht wird, steigt die Besucherzahl deutlich; am ersten Wochenende erreicht es den Höhepunkt, aber nach einer Woche sinkt es wieder. Die Marke muss die Veränderungen der Kundenbedürfnisse wahrnehmen, ständig Werbung machen, ständig Themen schaffen und ständig neue Kunden suchen, um das Geschäft am Laufen zu halten.  

Als er letztes Jahr das Geschäft eröffnete, hatte Xiong Zhengyang sich eine Rechnung gemacht: Wenn die Filiale in Suining monatlich 40.000 Yuan Verlust macht und die Filiale in Luzhou monatlich 40.000 Yuan Gewinn macht, heben sich die beiden Filialen auf, und es gibt keinen Gesamtverlust. Jetzt hat er festgestellt, dass es sogar einen Überschuss gibt, was offensichtlich ein Erfolg ist.  

Nicht jedes Mal ist es so glücklich, wenn man ein Geschäft in einem Gewerbezentrum eröffnet. Im September letzten Jahres sah er sich eine Ladenfläche in einem Wanda-Projekt in Yibin, Sichuan, an. Aber weniger als zwei Monate nach der Eröffnung eines neuen Mixc wurde der Fußgängerverkehr schnell weggesogen, und das Geschäft machte sofort Verluste. Im Mai dieses Jahres beschloss er, vorzeitig auszuziehen, auch wenn der Vertrag noch nicht abgelaufen war. In zehn Monaten hat er 2 Millionen Yuan verloren.  

Beim Nachdenken über das Geschehen später erkannte er, dass seine Standortbewertung zu grob war. Er sah nur, „wer der erste in der Region war“, aber er hat die Standortfaktoren nicht wirklich untersucht. Es gibt zwar Fußgänger im Gewerbezentrum, aber sie sind nicht zielgerichtet; der Wettbewerb in der Umgebung ist sehr heftig. Innerhalb von 5 Kilometern um das Stadtzentrum herum gibt es vier Gewerbezentren. Sobald ein neues Projekt eröffnet wird, werden die jüngeren und konsumstärkeren Menschen sofort weggesogen.  

Jetzt hat er neue Kriterien für die Auswahl von Gewerbezentren: Er geht nicht in Gewerbezentren mit einer Leerstandsrate von über 10 %; er geht nicht in Gewerbezentren, in denen es keine Marken wie Haidilao, Green Tea, Kaojiang usw. gibt; er geht nicht in Gewerbezentren, in denen die Umsätze der umliegenden Restaurants weniger als eine Million Yuan erreichen.  

● Die Marken wählen neue Projekte strenger aus. Bildquelle: 《Margin Call》

Für diese wachsenden Marken ist das Gewerbezentrum zwar ein Zugangspunkt für den Verkehr, aber auch die größte Variable. Laut Tang Kuanyi, einem Praktiker auf dem Gebiet der Fußgängerverkehrsüberwachung mit KI, beschleun