Premium-Geschäftsgebäude in Peking: Die Mietanpassungen verlangsamen sich.

Im Jahr 2025 ist der Büromarkt in Peking in eine kritische Phase der tiefgreifenden Anpassung und strukturellen Umgestaltung eingetreten. Auf der Mietseite zeichnet sich ein dominierender Verlängerungsmarkt ab, wobei die Verhandlungsmacht der Mieter gestiegen ist. Die Mieten für Premium-Büros werden kontinuierlich angepasst. Auf der Investitionsseite hat das Volumen der Großtransaktionen stark abgenommen, während die Handelsimmobilien umgekehrt gefragt sind. Zusammen mit der Erweiterung der zugrunde liegenden Vermögenswerte für öffentliche REITs durch die Politik hat dies neue Entwicklungsmomente in den Markt gebracht. Die Daten mehrerer Institutionen zeigen, dass obwohl der Markt weiterhin vor der Herausforderung des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage steht, Anzeichen der lokalen Stabilisierung und politische Fördermaßnahmen die Entwicklungsprinzipien der Branche neu formen.

01 Der Markt für Premium-Büros: Mietverlängerungen werden zur Norm, Mietenanpassungen verlangsamen sich

Im Jahr 2025 blieb die Nachfrage auf dem Markt für Premium-Büros in Peking weiterhin rational. Das Bewusstsein der Mieter für die Kostenkontrolle hat sich deutlich verbessert, und die Umzugsentscheidungen werden vorsichtiger getroffen. Laut den Daten von JLL hat die Anzahl der Mietverlängerungen im gesamten Büromarkt im Laufe des Jahres zunehmend dominiert, insbesondere im vierten Quartal. Viele Unternehmen haben sich entschieden, ihren Mietvertrag im selben Gebäude zu verlängern oder die Mietfläche zu verkleinern, um einmalige hohe Kosten wie Renovierung und Rückbau zu vermeiden, was die dominierende Position der Mietverlängerungen weiter festigte. Unter diesen Umständen hat sich die Strategie der Eigentümer deutlich gewandelt. Die Sicherung der Auslastung hat Priorität, und die Eigentümer versuchen, die bestehenden Mieter durch Vertragsnegotiationen und Mietsenkungen zu halten.

Betrachtet man die Kernindikatoren, so gab es im vierten Quartal 2025 keine neuen Angebote auf dem Markt für Premium-Büros in Peking. Die kontinuierliche Reduzierung des Bestands von Immobilien hat dazu geführt, dass die Leerstandsquote leicht gesunken ist. Bis Ende des Jahres lag die Gesamtleerstandsquote auf 15,2 % (ohne Selbstnutzungsprojekte in der Stadt), was einem Rückgang von 0,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal entspricht. Die Nettoaufnahme in der ganzen Stadt belief sich auf 21.790 Quadratmeter. Obwohl dies im Vergleich zum Vorquartal leicht zurückgegangen ist, haben die konzentrierten Miettransaktionen in den Kernsubmärkten Anzeichen einer Verbesserung des Marktes unterstützt. Die regionale Differenzierung ist deutlicher geworden. Die Gebiete CBD und Wangjing haben aufgrund der Mietsenkungsstrategie der Eigentümer eine relativ gute Leistung bei der Reduzierung der Leerstände gezeigt.

Datenquelle: JLL

Während die Mietenanpassungen weiter fortschritten, hat die Transparenz der Marktpreise deutlich zugenommen. Im vierten Quartal 2025 belief sich die durchschnittliche monatliche Miete für Premium-Büros in Peking auf 210 Yuan pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 5,6 % im Vergleich zum Vorquartal und von 16,3 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Bemerkenswerterweise hat die Abnahme der Mieten bereits begonnen, sich zu verlangsamen. JLL prognostiziert, dass die durchschnittliche Mietenabnahme im Jahr 2026 auf 6,6 % verringert werden wird, was auf eine lokale Stabilisierung der Mietleistung in einigen Submärkten hinweist. Mit der geplanten Inbetriebnahme von neuen Projekten mit einer Fläche von insgesamt 700.000 Quadratmetern im Jahr 2026, insbesondere 90 % der neuen Angebote in den östlichen Submärkten, werden die Mieten weiterhin einem gewissen Abwärtsdruck ausgesetzt sein.

Auch die neuen Nachfragehotspots sind bemerkenswert. In den Nicht-Verlängerungs-Transaktionen werden die Segmentmärkte für Gesundheitsdienstleistungen wie Ästhetikmedizin und Gesundheitstests sowie Künstliche-Intelligenz-Anwendungsunternehmen zunehmend zu wichtigen Quellen für die Zuwachsnachfrage und bringen neue Impulse in den Markt.

Zhang Siliang, Senior Director der Abteilung für gewerbliche Immobilien von JLL in Peking, sagte: "Obwohl die Geschwindigkeit der Mietenanpassungen möglicherweise verlangsamt wird, wird der Markt weiterhin vom Mieter dominiert. Für die Eigentümer wird die Sicherung der Auslastung weiterhin Vorrang vor der Mietensteigerung haben."

02 Der Investmentmarkt: Großtransaktionen verlieren an Fahrt, Handelsimmobilien werden gefragt + Die Erweiterung von REITs bringt Chancen

Entsprechend der Anpassungstendenz auf dem Mietmarkt hat auch der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Peking im Jahr 2025 an Tempo verloren. Laut den Daten von JLL belief sich das Gesamtvolumen der Großtransaktionen im Jahr auf etwa 18 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 58 % im Vergleich zum Jahr 2024 und etwa der Hälfte des Durchschnitts der letzten fünf Jahre entspricht. Die Marktaktivität hat im vierten Quartal weiter nachgelassen. Betrachtet man die Vermögenswerte, so sind die Handelsimmobilien in den Fokus der Kapitalmärkte gerückt und haben eine relativ starke Rezessionsträge Eigenschaft gezeigt.

Datenquelle: JLL

Im Hinblick auf typische Fälle hat INGKA Centers im vierten Quartal angekündigt, eine strategische Partnerschaft mit Gaohe Capital einzugehen und einen speziellen Immobilienfonds zu gründen, um gemeinsam drei Einkaufszentren, darunter das Beijing Lido Mall, zu halten. INGKA wird weiterhin für die Projektverwaltung und -betreuung verantwortlich sein. Diese Transaktion wird als wichtiges Signal für die Neubewertung der Handelsimmobilien angesehen, und die weitere Entwicklung wird stark beobachtet. Betrachtet man die Investoren, so sind die Eigenverbraucher und Versicherungsunternehmen die Hauptakteure auf dem Markt, was die vorsichtige Haltung des aktuellen Investmentmarktes widerspiegelt.

Ein großer Durchbruch auf der politischen Ebene hat langfristige Vorteile für den Markt für gewerbliche Immobilien gebracht. Im Jahr 2025 haben die China Securities Regulatory Commission und die National Development and Reform Commission entsprechende Politiken herausgegeben, wonach die Super-Premium- und Premium-Bürogebäude in den Super-Metropolen sowie die Hotels der Vier-Sterne-Kategorie und höher in den Pilotbereich für öffentliche REITs aufgenommen werden. Dies markiert die formale Erweiterung des Bereichs der zugrunde liegenden Vermögenswerte für öffentliche REITs auf den Bereich der gewerblichen Büros und Hotels. Bisher sind in Peking erfolgreiche Fälle wie die CICC First Agricultural REIT und die Huaxia Jinyu Manufacturing Factory REIT aufgetaucht. Die zugrunde liegenden Vermögenswerte der First Agricultural REIT sind das First Agricultural Yuan Center Projekt, in dem die Hauptniederlassungen von Kuaishou und Xiaomi angesiedelt sind. Am ersten Handelstag nach der Emission stieg der Kurs um über 28 %, was die Akzeptanz des Marktes für die Verbriefung von hochwertigen gewerblichen Immobilien bestätigt.

Xu Qianqian, Leiterin der Investitions- und Kapitalmarktbusiness-Operation von JLL in China und Leiterin der Nordchina-Region, sagte: "Die weitere Erweiterung des Marktes für öffentliche REITs in China wird die Branche für gewerbliche Immobilien beschleunigt in die Richtung der fein abgestimmten Vermögensverwaltung transformieren und für Projekte mit zentraler Lage und ausgeprägter Betriebsstabilität Liquiditätsprämien bringen."

Die Branche ist sich einig, dass diese Politik die Marktliquidität der gewerblichen Büroimmobilien deutlich verbessern, die Aktivierung des Bestands an Immobilien effektiv vorantreiben und den Liquiditätsdruck einiger Vermögensbesitzer lindern wird.

03 Die Marktprognose: Herausforderungen und Chancen gehen Hand in Hand, Fein abgestimmte Betriebsweise wird zur Kernkompetenz

Betrachtet man die Prognose für das Jahr 2026, so wird der Büromarkt in Peking der doppelten Herausforderung ausgesetzt sein, nämlich der konzentrierten Inbetriebnahme neuer Angebote und der langsamen Erholung der Nachfrage. Der Druck auf die kurzfristige Erhöhung der Leerstandsquote besteht weiterhin, aber der Abwärtstrend der Mieten dürfte sich weiter abschwächen. Die regionale Differenzierung, die Aufwertung der Geschäftstypen und die politischen Fördermaßnahmen werden die Kernvariablen für die Marktentwicklung sein. Die Nachfrage der neuen Produktivitätsunternehmen in den westlichen Submärkten und die Chancen für die Optimierung des Bestands in den östlichen Märkten ergänzen sich und treiben die kontinuierliche Umgestaltung der Marktstruktur voran.

Für die Marktteilnehmer müssen die Eigentümer ihre Mietvertragstrategien kontinuierlich optimieren und ihre Fähigkeiten in der fein abgestimmten Betriebsweise stärken, um hochwertige Mieter durch die Verbesserung der Gebäudequalität und des Servicelevels anzuziehen. Die Investoren sollten sich auf hochwertige Vermögenswerte in zentralen Lagen und mit stabilen Betrieben konzentrieren und die Liquiditätsprämien nutzen, die durch die Erweiterung der öffentlichen REITs entstehen. Im Kontext der Branchentransformation von "Konkurrenz und Evolution" wird der Markt für gewerbliche Büros beschleunigt von der Wachstumsstrategie auf die Optimierung des Bestands umstellen. Die Fähigkeit zur fein abgestimmten Vermögensverwaltung wird zur Kernkompetenz der Unternehmen, um die Konjunkturzyklen zu überstehen.