Hongkong ist nicht mehr die "Stadt der Familie Li".

Autor | Wang Hanyu

Redakteur | Zhang Fan

Der Geschäftseigentumsmarkt in Hongkong hat wieder einen großen chinesischen Inlandsinvestor als Eigentümer begrüßt.

Am 10. Dezember gaben Lai Sun International und Lai Sun Development eine gemeinsame Ankündigung heraus. Die JD Group hat über ihre Investmentgesellschaft 3498 Millionen HK-Dollar für die Anschaffung von Teilen von Stockwerken im China Construction Bank Tower in No. 3, Connaught Road Central, Hongkong, bezahlt.

Das Objekt ist ein 27-geschossiger Premium-Officebau mit einer Gesamtfläche von etwa 111.600 Quadratmetern. Ein Mitarbeiter der JD Group erklärte der Öffentlichkeit, dass der Kauf für „Eigenbedarf“ bestimmt sei und betonte, dass die Gruppe weiterhin in die Lieferkette investieren werde, um den Handel, die Logistik, die Technologieentwicklung und andere Geschäftsbereiche in den Hongkonger Markt zu integrieren.

Dies wird zweifellos ein weiteres markantes Ereignis für die Internetriesen, die in Hongkong Immobilien erwerben.

In der Vergangenheit war in Hongkong die Aussage „Hongkong ist die Stadt der Li-Familie“ weit verbreitet. Dies spiegelt wider, dass die aus Hongkong stammenden Unternehmen, repräsentiert durch die Familie Li Ka-shing, in den Bereichen Immobilien, Infrastruktur, Energie, Handel und anderen wichtigen Marktanteilen in Hongkong innehatten. Das auf Immobilien und Kapitalverkehr basierende Wirtschaftsmuster war eine Abbildung der Rolle von Finanz- und Immobiliensektoren in Hongkong in jener Zeit.

Heute verändern die chinesischen Internetriesen, die gemeinsam nach Hongkong ziehen, diese Situation.

Unternehmen wie JD, Alibaba und Meituan dringen schrittweise in verschiedene Nischenmärkte in Hongkong ein, indem sie Immobilien erwerben, Handel und Logistik aufbauen und Finanzlizenzen beantragen. Hongkong wandelt sich von einer „Zwischenstation“ für internationale Marken, die in das chinesische Festland eindringen, zu einem „Testfeld“ für die chinesische Lieferkette, die ins Ausland expandiert.

Warum kaufen Internetriesen in Hongkong Gebäude?

Der „Immobilienkauf“ von JD fällt mit der Preisanpassung von Hongkonger Vermögenswerten und dem starken Bedarf chinesischer Unternehmen, ins Ausland zu expandieren, zusammen.

Eine kürzlich veröffentlichte Studie von JLL zeigt, dass der Mietmarkt für Premium-Officegebäude in Hongkong voraussichtlich 2026 den Tiefpunkt erreichen wird, nachdem er seit Ende 2019 über sechs Jahre lang rückläufig war. Central und Tsim Sha Tsui werden die Erholung ankurbeln, wobei im zweiten Halbjahr eine Mietsteigerung von 0,5 % bzw. 0,2 % verzeichnet wurde.

Eine Studie von Savills zeigt ebenfalls, dass, obwohl Zinsdruck und schwache Nachfrage kurzfristige Herausforderungen für den Büromietmarkt in Hongkong darstellen, neue Wachstumsmomente im Büroimmobiliensektor auftauchen. Die Erholung des Finanzsektors und die starke Kaufaktivität von Endverbrauchern treiben die Nachfrage wieder an, und es wird erwartet, dass die Mieten für Büros in Central in den nächsten Jahren wieder steigen werden.

Dies bedeutet, dass die Anschaffungskosten für Bürogebäude in Hongkong derzeit möglicherweise niedriger sind als die Langzeitmieten.

Genauer gesagt liegt der Preis pro Quadratmeter für das von JD erworbenen Gebäude des China Construction Bank Tower bei etwa 31.200 HK-Dollar, was etwa 4,59 % niedriger ist als der jüngste Verkaufspreis für ein 43-geschossiges Wahrzeichen in Central. Die Sicherung eines Kernobjekts bei niedrigen Preisen ermöglicht es, das Risiko von Mietschwankungen zu vermeiden und bietet Raum für die Wertsteigerung des Vermögens in Zukunft.

JLLs Leiter der Kapitalmarktabteilung in Hongkong, Chan Kwok-cheong, analysiert, dass eine aktive IPO-Marktlage die Büromietaktivitäten ankurbeln wird und Investoren möglicherweise wieder in den Büroimmobilienmarkt zurückkehren lassen wird.

Quelle: JLL

Deshalb nutzen die chinesischen Riesen in der Phase des Preistiefs und der wiederkehrenden Nachfrage diesen Zeitraum, um in Hongkong Immobilien zu erwerben.

Im Oktober dieses Jahres kauften Alibaba und Ant Group für etwa 6,6 Milliarden Yuan die obersten 13 Stockwerke des One Island South in Causeway Bay als ihre Hongkonger Hauptsitze. Noch früher, im Juni, eröffnete Xiaohongshu ihr erstes Büro außerhalb des chinesischen Festlands in Hongkong.

Nach Angaben von Centaline Property in Hongkong waren die Käufer, die in Pinyin registriert sind, in den ersten 11 Monaten dieses Jahres an 12.550 Immobiliengeschäften in Hongkong beteiligt, mit einem Gesamtbetrag von 125,6 Milliarden HK-Dollar. Dies übersteigt die Rekordzahl von 11.631 Transaktionen im Jahr 2024 und ist seit der Einführung der Statistik im Jahr 1995 ein neuer Höchststand.

Dies zeigt, dass chinesische Kapitalquellen erneut eine wichtige Kraft bei der Anschaffung von Immobilien in Hongkong werden. Die Cheung Kong Group war früher einer der wichtigsten Immobilienentwickler in Hongkong, aber ihr Geschäft in Hongkong hat inzwischen an Bedeutung verloren. Laut Berichten im Juli 2025 verschiebt die Cheung Kong Gruppe (einschließlich Cheung Kong Property) ihr Geschäft zunehmend global, und der Anteil der Hongkonger Vermögenswerte liegt unter 20 %.

Darüber hinaus hat der Wohnungsmarkt in Hongkong bereits Anzeichen einer Erholung gezeigt.

Nach Angaben der Rating and Valuation Department stieg der Preisindex für private Wohnungen im Oktober 2025 um 7,5 % gegenüber dem Tiefpunkt im Mai. Da gewöhnlich der Gewerbeimmobilienmarkt 6 bis 12 Monate später anspringt, zeigt diese Veränderung erneut, dass die Anschaffung von Büroimmobilien durch Unternehmen wie JD und Alibaba sowohl finanzielle Optimierung als auch strategische Positionierung beinhaltet.

Andererseits hebt sich Hongkong als „Brückenkopf“ für chinesische Unternehmen, die ins Ausland expandieren, weiter hervor: Das Common Law-System, die freie Kapitalwanderung und die Nähe zur Großraummetropole Guangdong-Hongkong-Macao senken die Kosten für die grenzüberschreitende Compliance von Unternehmen.

Im Hinblick auf die finanziellen Daten zeigt beispielsweise das dritte Quartalbericht von JD 2025, dass die neuen Einnahmen, einschließlich des Auslandsgeschäfts, um fast 214 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Dies zeigt in gewissem Maße, dass die Rolle von Hongkong als Lieferkettenhub für Südostasien weiter zunimmt.

Im Geschäftsbetrieb hat JD bereits durch die Beantragung einer Versicherungsvermittlerlizenz in Hongkong, die Eröffnung von JD Mall, den Kauf von Wellcome Supermärkten und den Betrieb des HK Operations Center von JD Express in verschiedene Branchen wie Handel, Logistik und Finanz in Hongkong eindringen können. Dies erfordert auch einen zentralen Bürostandort, um die Ressourcen zu integrieren.

Daraus lässt sich schließen, dass der Immobilienkauf von JD in Hongkong zwar scheinbar eine Kostenoptimierung zwischen Anschaffung und Langzeitmiete ist, aber hinterher eine langfristige Investition in das grenzüberschreitende Lieferkettenmodell verbirgt. Hongkong mit seiner Bevölkerung von 7,5 Millionen Einwohnern und den hochfrequenten Konsumdaten wird als ein „verkleinertes Testfeld“ für den südostasiatischen Markt genutzt.

Der Einzug von chinesischen Inlandsunternehmen und die Transformation von Hongkong

Tatsächlich nutzen die chinesischen Inlandsunternehmen Hongkong als „Brückenkopf“ für ihre internationale Expansion, was einerseits aus ihrem eigenen Geschäftsbedarf resultiert und andererseits die bisherige Industriestruktur in Hongkong verändert.

Nehmen wir als Beispiel den Kauf von Wellcome Supermärkten durch JD. Nach Abschluss des Deals werden alle über 90 Filialen in Hongkong in das Logistiknetzwerk von JD integriert. Seit der Inbetriebnahme des HK Operations Center von JD Express im März dieses Jahres wurden über 100 neue Zusteller in Hongkong eingestellt. Die Daten von JD Express zeigen, dass die tägliche Anzahl der eingesammelten Pakete in Hongkong seit 2023 um mehr als das 50-fache gestiegen ist.

Bevorher war der Hongkonger Einzelhandelsmarkt lange Zeit von zwei großen Supermarktketten dominiert: ParknShop von der Familie Li Ka-shing und Wellcome mit britischen Kapitalanteilen. ParknShop gehört zu der A.S. Watson Group, einem Kernunternehmen der CK Hutchison Holdings. Wellcome gehört der Dairy Farm Group an, die von der britischen Jardine Matheson Group kontrolliert wird.

Nach Angaben von Euromonitor hatte die ParknShop-Gruppe 2020 einen Marktanteil von 37,4 % am Hongkonger Einzelhandelsmarkt, Wellcome 31,4 %. Das chinesische Unternehmen Vanguard, obwohl es auf Platz drei steht, hat nur einen Marktanteil von 1,1 %, und AEON nur 0,7 %.

Das heißt, um das Jahr 2020 beherrschten ParknShop und Wellcome zusammen fast 70 % des Hongkonger Einzelhandelsmarktes.

Die stark konzentrierte Marktstruktur hat nicht nur die Verbraucher in Hongkong lange Zeit mit hohen Preisen und begrenzten Auswahlmöglichkeiten konfrontiert – eine Umfrage zeigte, dass die Preise für ähnliche Produkte in Hongkong um 30 % bis 50 % höher sind als in Shenzhen. In den letzten Jahren ist es auch für viele Hongkonger Einwohner alltäglich geworden, in Shenzhen einzukaufen und in Hongkong abzuholen. Außerdem setzt dies eine sehr hohe Einstiegshürde für neue Marktteilnehmer.

Jetzt brechen die digitalen Lieferketten von chinesischen Internetunternehmen wie JD diese Barrieren.

Das „Wellcome Official Flagship Store“ auf der JD Hongkong-App bietet Kunden die Möglichkeit, ab 299 HK-Dollar versandkostenfrei und am nächsten Tag zu liefern. Während des 618-Shoppingfestivals in diesem Jahr stieg der Umsatz von JD in Hongkong und Macau um 300 %. Das Lieferdienst-App Keeta von Meituan hat innerhalb eines Jahres seinen Marktanteil in Hongkong auf 44 % erhöht.

Darüber hinaus hat ein Tochterunternehmen von JD im Oktober dieses Jahr eine Versicherungsvermittlerlizenz in Hongkong erhalten, was ein weiteres Zeichen für die Einstiegsversuche von chinesischen Technologieunternehmen in den Hongkonger Finanzsektor ist.

Ein früherer Bericht der HSBC prognostiziert, dass Hongkong 2028 möglicherweise zum weltweit größten grenzüberschreitenden Vermögensverwaltungsstandort werden wird. Chinesische Unternehmen, insbesondere E-Commerce-Plattformen, können durch die Erlangung von Versicherungslizenzen in Hongkong ihren Service auf eine umfassende Dienstleistung aus Warehandel, Logistiksicherung und Risikomanagement erweitern.

Im sekundären Markt sind chinesische Unternehmen auch aktiver bei der Börsengenehmigung in Hongkong. Nach den Daten der Hongkonger Börse 2025 dominieren die chinesischen Unternehmen (einschließlich chinesischer Festlandunternehmen und „A+H“-Doppelnotierungen) den Gesamtbetrag der Kapitalbeschaffung. Bis November 2025 belief sich der Gesamtbetrag der Kapitalbeschaffung durch Börsengenehmigungen an der Hongkonger Börse auf 259,889 Milliarden HK-Dollar. Von diesem Betrag entfielen 86 % auf chinesische Festlandunternehmen, und die „A+H“-Doppelnotierungen machten über 60 % des Kapitalbetrags aus.

Laut einer Statistik von Deloitte China werden im Jahr 2025 voraussichtlich 114 neue Aktien an der Hongkonger Börse notiert, und es werden etwa 286,3 Milliarden HK-Dollar beschafft. Unter den zehn größten Börsengenehmigungen weltweit im Jahr 2025 sind alle vier von der Hongkonger Börse angebotenen Transaktionen chinesischen Ursprungs: CATL, Zijin Gold International, Sany Heavy Industry und Seres, mit Kapitalbeschaffungen von 41 Milliarden HK-Dollar, 28,7 Milliarden HK-Dollar, 15,2 Milliarden HK-Dollar und 14,3 Milliarden HK-Dollar.

Es ist auch bemerkenswert, dass die Kapitalbeschaffung aus 19 „A+H“-Notierungen an der Hongkonger Börse im Jahr 2025 die Hälfte des gesamten Jahresbetrags ausmacht.

Dies zeigt, dass chinesische Inlandsunternehmen bereits den „Überwiegenden Teil“ am Hongkonger Aktienmarkt ausmachen.

Aus der Perspektive von Hongkong selbst fördern die chinesischen Riesen die Transformation von Hongkong von einem „Kapitalhub“ zu einem „Industriekulturhub“. Die chinesischen Unternehmen bringen nicht nur Kapital, sondern auch Technologie, Geschäftsmodelle und Arbeitsplätze nach Hongkong, was möglicherweise den Mehrwert von Hongkong in der globalen Wertschöpfungskette erhöht.

Dennoch dürfen die Herausforderungen in diesem Prozess nicht außer Acht gelassen werden. Die Erholung des Gewerbeimmobilienmarktes in Hongkong wird weiterhin von der globalen wirtschaftlichen Fluktuation beeinflusst. Eine Umfrage von Airwallex im September dieses Jahr zeigt, dass kurzfristig die steigenden Betriebskosten und die Wechselkursschwankungen die Gewinnmarge der Hongkonger Unternehmen beeinträchtigen.

Die Frage, wie man die kurzfristigen Investitionen und die langfristigen Gewinne ausbalanciert, wird eine Herausforderung für die chinesischen Unternehmen in Hongkong sein.

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