Überholung! In der Canal Jiuyuan wurden in einer Woche 388 Wohnungen online registriert. Die Wahrheit über das "erste legendäre Projekt in Tongzhou" ist herausgekommen.

Im zweiten Halbjahr dieses Jahres war der Immobilienmarkt in Tongzhou, Peking, sehr belebt.

Am 20. Juli eröffnete der Verkauf von Zhao Shang Chao Tang Lan Yue. Laut der offiziellen Ankündigung in der Werbeplakatserie wurden 1,86 Milliarden Yuan an Umsätzen erzielt, und das Projekt errang den Verkaufsmeistertitel für normale Wohnungen in Peking im Juli. Am 30. August eröffnete die zweite Phase des Projekts, und es wurde offiziell mitgeteilt, dass "beim zweiten Verkaufsstart alles verkauft war", und die Vermarktungsrate lag über 95%. Daher wurde es als "das geheimnisvollste Projekt in Tongzhou" gefeiert.

Das geheimnisvollste Projekt in Tongzhou

Am 20. September eröffnete der Verkauf von Zhong Jian Yun He Jiu Yuan. Innerhalb von weniger als einer Woche wurden 388 Wohnungen online vermarktet. Ohne Unvorhergesehenes wird es der Verkaufsmeister im Peking-Immobilienmarkt im September sein.

Mit der Erscheinung von Yun He Jiu Yuan wurde die "Geheimnisvoll-Projekt"-Legende von Chao Tang Lan Yue gebrochen. Seit dem ersten Verkaufsstart vor über zwei Monaten haben die erste und die zweite Phase von Chao Tang Lan Yue insgesamt drei Vorverkaufszertifikate erhalten, was einer Gesamtzahl von 760 Wohnungen entspricht. Bislang wurden 380 Wohnungen online vermarktet.

Diese Geschwindigkeit lässt Chao Tang Lan Yue nicht nur weit hinter dem "Nachzügler" Yun He Jiu Yuan zurück, sondern zeigt auch "Wasser" im Geschäft auf.

Die Zweifel am Markt stammen hauptsächlich aus zwei Aspekten:

Wie groß ist die "Wasserfüllung" in den Daten? Bei der ersten Phase von Chao Tang Lan Yue wurde eine Vermarktungsrate von 90% propagiert, bei der zweiten Phase 95%.

Bei der Überprüfung der offiziellen Website der Pekingischen Behörde für Wohnungsbau und Urbanisierung kann man sehen, dass das Vorverkaufszertifikat für die erste Phase von Chao Tang Lan Yue 6 Gebäude mit 504 Wohnungen umfasst. Seit dem Verkaufsstart sind über zwei Monate vergangen, die tatsächliche Online-Vermarktungsrate beträgt 61,1%. Die zweite Phase erhielt das Zertifikat am 29. August und eröffnete den Verkauf am 30. August. Seitdem ist fast ein Monat vergangen, die tatsächliche Online-Vermarktungsrate beträgt 28,1%.

Die offizielle Ankündigung behauptete, dass bereits bei der ersten Phase 1,86 Milliarden Yuan an Umsätzen erzielt wurden und die zweite Phase vollständig verkauft war. Tatsächlich wurden bis zum 21. September in der ersten und zweiten Phase zusammen 1,905 Milliarden Yuan an Umsätzen erzielt.

Objektiv betrachtet, hat Chao Tang Lan Yue gut verkauft, aber die Erwartungen wurden zu hoch gesetzt. Der Unterschied zwischen den tatsächlichen Daten und der Propaganda ist relativ groß. Sobald das wirklich erfolgreiche Yun He Jiu Yuan auf den Markt kam, wurde Chao Tang Lan Yue sofort in den Schatten gestellt.

Projektstandortkarte

Wer zu viel verspricht, wird schließlich die Wahrheit preisgeben.

Wer zu viel schreit, kann sich die Stimme rausreden...

Chao Tang Lan Yue liegt näher an der Innenstadt von Peking, nur 1.300 Meter von Chaoyang entfernt. Der Entwickler Zhao Shang bezeichnet es als "Kreuzung der beiden Kern-CBDs". Die spezifischen Infrastrukturbedingungen sind ebenfalls sehr gut. "Innerhalb der Gehweite des Projekts gibt es eine umfassende Infrastruktur wie Schulen, Bahnhöfe, Einkaufszentren, Flüsse und Krankenhäuser." Yun He Jiu Yuan liegt östlich des Nord-Kanals und ist weiter von der Stadtmitte entfernt.

Aber Yun He Jiu Yuan verkauft nicht nur besser als Chao Tang Lan Yue, sondern auch zu höheren Preisen.

Statistik der Vorkaufsverträge von Yun He Jiu Yuan

Statistik der Vorkaufsverträge der ersten Phase von Chao Tang Lan Yue

Außerdem zeigt sich bei den Online-Vermarktungsdaten von Chao Tang Lan Yue ein deutlicher Abwärtstrend, und es fehlt an Nachhaltigkeit. Im Juli wurden 175 Wohnungen online vermarktet, im August 94 Wohnungen und bislang im September 97 Wohnungen. Fast die Hälfte der Online-Vermarktungen fand kurz nach dem Verkaufsstart der ersten Phase statt. Ab August ging die Zahl rapide zurück. Deshalb hat das Projekt "schnell gehandelt" und am Ende August die zweite Phase angelaufen, um die "Daten aufzupumpen".

Das "Aufpumpen der Daten" durch kleine Wohnungen ist der zweite Zweifel am Markt an Chao Tang Lan Yue. Das Projekt liegt relativ nahe an Chaoyang und zielt in seiner Positionierung auf die überschüssige Kundschaft aus Chaoyang und anderen Stadtteilen ab. Es folgt der Strategie der "Bedarfsdeckung für Einsteiger".

Diese Positionierung bezieht sich tatsächlich auf einige Projekte in den Stadtteilen Chaoyang und Sanjianfang in Chaoyang und macht sich bewusst zu ihrer ökologischen "Niedrigstufe". Dadurch lässt es den Projekten in Chaoyang die "großen Fische" (Kunden mit Verbesserungsbedarf) fangen und "fängt selbst die kleinen Fische" (Kunden mit Bedarf für Einsteigerwohnungen).

Es ist unklar, ob das Projektteam vor dieser Positionierung eine echte Marktstudie in Tongzhou durchgeführt hat. Denn indem es sich auf kleine Wohnungen ausrichtet und auf die überschüssige Kundschaft aus Chaoyang mit Bedarf für Einsteigerwohnungen setzt, gibt es gleichzeitig den größten Teil der Verbesserungsbedürfnisse der Einheimischen in Tongzhou auf.

Vielleicht ging das Projektteam davon aus, dass die Kaufkraft der Menschen aus Chaoyang höher ist als die von den Einwohnern von Tongzhou. Danach wurden auch die Planungs- und Propagandamaßnahmen des Projekts entlang dieser Logik durchgeführt, wobei der Schwerpunkt auf niedrigen Gesamtpreisen und voll funktionsfähigen kleinen Wohnungen lag. Selbst der Name "Chao Tang" lässt dies vermuten.

Chao Tang Lan Yue hat es tatsächlich gut geschafft, die Bedürfnisse der Kunden mit Bedarf für Einsteigerwohnungen zu verstehen. Die am besten verkauften Wohnungen haben eine Fläche von weniger als 89 Quadratmetern und einen Gesamtpreis von weniger als 5,5 Millionen Yuan. Es werden hauptsächlich kleine Dreizimmerwohnungen angeboten, und sogar Wohnungen mit 69 Quadratmetern wurden als Dreizimmerwohnungen konzipiert. Obwohl das Wohngefühl nicht optimal ist, kann es tatsächlich Kunden mit Bedarf an funktionellem Raum überzeugen.

Dennoch zeigt Chao Tang Lan Yue in der Planung der ersten Phase seine "naive" Seite. Um nicht zu viel an Profit zu opfern, hat es dennoch eine große Anzahl von Wohnungen über 100 Quadratmetern gebaut. Die 101-Quadratmeter-Wohnungen verkauften sich noch relativ gut, aber vielleicht aufgrund der zu eindeutigen Positionierung verkauften sich die größeren 120-Quadratmeter-Wohnungen nicht.

In Gebäude 3 der ersten Phase gibt es 108 große Wohnungen. Die Summe aus Online-Vermarktungen und Reservierungen beträgt nur 27 Wohnungen. Die restlichen Wohnungen werden höchstwahrscheinlich langfristig im Bestand bleiben und müssen als "Sonderangebote" verkauft werden, was dem ursprünglichen Ziel der Gewinnsteigerung des Projekts widerspricht.

Online-Vermarktungssituation von Gebäude 3 in der ersten Phase von Chao Tang Lan Yue (Quelle: Offizielle Website der Pekingischen Behörde für Wohnungsbau und Urbanisierung)

Dieses "strukturelle Verkaufserfolg" ist ein Phänomen, das Immobilienentwickler eher hassen. Auf den ersten Blick sieht die Verkaufsleistung sehr gut aus, und der Projektmanager gewinnt Ruhm und Reichtum. Aber mit der Zeit werden einige Wohnungen zu unverkauften Beständen und ziehen den tatsächlichen Gewinn des Projekts nach unten.

Bei Chao Tang Lan Yue sind es gerade die großen Wohnungen, die für die Gewinnsteigerung gedacht waren, die unverkauft bleiben. Dies zeigt, dass es bei der anfänglichen Positionierung des Projekts Probleme gab.

Deshalb hat Chao Tang Lan Yue in der zweiten Phase dringend die Planung geändert und eine große Anzahl von 120-Quadratmeter-Wohnungen in kleine Wohnungen mit 69 und 89 Quadratmetern umgewandelt. Aber der Momentum des Verkaufserfolgs hat bereits begonnen, nachzulassen.

Am 25. September zeigte die offizielle Website der Pekingischen Behörde für Wohnungsbau und Urbanisierung, dass in den 6 Gebäuden der ersten Phase von Chao Tang Lan Yue nur 17 Wohnungen reserviert und noch nicht online vermarktet waren. Die Vermarktungsgeschwindigkeit der zweiten Phase ist auch langsamer als die der ersten Phase.

Es wird gesagt, dass Chao Tang Lan Yue nicht nur in seiner Produktpositionierung daneben lag, sondern auch in Bezug auf die Vertriebskanäle "eingesperrt" war.

Vielleicht liegt es daran, dass Beihaojia einer der Gesellschafter des Projekts ist (Zhao Shang Shekou, Beihaojia und Zhonghai Real Estate entwickeln das Projekt zusammen). Chao Tang Lan Yue nutzt den exklusiven Vertriebskanal von Lianjia und gibt eine Provision von bis zu 4 Prozent - eine so hohe Vertriebskostenquote ist bei erfolgreichen Projekten in Peking selten.

Im Vergleich dazu beträgt die Provisionsquote von Yun He Jiu Yuan nur 2 Prozent, also die Hälfte von Chao Tang Lan Yue, und es nutzte vor dem Verkaufsstart nur Douyin und einige Self-Media.

Heutzutage ist die Vertriebskostenquote einer der Hauptkostenfaktoren in den Marketingausgaben. Zu hohe Vertriebskosten können den Projektgewinn stark verdünnen.

Branchenmitglieder vermuten, dass die Reihe von Unregelmäßigkeiten bei Chao Tang Lan Yue möglicherweise mit den häufigen Personalwechseln in der Marketingabteilung von Zhao Shang Shekou in Peking zusammenhängen.

Vor zwei Monaten trat Yu Haibo, der ehemalige Marketingchef der Pekingischen Filiale von Zhao Shang Shekou, plötzlich zurück. Er war nur 5 Monate lang bei der Firma. Anschließend übernahm der stellvertretende Geschäftsführer der Pekingischen Filiale, Fu Shenchao, die Position des Marketingchefs. Drei Mal wurde der Chef innerhalb eines Jahres gewechselt.

Frühere Analysen gingen davon aus, dass der Rücktritt von Yu Haibo möglicherweise mit Schwierigkeiten bei der Teamzusammenarbeit, nicht erreichten Verkaufszielen sowie strategischen Planungen und Ressourcenallokation zusammenhängt.

Anfang 2025 wechselte auch der Geschäftsführer der Pekingischen Filiale von Zhao Shang Shekou. Lü Chuanlai, ein ehemaliger Highflier aus der Ost-Region von Zhao Shang Shekou, wechselte von der Ost-Region und übernahm die Position des Geschäftsführers der Pekingischen Filiale. Im Juni wurde eine umfassende Organisationsstrukturänderung durchgeführt, bei der die Ebene der Regionalgesellschaften vollständig aufgehoben wurde. Das bestehende dreistufige Kontrollsystem "Holding - Region - Stadt" wurde in ein zweistufiges System "Holding - Stadt" umgewandelt. Dies könnte auch Auswirkungen auf die Personalplanung und Ressourcenallokation der Projekte in Peking gehabt haben.

Der Wettbewerb im Pekingischen Immobilienmarkt ist bereits in die heiße Phase eingetreten, insbesondere der Wettbewerb zwischen Zhong Jian, Zhonghai und Hua Run. Zhao Shang Shekou hat im ersten Halbjahr 2025 seine Investitionen in Peking erhöht und für Grundstücke 8,9 Milliarden Yuan ausgegeben, was ihm den 5. Platz auf dem Markt einbrachte. Aber bislang liegt es in der Verkaufsleistung weit hinter den führenden Unternehmen wie Zhong Jian Zhidi, Zhonghai, Hua Run und Yuexiu zurück.

Innerhalb von Zhao Shang Shekou ist auch die Gewinnspanne bei der Entwicklung in der Nordregion, in der Peking liegt, relativ niedrig. Zhao Shang, das über eine solide Produktbasis verfügt, muss noch die Personalarbeit, die Ressourcenallokation und das Entscheidungsystem systematisch überdenken, um die Gefahr zu vermeiden, dass es viel Lärm macht, aber wenig Gewinn erzielt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Account "Zukunft lebenswert", Autor: Xiaoshi. 36Kr hat die Veröffentlichung mit Genehmigung durchgeführt.