Pekinger Softwareentwickler treten in eine Phase der Besonnenheit beim Immobilienkauf ein.

Der größte Wohngebiet für Softwareentwickler in Peking - der südliche Teil von Changping - hat kürzlich eine rapide Abnahme der Verkaufsgeschwindigkeit von neuen Wohnungen erlebt.

Am 30. Juni hat das hoch erwartete Projekt "China Overseas Future Realm" auf einmal die Vorverkaufsberechtigungen für 6 Gebäude und 342 Wohnungen erhalten. Zwei Monate später beträgt die Absatzquote nur 23,7%, und die Verkaufspreise liegen auch am unteren Ende.

Datenquelle: Peking Bau- und Wohnungswirtschaftskommission, Stand 2. September

Bei dem früher zugelassenen Projekt "Yuexiu Xingyao Future" beträgt die Absatzquote nach exakt 5 Monaten seit der Vorverkaufsberechtigung für die erste Phase von 930 Wohnungen nur 17,5%.

Datenquelle: Peking Bau- und Wohnungswirtschaftskommission, Stand 2. September

Ein früher gut verkaufter Projekt hat im September die Provision für Vermittler erhöht und beginnt, mehr Geld auszugeben, um Kunden zu gewinnen.

Zur gleichen Zeit haben die Wohnungen im südlichen Changping, vertreten durch die beliebte Gegend Zhuxinzhuang, seit der zweiten Quartal dieses Jahres heimlich und konzentriert ihre Preise gesenkt.

Auf der Grundlage der regelmäßig veröffentlichten Daten der Peking Wohnungsverkaufsliste haben wir die Preisänderungen der Wohnungen im südlichen Changping, die in den letzten 12 Monaten die Hauptverkäufe ausmachten, zusammengestellt. Fazit: Die Preise unterliegen in den letzten 12 Monaten einem Druck, und die Verkaufspreise in den letzten 5 Monaten sind beschleunigt gefallen.

Datenquelle: Peking Wohnungsverkaufsliste

Der südliche Teil von Changping, vertreten durch Zhuxinzhuang, war einst der widerstandsfähigste und am heißesten verkaufte Bereich außerhalb der fünften Ringstraße in Peking. Jetzt kann er auch dem Druck nicht mehr standhalten.

Es gibt zwei Hauptgründe für die Schwäche des Wohnungsmarktes im südlichen Changping: der Einsturz der Preise für gebrauchte Wohnungen und die starke Zunahme der Angebote für neue Wohnungen.

Derzeit ist es leicht, dass der Wohnungsmarkt in eine Abwärtsspirale gerät: Je größer das Angebot an neuen Wohnungen ist, desto stärker fallen die Preise für gebrauchte Wohnungen. Je stärker die Preise für gebrauchte Wohnungen fallen, desto schlechter werden die neuen Wohnungen verkauft, und die Preise sinken ständig. Xihongmen und Shunyi sind Beispiele dafür, und als Nächstes könnte es Changping treffen.

 01 

Gebrauchte Wohnungen sind das Bezugssystem für den Wert von neuen Wohnungen. Selbst die neuesten neuen Wohnungen werden für die Eigentümer nach dem Kauf zu gebrauchten Wohnungen. Daher beeinflussen die Preise für gebrauchte Wohnungen sicher die psychologischen Erwartungen der Käufer von neuen Wohnungen.

Seit Anfang dieses Jahres ist der Markt für gebrauchte Wohnungen im südlichen Changping entlang der U-Bahnlinie Changping, der Hauptverkaufsmarkt, rapide in einen Preissturz geraten.

Schauen wir uns zunächst ein Bild an. Dies sind die Daten über die angebotenen Preise für gebrauchte Wohnungen in den Hauptgebieten im südlichen Changping, die von 58 Anjuke überwacht werden. Die Preise in den Gebieten Huilongguan und Shahe haben stark abgenommen, und die Abnahme in den letzten 12 Monaten beträgt bis zu 14,18% bzw. 11,41%.

Datenquelle: 58 Anjuke

In den letzten 12 Monaten hat der angebotene Preis für gebrauchte Wohnungen in ganz Peking um 9,25% gefallen, und in ganz Changping-Kreis um 10,02%. Der Preisabnahmedruck in den Gebieten Huilongguan und Shahe ist deutlich größer als der des gesamten Marktes.

Daten für ganz Peking, Datenquelle: 58 Anjuke

Daten für Changping-Kreis, Datenquelle: 58 Anjuke

In einigen beliebten Gebieten für den Verkauf von gebrauchten Wohnungen haben die Preise "vorangeführt" gefallen. Beispielsweise hat die 104,35 Quadratmeter große Wohnung im oberen Stockwerk in der Wohnanlage Rongze Jiayuan, die im frühen August verkauft wurde und als das "heilige Muster" für die Zirkulation im Gebiet Huilongguan gilt, im Vergleich zu einem ähnlichen Angebot vor vier Jahren einen Preissturz von 35,1% erlebt, als der Verkaufspreis damals 6,7 Millionen Yuan betrug.

Datenquelle: 58 Anjuke

In der ebenfalls sehr beliebten Wohnanlage Longtengyuan hat die Wohnung im mittleren Stockwerk um mehr als 41% von ihrem Höchstpreis gefallen.

Datenquelle: 58 Anjuke

Das gleiche Muster zeigt sich auch in der Wohnanlage Liuxing Huayuan.

Datenquelle: 58 Anjuke

Selbst die gehobenen Projekte im Gebiet Shahe sind nicht ausgenommen. Die Verkaufspreise für neue Wohnungen in der Anlage Lichunhu Courtyard bleiben stabil, aber die Preise für gebrauchte Wohnungen sind im Vergleich zum Höchstpreis um mehr als 30% gefallen, und die Eigentümer haben so einen Vermögensverlust von fast 8 Millionen Yuan pro Wohnung erlitten.

Datenquelle: 58 Anjuke

Außerdem hat sich der Abwärtstrend vor allem seit April dieses Jahres konzentriert gezeigt und sogar beschleunigt.

Entwicklung der angebotenen Preise für gebrauchte Wohnungen im Gebiet Huilongguan, Datenquelle: 58 Anjuke

Entwicklung der angebotenen Preise für gebrauchte Wohnungen im Gebiet Shahe, Datenquelle: 58 Anjuke

Bisher waren die Preise in den Gebieten Huilongguan, Huoying und Shahe in der Nähe von Haidian dank der starken Kaufkraft der Softwareentwickler aus Zhongguancun und Xierqi relativ stabil, und die Immobilienentwickler waren auch gerne bereit, Grundstücke in diesem Gebiet für Projekte zu erwerben. Aber seit der zweiten Quartal dieses Jahres hat die Begeisterung der Softwareentwickler für den Kauf von Wohnungen nachgelassen, und der Druck auf die neuen Verkaufsprojekte hat stetig zugenommen.

Wenn wir uns zurückblicken, können wir einen sehr deutlichen Trend zur Absatzmengenreduzierung und zum Druckanstieg erkennen. Im Jahr 2023 betrug die monatliche Durchschnittszahl der verkauften neuen Wohnungen in Changping 557,5 Einheiten; im Jahr 2024 lag sie bei 388 Einheiten; in den ersten acht Monaten von 2025 betrug die monatliche Durchschnittszahl 365 Einheiten, wobei es in Juli und August nur 345 bzw. 292 Einheiten waren.

Mit der Übernahme der Kunden, die bereits eine Anzahlung gezahlt hatten, in die Online-Verkaufsregistrierung, hat die Neukundengewinnung für die Verkaufsprojekte an Dynamik verloren. Ein Absatzrückgang führt in der Regel zum Preissturz.

 02  

Ein weiterer wichtiger Grund für die gegenwärtige Situation im südlichen Changping ist das übermäßige Angebot.

In einer Phase des Abschwungs des Wohnungsmarktes kühlt auch der Grundstücksmarkt ab. Daher setzt die Regierung Priorität auf die Vermarktung von Grundstücken in beliebten Gebieten, und der südliche Teil von Changping gehört zu diesen Gebieten.

Laut der Statistik von Fengshuo Miju sind derzeit die folgenden Grundstücke im Wohnungsmarkt von Changping kurz vor dem Markteintritt: die Grundstücke CP02 - 0405 - 0001, 0002 und 0005 im Gruppenareal Hezhongtan Village, Dongxiaokou Town, Changping District, das Projekt zur Sanierung der mittelalterlichen Siedlung in Dongxiaokou, das Grundstück CP01 - 0801 - 0055 in Zhuxinzhuang und das Grundstück in Xiejia, Beiqijia. Zusammen mit den bereits im Verkauf befindlichen Projekten wie Yuexiu Xingyue, Huanyu Future, Longhu Guancui, Xingyao Future, Guantangfu, Jiajingli, Future Realm und Guoyu Yanyuan Langrun wird das Angebot an neuen Wohnungen in Changping die 10.000 - Einheiten - Marke überschreiten.

Insbesondere die Änderung der Bebauungsplanung für das Grundstück CP01 - 0801 - 0055 in Zhuxinzhuang von Industriegrundstück zu Wohngrundstück hat die Sorgen auf dem Markt verstärkt. Früher wurde allgemein angenommen, dass das Angebot und die Nachfrage im südlichen Changping relativ im Gleichgewicht seien und dass es wenige gute Grundstücke gebe. Doch jetzt gilt diese Logik nicht mehr.

Bis August dieses Jahres wurden in Changping insgesamt 2921 Wohnungen verkauft, und die Jahresverkaufszahl wird voraussichtlich weniger als 5000 Einheiten betragen. Ein Angebot von 10.000 Einheiten reicht also für zwei Jahre Verkauf.