Pekings Immobilienmarkt | Die heißesten Projekte und die größten Enttäuschungen im Jahr 2024
Im Jahr 2024 gibt es in Peking zehn Neubauprojekte mit einem Verkaufsvolumen von über 500 Einheiten.
Darunter befinden sich drei in Changping, drei in Daxing, zwei in Fangshan und je eines in Chaoyang und Tongzhou.
Projekte mit über 500 verkauften Einheiten im Jahr 2024, Datenquelle: Verkaufsrangliste Peking
Es gibt 14 Projekte mit einem jährlichen Umsatzvolumen von über 3 Milliarden Yuan, hauptsächlich in Xicheng (1), Haidian (1), Chaoyang (5), Changping (3), Daxing (3) und Tongzhou (1).
Projekte mit einem Umsatz von über 3 Milliarden im Jahr 2024, Datenquelle: Verkaufsrangliste Peking
Die oben genannten Projekte bilden die Bestseller-Urkunde des Immobilienmarktes in Peking im Jahr 2024. Wenn diese Projekte wegfallen, verliert man nicht nur etwa ein Viertel des Marktumsatzes und des Vertrauens, sondern auch die bedeutendste Erforschung des Immobilienmarkts in unsicheren Zeiten.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 gibt jedoch nicht nur eine Richtung vor - präsentiert durch die Bestseller, sondern auch eine Warnung - Projekte, die keine Ergebnisse erzielen, auf unsichere Grundstücke gesetzt haben, werden letztlich zu schwarzen Löchern, die das Vertrauen des Teams und die Gewinne des Unternehmens verschlingen.
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Einige Projekte senken die Preise, um mit großen Rabatten die Stimmung der Käufer zu stimulieren, was manchmal funktioniert. Zum Beispiel hat der durchschnittliche Verkaufspreis von Xishan Guanfu im Vergleich zu vor vier Monaten um etwa 2000 Yuan pro Quadratmeter gesenkt, was zu 30 zusätzlichen verkauften Einheiten führte. Der heiße Favorit der ersten Jahreshälfte, Huaxiang Yihao, wurde ebenfalls durch Preissenkungen bekannt; bisher wurden 123 Einheiten zu einem durchschnittlichen Preis von 54.729 Yuan pro Quadratmeter verkauft, was ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zeigt.
Zhongjian Yunjing, das in den ersten vier Monaten nach der Eröffnung nur 18 Einheiten verkaufte, senkte die Preise nach einer vorteilhaften Immobilienpolitik im September deutlich, wodurch der durchschnittliche Preis von 87.045 Yuan pro Quadratmeter auf 81.252 Yuan pro Quadratmeter sank, fast um 5800 Yuan pro Quadratmeter. Dies führte in den letzten drei Monaten zu über 90 verkauften Einheiten.
Doch einige Projekte veröffentlichten beim Start werbewirksam Hot-Sales-Plakate, investierten viel in Kundenakquise, und am Ende des Jahres zeigten die Ergebnisse eine Entblößung des Umsatzes.
Der Markt wird immer rationaler, und die begrenzten Käuferressourcen konzentrieren sich auf Projekte von Spitzenanbietern, während die „kalten“ Projekte echte Probleme darstellen.
Wir haben eine Liste von Projekten erstellt, die 2024 eine Verkaufsgenehmigung erhalten haben, darunter sieben Projekte (unter Berücksichtigung der Zeit für die Netzsignierung wurden nur Projekte ausgewählt, die vor August auf den Markt kamen).
Die Analyse der Fehler dieser Projekte könnte einige wertvolle Lektionen für zukünftige neue Projekte bieten, um ähnliche Fallstricke zu vermeiden.
Projekte mit einer Verkaufsrate von weniger als 10 % in den ersten 8 Monaten 2024 (Netzsignierungsdaten bis: 6. Januar):
Datenquelle: Beijing Wohnbaukommission, Aufbereitung durch Future Home
Zunächst ist zu sagen: Diese Projekte verkaufen sich schlecht, nicht unbedingt, weil das Managementteam nicht engagiert ist, sondern weil der Immobilienmarkt 2024 das schwierigste Jahr der letzten zehn Jahre war. Nur durch einen optimalen Preis, das beste Produkt und die meisten Wertschöpfungspunkte kann ein Projekt erfolgreich sein.
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In dieser Liste ist Fengtai der am häufigsten vertretene Bezirk.
Es muss gesagt werden, dass Fengtai im Jahr 2024 der am härtesten umkämpfte Bezirk war, unumstritten. Das meistverkaufte Projekt in Fengtai verkaufte in einem Jahr nur 265 Häuser.
Nach gängiger Meinung war ganz Fengtai in den letzten Jahren das Hauptgebiet zur Befriedigung von Verbesserungsbedürfnissen und brachte eine Reihe von klassischen Projekten hervor. Der Markt erkennt Fengtai zunehmend, und die Produktplanung in Fengtai lässt relativ großen Spielraum zu; nur Shunyi ist technologisch fortschrittlicher.
Aber in Wirklichkeit gibt es in Fengtai im Jahr 2024 nur drei Projekte mit einem Umsatz von über 2 Milliarden Yuan. Der gesamte Fengtai-Distrikt kann als großes „Schabefake“ bezeichnet werden.
Die „Not“ in Fengtai hat einen Hauptgrund: Es ist eine Zwischenstufe, die es schwer hat, die hohe Qualität von Xicheng und Haidian (Standort, Ressourcen, lokales Publikum) zu erreichen, und unten fehlen die niedrigen Kosten und die Positionsfreiheit von Daxing.
Deshalb bewegen sich die meisten Projekte in Fengtai entlang der ersten und zweiten Verbesserungsschiene und müssen sich einem Markt gegenübersehen, dessen Kunden zwar nicht die reichsten, aber die anspruchsvollsten sind. Tatsächlich ist die städtische Umgebung in vielen Teilen von Fengtai aufgrund historischer Planungsgründe schlecht gestaltet, zerschnitten durch Eisenbahnen, Fabriken und Sackgassen.
Zudem ist das Angebot in Fengtai sehr hoch, wobei fast jedes Gebiet mehrere Projekte hat, die direkt konkurrieren und sich in Bezug auf Preis und Produkt Raum machen.
Zum Beispiel muss Zhonghai Gongyuanli der Konkurrenz mit Jianda Jingyuan Phase II und Sen Yu Tiancheng standhalten, ohne Lagevorteile und mit konventionellen Grundrissen; in der ersten Hälfte des Jahres 2024 wurden bei einem durchschnittlichen Preis von 66.300 Yuan pro Quadratmeter nur eine einstellige Anzahl von Einheiten verkauft. Gegen Ende des Jahres sank der Preis auf 62.400 Yuan pro Quadratmeter, was den Verkauf von 42 Einheiten ermöglichte.
Das Nanyuan-Projekt in Fengtai wurde im Oktober 2023 von East China Rainbow für 4.0135 Milliarden Yuan erworben. Eine Tochtergesellschaft von China Overseas Land & Investment zahlte weitere 3.99 Milliarden Yuan für 95 % der Anteile an dem Projekt. Derzeit beläuft sich der Umsatz aus Verträgen auf etwa 320 Millionen Yuan.
Die Projekte Hesong Jiuli und Jingneng Xianfu in der Dawaoyao-Region in Fengtai hatten es noch schwerer. Beide wurden bei hochpreisigen Auktionen erworben. Die Preise wurden gesenkt, die Produkte verbessert und die Werbung war angemessen, aber der Markt akzeptierte sie einfach nicht.
Vor der Preiszertifizierung im Juni konkurrierten die beiden Projekte noch miteinander, und am Ende wurden sie Gefährten im Unglück. In den sechs Monaten seit der Eröffnung wurden jeweils 22 bzw. 20 Einheiten verkauft, wobei im Durchschnitt nur 3-4 Einheiten pro Monat verkauft wurden, was auf eine miserable Verkaufsrate hinweist.
Der Misserfolg dieser beiden Projekte beruht darauf, dass die Entwickler für den Markt im Jahr 2024 zu optimistisch waren. Die Projekte liegen in der Nähe des zentralen Geschäftsviertels von Lize und sollten bestimmte Zielgruppen haben. Aber in Wirklichkeit wurde der Kundenfluss durch das wachsende Immobilienangebot in Fengtai stark auf Gebiete wie Guogongzhuang und Xihongmen umverteilt. Die „Gefährten im Unglück“ in Dawaoyao haben zwar eine Nähe zur U-Bahn, liegen jedoch auch an der Autobahn und Hochspannungsleitungen und sind von mangelnder Infrastruktur umgeben, was keine klaren Preisvorteile bietet. Deshalb sind sie einem großen Risiko ausgesetzt.
Die „Gefährten im Unglück“ in Dawaoyao hinterlassen eine blutige Lektion für den gesamten Markt: Im Jahr 2024 sollte man keine unrealistischen Hoffnungen mehr hegen. Wenn ein Projekt nicht drei Hauptvorteile in Preis, Produkt und Lage vereinen kann, wird es nur noch schwieriger, und diese Situation muss vor dem Eintritt in den Markt verstanden werden.
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Die Riesen Yanjingfu, Huihao Park und Zhongzong Qingyuefu in den Stadtteilen Fangshan und Changping haben eine andere Gemeinsamkeit: niedrige Preise, ohne erkennbaren Wert.
Der Markt in Fangshan ist nicht inaktiv, sondern konzentriert sich hauptsächlich auf die Region Liangxiang-Changyang. Yan Village und Doudian sind aus Sicht der Stadtteilkunden während der Boomzeiten der Immobilienmarkt gerne genommen, aber wenn der Boom vorbei ist, werden diese peripheren, nicht zentralen Bezirke nicht mehr anerkannt.
Besonders Huihao Park, das fast bezugsfertig ist, hat jedoch sehr schlechte Grundrisse und eine ungünstige Lage, sodass kaum nicht ansässige Kunden interessiert sind.
Zhongzong Qingyuefu hat eine bessere Lage, und die gesamte südliche Region von Changping gehört zu den besten Verkaufsgebieten Peking im Jahr 2024. Aber das ungünstige lokale Umfeld zwingt das Projekt, die Preise zu senken, um im Wettbewerb zu bestehen.
Doch im großen südlichen Gebiet von Changping haben Projekte von Jianfa und Longfor die Erwartungen der Käufer bereits gesteigert. Nach der Produkterfahrung wollen die Entwickler nicht mehr nur einfach wohnen, sondern zunehmend hohe Wohnqualität erreichen.
Grundriss von Zhongzong Qingyuefu 99 m², Quelle: Fangtianxia
Die Lehren dieser drei Projekte sind: erstens, es sollten möglichst keine peripheren Standorte gewählt werden, es sei denn, das Produkt kann ein extremes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten; zweitens, wenn keine Standortvorteile vorliegen, reicht ein niedriger Preis allein nicht aus, um Käufer anzuziehen, da schlechte Produkte ein Risiko für die Liquidität von Vermögenswerten in der Zukunft darstellen können. Man muss im Produktdesign einen Schritt vorausdenken.
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Tatsächlich war der Markt in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 nicht allzu kalt. In der zweiten Jahreshälfte wurden in Peking fast 22.000 Wohneinheiten verkauft, ähnlich wie im Jahr 2022.
Die Immobilienmarktpolitiken im Mai und September haben das Vertrauen des Marktes sehr gestärkt.
Der Zweitwohnungsmarkt widerspiegelt die Marktdynamik direkt: Im Jahr 2024 wurden in Peking 175.671 Zweitwohnungsabschlüsse registriert, nur 2021 mit 191.100 Einheiten übertroffen, was deutlich höher als 2022 (141.000 Einheiten) und 2023 (153.000 Einheiten) liegt.
Doch der Abstand zwischen dem Volumen der Zweitwohnungs- und Neubauverkäufe und der gestiegene Anteil des Luxuswohnungsverkaufs auf dem Neubaumarkt spiegeln eine andere Marktansicht wider: Viele Menschen verkaufen minderwertige Vermögenswerte, um entweder Bargeld zu halten oder hochwertige Vermögenswerte zu erwerben.
Beijings Zweitwohnungsvereinbarungen im Jahr 2024
Somit werden in dieser Übergangsphase mit nicht ganz gefestigtem Marktvertrauen nur zwei Arten von Produkten willkommen sein:
Erstens, Produkte mit einem hohen Wohnwert, niedrigen Gesamtkosten, aber einer angenehmen Wohnatmosphäre;
Zweitens, Produkte, die sowohl Standort- als auch Produktvorteile kombinieren und in der Lage sind, sich schrittweise gegen Produkte in ähnlichen Lagen durchzusetzen und in der Vermögensklasse zu gewinnen.