Peking und Shanghai: Luxusimmobilien verkaufen sich wie warme Semmeln, aber diese Zahl bereitet einigen Sorgen.

Am Weihnachtstag eröffnete Zhonghai Real Estate den Verkauf der Luxuswohnungen des Projekts Zhonghai Lingdi · Jiuxu am Westufer von Xuhui in Shanghai.

Dieses Projekt, dessen kleinste Wohneinheit eine Fläche von 226 Quadratmetern hat und zu einem Einstiegspreis von 35 Millionen Yuan pro Einheit verkauft wird, war innerhalb von 30 Minuten ausverkauft. 

Seit der Eröffnung am 28. Juni hat Zhonghai Lingdi fünf Mal eröffnet, wobei jedes Mal alles ausverkauft wurde. In 180 Tagen wurden insgesamt 1200 Einheiten verkauft, wobei der Umsatz 28,2 Milliarden Yuan erreichte. 

Brancheninsider waren ebenfalls erstaunt: 

Ein Einzelumsatz von 28,2 Milliarden Yuan kann in der gesamten Branche unter den Top 25 rangieren.

Verkaufsranglisten von Immobilienunternehmen von Januar bis November 2014 (teilweise)

Aber, was erstaunt, ist nicht die Leistung von Zhonghai, sondern die "Kaufkraft" der Reichen in Shanghai in diesem Jahr. 

Ein weiteres Projekt von Zhonghai: Shunchang Jiuli, mit einem Durchschnittspreis von 172.000 Yuan pro Quadratmeter, wurde Anfang des Jahres eröffnet und verkaufte fast 20 Milliarden Yuan auf einmal;

Poly in Yangpu Riverside's Bund Sequence BUND45, die niedrigste einzelne Einheit kostete etwa 105.000 Yuan pro Quadratmeter, die teuerste Einheit über 148.000 Yuan pro Quadratmeter, es gab nur 74 Einheiten, und plötzlich strömten 538 Personen herbei, um Geld einzuzahlen und an der Lotterie teilzunehmen;

Auch im zweiten Abschnitt des Sunny Bund One von Sunac wurde zu einem Durchschnittspreis von 170.000 Yuan pro Quadratmeter verkauft, drei Mal im Jahr geöffnet und dreimal ausverkauft, mit einem Umsatz von über 20 Milliarden Yuan;

Greenland Pujiang Park mit einem Preis von 160.000 Yuan pro Quadratmeter verkaufte im Monat der Eröffnung ebenfalls über 10 Milliarden Yuan.

E-House CRIC erstellte eine Statistik, dass in den ersten neun Monaten dieses Jahres in Shanghai insgesamt 1817 Luxuseinheiten mit einem Gesamtpreis von über 30 Millionen Yuan verkauft wurden, das höchste Transaktionsvolumen in den letzten zehn Jahren. 

Bildquelle: Ding Zuyus Bewertung des Immobilienmarktes

Ein Podcaster, der Menschen beibringt, in Immobilien zu investieren, sagte in einem Podcast: In diesem Jahr gibt es in Shanghais Immobilienmarkt keine Chancen mehr für "Neuerungen"!  

Aber das hielt den Verkauf der Luxuswohnungen in Shanghai nicht auf. 

Solche Phänomene in einer Abwärtsphase des Immobilienmarktes machen viele Menschen ratlos. Die vorherrschende Meinung auf dem Markt war "Der Wolf ist gekommen", und in der nächsten Wirtschaftskonjunktur müsse man mit "Konsumabstieg", einer Verlangsamung des BIP-Wachstums und einem Rückgang der Vermögenspreise umgehen, Menschen mit Immobilien sollten den Immobilienmarkt schnell verlassen und wer keine hat, könnte mieten statt kaufen. 

Einige offizielle Statistiken wurden ebenfalls als Beweis herangezogen: 

Statistiken des Shanghai Bureau of Statistics über das Einzelhandelsumsatzvolumen von Januar bis November: 3,1% Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. In letzter Zeit ging das Umsatzwachstum der Gastronomiebranche, das früher geboomt hatte, noch stärker zurück. 

Und dieses Phänomen ist nicht nur auf Shanghai beschränkt, es ist auch in Peking der Fall:  

Von Januar bis November dieses Jahres betrug das Einzelhandelsumsatzvolumen in Peking 1.286,59 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 2,8% im Vergleich zum Vorjahr. 

Kumulative Wachstumsgeschwindigkeit des Einzelhandelsumsatzes in Peking, Einheit: %

Zugleich hat Beijing Chen Garden, das über 111.000 Yuan pro Quadratmeter verkauft wird, seit der Beurkundung am 28. September bereits 231 Einheiten online unterschrieben. Das Projekt Jinghua Jiuxu mit einem Verkaufspreis von etwa 175.000 Yuan pro Quadratmeter hat bereits überschritten 7,55 Milliarden Yuan an Online-Unterschriften registriert, mit 325 Einheiten und einer tatsächlichen Verkaufsrate von 99,4%.  

In der Liste der Luxuseinheiten über 30 Millionen Yuan übertrifft Peking Guangzhou und Shenzhen und folgt Shanghai. 

Peking und Shanghai, die beiden erstklassigen Städte, zeigen das gleiche "Symptom": Große Verkäufe von Luxuswohnungen, während der Einzelhandelsumsatz zurückgeht. 

Ein Finanzberufstätiger sagte: Der Beitrag des Verbrauchs zum BIP-Wachstum sei drei Quartale in Folge gesunken. Der Beitrag der Konsumausgaben zum Bruttoinlandsprodukt ging von 74% im ersten Quartal auf 47% im zweiten Quartal und dann auf 29% im dritten Quartal zurück. 

Immobilien erholten sich, während der Konsum zurückging. 

Deshalb rufen einige dazu auf, dass es an der Zeit sei, den Verbrauch zu retten, nachdem die lockerste Immobilienpolitik, die jemals eingeführt wurde, bestand, um den Immobilienmarkt zu retten. 

In diesem Jahr ist die dritte Runde der "Lepi Shanghai"-Gutscheine für den Gastronomiekonsum in Shanghai bereits ausgegeben worden, mit über 30 Millionen Yuan an Gastronomiegutscheinen allein im Stadtbezirk Jing'an. 

In Peking wurden neben Gutscheinen für Haushaltsgeräte und Elektronikprodukte in acht Kategorien, mit dem höchsten Einzelproduktzuschuss von 2000 Yuan/Stück und einem maximalen Gesamtzuschuss von 16.000 Yuan pro Person, auch Kfz-Kaufgutscheine in Bezirken wie dem Wirtschafts- und Entwicklungspark und Mentougou ausgegeben. 

Die Stadt Shanghai hat berechnet, dass jeder 1 Yuan Subvention einen Konsum von 4,2 Yuan generieren kann. 

In einem Bericht sagte das Pekinger Statistikamt, dass der Einzelhandelsumsatz von Haushaltsgeräten und audiovisuellen Produkten um 9,2% aufgrund der "Alt gegen Neu" -Richtlinie gestiegen sei. 

Aber die allgemeine Meinung ist, dass dieser Aufwand nicht ausreicht. 

Landesweit steigen die Daten für das Einzelhandelsumsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr weiterhin, aber einige Kategorien sinken zum Jahresende schnell: Kosmetika, Gold- und Silberschmuck, kulturelle Büroartikel. 

Die Mittelschicht ist die Hauptkraft des Verbrauchs und befindet sich größtenteils in Peking und Shanghai. Die sinkenden Verbrauchsdaten dieser beiden Top-Städte deuten darauf hin, dass auch die Mittelschicht beginnt, ihre Geldbörse enger zu schließen. 

Datenquelle: Nationales Statistikbüro

Menschen in erstklassigen Städten haben ein ähnliches Empfinden: In guten Zeiten in der Wirtschaft schaffen die sogenannten "Mittelschichtler" durch Konsum ein Gefühl des ständigen Fortschritts und kaufen einige Luxus-Taschen und versuchen große Kosmetikmarken. 

Sie sind auch die Gruppe, die in steigenden Immobilienmärkten am eifrigsten auf Verschuldung geht; mit 5 Millionen Yuan zur Verfügung, wagen sie es, in einen Millionenwert-Einstieg in Luxuswohnungen zu investieren. 

In den letzten zwei Jahren eines Abwärtstrends bei den Immobilienpreisen sind sie wiederum die aktivsten Kreditnehmer, die vorzeitig ihre Hypotheken zurückzahlen. Unter den Menschen, die ich kenne, gibt es Fälle wie "Das Haus ist Millionen wert, aber der persönliche Monatsverbrauch beträgt 3000 Yuan", wobei sie den Verbrauch drastisch einschränken, um den Druck der Kreditaufnahme für den Hauskauf zu reduzieren. Sie haben Ausgaben für Kosmetika und Restaurantbesuche vollständig gestrichen. 

Obwohl Peking und Shanghai die beiden Städte mit den höchsten Pro-Kopf-Ersparnissen in China sind und die größte Anzahl von Mittelklassenhaushalten im Vergleich zu anderen großen Städten haben, stehen sie aufgrund des früheren "übermäßigen" Hauskaufs nun unter erheblichem Druck, ihren Konsum zu reduzieren. 

Daten zu den Pro-Kopf-Erbschaften der städtischen Bewohner im Jahr 2023

Die Mittelschicht steht unter Druck, für den vorherigen "Vorkonsum" zu zahlen, aber die wirklich Reichen haben eine andere Denkweise. 

Wohlhabende Menschen generieren ihr Geld nicht über Arbeitslöhne, daher sind sie geneigter, ihre Vermögensverteilung aus einer investiven Denkweise zu sehen. Sie legen jetzt mehr Wert darauf, "die bisherigen Erfolge zu erhalten". 

Der jüngste Luxusimmobilienmarkt in Peking und Shanghai weist viele auswärtige Käufer auf. Diese Menschen kommen aus Branchen wie der Bergbauindustrie, und im Gegensatz zu früheren Investitionen in Expansion und starker Konzentration auf Finanzanlagen, wählen sie jetzt vorsichtigere Investitionen, und die Luxuswohnungen in erstklassigen Städten entsprechen eher der Anforderung von "geringem Risiko". 

Dies ist im Wesentlichen eine Lokalisierung des Konsums und eine Konzentration von Immobilieninvestitionen von im ganzen Land auf erstklassige Städte und deren Metropolregionen, was das Phänomen "schwacher Einzelhandel, starker Luxuswohnungsverkauf" in gewissem Maße verstärkt, 

Dies stimmt mit dem Trend der Entwickler überein, sich auf wichtige Tier-1- und Tier-2-Städte zu konzentrieren. 

Von Januar bis November sank die landesweite verkaufte Wohnfläche im Vergleich zum Vorjahr um 16,0%. Im Vergleich dazu betrugen die Rückgänge in Peking und Shanghai 4,7% bzw. 3,5%. 

Erstklassige Städte öffnen die Lücke zu anderen Städten noch weiter.