Über 7 Milliarden: Shanghai Chengtou Real Estate erwirbt Diamant-Grundstück im Yuyuan-Gebiet von Shanghai.

Gerade eben wurde das Auswahlergebnis für ein weiteres Diamantgrundstück in der Nähe des Bunds in Shanghai, im Yu-Garten von Huangpu, verkündet! 

Shanghai Urban Investment Land (Group) Co., Ltd. wurde erfolgreich als Umsetzungsträger für das Grundstückspaket Fuyou Süd in der Altstadt von Huangpu bestätigt.

Offizielle Bekanntmachung

Shanghai Urban Investment Land ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Shanghai Urban Investment Holdings und gehört zum staatlichen Unternehmen Shanghai Urban Investment Group der Stadt Shanghai. Der Erwerb des Grundstückspakets Fuyou Süd, dessen Anfangspreis bereits 69,8 Milliarden Yuan beträgt, bedeutet, dass Shanghai Urban Investment als lokaler Gigant erneut einen wichtigen Schritt gemacht hat! 

Bereits am 11. Oktober hatte der Shanghaier Grundstücksmarkt die Bekanntmachung von Kandidaten für den Umsetzungsträger veröffentlicht, und nun wurde der Umsetzungsträger offiziell bekannt gegeben. Sobald das Verkaufsverfahren abgeschlossen ist, wird alles festgelegt sein. 

Bekanntmachungsinhalt

Obwohl der offizielle Kaufpreis noch nicht bekanntgegeben wurde, entspricht die Preisbewertung von 17 Punkten bei diesem Auswahlverfahren einem Startpreis, der um 1 bis 2 Milliarden Yuan schwankt. Die Prämie ist nicht hoch, aber basierend auf dem Startpreis von 69,8 Milliarden Yuan könnte der Gesamtpreis bereits die 70-Milliarden-Marke überschritten haben! Der momentan online kursierende Kaufpreis beläuft sich auf 70,8 Milliarden Yuan, was ein kleineres Ziel über dem Startpreis ist.

Auswahlbewertungsstandard

Das Grundstückspaket Fuyou Süd befindet sich in der wertvollsten Altstadt von Shanghai, im selben Bezirk wie der von Shanghai Urban Investment entwickelte Luxiang-Garten. Es ist näher an dem Milliardenkomplex Fuyou, der vor zwei Jahren von Yuyuan Stocks und der Ant Group gemeinsam erworben wurde - nur durch eine Straße getrennt, sind Yuyuan, der Stadtgott-Tempel und der BFC des Bunds in unmittelbarer Nähe.

Ausgehend von einer Gesamtbaufläche von 79.200 Quadratmetern beträgt der Anfangspreis für das Grundstück Fuyou Süd als gemischte Nutzung aus Wohn-, Gewerbe- und öffentlichen kommunalen Einrichtungen 88.000 Yuan/m², was deutlich über den 72.000 Yuan/m² des damaligen Fuyou-Grundstücks liegt. 

Bis vor kurzem gab es Gerüchte, dass das Fuyou-Grundstück bald auf den Markt kommen würde. Das Grundstück Fuyou Süd, das im Kerngebiet der Altstadt und des Bunds liegt, ist jedoch bereit zur Markteinführung. 

Obwohl es eine solch bedeutende Präsenz ist, ist dieses Projekt auch ein Gleichgewicht zwischen Chancen und Herausforderungen, und jetzt, da Shanghai Urban Investment als erfahrener Entwickler von Luxusimmobilien auf dem Grundstück der Altstadt beteiligt ist, ist es ein sicherer Schritt.

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Der Gesamtbereich des Grundstückspakets Fuyou Süd erstreckt sich ungefähr von Norden nach Süden bis zur Fuxing-Oststraße, von Osten bis nach Zhonghua Road und von Westen bis nach Sanpailou Road, mit einer oberirdischen Gesamtbaufläche von ca. 79.200 Quadratmetern, darunter ca. 57.300 Quadratmeter Wohnfläche, ca. 19.700 Quadratmeter Geschäftsfläche und 2.300 Quadratmeter Gemeindeflat.-Wohnfläche. 

Die sechs Parzellen des Grundstückspakets Fuyou Süd sind 231B-02, 231C-01, 235B-03, 237A-02, 237B-01, 237C-02

So ausgedrückt könnten die Leute den Standort nicht ganz in vollem Umfang verstehen, aber wir können es aus der Perspektive der Altstadt betrachten. Wenn Sie vor 10 oder 20 Jahren jemals Mit der Buslinie 11 von Shanghai gefahren sind und eine Runde um die People's Road gedreht haben, dann befanden Sie sich in der Altstadt. 

Auf der Karte sehen Sie einen deutlich erkennbaren Kreis

Lageplan

Dieser Ort beherbergt eine fast 500-jährige Geschichte und wird als die Wurzel der haipäischen Kultur Shanghais angesehen und ist auch eine der Regionen mit dem stärksten historischen Flair in Shanghai. 

In den letzten Jahren hat sich die städtische Erneuerung von Shanghai stark beschleunigt, und auch die Altstadt durchläuft eine Phase intensiver Erneuerung.

Derzeit sind in diesem "Kreis" der Altstadt viele Immobilienunternehmen und bekannte Luxusprojekte angesiedelt. 

Neben dem Projekt Fuyou King und Luxiang-Garten gibt es auch Jinyuan, ein Gemeinschaftsprojekt von Xinhu Zhongbao und Sunac, Shilin Yunyuan, ein Projekt von China Resources Land und der Nanfang Group, Qiaojialu-Projekt, ein Co-Projekt von Shanghai Real Estate und Luneng... sie alle sind hier versammelt und umschließen im Grunde das neue Fuyou-Süd-Projekt, sogar dazwischen ist der Cosmo Bund unterbracht. 

Kurz gesagt, in naher Zukunft ist das Entstehen einer gehobenen Wohnatmosphäre in dieser Region der Altstadt fast schon sicher. 

Das Grundstück Fuyou Süd ist als bedeutender Teil davon auch eines der Projekte, das den Bund am nächsten ist und unvergleichbar wertvoll ist. Mit Shanghai Urban Investment, das als erfahrener Entwickler und Betreiber des erfolgreichen Luxiang-Gartens fungiert, ist die Zukunft vielversprechend. 

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Jedoch, wie es derzeit aussieht, bestehen immer noch zahlreiche Herausforderungen im Projekt insgesamt: 

Erstens sind extrem hohe Anforderungen an die umfassende Sichtweise erforderlich.

Obwohl das Grundstückspaket Fuyou Süd als ein kombiniertes Grundstück von sechs Parzellen verkauft wurde, sind die Parzellen relativ verstreut. Der Wohnraum ist zwar nicht klein, aber verteilt auf fünf Parzellen. Insgesamt gesehen ist es eines der aktuell verstreutesten Projekte in der Altstadt, und dennoch bedarf es einer umfassenden Betrachtung. 

In der „Designaufgabe“ ist klar definiert, dass der Entwurfsbereich innerhalb des umschriebenen Blocks liegt und eine Nutzfläche von 17,1 Hektar umfasst. Innerhalb dieses Bereiches müssen die Anordnung von Gebäuden, Funktionslayouts und öffentlichen Räumen, die außerhalb der sechs Parzellen liegen, untersucht und in Betracht gezogen werden. Daher stellt die zukünftige Gesamtlayoutplanung eine große Herausforderung dar. 

Designbereich

Die von der Regierung geforderten Gesamtforschungsbereiche sind wie folgt:

Forschungsbereich

Im Bereich Yuyuan und Bund hinaus, wird das Grundstück Fuyou Süd als relativ späteres Verkaufsprojekt angesehen. In einem Abschnitt voller Projekte hat es keinen besonderen Vorteil, sogar aufgrund dieser bisherigen Projekte gibt es viele Einschränkungen.

Beispielsweise werden bei den Bauvoraussetzungen von Fuyou Süd kommerzielle Flächenentwicklung etc. nach den Layoutsituationen der umliegenden BFC- und Fuyou-Grundstücke koordiniert, um eine Fehlergänzung zu schaffen und Homogenisierung zu vermeiden…… 

Planungsanforderungen

Zusammengefasst benötigen solche Projekte von Entwicklern eine sehr hohe umfassendste Sichtweise; Entwicklern mit begrenzter Perspektive wird es schwer fallen, dies zu übernehmen. 

Zweitens, das Gruppieren von Charmevillen stellt eine große Belastung für die Betriebskapazitäten dar.

Als typisches Erhaltungsgebiet des Charakters um Huangpu gibt es im Fuyou Süd viele zu erhaltende historische Gebäude mit einer Gesamtfläche von etwa 15.700 Quadratmetern. Der Erhaltungsriegel umfasst eine Fläche von nicht weniger als 38.200 Quadratmetern. 

Hinzu kommt das bereits hoch priorisierte Altsanierungsprojekt, dessen Schwierigkeit naturgemäß hoch ist. 

Das gesamte Projekt - von der Bauweise über die Struktur bis hin zu Straßen und sogar öffentlichen Räumen und der Verkehrsinfrastruktur - hat sehr strenge Designanforderungen und Einschränkungen. 

Inhalt der Bekanntmachung

Abgesehen von der Schwierigkeit der städtischen Erneuerung und Berücksichtigung des gesamten Planungsdesigns sind Charmevillen für viele Entwickler sowohl spannend als auch beängstigend.

Heutzutage gibt es in der Innenstadt von Shanghai viele Charmevilla-Parzellen. Vom anfänglichen Mangel und der lauten Nachfrage bis zu den aktuellen Problemen der Homogenisierung und schwer zu verkaufenden hochpreisigen Produkten in hohem Maße. In der Altstadt, wo Charmevillen besonders dicht und stark konkurrierend sind, stellen solche Produkte noch höhere Anforderungen an die Betriebskapazität der Entwickler. 

Natürlich, wenn man auf das benachbarte Xintiandi und die China Overseas Shunchang Jiuli und Hengchang Jiuli schaut, wo 49 Charmevillen mit einem Durchschnitt von über 100 Millionen pro Einheit zum Verkauf stehen, können sie dennoch sehr schnell verkauft werden. 

Jedoch, wer kann der nächste Shunchang Jiuli und Hengchang Jiuli werden? Die zuvor erwähnten Altstadtprojekte, jede davon hat umfangreiche Charmevillen. Als relativ spät auf den Markt gebrachtes Projekt hinkt das Fuyou Süd-Projekt im Entwicklungsfortschritt hinter seinen Wettbewerbern einen entscheidenden Schritt hinterher. In einem sich schnell ändernden Markt ist es nicht einfach, das Herz hochrangiger Kunden zu gewinnen. 

Und aus der Perspektive der obersten Managementebene wünscht man sich sicherlich, dass jeder Entwickler, der in die Altstadt einsteigt, wirklich bedeutungsvolle urbane Vorzeigewerke hervorbringt, die als Visitenkarte der charakteristischen Shanghai-Bezirk auftreten. 

Daher wurden von Anfang an in den Auswahlunterlagen klare historische Erfahrungsvoraussetzungen für die Entwicklung festgelegt. Alle teilnehmenden Unternehmen mussten Vermögenswerte in Höhe von Milliarden besitzen und keine Unternehmen, die in den letzten drei Jahren im Shanghaier Boden-Auktionsmarkt bei einem Vertragsbruch gelistet wurden, durften teilnehmen, um Risiken zu vermeiden. 

Antragsanforderungen

Drittens, die Existenz kleinerer Einheiten wird das Projekt daran hindern, die Spitze zu erreichen.

Auf der Wohnebene wird es hier die typischen hoch- und niedrigpreisigen Produkte der Innenstadt geben. Neben Charmevillen mit maximal drei Stockwerken erfordern Hochhäuser eine gesamte Ausstattung und 40 % kleinere Einheiten. 

Bauanforderungen

Dies wird in gewissem Maße die Reinheit der unverfälschten Wohnatmosphäre bei Projekten einschränken, was für Entwickler, die ein Spitzenprojekt schaffen wollen, eine bedeutende Einschränkung darstellt – schließlich ist im benachbarten Xintiandi das Anfangsformat mindestens 400 Quadratmeter groß. 

Für den Verkauf sein, im Vergleich zu den meisten heißverkauften Luxuswohnungen auf dem Markt in diesem Jahr, die ebenfalls viele kleine Formate beibehalten, nur mit einer guten Ausgewogenheit, sollte der Markteinführung und Verkauf der Hochhäuser keine Schwierigkeit darstellen. 

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Insgesamt sind solche Projekte immer noch ein Mix aus Vor- und Nachteilen, und je erfahrener der Developer, desto eher können herausragende Werke entstehen. 

Auch weil es von Shanghai Urban Investment erworben wurde, wurde den zahlreichen Problemen, die bei der Entwicklung von Luxiang-Garten bereits eine Herausforderung waren, bereits begegnet, und diese sollten sich leichter lösen lassen. 

Aber selbst für erfahrene Entwickler wie Shanghai Urban Investment bleiben der Druck und die Herausforderungen bestehen. 

Ziehen wir den Zeitstrahl auf den Beginn des Jahres 2021 zurück, als Shanghai Urban Investment gemeinsam mit Shanghai Construction Engineering das Grundstück der zweiten Phase von Luxiang-Garten zu einem niedrigen Preis von 17,6 Milliarden Yuan erwarb. 2022 erwarb Shanghai Urban Investment die Anteile der zweiten Phase von Luxiang-Garten von Shanghai Construction Engineering und sicherte sich die vollständige Kontrolle. In diesem Jahr wurde Luxiang-Garten Yunchen als Erstlingswerk aus der zweiten Phase auf den Markt gebracht.

Konzeptzeichnung der zweiten Phase von Luxiang-Garten

Laut Statistiken von CRIC Co., Ltd., hat das Projekt Luxiang-Garten Yunchen in den ersten neun Monaten dieses Jahres einen Verkaufsbetrag von 8,407 Milliarden erreicht. 

Bildquelle: CRIC Co., Ltd.

Derzeit plant Shanghai Urban Investment, das fortgeschrittenere Luxiang-Garden Tianyu auf den Markt zu bringen, mit einer Hauptfläche von 350-900 Quadratmetern. Der Durchbruch der um 10 Milliarden Yuan im Umsatz in der zweiten Phase sollte kein Problem sein. 

Obwohl der Umsatz gut aussieht, schneidet Luxiang-Garden Yunchen, als Verlängerung des klassischen Wohnprojekts und als Eröffnungsprojekt nicht so gut ab im Vergleich zu zahlreichen anderen am Tag des Starts verkauften Luxusprojekten in Huangpu in diesem Jahr. Im März wurden 262 Wohnungen auf den Markt gebracht und verkaufen sich verzögert, mit nur wenigen Einheiten noch auf dem Markt. 

Verkaufssituation des B-Plots von Luxiang-Garten Yunchen 

Verkaufssituation des D1-Plots von Luxiang-Garten Yunchen

Für Shanghai Urban Investment, ob es sich um das umfangreiche Luxiang-Garten oder das neu erworbene Grundstück Fuyou Süd handelt, stehen sie vor einem zunehmend wettbewerbsintensiven Markt. Es muss herausgefunden werden, wie man sich abhebt und vermeidet, die Herausforderungen des Luxiang-Garten Yunchen in diesem Jahr erneut zu erleben.

Jedoch, mit hochwertigen Grundstücken in der Innenstadt von Shanghai gehalten zu haben, haben sie bereits einen großen Vorsprung auf dem Markt gewonnen. Shanghai Urban Investment muss nur darüber nachdenken: Wie kann der Gewinn verstärkt werden? Wie können die entwickelten Werke zu einer größeren Visitenkarte Shanghais werden?

Dieser Artikel stammt vom offiziellen WeChat-Konto "Real Estate Talk", Autor: Yanjie-Team, von 36Kr mit Erlaubnis veröffentlicht.