Die Politik ist effektiv, und der Immobilienmarkt hat sich bereits zu einem großen Teil erholt.

„In diesem Jahr im Oktober, trotz vorzeitiger Vorbereitung, haben wir die Erwartungen übertroffen, fast doppelt so viel erreicht wie unser ursprüngliches Ziel. Die sieben Tage übertrafen den gesamten September und im Vergleich zum Vorjahr fast um die Hälfte.“

Am Abend des 7. Oktober teilte Li Wei, Vorsitzender der Beijing Heshuo Institution, mit, dass der Immobilienmarkt plötzlich boomte und die Erwartungen weit übertroffen habe. 

Die Freude der Immobilienleute ergoss sich in den sozialen Medien, ein rotes Plakat nach dem anderen mit großen Zahlen erschienen überall. 

Werbeplakate für heiße Verkäufe 

Das Vanke Donglu in Pekings Stadtteil Tongzhou verzeichnete während der Feiertage 968 Besuche und 116 Verkäufe; 

Das Jingshi Runfu im Stadtteil Universität von Liangxiang in Peking verzeichnete 128 Verkäufe während der siebentägigen Nationalfeiertage; 

Das Jinghua Guoxianfu verzeichnete während der sieben Tage des Nationalfeiertags 113 Verkäufe mit über 1000 Kundenbesuchen; 

Die beiden Projekte Yunjing und Xingguangli von Zhongjian Dongfu erzielten während der Goldenen Woche Verkäufe von 860 Millionen RMB; 

Während des siebentägigen Nationalfeiertags verkaufte China Resources Land Beijing 543 Einheiten für insgesamt etwa 2,5 Milliarden RMB. 

Ein Insider aus der nördlichen Region von Yuexiu erklärte gegenüber 36Kr, dass in den ersten sechs Tagen der Feiertage etwa 150 Einheiten in Projekten in Peking, Qingdao, Jinan, Shenyang und Yantai verkauft wurden, und das Team hielt das bereits für sehr gut. Am 7. Oktober jedoch wurde ein neuer Höchstwert erreicht, als über 70 Einheiten an einem Tag verkauft wurden, womit 187 % der ursprünglichen Verkaufsziele erreicht wurden.  

„Das schnelle Tempo der Wende überrascht jeden!“ sagte ein Branchenkenner.

Informationen über schleppende Verkäufe und Preissenkungen verschwanden praktisch über Nacht. 

„Der Wohnungsumsatz in Peking während des Nationalfeiertags 2024 ist der höchste seit Jahren in diesem Zeitraum. Der Verkauf von Neubauten stieg um über 200 %, der Verkauf von gebrauchten Häusern um über 150 %“, sagte Zhang Dawei, Chefanalyst bei Centaline Property. Der rasche Anstieg des Marktes sei hauptsächlich auf die Auswirkungen der neuen Politik zurückzuführen. 

Am 26. September auf der Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees wurde festgestellt, dass der Immobilienmarkt stabilisiert werden muss. Die entsprechende politische Unterstützung ist beispiellos, wobei Anzahlungssätze, Kreditraten und die Kriterien für Erst- und Zweitwohnsitze auf das lockerste Niveau seit jeher gesenkt wurden. Sogar Großstädte haben begonnen, die Kaufbeschränkungen teilweise zu lockern. 

Nach der Ankündigung der neuen Politik beantragten in Peking 11 Neubauprojekte die Vorverkaufszertifikate vor den Nationalfeiertagen, und einige Immobilienmitarbeiter sagten ihre Urlaubspläne ab, um Überstunden zu machen und sich vorzubereiten. 

Der Markt für Gebrauchtimmobilien erlebte ebenfalls seinen bisherigen Höhepunkt in diesem Jahr. Es wird geschätzt, dass während des Nationalfeiertags in Peking etwa 5000 gebrauchte Häuser verkauft wurden, was einem Anstieg von etwa 150 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 (weniger als 2000 tatsächlich verkaufte Einheiten) entspricht. 

„Wir haben während des Oktobers keinen Urlaub gemacht“, erklärt ein Filialleiter von W.A.I.W.O.J.I.A in einem Viertel im Bezirk Chaoyang. In diesem Jahr war es schwierig, ein Einkommen zu erzielen, doch jetzt ist es geschäftiger geworden. 

„Einige Hausbesitzer haben die Preise erhöht, aber den erhöhten (Anbietern) kaufen die Kunden auch nicht“, bemerkte der Filialleiter. Wenn jemand wirklich verkaufen möchte, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für schnelle Verkäufe, da sich die vorherige Welle von abwartenden Kunden zusammengetan hat, um in den Markt einzutreten. Die Verhandlungen und die Wahrscheinlichkeit von Abschlüssen sind viel höher als in den vergangenen Monaten, aber insgesamt gibt es immer noch keinen Anreiz, die Preise zu erhöhen. 

Der kürzere Transaktionszyklus bei gebrauchten Häusern begünstigt die Nachfrage von Wechselkäufern auf dem Markt. In Verbindung mit der niedrigsten Anzahlung aller Zeiten und vergünstigten Kreditraten wurden die Umtauschschwelle und die Kaufkosten signifikant reduziert. 

Aus diesem Grund sind die intensiven Verkäufe während des Nationalfeiertags hauptsächlich in wichtigen Städten der ersten und zweiten Reihe konzentriert, wie z.B. Peking. 

Ein weiteres Beispiel ist Shenzhen. Während der diesjährigen Nationalfeiertage wurden in Shenzhen insgesamt 1841 neue kommerzielle Wohnungen verkauft, mit einer Gesamtfläche von 191.800 Quadratmetern, was einem Anstieg von 664,14 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Im Gebrauchtwohnungsmarkt erreichten die Besichtigung und Verkaufszahlen führender Makler jeweils 24620 Besuche und 1314 Einheiten, was einen Anstieg von 22 % bzw. 339 % im Tagesdurchschnitt im Vergleich zu den Nationalfeiertagen 2023 darstellt. 

In Hangzhou zeigen heute veröffentlichte Daten des Hangzhou Shell Research Institute, dass die Anfragen für gebrauchte Immobilien in Hangzhou während der Nationalfeiertage im Vergleich zum Vorjahr (im Vorjahr dauerte der Nationalfeiertag 8 Tage) um 114 % gestiegen sind, Besichtigungen um 102 % zugenommen haben, und die Anzahl der Kaufverträge um 170 % angestiegen ist, was den höchsten Wert für Nationalfeiertage seit 2019 darstellt. Bei Neubauten sanken die Anfragen im Vergleich zum Vorjahr um 6 % im Tagesdurchschnitt, Besichtigungen stiegen um 125 % und die Anzahl der Kaufverträge um 399 %, ebenfalls der höchste Wert für den Nationalfeiertag seit 2019. 

Eine weitere Stadt ist Chongqing, die zwischen dem 1. und 7. Oktober in den zentralen Stadtgebieten insgesamt 159.300 Quadratmeter verkaufte und einen Anstieg des Transaktionswerts von 47,1 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete. 

Schauen wir uns die von der Linping Living Big Data Research Institute erhobenen Statistiken an: Es gibt Unterschiede zwischen den Städten, und eine Differenzierung macht sich bemerkbar. 

Verkaufsdaten zu Neubauten in 14 Schlüsselstädten während des Nationalfeiertags, Bildquelle: Linping Living Big Data Research Institute

Wird der Immobilienboom während des Nationalfeiertags anhalten? 

Ja, weil sich die Markterwartungen geändert haben. Viele Menschen beobachteten bisher nur und kauften nicht, in Erwartung eines Tiefpunkts. Aber die extremen politischen Unterstützungen bedeuten, dass der Markt fast den Tiefpunkt erreicht oder diesen bereits erreicht hat, was das Szenario des vergangenen Jahres mit stetigem Rückgang schwer wiederholbar macht. 

Hinter dem sprunghaften Anstieg der Transaktionen während der Nationalfeiertage steht eine beträchtliche Zunahme an Kundenanfragen und Besuchen sowie eine signifikant höhere Umwandlungsrate von Besichtigungen zu Käufen. Dies deutet darauf hin, dass sich die Erwartungen derjenigen mit tatsächlichem Bedarf an Immobilien geändert haben. Die Phase des „langsamen Schauens und Wählens“ hat eine subtile Veränderung erfahren. 

Der Analyst Gao Yuan vom Beijing Lianjia Research Institute erklärte, dass mit der Erholung der Erwartungen auch die Erwartungen der Eigentümer optimistischer geworden sind. Während der Goldenen Woche sank die Anzahl der neuen Inserate in Peking um 16 %. Beeinflusst durch das Verhalten von Käufern und Verkäufern stieg das Verhältnis von Kunden zu Immobilien von 1:10 auf über 1:17, was einen Marktübergang von einem Käufer- zu einem ausgeglichenen Markt darstellt. 

Wird sich der Immobilienmarkt zu einem Bullenmarkt entwickeln? 

Höchstwahrscheinlich wird es keinen großen Umschwung geben. Denn es gibt drei große zugrundeliegende Probleme, die immer noch bestehen. 

Das erste ist die Unsicherheit von Beschäftigung und Einkommen. 

Das zweite ist das Problem der niedrigen Geburtenrate, das sich kurzfristig nur schwer ändern lässt. 

Das dritte ist das Problem der Verschuldung der Haushalte. Im vergangenen Jahr betrug die von einem Institut erhobene Verschuldungsquote der Haushalte etwa 64 %, was auf ein ungelöstes Risiko einer hohen Verschuldung hinweist. Viele Menschen haben in den letzten zwölf Monaten vorzeitig Hypotheken zurückgezahlt, mit einer starken Tendenz, ihre Verschuldung zu mindern. Ohne eine starke Erwartung eines Preisanstiegs ist es schwierig, wieder eine so hohe Verschuldung wie zuvor zu erreichen. 

Es gibt jedoch Gerüchte, dass die aktuelle Verschuldungsquote der Haushalte in Peking nach Insiderinformationen nur 28 % beträgt, erheblich abweichend von den weit verbreiteten, am Jahresende 2022 erhobenen Daten von 69,3 %. Welche Zahlen genau sind, bleibt unklar, aber Städte mit geringerer Verschuldung könnten tatsächlich Wachstumschancen haben. 

Die letzte goldene Dekade des Immobilienmarktes brachte unzählige Unternehmenserfolge und den Traum von finanzieller Freiheit für Immobilienmenschen, woran viele noch immer denken, aber der Immobilienmarkt ist kein Bullenmarkt. 

Das grundlegende Problem auf dem Immobilienmarkt ist Bedarf und Kapital. Der aktuelle Markt hat noch keinen gezielten Liquiditätsüberschuss erreicht. Wenn der Aktienmarkt mit Liquidität geflutet wird, wird es mit unvermeidlichen Kapitalgewinnen in den Immobilienmarkt fließen und diesen indirekt begünstigen. Die Erwartung von Vorteilen durch die Politik könnte den Markt „stabilisieren und erholen“, aber der Aktien- und Immobilienmarkt haben nicht die gleiche starke emotionale Volatilität. Die Handelsobjekte erfordern große Geldbeträge, und die Kurve nach oben braucht viel Vorbereitungszeit, was es schwer macht, das Phänomen „drei aufeinanderfolgende Anstiege ändern den Glauben“ zu induzieren. 

Einfach gesagt: Die Panik des Preisverfalls ist vorbei, und die Kaufpanik ist ebenfalls vorbei. Jetzt ist es an der Zeit, zu kaufen, wenn man kaufen möchte, und zu verkaufen, wenn man verkaufen möchte.

Der Artikel stammt vom WeChat-Account „Zukunftsmöglichkeiten“, Autor: Fang Tao, veröffentlicht mit Erlaubnis von 36Kr.