民宿把酒店卷得睡不着了

陈朗管理着十几家连锁酒店，今年过得比往年更难——出租率降了，房价降了，利润大幅缩水。

更让酒店从业者心里发凉的，还有一组数据：今年“五一”期间，民宿预订量占比已达55%，首次超越传统酒店。

民宿似乎让酒店睡不着了。但事情没那么简单。

#01

民宿，卷到飞起

“今年是比去年生意要好。”

罗然在西安和新疆博尔塔拉两地经营民宿。她的西安民宿三分之一是平价房，三分之二是中端房，新疆民宿则定位中高端。

她告诉真故研究室，不少热门民宿早在假期前二十多天便已订满。从下单渠道看，西安多走美团、途家这类民宿平台，新疆博尔塔拉多走携程，抖音订单也不少。真正爆满的，主要是景区里的精品民宿和中高端民宿。

不同客源，打法不同。城市客对价格敏感，差几十元就会被反复比较，景区客人消费能力比较强，更愿意为风情和情绪价值埋单。

“现在的民宿，其实都是按照酒店的标准在做，有酒店的内核，又有民宿的外表，客人自然偏向民宿。”罗然说。瑜伽房、冥想室、私人影音空间，能让人住得开心，才是真本事。

日常的运营里，最让她头疼的，是顾客的“既要又要”。既想要个性化的空间和体验，又不愿放弃酒店那套标准化与便利。

“有房间做成艺术空间，里面多一把椅子都有违和感，但有的客人本质上是商旅需求，背着电脑办公，会质问为什么房间里连张桌子都没有。”

罗然有些无奈：“我们有投影、有造型、有亲子玩乐设施，酒店也没有这些，怎么没人反过来夸呢？”

民宿虽然热闹，但并不好做，如今的罗然也不敢松懈。

旅游城市的季节性太强，旺季的收入要养一整年，淡季还得靠老客撑着。外界只看到节假日房间翻几番的“暴利”，却忽视了淡季漫长的真空期。一年算下来，还真不一定能盈利。

而且，民宿五年就得翻新一次，不能太老旧。“网上客人一搜，发现你是201X年装修的，那种年代感，直接就把人劝退了。”

“2024年大概是竞争最白热化的一年，那阵子感觉全城都在抢房子，是个房子就拿来做民宿。到了2025年，市场开始洗牌，一批撑不下去的陆续关了门。挺到2026年还活着的，大多已经攒下了稳定的客源和口碑，是真正有竞争力的那一批。”罗然说。

但低门槛依然在源源不断地吸引新人，而且新玩家一点都不嫩——“你还在做第一代，人家入局已经是第二代了，再过阵子又有人从第三代起步。”

民宿，就这样不停地吸收、迭代，产品越做越好。谁跟不上节奏，很快就会被甩到后面。

#02

酒店，更忌惮同行

陈朗在锦江系做了六七年，如今自己投资、代管的酒店加起来有几十家，也为同行做经营咨询。

陈朗告诉我们，今年以来不少酒店无论出租率还是房价都不如去年，很多中端房型直到假期中才迎来订单高峰。有些门店为了保住客流不得不主动降价、往外走量。

“平时，民宿抢不走酒店的生意，只有在旅游目的地才会跟酒店抢。”在她看来，民宿和酒店根本不在同一条赛道上。

这次五一民宿预订量反超，超的也主要是中高端民宿。“经济型的小公寓民宿，大家选择性没那么高，还是更倾向标准化连锁，因为卫生有保障。”

她也承认，消费者需求正在分层。“越来越多人不想要标准化产品了，更愿意选有旅游属性的度假酒店、非标品牌，去体验不一样的情绪价值。说到底，消费者更愿意为自己的体验感买单。拍照好看、体验感好、跟标准化酒店住起来感受不一样。”

而真正让酒店业者睡不着的，反而是自己人。过剩，才是一切的根源。

“中国的酒店行业，其实是跟房地产息息相关。”陈朗说，“市场上开了这么多酒店，其中原因就是建了太多的房子，总得想办法让这些房子变得有价值，于是就拿来开酒店。”

房地产、疫情、加盟潮井喷三股力量叠在一起，“2021年往后，全国酒店体量一下增加了一万多家，几乎是正常市场需求的三倍。”与此同时，企业砍差旅预算、用线上办公替代出差，曾经撑起酒店半边天的商旅客群还在缩水。

“酒店千店一面，确实没特色。”陈朗说，客人住连锁，买的本就是一个标准化、确定性的东西，“周边新开一家，大家会先去住新的。”

陈朗算了笔账：一家80到100间房的中端酒店，行情好时单月纯利润能做十几万、高峰二十多万，如今只剩十万上下。成本则“已经压到极限，再压，正常运转都成问题”。在她看来，市场上还能赚到可观利润的酒店，大概只有三成。

吞下苦果的，多是加盟商。指望品牌带来流量和收入，结果流量没来，管理费、店长费、中央预订费、指定采购却一样不少。“现在这批中端酒店，大部分是2021、2022年加盟的，到现在八成都还没回本。”陈朗说，放在2018、2019年，三年多就能回本，“那会儿市场体量没这么大”。

更难的是，连锁加盟动辄签十年，标准化产品却四五年就迭代一轮。“很多店还没回本，再跟着品牌的步子翻新，根本跟不动。”退出要赔违约金，硬撑又月月往里贴钱，这种进退两难，才是真正让酒店人“睡不着”的原因。

“酒店现在就在一个转型期、淘汰期。”陈朗说。能熬过这轮洗牌的，才走得到下一程。

#03

品类的边界正在消失

民宿和酒店的品类边界正在消失。当民宿不得不学酒店的标准化，酒店不得不学民宿的体验感，“谁打败谁”的问题本身可能已经过时了。

民宿“酒店化”已经成了趋势。“以前大家普遍认为，民宿代表的就是个性，”罗然说，“但说实话，没有标准化撑着的个性，迟早会翻车。”

标准化也开始有了可依凭的体系。在浙江天台，当地推出了“天台山民宿”服务认证，从安全、卫生、舒适、特色四个维度拆出三十多项具体指标，通过认证的民宿可以挂上统一的区域品牌标识；在浙江德清，全国首家民宿管家培训学校把服务流程、接待礼仪、应急处理拆成可量化的标准，越来越多从业者开始考取“民宿管家”职业资格证书。

酒店“民宿化”也在加速。从剧本杀主题房到文化 IP 酒店，从电竞房到康养旅居，经营者开始卖场景，客房销售经理的角色，也变成了体验策划师。有的酒店把蒸汽眼罩、艾灸贴摆进房间，有的干脆把报告厅改成专业剧场，让住客顺便看场演出。

民宿和酒店之所以互相靠拢，根本原因是消费者不再为“一张床”买单。这一代消费者把住一晚当成自我表达和生活方式的选择，需求变得碎片化、场景化、情感化。

当行业深陷内卷，平台开始重新校准自己的角色：不做流量收割者，而做商家生态的“稳定器”。

一些改变正在发生。过去整个行业都被“好评”裹挟，评分高低直接决定推流和曝光，经营者被客人拿捏，大事小事都可能变成要挟的筹码。为了拿高分，不少商家送伴手礼、求点赞，甚至刷单，用力过猛的结果是动作变形，服务渐渐背离初衷。

去年下半年开始，携程把高分门槛从4.8分降到4.7分，鼓励商家不为分数内卷，同时重点打击恶意差评、职业差评师和以差评要挟牟利的行为。

美团也升级评价体系，用AI识别虚假评价、拦截恶意差评，并把高频问题提炼成经营建议，让差评变成一份“改进清单”。

规则一变，分化随之加剧。服务跟不上、体验不过关的商家订单流失越来越快，真正注重口碑和运营的，反而在调整中拿到了更多机会。

未来能活下来的，既不是“更像酒店的民宿”，也不是“更像民宿的酒店”，而是能够同时交付确定性和惊喜感的新物种。

本文来自微信公众号“真故研究室”，作者：精灵，编辑：张铎，36氪经授权发布。